《市场比较法》微课 教学设计.docx

市场比较法微课教学设计微课名称市场比较法专业名称及适用对象房地产营销与管理/房地产估价 中职二年级微课制作手段视频拍摄、录屏、后期配音与剪辑等 微课时间 6分14秒设计思路市场比较法是房地产估价的一种基本方法，对方法基本原理 和技术路线的理解，是掌握方法的核心。从生活中的常见商品对 比引导出市场法的基本原理，再步步推进，从而完整地呈现市场 比较法的技术路线，是本微课的基本思路。教学对象分析：中职一年级的同学经过一年级的学习，具有一定的专业知识基础，对房地产有 了一定的熟悉和了解。但是中职生普遍具有学习基础比较薄弱，自我学习的习惯较 差，学习的主动性不强，思维比较活跃、发散性强，对直接现象更敏感的特点。教学内容分析：市场比较法是房地产估价的基本方法之一，是估价中应用非常广泛的方法，是 中职房地产估价操作实务课程的核心内容。学习市场比较法，可以让学生对房 地产价格和价值有更深的理解，为后续从事房地产估价或者房地产销售积累知识基 础，对理解和分析房地产的各项影响因素有很大的帮助。教学重点及难点：1、市场比较法的基本原理。2、市场比较法的技术路线。教学目标：1、知识与技能目标：了解市场比较法的基本原理；理解市场比较法的技术路线；熟悉房地产价格的 影响因素。学会对社会生活中常见的现象进行观察、分析、归纳；学会利用己有的规律进行推导；学会在探索中发现问题，并尝试解决问题；学会在生活和工作中应用知识 和技能。2、情感目标：通过本课的学习让学生在学习中感受推理分析美感，形成对估价工作的初步认 识，提升学生的职业认同感；增加对日常生活的热爱。视频教学过程：教学环节教学内容具体解说引入商品类比，得出“相 似的商品价格相 近”。以3组商品为例进行对比，发现“类似商品，价格 相近”的规律。延伸推导：相似的房地产，价 格也相近。房地产作为商品的一种，也有“条件相似的房地产， 价格往往十分接近”的规律。点题：市场比较法的原理市场比较法就是通过与己成交的相似房地产对比， 求取估价对象的价格。用房地产A （估价对象）和房地产B （相似的已成交 可比实例）来说明。房地产A和B相似，因此A的市场价格和B的成交 价格接近。但是相似并不能让我们知道A具体的价 格是多少，怎么办？质疑：相似并不能让我们 知道估价对象准确 的价格相似的房产价格相近，只有相同的房产才是价格相 等。提问：相似是否可以变成相同？回答：用修正的方法可以把相似的房地产变成相同， 从而得到确定的价格。解决的方法：通过对比相似房地 产的差异，修正可 比实例，从而使得 房地产条件相同。提问：如何修正？使用估价对象房地产A和相似房地产B进行对比， 先找出差异，再对差异进行修正。估价对象不能修正（如果改变了就不是我们要估价 的对象了），所以只能修正相似可比实例及先对B修正一个因素，再用同样的方法修正其他的 因素，最后通过修正使得B的条件和A相同，B修 正后的价格也就是估价对象A的价格。提问：房地产的差异很多，是否需要所有的差异都 要进行修正呢？回答：理论上我们需要修正所有的差异才能相等， 但是实际操作无法实现，所以只修正对房地产价格 影响较大的主要因素，对房地产价格影响很小的次 要因素就忽略不计了。一般修正的主要因素包括交 易时间、交易情况、房地产的状况三个方面的因素。 提问：修正后得到了我们想要的结果，是否这样就 大功告成了呢？回答：不是。还有一个小问题要解决。我们只选取 了一个案例，案例选取的不恰当，会导致结果偏差 较大。提问：那怎么解决？结果优化：一个可比实例随机 性太强，多个实例 加权平均优化结果回答：我们在技术处理上一般选取3-10个可比成交 实例来进行对比，对它们修正后的值求取加权平均 数（越相似的案例权重越大），从而解决单个案例的 偶然性和主观性。总结与梳理：回顾前述内容，点出关键回顾市场比较法的技术路线。成交房地产的相似程 度（越高越好）和修正的科学合理性是市场法的关 键。思考练习：回顾内容的基础上，启发应用提问：哪种类型的房地产更适合使用市场比较法？ 启发提示：市.场比较法是需要寻找相似的可比实例， 房地产的存量越多，成交量越大，是否意味着寻找 到相似可比实例的可能性也就越大？