小区物业管理服务采购项目招标文件.docx

安置小区物业管理服务采购工程招标文（电子招投标）第1页共68页一、总那么1 .适用范围本招标文件适用于该工程的招标、投标、开标、资格审查及信用信息查询、 评标、定标、合同、验收等行为（法律、法规另有规定的，从其规定）。2 .定义2.1 1 “采购人”系指招标公告中载明的本工程的采购人。2.2 “采购代理机构”系指招标公告中载明的本工程的采购代理机构。2.3 “投标人”系指是指响应招标、参加投标竞争的法人、其他组织或者自 然人。2.4 “负责人”系指法人企业的法定负责人，或其他组织为法律、行政法规 规定代表单位行使职权的主要负责人，或自然人本人。2.5 “电子签名”系指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身 份并说明签名人认可其中内容的数据；“公章”系指单位法定名称章。2.6 “电子交易平台”是指本工程政府采购活动所依托的政府采购云平台 （ s：/sdf. Ikj. zcygov. cn/）。2.7 系指实质性要求条款，“国”系指适用本工程的要求，“口”系指不适用本工程的要求。3 .采购工程需要落实的政府采购政策3 . 1本工程原那么上采购本国生产的货物、工程和服务，不允许采购进口产品。 除非采购人采购进口产品，已经在采购活动开始前向财政部门提出申请并获得财 政部门审核同意，且在采购需求中明确规定可以采购进口产品（但如果因信息不 对称等原因，仍有满足需求的国内产品要求参与采购竞争的，采购人、采购代理 机构不会对其加以限制，仍将按照公平竞争原那么实施采购）。4 .2支持绿色开展3. 2.1采购人拟采购的产品属于品目清单范围的，采购人及其委托的采购代 理机构将依据国家确定的认证机构出具的、处于有效期之内的节能产品、环境标 志产品认证证书，对获得证书的产品实施政府优先采购或强制采购。投标人须按 招标文件要求提供相关产品认证证书。采购人拟采购的产品属于政府强制采购 的节能产品品目清单范围的，投标人未按招标文件要求提供国家确定的认证机 构出具的、处于有效期之内的节能产品认证证书的，投标无效。修缮、装修类工程采购建材的，采购人应将绿色建筑和绿色建材性能、 指标等作为实质性条件纳入招标文件和合同。3. 2. 3为助力打好污染防治攻坚战，推广使用绿色包装，政府采购货物、工 程和服务工程中涉及商品包装和快递包装的，供应商提供产品及相关快递服务的 具体包装要求要参考商品包装政府采购需求标准（试行）、快递包装政府 采购需求标准（试行）。3. 3支持中小企业开展3. 3.1中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立，依据国务院批准的 中小企业划分标准确定的中型企业、小型企业和微型企业，但与大企业的负责人 为同一人，或者与大企业存在直接控股、管理关系的除外。符合中小企业划分标准的个体工商户，在政府采购活动中视同中小企业。3. 3. 2在政府采购活动中，投标人提供的货物、工程或者服务符合以下情形 的，享受中小企业扶持政策：在货物采购工程中，货物由中小企业制造，即货物由中小企业生产 且使用该中小企业商号或者注册商标；3. 3. 2. 2在工程采购工程中，工程由中小企业承建，即工程施工单位为中小 企业；3. 3. 2. 3在服务采购工程中，服务由中小企业承接，即提供服务的人员为中 小企业依照中华人民共和国民法典订立劳动合同的从业人员。在货物采购工程中，投标人提供的货物既有中小企业制造货物，也有大型企 业制造货物的，不享受中小企业扶持政策。以联合体形式参加政府采购活动，联合体各方均为中小企业的，联合体视同 中小企业。其中，联合体各方均为小微企业的，联合体视同小微企业。3. 3. 3对于未预留份额专门面向中小企业的政府采购货物或服务工程，以及 预留份额政府采购货物或服务工程中的非预留局部标项，对小型和微型企业的投 标报价给予10%的扣除，用扣除后的价格参与评审。接受大中型企业与小微企业 组成联合体或者允许大中型企业向一家或者多家小微企业分包的政府采购货物 或服务工程，对于联合协议或者分包意向协议约定小微企业的合同份额占到合同 总金额30%以上的，对联合体或者大中型企业的报价给予3%的扣除，用扣除后的 价格参加评审。组成联合体或者接受分包的小微企业与联合体内其他企业、分包 企业之间存在直接控股、管理关系的，不享受价格扣除优惠政策。3. 3. 4符合关于促进残疾人就业政府采购政策的通知（财库（2017） 141 号）规定的条件并提供残疾人福利性单位声明函（附件1）的残疾人福利性 单位视同小型、微型企业；3. 3.5符合关于政府采购支持监狱企业开展有关问题的通知（财库 201468号）规定的监狱企业并提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含 新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业证明文件的，视同为小型、微型企业。3. 3. 6可享受中小企业扶持政策的投标人应按照招标文件格式要求提供中 小企业声明函，投标人提供的中小企业声明函与实际情况不符或未按照要 求提供的，不享受中小企业扶持政策。声明内容不实的，属于提供虚假材料谋取 中标、成交的，依法承当法律责任。3. 3.7中小企业享受扶持政策获得政府采购合同的，小微企业不得将合同分 包给大中型企业，中型企业不得将合同分包给大型企业。3. 3. 8采购人严格贯彻落实保障中小企业款项支付条例，按规定向中小 企业支付款项。3. 3.9中小企业信用融资：供应商中标后可在政府采购云平台申请政采贷: 操作路径：登录政府采购云平台-金融服务中心-【融资服务】。3. 4支持创新开展3. 4. 1采购人优先采购被认定为首台套产品和“制造精品”的自主创新产品o4. 4.2首台套产品被纳入首台套产品推广应用指导目录之日起2年内， 以及产品核心技术高于国内领先水平，并具有明晰自主知识产权的“制造精品” 产品，自认定之日起2年内视同已具备相应销售业绩，参加政府采购活动时业绩 分值为总分值。4.询问、质疑、投诉4. 1供应商询问供应商对政府采购活动事项有疑问的，可以提出询问，采购人或者采购代理 机构应当在3个工作日内对供应商依法提出的询问作出答复，但答复的内容不得 涉及商业秘密。供应商提出的询问超出采购人对采购代理机构委托授权范围的, 采购代理机构应当告知供应商向采购人提出。4. 2供应商质疑4.2. 1提出质疑的供应商应当是参与所质疑工程采购活动的供应商。潜在供应商已依法获取其可质疑的招标文件的，可以对该文件提出质疑。4. 2. 2供应商认为招标文件、采购过程和中标结果使自己的权益受到损害的, 可以在知道或者应知其权益受到损害之日起7个工作日内，以书面形式向采购人 或者采购代理机构提出质疑，否那么，采购人或者采购代理机构不予受理：4. 2. 2.1对招标文件提出质疑的，质疑期限为供应商获得招标文件之日或者 招标文件公告期限届满之日起计算。4. 2. 2. 2对采购过程提出质疑的，质疑期限为各采购程序环节结束之日起计 算。对同一采购程序环节的质疑，供应商须一次性提出。4. 2. 2. 3对采购结果提出质疑的，质疑期限自采购结果公告期限届满之日起 计算。4. 2. 2. 4针对采购文件中特定资格条件、采购需求、评分方法提出的质疑， 应向采购人提出；对采购文件中其他内容、采购过程、采购结果提出的质疑， 应向采购代理机构提出。4. 2. 3供应商提出质疑应当提交质疑函和必要的证明材料。质疑函应当包括 以下内容：5. 2. 3.1供应商的姓名或者名称、地址、 、联系人及联系 ；6. 质疑工程的名称、编号；4. 2. 3. 3具体、明确的质疑事项和与质疑事项相关的请求；4.2. 3. 4事实依据;4. 2. 3. 5必要的法律依据；5. 2. 3.6提出质疑的日期。供应商提交的质疑函需一式三份。供应商为自然人的，应当由本人签字；供 应商为法人或者其他组织的，应当由法定代表人、主要负责人，或者其授权代表 签字或者盖章，并加盖公章。质疑函范本及制作说明详见质疑函范本（附件 2） o6. 2.4采购人或者采购代理机构应当在收到供应商的书面质疑后七个工作 日内作出答复，并以书面形式通知质疑供应商和其他与质疑处理结果有利害关系 的政府采购当事人，但答复的内容不得涉及商业秘密。采购人或者采购代理机构 在质疑回复后5个工作日内，在浙江政府采购网的“其他公告”栏目公开质疑答 复，答复内容应当完整。质疑函作为附件上传。7. 2.5询问或者质疑事项可能影响采购结果的，采购人应当暂停签订合同， 已经签订合同的，应当中止履行合同。4. 3质疑供应商投诉4.3. 1质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意或者采购人、采购 代理机构未在规定的时间内作出答复的，可以在答复期满后十五个工作日内向同 级政府采购监督管理部门提出投诉。4. 3. 2供应商投诉的事项不得超出已质疑事项的范围，基于质疑答复内容提 出的投诉事项除外。5. 3. 3供应商投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。6. 3. 5以联合体形式参加政府采购活动的，其投诉应当由组成联合体的所有 供应商共同提出。投诉书范本及制作说明详见附件3。7. 4鼓励供应商在线提起询问，路径为：政采云-工程采购-询问质疑投诉- 询问列表；鼓励供应商在线提起质疑，路径为：政采云-工程采购-询问质疑投诉 -质疑列表；质疑供应商对在线质疑答复不满意的，可在线提起投诉，路径为： 浙江政府服务网-政府采购投诉处理-在线办理。二、招标文件的构成、澄清、补充、修改.招标文件的构成5. 1招标文件包括以下文件及附件：6. 1. 1招标公告；7. 1. 2投标人须知；8. 1.3采购需求；9. 1. 4评标方法；10. 1.5拟签订的合同文本；11. 1.6应提交的有关格式范例。12. 2与本工程有关的澄清、补充、修改的内容为招标文件的组成局部。5 .招标文件的澄清、补充、修改5.1 1已获取招标文件的潜在投标人，假设有问题需要澄清，应于投标截止时间 前，以书面形式向采购代理机构提出。5.2 采购代理机构对招标文件进行澄清、补充、修改的，将以网上发布补充 （更正）公告的形式通知所有潜在投标人，同时视情况延长投标截止时间和开标 时间。该澄清、补充、修改的内容为招标文件的组成局部。5.3 当招标文件与澄清、补充、修改就同一内容表述不一致的以最后发出的 文件或公告为准。三、投标6 .招标文件的获取详见招标公告中获取招标文件的时间期限、地点、方式及招标文件售价。7 .开标前答疑会或现场考察采购人组织潜在投标人现场考察或者召开开标前答疑会的，潜在投标人按第 二局部投标人须知前附表的规定参加现场考察或者开标前答疑会。8 .投标保证金本工程不需缴纳投标保证金。9 .投标文件的语言投标文件及投标人与采购有关的来往通知、函件和文件均应使用中文。10 .投标文件的组成10.1 资格文件：11. 1. 1符合参加政府采购活动应当具备的一般条件的承诺函；12. 1.2落实政府采购政策需满足的资格要求（如需）；13. 1.3本工程的特定资格要求（如需）。10.2 商务技术文件：11. 2. 1投标函；n.2.2授权委托书或法定代表人（单位负责人、自然人本人）身份证明；n. 2.3联合协议（如需）；分包意向协议（如需）；11.2. 5符合性审查资料；H. 2. 6评标标准相应的商务技术资料（如需）；n. 2.7商务技术偏离表;11. 2. 8政府采购供应商廉洁自律承诺书；11. 3报价文件：1.3 3. 1开标一览表（报价表）；n.3.2中小企业声明函（如需）。1.4 4投标文件含有采购人不能接受的附加条件的，投标无效；投标人提供 虚假材料投标的，投标无效。12 .投标文件的编制12.1 投标文件分为资格文件、商务技术文件、报价文件三局部。各投标人 在编制投标文件时请按照招标文件第六局部规定的格式进行，混乱的编排导致投 标文件被误读或评标委员会查找不到有效文件是投标人的风险。12.2 2投标人进行电子投标应安装客户端软件一“政采云电子交易客户端”， 并按照招标文件和电子交易平台的要求编制并加密投标文件。投标人未按规定加 密的投标文件，电子交易平台将拒收并提示。12.3 使用“政采云电子交易客户端”需要提前申领CA数字证书，申领流程 请自行前往“浙江政府采购网-下载专区-电子交易客户端-CA驱动和申领流程” 进行查阅。12.4 投标人应充分考虑完成平台注册、申领CA证书等所需时间，如未在“政 府采购云平台”系统内完成相关流程，而引起的投标或响应无效的责任自负。13 .投标文件的签署、盖章1. .1投标文件按照招标文件第六局部格式要求进行签署、盖章。投标人 的投标文件未按照招标文件要求签署、盖章的，其投标无效。13. 2为确保网上操作合法、有效和平安，投标人应当在投标截止时间前完 成在“政府采购云平台”的身份认证，确保在电子投标过程中能够对相关数据电 文进行加密和使用电子签名。14. 3招标文件对投标文件签署、盖章的要求适用于电子签名。14 .投标文件的提交、补充、修改、撤回14.1 供应商应当在投标截止时间前完成投标文件的传输递交，并可以补充、 修改或者撤回投标文件。补充或者修改投标文件的，应领先行撤回原文件，补充、 修改后重新传输递交。投标截止时间前未完成传输的，视为撤回投标文件。投标 截止时间后递交的投标文件，电子交易平台将拒收。14.2 电子交易平台收到投标文件，将妥善保存并即时向供应商发出确认回 执通知。在投标截止时间前，除供应商补充、修改或者撤回投标文件外，任何单 位和个人不得解密或提取投标文件。14.3 采购人、采购代理机构可以视情况延长投标文件提交的截止时间。在 上述情况下，采购代理机构与投标人以前在投标截止期方面的全部权利、责任和 义务，将适用于延长至新的投标截止期。15 .备份投标文件15. 1投标人在电子交易平台传输递交投标文件后，还可以在投标截止时间 前向诸暨市公共资源交易中心邮箱()递交备份投标文件1份，但采购人、采购 代理机构不强制或变相强制投标人提交备份投标文件。16. 2备份投标文件须在“政采云投标客户端”制作生成。17. 3采购代理机构将拒绝接受逾期送达的备份投标文件。18. 4投标人仅提交备份投标文件，没有在电子交易平台传输递交投标文件 的，投标无效。19. 5投标文件如有补充、修改，备份投标文件应同步调整并再次提交，采 购代理机构以最新备份投标文件为准。16 .投标文件的无效处理有招标文件第四局部第4. 2项规定的情形之一的，投标无效。17 .投标有效期17.1 投标有效期为从提交投标文件的截止之日起90天。投标人的投标文 件中承诺的投标有效期少于招标文件中载明的投标有效期的，投标无效。17. 2投标文件合格投递后，自投标截止日期起，在投标有效期内有效。17.3在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，采购代理机构可以以 书面形式通知投标人延长投标有效期。投标人同意延长的，不得要求或被允许修 改其投标文件，投标人拒绝延长的，其投标无效。、开标、资格审查与信用信息查询18.开标18. 1采购代理机构按照招标文件规定的时间通过电子交易平台组织开标，所 有投标人均应当准时在线参加。投标人缺乏3家的，不得开标。18. 2开标时，电子交易平台按开标时间自动提取所有投标文件。采购代理机 构依托电子交易平台发起开始解密指令，投标人按照平台提示在招标文件规定时 间内完成在线解密。18. 3投标文件未按时解密，投标人提供了备份投标文件的，经投标人同意 后以备份投标文件作为依据，否那么视为投标文件撤回。投标文件已按时解密的， 备份投标文件自动失效。19.资格审查19. 1开标后，采购人或采购代理机构将依法对投标人的资格进行审查。1.1 2采购人或采购代理机构依据法律法规和招标文件的规定，对投标人的 基本资格条件、特定资格条件进行审查。19.3 投标人未按照招标文件要求提供与基本资格条件、特定资格条件相应 的有效资格证明材料的，视为投标人不具备招标文件中规定的资格要求，其投标 无效。19.4 对未通过资格审查的投标人，采购人或采购代理机构告知其未通过的 原因。19. 5合格投标人缺乏3家的，不再评标。20 .信用信息查询20.1 信用信息查询渠道及截止时间：采购代理机构将通过“信用中国”网 站(sdf. Ikj. creditchina. gov. cn)、中国政府采购网(sdf. Ikj. ccgp. gov. cn)渠 道查询投标人投标截止时间当天的信用记录。20.2 信用信息查询记录和证据留存的具体方式：现场查询的投标人的信用 记录、查询结果经确认后将与采购文件一起存档。20.3 信用信息的使用规那么：经查询列入失信被执行人名单、重大税收违法 案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单的投标人将被拒绝参与政 府采购活动。20.4 联合体信用信息查询：两个以上的自然人、法人或者其他组织组成一 个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购活动的，应当对所有联合体成 员进行信用记录查询，联合体成员存在不良信用记录的，视同联合体存在不良信 用记录。五、评标21 .评标委员会将根据招标文件和有关规定，履行评标工作职责，并按照评标方 法及评分标准，全面衡量各投标人对招标文件的响应情况。对实质上响应招标文 件的投标人，按照评审因素进行评审。详见招标文件第四局部评标方法。六、定标22 .确定中标供应商采购人将自收到评审报告之日起5个工作日内通过电子交易平台在评审报 告推荐的中标候选人中确定中标供应商，并将结果确认书面提交给采购代理机构。 23.中标通知与中标结果公告23. 1自中标人确定之日起2个工作日内，采购代理机构通过电子交易平台 向中标人发出中标通知书，同时编制发布采购结果公告。23. 2公告期限为1个工作日。七、合同授予24 .合同主要条款详见第五局部拟签订的合同文本。25 .合同的签订25.1 采购人与中标人应当在中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文 件确定的事项签订政府采购合同，并在合同签订之日起2个工作日内依法发布合 同公告。25.2 中标人按规定的日期、时间、地点，由法定代表人或其授权代表与采 购人代表签订合同。如中标人为联合体的，由联合体成员各方法定代表人或其授 权代表与采购人代表签订合同。25.3 采购人对合同内容负责。合同金额200万元及以上的必须由法律顾问 根据政府采购法、民法典等对合同条款进行审查，出具法律意见书后方 可签订合同。对于合同金额200万元以下的工程，采购单位自行组织审查合同条 款U25.4 如签订合同并生效后，供应商无故拒绝或延期，除按照合同条款处理 外，将上报政府采购监管部门予以处理。25.5 中标供应商拒绝与采购人签订合同的，采购人应当重新开展政府采购第一局部招标公告第二局部投标人须知第三局部采购需求第四局部评标方法第五局部拟签订的合同文本第六局部应提交的有关格式范例 活动。25.6 采购合同由采购人与中标供应商根据招标文件、投标文件等内容签订 并公告。26 .履约保证金拟签订的合同文本要求中标供应商提交履约保证金的，供应商应当以支票、 汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等非现金形式提交。履约保证金 的数额不得超过政府采购合同金额的2.5%。鼓励和支持供应商以银行、保险公 司出具的保函形式提供履约保证金。采购人不得拒收履约保函。供应商可登录政府采购云平台-【金融服务】一【我的工程】一【已备案合 同】以保函形式提供。政府采购云平台金融专线.八、电子交易活动的中止27 .电子交易活动的中止。采购过程中出现以下情形，导致电子交易平台无法正 常运行，或者无法保证电子交易的公平、公正和平安时，采购代理机构可中止电 子交易活动：27.1 电子交易平台发生故障而无法登录访问的；27.2 电子交易平台应用或数据库出现错误，不能进行正常操作的；27.3 电子交易平台发现严重平安漏洞，有潜在泄密危险的；27. 4病毒发作导致不能进行正常操作的；27. 5其他无法保证电子交易的公平、公正和平安的情况。28 .出现以上情形，不影响采购公平、公正性的，采购组织机构可以待上述情形 消除后继续组织电子交易活动，也可以决定某些环节以纸质形式进行；影响或可 能影响采购公平、公正性的，报告政府采购监管部门并组织重新采购。九、验收29 .验收29. 1采购人组织对供应商履约的验收，相关费用原那么上由采购人支付（采 购需求另行规定的除外）。大型或者复杂的政府采购工程，应当邀请国家认可的 质量检测机构参加验收工作。验收方成员应当在验收书上签字，并承当相应的法 律责任。如果发现与合同中要求不符，供应商须承当由此发生的一切损失和费用， 并接受相应的处理。1.1 2采购人可以邀请参加本工程的其他投标人或者第三方机构参与验收。参与验收的投标人或者第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。29.3 严格按照采购合同开展履约验收。采购人成立验收小组，按照采购合 同的约定对供应商履约情况进行验收。验收时，按照采购合同的约定对每一项技 术、服务、平安标准的履约情况进行确认。验收结束后，应当出具验收书，列明 各项标准的验收情况及工程总体评价，由验收双方共同签署。验收结果与采购合 同约定的资金支付及履约保证金返还条件挂钩。履约验收的各项资料应当存档备 查。29.4 验收合格的工程，采购人将根据采购合同的约定及时向供应商支付采 购资金、退还履约保证金。验收不合格的工程，采购人将依法及时处理。采购合 同的履行、违约责任和解决争议的方式等适用中华人民共和国民法典。供应 商在履约过程中有政府采购法律法规规定的违法违规情形的，采购人应当及时报 告本级财政部门。第三局部采购需求一、服务内容、质量与要求(一)、和泰小区所有范围内的物业管理和服务，主要包括以下内容：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备使用管理及维修养护；2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施和相关场地的保洁服务；3、物业管理区域内公共平安的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行使、停放及管理；5、物业管理区域内七乱(乱停放、乱经营、乱张贴、乱搭建、乱堆放、乱种植、乱放 养)的管理；6、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护 时，进行协调和管理；7、物业管理区域内的日常平安巡查服务；8、物业档案资料的保管、相关财务管理；9、催促物业管理区域内业主、使用人装饰装修时按照国家相关规定进行装饰装修；10、物业管理区域内建筑及智能系统的日常检查维护；11、物业管理区域内进行消防平安管理；12、对物业管理区域内的各类突发事件进行预防和及时处理；13、社区文化活动、节日文化布置；14、协助业主做好安置房交付等相关工作；15、协助业主做好房屋竣工验收后各项建设施工单位的联系，催促其在保修期范围内 各项设施、设备的维护、维修；16、法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。(二)服务要求1、中标人必须树立“业主至上，服务第一”的思想，为小区业主创造一个平安、整 洁、优雅、有序的生活环境。采购单位每个月对物业管理质量进行考评。2、中标人必须自觉接受采购单位管理人员、居民的监督。合同期间出现重大投诉或重 大管理失误，采购单位核实后可以终止管理合同，并进行财务审计，由中标人承当违约和 赔偿责任。3、主动、积极加强与政府、广大业主的联系，多途径、多渠道征询和听取意见，不断 改进工作，为业主提供礼貌、热情、周到的服务。4、要求有效投诉处理率达100%,投诉回复率达100%。5、采购单位不提供日常的住宿、饮食等，具体由中标人自行负责。6、要求制订物业维修和管理突发事件应急预案及预防措施：(包括但不限于)：(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；(2)小区物业管理范围共用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；(4)雨、污水管及排水管网阻塞、爆裂的应急措施；(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施；(6)发生火警时的应急措施；(7)安防(防盗)应急预案；(8)消防报警应急预案；(9)丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施；(10)智能化设施的管理与维修方案；(11)施工噪声控制与业主生活密切相关事项的应对预案；(12)提供业主临时规约、物业服务指南、住户装饰装修管理手册、房屋 装饰装修管理协议的建议稿。7、要求提供物业管理服务分项标准与承诺(包括但不限于)：(1)房屋及配套设施设备的管理标准与完好率承诺；(2)房屋零星小修、急修质量标准承诺；(3)维修工程质量合格率和回访率承诺；(4)机电设备维修保养标准和完好率承诺；(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24 小时保洁次数与洁净程度；(6)街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库消防设施管护措施与承诺；(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺；(9)小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺;(10)管理服务质量投诉处理及时率承诺；(11)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺。8、要求提供物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施；(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人平安时的工作预案；(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施；(6)物业管理区域内保安24小时执勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述;(7)小区绿化按季节养护、保养工程和措施；9、其它服务要求(1)全体员工每年必须经专业培训，特殊工种持上岗证上岗；(2)中标人自行承当工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤 害、死亡保险办理及全部费；(3)服务人员统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，其相关 费用由中标人自行承当。二、服务费用及付款方式本工程服务期限为自合同签订日起3年，其中中标金额的62%按月考核支付；38%用于 代收物业费专项考核。三、付款金额构成1、中标金额的62%,用于支付中标单位为和泰小区内的物业管理和服务费用，按月 考核支付。2、中标金额的38%,由物业公司自行按约定标准向业主收取。物业费收费标准：高 层0. 55元/平方米/月，多层0.275元/平方米/月。四、考核细那么及奖惩措施1、月度考核(中标金额的62%)序 号标准内容一分值评分细那么基础管理201、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：2、员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨3管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4 分；人数不符每少一人扣0.4分；着装及标志符合0.3 分；不符合0分。2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手 段，提高管理效率2符合2分，基本符合1分，不符合。分3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理 完善，查阅方便3包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、 用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备 大中修记 录。共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：每发 现一项不齐全或不完善扣0. 5分4、建立24小时值班制度，设立服务 、接受业主和使 用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投 诉等，各类信息的收集（受理）和反应（回访）台账资料 记录完整，及时处理4没有值班制度扣2分，未设服务 扣2分，发现一 处处理不及时扣0.5分，台账资料记录不完整每次扣 0.5分5、对每月定期检查和日常考核中发现的问题，在限期内整 改满意率5满意5分，基本满意2分，不满意0分6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100%,返修率不高于1%,并有回访记录3没有建立或没有落实扣3分；及时率每降低1个百分 点扣0. 3分；返修率符合每增加1个百分点扣0. 5分： 回访记录不完整或无回访记录扣2分房屋管理与维修养护151、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象，无违 反规定安装防盗窗4符合3分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用 用途扣0.5分，每发现一处违反规定安装防盗窗扣0.5 分2、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是 玻璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无 污渍：无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象2符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣 0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2分， 是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一 处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分3、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无平安隐 患或破损3符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，但不整 齐或有破损每处扣0.1分，有平安隐患每处扣0.5分4、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀1符合L0分，每发现一处不符合扣0.1分5、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙 体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良 好；卫生间、水房等管理完好2符合2分，如发现一处不符合扣0.2分6、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、 废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损1符合L0分，发现一处不符合扣0.2分7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆 改管线和损害他人利益的现象1符合L0分，发现一处不符合扣0.5分8、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建 筑结构的平安隐患1符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分-共用设施设备管理34（一）综合要求51、制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护 保养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、 机房环境符合设备要求1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程1符合1.0分，不符合0分4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故2符合2分，不符合。分（二）供电系统31、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定 时间通知任用户1符合L0分，不符合0分2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符合均 扣0. 5分3、备用应急发电机可随时起用1符合1.0分，不符合0分（三）弱电系统21、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工 作1符合L0分，发现一次不符合扣0.5分2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定 期限保存1符合L0分，基本符合0.5分，不符合0分（四）消防系统71、消防控制中心24小时值班、人员持证上岗，消防系统设 施设备齐全、完好无损，可随时起用2每发现一处不符合扣0.2分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时 处理各种问题1每发现一人不符合要求扣0.2分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域 防火责任人1符合L0分，责任人不明确每发现一处扣02分4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意 图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0. 1分5、区内无火灾平安隐患，杜绝用户飞线充电。1符合1.0分，每发现一处平安隐患扣0.5分。6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座安装规 范，无平安隐患1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分（五）电梯系统51、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合L0分，不符合0分2、电梯按规定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附 属设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁1每发现一处不符合扣0.2分3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；1符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维 修1符合L0分，不符合0分5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合1.0分，不符合0分（六）给排水系统71、设备、阀门、管道工作正常无跑冒滴漏现象及事故隐患1每发现一处不符合扣0.2分2、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二 次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐 全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染2符合2分，每发现一项不符合扣0.5分3、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱 周围无污染隐患1没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分二4、限水、停水按规定时间通知业主和使用人1符合L0分，基本符合0.5分，不符合。分5、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备 房无积水，浸泡发生1符合L0分，每发现一处不符合扣0.2分6、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积 跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案1符合L0分，基本符合0.5分，不符合0分（七）共用设施管理101、共用配套设施完好，无随意改变用途2符合L0分，每发现一处不符合扣0.2分2、共用管线统一下地或公共管道，无架空管线，无碍观瞻2符合L0分，每发现一处不符合扣0.2分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好4符合2.0分，每发现一处不亮扣0.2分4、区域范围内的道路通畅，路面平坦2符合L0分，每发现一处不符合扣0.2分四保安及车辆管理101、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安 人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范， 认真负责2符合2.0分，发现无证保安每处扣1.0分，值班及巡 逻记录等不规范每处扣0.2分2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响 行人通行2符合1分，基本符合0.5分，不符合0分3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐2符合2分，基本符合0.5分，不符合。分4、区内停车场管理严格，出入有登记2符合L0分，基本符合0.5分，不符合0分5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序， 停放整齐，场地整洁1符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、危及