物业管理师考试-物业服务定价成本监审.docx

物业管理师考试:物业服务定价本钱监年.物业效劳定价本钱，是指价格主管部门核定的物业效劳社会平均本钱。1 .物业效劳定价本钱监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府 指导价的物业效劳收费标准，对相关物业效劳企业的效劳本钱实施监视和 审核的行为。二、物业效劳定价本钱监审的原那么和依据.物业效劳定价本钱监审应当遵守以下原那么：(1)合法性原那么合法性原那么。计入定价本钱的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统 一的会计制度的规定；(2)相关性原那么。计入定价本钱的费用应当为与物业效劳直接相关或者 间接相关的费用。(3)对应性原那么。计入定价本钱的费用应当与物业效劳内容及效劳标准 相对应。(4)合理性原那么。影响物业效劳定价本钱各项费用的主要技术、经济指 标应当符合行业标准或者社会公允水平。1 .物业效劳定价本钱监审的依据核定物业效劳定价本钱，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、 原始凭证与账册或者物业效劳企业供应的真实、完整、有效的本钱资料为 根底。三、物业效劳定价本钱的构成物业效劳定价本钱由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维 护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共 用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、治理费分摊、固定资产折旧 以及经业主同意的其它费用组成。其中：1 .人员费用是指治理效劳人员工资、按规定提取的工会经费、职工训练 经费，以及依据政府有关规定应当由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养 老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。2 .物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业治理 区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。 不包括保修期内应由建立单位履行保修责任而支出的修理费、应由住宅专 项修理资金支出的修理和更新、改造费用。3 .绿化养护费是指治理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、 补苗费、农药化肥费等。不包括应由建立单位支付的种苗种植费和前期维 护费。4 .清洁卫生费是指保持物业治理区域内环境卫生所需的购置工具费、消 杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。5 .秩序维护费是指维护物业治理区域秩序所需的器材装备费、平安防范 人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。6 .物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业治理企业购 置物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业 效劳企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。7 .办公费是指物业效劳企业为维护治理区域正常的物业治理活动所需的 办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费 用。8 .治理费分摊是指物业效劳企业在治理多个物业工程状况下，为保证相 关的物业效劳正常运转而由各物业效劳小区担当的治理费用。9 .固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业效劳固定资产的折旧金 额。物业效劳固定资产指在物业效劳小区内由物业效劳企业拥有的、与物 业效劳直接相关的、使用年限在一年以上的资产。10 .经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业效劳 费开支的费用。四、物业效劳定价本钱审核的方法和标准.工会经费、职工训练经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、 失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数根据核定 的相应工资水平确定；工会经费、职工训练经费的计提比例按国家统一规 定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例 确定，超过规定计提比例的不得计入定价本钱。医疗保险费用应在社会保 险费中列支，不得在其它工程中重复列支；其他应在工会经费和职工训练经费中列支的费用，也不得在相关费用工程中重复列支。1 .固定资产折旧采纳年限平均法，折旧年限依据固定资产的性质和使用 状况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的, 本钱监审时应当根据实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按 3%-5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，根据实际状况合理确定 残值率。2 .物业效劳企业将专业性较强的效劳内容外包给有关专业公司的，该项 效劳的本钱根据外包合同所确定的金额核定。3 .物业效劳企业只从事物业效劳的，其所发生费用按其所管辖的物业工 程的物业效劳计费面积或者应收物业效劳费加权分摊；物业效劳企业兼营 其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业效劳之间分摊，然 后按上述方法在所管辖的各物业工程之间分摊。