海安市业主大会和业主委员会指导规则.docx

海安市业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）第一章总则第一条为了深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思 想，弘扬社会主义核心价值观，规范业主大会、业主委员会活 动，维护业主合法权益，根据中华人民共和国民法典、国 务院物业管理条例江苏省物业管理条例南通市住宅物 业管理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规则和 中共中央办公厅印发关于加强和改进城市基层党的建设工作 的意见等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本规则。第二条本市行政区域内各类集中居住的小区成立业主大 会、选举业主委员会及其活动适用本规则。第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组 成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的 合法权利，履行相应的义务。第四条 业主委员会由业主大会在街道办事处（镇人民政府）指导监督下依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执 行业主大会决定的事项。业主委员会应当主动接受党和政府的领导，自觉接受业主的监督。（三）筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政 府）、居（村）民委员会、公安派出所等派员参加；（四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员 担任；（五）拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位 置公示，公示期不少于七日。业主对拟定的筹备组成员有异议 的，应当在公示期内实名书面向街道办事处（镇人民政府）提 出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府） 负责协调解决；（六）街道办事处（镇人民政府）可以根据推荐和报名情 况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协 助筹备工作；（七）公示结束后，书面报市城管局备案；（八）筹备组经市城管局备案后，在物业管理区域内显著 位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成 员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成， 公告期不少于十五日。筹备组自公告之日起成立；（九）筹备组应当接受市城管局培训，时间不少于半天， 并在培训记录上签字；（十）筹备组自成立之日起，七日内召开筹备组第一次会 议。第二十二条筹备组工作原则如下：（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组10 - 第一次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；（二）筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意；（三）筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明“同意”或“反对”；（四）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备 组组长签发，并告知属地街道办事处（镇人民政府）；（五）筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹 备组成员签字确认；（六）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法 人或者其他组织的除外。街道办事处（镇人民政府）协调指导 筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的， 街道办事处（镇人民政府）另行确定筹备组组长。第二十三条 筹备组应当自成立之日起九十日内，完成以 下筹备工作：（一）初步确定本物业管理区域是否设立业主代表大会制 度，并据此拟定业主大会议事规则和管理规约草案；（二）统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人 数,确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;（三）确定首届业主委员会成员候选人产生办法，组织产 生业主委员会候选人名单；拟设立业主代表大会的，按本规则 第二十四条规定办理；（四）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、地点、表决事项、表决规则等;-11 -（五）首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办 法，组织产生业主大会监票人名单；（六）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和 费用结算方案等；（七）确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选 人的选举；如需回避的，则增补筹备组成员；（八）将上述一至七项所列内容在首次业主大会会议召 开十五日前，在物业管理区域内的显著位置公示，并书面通知 全体业主，公示期不少于七日。公示中明确征集业主意见的征 集期限以及意见汇总方式。业主在征集期限内书面提交意见 建议的，筹备组应当予以签收；（九）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表 决的议案表决稿和建议采纳情况说明。第四节 首次业主大会会议的召开第二十四条首次业主大会应当按照本规则的有关规定组织召开。首次业主大会会议内容包括：（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会成员、候补成员；（三）设立业主代表大会制度的，按照表决通过的议事规 则中确定业主代表产生办法，产生业主代表，召开第一次业主 代表大会；-12 -（四）其他需要业主大会会议表决通过的事项。第二十五条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开 首次业主大会会议。因特殊原因超过九十日仍未召开首次业主 大会的，经街道办事处（镇人民政府）确认后可以适当延长时 间，但延长时间不宜超过三十日。超过延长期限，仍然无法有 效组织召开首次业主大会时，街道办事处（镇人民政府）应及 时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会，再次 延长时间不宜超过十五日。经确定无法继续召开的，由街道办 事处（镇人民政府）确认首次业主大会筹备组解散。第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通 过，依法当选的业主委员会成员达到法定最低人数及以上但未 达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书 面报告，在街道办事处（镇人民政府）指导下，可延长三十日 进行补选，对第一轮未当选的候选人进行第二轮补选。候选人 需要调整的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报 告并进行增补；第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业 主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终 入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补成员。排名最后 的入选人员得票相同时，根据平衡原则、党员、“两代表一委 员”优先原则、群众公认原则等确定排序，最后一名列为候补 贝。第二十七条 管理规约、业主大会议事规则经业主大会通 过，但当选的业主委员会成员未达法定最低人数时，筹备组应13 - 当向街道办事处（镇人民政府）书面报告，在街道办事处（镇 人民政府）指导下，可以延长三十日对第一轮未选上的候选人 进行第二轮补选；候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事 处（镇人民政府）书面报告并进行增补。经第二轮补选业主委 员会成员人数仍未达到法定最低人数的，本次业主大会召开失 败，筹备组解散。第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者 参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召 开失败。经书面报告街道办事处（镇人民政府），可延期三十 日重新组织筹备活动。再次筹备失败的，不再组织并书面向街 道办事处（镇人民政府）报告后，筹备组解散。第二十九条 不具备成立业主大会条件或者出现本规则第 二十七条、二十八条情形，或者按照本规则第七十四条规定换 届选举失败时，由街道办事处（镇人民政府）组织，成立由业 主代表以及街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、 建设单位、公安派出所等派员组成的本物业管理区域物业管理 委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会代 职期间，具备重新进行选举条件的，街道办事处（镇人民政府） 应当组织指导新的选举工作。物业管理委员会自新的业主委员 会产生之日起停止履职，十日内完成相关资料、财物移交后自 动解散。物业管理委员会的人数为九至十三人的单数，其中业主成 员不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中-14 - 推荐产生。第三十条 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内向 县级物业管理主管部门备案，并可以持备案回执刻制印章。备 案事项变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书 面报告备案单位。物业管理委员会成员名单、备案以及变更情况应当及时在 物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十五日。第三十一条首届业主委员会首次会议结束，筹备组将有 关资料移交业主委员会后，自行解散。第五节业主大会会议第三十二条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部 分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主参加。第三十三条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的 事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业 主大会。业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知 物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生 变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。第三十四条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推 选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。第三十五条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业 主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论向业主大会 提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项建议以及业主本 人的建议和意见。召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征 求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。第三十六条 业主代表参加业主大会会议的，应当在参加 业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所 代表的业主的意见；表决意见经业主本人签字后，由业主代表 向业主大会会议呈交。业主代表因故无法参加业主大会的，应 当事先委托所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本 人签字的书面委托书。第三十七条业主大会会议按照下列程序组织召开：（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时 间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业 主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；（二）会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、 表决规则等内容，于业主大会召开十五日前，在本物业管理区 域内的每个出入口、大堂、电梯厅、公告栏等人员进出通道, 以及微信等新媒体进行公告，并以书面形式告知居（村）民委 员会。有条件的，可以在主要媒体上公告；（三）表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号 信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要16 - 求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作 的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下确定是否延期， 并在物业管理区域内公告；（四）业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接 受业主的查询和监督，并书面告知居（村）民委员会。第三十八条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征 求意见的形式召开。采用书面征求意见形式召开的，应当将征 求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域 内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人 签名。第三十九条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：（一）业主到会并在会议签到表上确认；（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企 业工作人员不得以业主代理人身份出席。第四十条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算; 尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实 测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第四十一条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数:-17 -（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部 分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第四十二条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。十三条一个专有部分面积有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一 人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由 其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其 法定代表人或委托代理人行使投票权。第四十四条 业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。参与表决未发表意见的业主，其投票权数是否可以计入已 表决的多数票，由业主大会议事规则或管理规约规定。但不适 用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会成员的选 举。第六节 业主大会定期会议和临时会议十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会 组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告, 表决需要提交业主大会审议的事项。-18 -U!U!十六条有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总 人数百分之二十以上的业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应当书面向 业主委员会提议，并书面报送街道办事处（镇人民政府）和居（村） 民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、楼 栋号。业主委员会和居（村）民委员会有权核实提议人的业主身 份及其专有部分面积，提议人的业主身份不能核实的，其提议无 效。书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后 三十日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。第三章业主委员会第一节业主委员会的产生和职责第四十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，五至十一人单数组成。业主委员会成员应当是物业管理区域内的业 主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）模范遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行-19 -第五条 业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对全 体业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职 责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无 关的活动。第六条市城管局负责全市业主大会、业主委员会活动的 指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。各街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、 业主委员会的成立、换届选举；各街道办事处（镇人民政府） 应当建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务协调等社 区（村）服务机构，配备专人，明确职责，完善公共服务体系, 及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的 投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委 员会之间的纠纷；宣传业主大会、业主委员会等相关政策法规。居（村）民委员会在各街道办事处（镇人民政府）领导下, 督促业主大会、业主委员会按责履职，开展日常工作。建立居 （村）党组织、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企 业“四位一体”工作机制，理顺工作关系，推动物业管理工作 提质增效，提升物业管理水平。第七条市政府成立物业管理工作领导小组，设立市物业 管理工作领导小组办公室（简称市物管办），建立市物业管理 联系会议制度，负责全市物业管理工作组织协调、督查推进、 研究制定全市物业管理政策措施，重大矛盾纠纷调处等。业主义务;（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织能力、社会公信力和亲和力；每个业主委员会另设当然委员一人，由街道办事处（镇人民政府）指定居（村）两委成员担任。当然委员代表属地政府 参加业主委员会会议，参与相关会议议题的讨论，不参与会议 表决。业主委员会中已有居（村）两委成员的，可不另设当然 委员。第四十八条业主委员会及其成员不得有下列行为:（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定;（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒 绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料；（四）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；（五）挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产，挪用住 宅专项维修资金；（六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位 或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；（七）利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等 方面谋取不当利益；（八）打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；（九）其他侵害业主合法权益的行为-20 -业主委员会成员有前款规定行为之一的，业主大会可以按照议事规则予以罢免，并在物业管理区域内显著位置公告。市 城管局、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当 予以指导和协助。第四十九条 推荐业主委员会候选人时，要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额，专业、年龄结构互补，以及 委员的代表性和广泛性。引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财 务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会成员。 符合条件的社区（村）“两委”班子成员，通过法定程序兼任 业主委员会成员，有条件的可以兼任业主委员会主任。业主委 员会中的党员比例，原则上不少于半数。第五十条 首届业主大会筹备组或者业主委员会换届工作 小组对参选业主委员会成员的人选进行甄选后，按照业主委员 会成员候选人产生办法，提出候选人名单，并书面告知街道办 事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。经审核的候选人名 单在物业管理区域内进行不少于五日的公示后，提交业主大会 进行选举。第五十一条业主委员会是否实行差额选举以及实行差额 选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差 额选举的，未当选业主委员会成员但得票数达到法定票数的候 选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补成员，并在业主 委员会成员出缺时依次递补。候补成员人数由业主大会议事规 则确定，但最多不得超过业主委员会成员总数的百分之五十。-21 -第五十二条 业主委员会成员实行任期制，每届任期为三到 五年，可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。第五十三条 首届或者换届后的业主委员会应当自选举之 日起七日内，由街道办事处（镇人民政府）组织召开第一次会 议，推选产生业主委员会主任、副主任，确定其他委员分工。 业主委员会主任原则上由党员、“两代表一委员”或业主公认的同志担任。第五十四条业主委员会履行下列职责:（一）执行业主大会的决定和决议;（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同，督促业主交纳物业服务费及其他 相关费用；（五）监督管理规约的实施；（六）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;（八）根据业主大会决定，聘请专职财务人员、法律顾问;（九）在街道办事处（镇人民政府）指导监督下，协同居（村）民委员会组织业主委员会的换届改选工作；（十）业主大会赋予的其他职责。第五十五条业主委员会应当及时将下列信息在物业管理 区域内显著位置公示，并及时更新：（一）业主委员会成员名单、职责分工和联系方式；-22 -（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则。 业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费项目、 收费标准；（四）根据业主大会决定，公布财务人员、法律顾问人员 名单；（五）利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用 情况以及占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位 的处分情况；（六）业主大会和业主委员会每半年的工作经费收支情况 和业主委员会成员工作补贴等费用情况；（七）其他应当向业主公开的信息。前款第一项应当长期公示，其他事项除本规则有明确规定 外，公示时间不得少于六十日。第二节业主委员会备案第五十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日 内，持下列材料向街道办事处（镇人民政府）和市城管局备案:（一）业主委员会备案申请表；（二）业主委员会成员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录和会议决定；（五）业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的-23 -其他重大事项；（六）其他应当提供的材料。符合相关备案规定的，街道办事处（镇人民政府）和市城 管局应当予以备案；对手续不齐全的，应当告知理由，并指导 业主委员会按照要求完善备案材料。业主大会、业主委员会以及管理规约和业主大会议事规则 等事项发生变更的，应当在变更之日起三十日内将变更内容书 面报告原备案部门。第五十七条 市城管局应当对依法选举产生的业主委员会 出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和 业主委员会印章，并依法使用印章。印章所刻名称应当与经依 法批准的物业名称保持一致。印章刻制后五日内，业主委员会 持印章到市城管局和街道办事处（镇人民政府）以及居（村） 民委员会办理印章印模留存手续。第五十八条 使用业主大会印章，应当根据业主大会议事 规则或者业主大会会议决定。第五十九条 业主委员会完成备案后，市城管局应当对业 主委员会成员进行物业相关知识培训。第三节 业主委员会会议制度第六十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提 议，应当召开业主委员会会议。第六十一条 业主委员会议事活动用房根据物业用房面积 和业主委员会人数合理确定，一般为建筑面积二十至四十平方 米。通常设主任室（与副主任合用）一间，议事室一间，资料 室一间（无条件的，资料存放在主任室）。第六十二条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故 不能履行职责的，可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当 经业主委员会二分之一以上的委员同意。业主委员会成员不能 委托代理人参加会议。候补成员可以列席业主委员会会议，但 不参加表决。业主委员会未按业主大会议事规则组织召开业主大会会 议、定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况, 业主委员会不履行组织召开会议职责的，市城管局或者街道办 事处（镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不 召开的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府） 指导和监督下组织召开。第六十三条 业主委员会做出的决定，应当书面告知居 （村）民委员会。第六十四条业主委员会会议涉及提请业主大会讨论事项的，应当于会议召开七日前，在物业管理区域内显著位置公告 会议内容和议程，听取业主和物业使用人的建议和意见，并书-25 - 面告知居（村）民委员会。业主委员会会议作出决定的，应当于三日内将决定内容在 物业管理区域内显著位置公告。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字 后存档。第六十五条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案由 专人保管，主要包括以下材料：（一）业主委员会工作记录簿，主要记录业主大会、业 主委员会会议记录、决定；（二）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规 则和物业服务合同；（三）业主委员会选举及备案资料；（四）业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共 用设施设备经营所得的收益分配和使用情况；（五）业主及业主代表名册；（六）业主意见和建议；（七）专项维修资金筹集及使用账目；（A）各项公告、通知、决定、抄报等记录。业主委员会应当自任期届满，换届小组成立之日起十日 内，将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档 案等资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事 处（镇人民政府）保管，业主大会、业主委员会依法需要使用 上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。不按-26 - 时移交的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期移交; 拒不移交的，公安机关应当协助移交。街道办事处（镇人民政府）应当在新一届业主委员会备案 后十日内，将其保管的前款所列资料、印章、财物等移交新一 届业主委员会。第六十六条 业主委员会应当根据业主大会议事规则，每 年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并 书面通报街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问， 业主委员会应当予以答复。第六十七条 两个以上物业管理区域共用设施设备的，应 当建立业主委员会共商会议制度。业主委员会共商会议由街道 办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所、城 管局以及相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组 成。共商会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，协商处 理共用设施设备的管理方式、维护成本分摊等事项。第四节业主委员会成员资格的终止第六十八条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一 的，其业主委员会成员、候补成员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;-27 -（二）丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的;（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定 的其他情形。第六十九条 业主委员会成员、候补成员除本规则第五十 条规定的情形外，有下列情形之一，也应当按照业主大会确定 的规则予以更换或者罢免：（一）本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业发生直接 利益关系的；（二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅 自改变物业使用性质且未改正的；（三）不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续 3次以上的；（四）业主大会议事规则规定的其他情形。第七十条罢免业主委员会成员、候补成员资格的，按照 下列程序进行：（一）经持有百分之二十以上投票权数的业主或业主委员 会三分之一以上委员提议，召开业主大会或根据授权召开业主 委员会会议进行罢免；（二）议事规则中已明确业主大会相关授权的，由业主委 员会直接罢免。第七十一条 业主委员会成员资格变动的，应当以书面形 式在物业管理区域内显著位置公告七日。-28 -不再担任业主委员会成员的，应当自不再担任之日起三日 内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于 全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。拒 不移交的，业主委员会或者业主委员会成员可以请求公安机关 协助移交。第五节 业主委员会补选、重选和换届选举第七十二条 业主委员会任期内，委员出现缺员的，应当进 行补缺。设立候补成员的，从候补成员中按照得票多少依次递 补；未设立候补成员的，业主委员会应当在两个月内召开业主 大会进行补选。业主委员会主任或者副主任缺员的，街道办事处（镇人民 政府）可以组织在业主委员会成员中重新选出主任或者副主 任，并向市城管局办理变更备案。第七十三条业主委员会不能正常开展工作，出现下列情形 的，街道办事处（镇人民政府）应当组织召开临时业主大会对 业主委员会进行调整：（一）业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法 撤消的；（二）业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，候补递 补后人员不足规定总数二分之一，业主委员会依法停止工作 的；-29 -各街道办事处（镇人民政府）应当建立由居（村）民委员 会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组 成的联席会议制度。联席会议由各街道办事处（镇人民政府） 负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企 业交接等过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。有下 列情况之一的，应当召开联席会议：（一）业主委员会不依法履行职责，管理混乱的；（二）业主委员会选举、换届过程中出现重大问题的；（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；（四）提前终止物业服务合同引起矛盾纠纷的；（五）物业服务企业退出和交接过程中出现重大问题的;（六）业主、业主委员会、物业服务企业之间出现重大矛 盾纠纷的；（七）事关住宅小区的重大决策、大额维修资金的动用或 者动用维修资金的维修项目涉及小区的安全秩序，但不能得到 三分之一以上的关联业主同意的；（八）需要协调解决物业管理其他重要问题的。各街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议记 录或者形成的会议纪要。重大问题及时向市物业管理重大矛盾 纠纷协调工作领导小组报告，联席会议成员等相关单位应当按 照会议纪要或者议定的事项落实责任。第二章业主大会（三）业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道 办事处（镇人民政府）督促其履职仍未履职的；（四）物业服务合同期满前三个月，业主委员会未组织召 开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事 处（镇人民政府）督促其限期召开，逾期仍未召开，可能导致 物业管理区域无人管理的；（五）不依法履行职责，严重影响住宅小区和谐稳定的;（六）管理规约、议事规则规定的其他情形。第七十四条业主委员会成立后，出现下列情况时应当启动换届选举:（一）业主委员会自然任期届满前三个月；（二）管理规约、议事规则规定的其他情形。第七十五条业主委员会在任期届满三个月前，应当书面告 知街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。街道办事 处（镇人民政府）应当指导、协助业主和业主委员会成立换届 工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产生新 一届业主委员会。换届工作小组人员构成除建设单位外，参照 首次业主大会筹备组人员构成。第六节 业主委员会考核奖励及经营性收益管理第七十六条为充分促进和发挥业主委员会在规范物业管 理、促进小区和谐的积极作用，由市城管局会同街道办事处（镇-30 - 人民政府）对业主委员会的工作进行考核。对履职尽责、工作 成绩突出的业委会及其负责人，年底由市城管局根据联合考 核、考评情况予以表彰奖励。经费由市财政予以保障。具体考 核奖励办法由市城管局另行制定，报市人民政府批准后实施。业主大会、业主委员会活动经费、财会人员津贴、法律顾 问薪酬等按照业主大会议事规则的规定执行。第七十七条业主委员会可以根据业主大会的决定,委托物 业服务企业或者其他机构利用业主共用部位和共用设施设备从 事经营活动。经营收入去除成本后，收益属于全体业主所有。具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应 当定期书面公告。经营性收益可以委托物业服务企业代管或者由业主委员 会自行管理。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应当单 独设账，每半年公布一次。第七十八条业主大会议事规则明确经营性收益由业主委 员会自行管理的，应当设置财会人员，并以业主委员会名义开设 经营性收益账户。业主委员会开设经营性收益账户，按人民银行规定的要求 办理。经营性收益账户不得以个人名义开设。第七十九条经营性收益可以根据业主大会决定，直接用 于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业 专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。-31 -前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和 物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。业主委员 会根据议事规则使用经营性收益时，应当通过业主委员会会议 审议。经营性收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授 权额度使用。经营性收益应当按照规定的用途使用，不得擅自 挪作他用。第八十条 经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监 督，接受居（村）民委员会的监督、指导和检查；每半年在物 业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、 明细表等。第八十一条 新一届业主委员会应当对上一届业主委员会 的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀 请街道办事处（镇人民政府）或者居（村）民委员会进行核查, 也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内 显著位置公示。第七节 物业服务企业的选聘、续聘和自行管理第八十二条 业主委员会应当在业主大会成立后三个月 内，或者物业服务合同期满前三个月，组织召开业主大会，根 据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期 限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会 决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。-32 -第八十三条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员 会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合 同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求 业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物 业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企 业签订合同。第八十四条采用招投标方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企 业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案 和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标 后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要 求签订合同。第八十五条 重新选聘物业服务企业期间，原物业服务企 业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。业主 委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越 权签订物业服务合同。第八十六条单体物业或者规模较小的物业，业主或者业 主大会决定对物业实施自行管理的，应当在街道办事处（镇人 民政府）的监督指导下制定自行管理方案，对下列事项作出约 定：（一）自行管理的内容、标准、费用和期限;（二）聘请专业机构的方案；（三）业主、业主委员会的权利和义务；-33 -（四）其他自行管理的内容。电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身、财产 安全以及其他有特定要求的设施设备，应当按照有关规定维修 和养护。自行管理方案通过之日起三十日内应当告知街道办事处 （镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置长期公示。第四章指导与监督第八十七条 市城管局和街道办事处（镇人民政府）应当 积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹 备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘 等工作加强指导监督。第八十八条 街道办事处（镇人民政府）应当就首次业主 大会筹备组成员、业主委员会候选人等人选产生办法依法加强 指导，组织好上述人员的推荐工作。对管理规约、业主大会议 事规则等重要文件起草加强指导监督。第八十九条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人 损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法 规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、 赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。第九十条 业主委员会成员、候补成员擅自以业主委员会 的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔-34 - 偿责任。业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或 者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员共同 承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业 主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。第九十一条 业主对业主大会召开以及业主委员会选举产 生质疑的，可以向街道办事处（镇人民政府）和市城管局咨询, 街道办事处（镇人民政府）和市城管局应当进行调查答复。第九十二条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律 法规的，市城管局应当会同街道办事处（镇人民政府）责令限 期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第九十三条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的 名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从 事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承 担赔偿责任。第九十四条 业主以及任何单位和个人不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意 向的虚假信息或者干扰其他业主自主