“两集中”加速结构分化行业“周期”重估.docx

HUA AN RESEARCH正文目录1"以稳为主逻辑未变，“土拍新政带动行业格局优化 51.1 高能级城市承载力不断提升，中小城市受益于都市圈协调发展 51.2 城市划分方法：关注刚性限价城市和弹性限价城市51.3 供地“两集中政策梳理 922九大城市首轮两集中供地表现122.1 土地供应整体均衡，城市及城际冷热不均 122.2 热点城市触顶仍频，竞配建成为市场常态 1423两集中带来资金压力，联合拿地频现 152.4 强者恒强助推马太效应，“两集中加速拿地策略分化162.5 刚弹性限价城市地房比趋高，拿地结构影响房企毛利 22投资建议：25风险提示：25敬请参阅末页重要声明及评级说明敬请参阅末页重要声明及评级说明3 / 26证券研究报告22九大城市首轮两集中供地表现2.1 土地供应整体均衡，城市及城际冷热不均根据各大城市住宅用地集中供应计划，九大城市首批供应土地面积达2696万 平方米，占2020年总供地量的33%,整体土地供应较为均衡。1）城市之间对比显 羞，因某些城市没有正式公布2021年宅地总出让计划，因此本文用此次首批两集中 所涉及土地和2020年全年宅地相比来比较九城供地力度。见图8所示，供地较为 积极的北京、杭州，首轮供地面积达到2020年的五成以上，而供地较为保守的深圳、 重庆、无锡，首轮供地面积仅占2020的两成多。2）各城市内部城郊结构分化显著, 广州、天津、无锡首轮供地以郊区地块“试水”为主，主城区供地所占比例分别为4%、 15%、17% ；长春、北京、深圳则体现出较大诚意，主城区供地所占比例分别为69%、 50%、67%。总体上看，广州供地力度虽然较大，达2020年45%,但结构上郊区 地块规划建面占比高达96%,或因广州城市特殊性，主城区大多数以旧改为主，后 续采用招拍挂方式出让的土地有限；北京则诚意十足，不仅供地力度达去年五成以 上，且五成以上为主城区地块。深圳供地力度较小，虽然从城郊结构上看主城区占 比过五成，然而由于其除了位于汕尾的深汕特别合作区外，其他区划均可归入主城 区，且本轮仅推出6宗地块，因此不具代表性。图表8九大城市两集中首轮土地出让供地力度图表9九大城市两集中首轮土地出让城郊结构供地力度主城区郊区圳庆锡阳春州津京州 深重无沈长广天北杭阳春锡庆津圳州州京 沈长无重天深广杭北资料来源：各城市自然资源与规划局官网，资料来源：各城市自然资源与规划局官网，备注：重庆数据备注：重庆数据仅为主城区，供地力度是和2020年总供应规划仅为主城区，统计口径为供应规划建筑面积建筑面积相比图表10九大城市两集中首轮土地出让宗教资料来源：各城市自然资源与规划局官网,土地市场供应端在供应总量和结构上的城际分化是导致了土地需求端出现出让 热度城际分化的重要因素。在本次两集中供地中，城市之间的冷热分化较为显著。 从综合溢价率表现上看，九大城市中最火热的为未采取“限价+竞配建/自持”政策的 重庆，其共出让46宗地，城市总综合溢价率高达42.99%,而表现最惨淡的长春综合 溢价率则仅有3.31%。以下从两方面进行分析：1）从城郊分布上看，除长春外，各城市主城区土地市场热度均高于郊区,表现 为综合溢价率较高，而流拍率则较低。长春的城区宗地综合溢价率1.67%,郊区宗 地综合溢价率6.35%。郊区综合溢价率较高的3宗地块分布于净月高新区、长春新 区，属于前文所述的二线城市高新区，为热点投资区。根据中指数据库2019年4月 -2021年4月的二手房成交信息，长春市成交量前10的二手房楼盘中有4个位于城 郊高新区，且与主城区（除朝阳区外）楼盘无明显价差。在长春这样房价长期走低， 缺少城市更新动力的城市，高新区的新盘反而可能更具优势，因而造成了这种综合 溢价率倒挂现象。2）刚性限价城市和弹性限价藏市的成交表现区别明显。尽管有较为严厉的限价 政策，刚性限价城市作为热点城市，土地市场热度仍然居高不下。在本次的四个刚 性限价城市中，主城区宗地全部成交，郊区宗地也仅有广州有6宗地块流拍；而在 弹性限价城市中，成交趋冷的长春、沈阳在各自的主城区、郊区均有若干流拍地块。 综合溢价率水平上看，四个刚性限价城市总体综合溢价率为22.65%,高于弹性限价 城市的20.92%。图表11九大城市主城区两集中供地结果资料来源：地方政府官网整理， 备注：图表11及图表12表中的溢价率指综合溢价率，公式如下：A 一供地宗数 （宗）供应计容建面 （万平）总成交价 （亿元）综合溢价率 （%）流拍率 （%）北京151086291679690031.30%0.00%刚性限价杭州182236620526490364.71%0.00%广州435916580623561.95%0.00%深圳4532120116830050.79%0.00%天津6786946136910012.25%0.00%重庆4613153422762581042.99%0.00%弹性限价无锡129754541709036.04%0.00%长春29503198512431501.67%3.45%沈阳10134066498151917.99%10.00%E计容建筑面积v,以小y成交价x- Z起拍价乙1八2计容建筑面积一x配建面积综合溢价率=图表12九大城市郊区两集中供地结果分类城市供地宗教 （宗）供应计容建面 （万平）总成交价（亿元）综合溢价率 （%）流拍率 （%）北京15931270430021025.85%0.00%刚性限价杭州395335674651720833.80%0.00%广州448887154.13825763510.24%13.64%深圳23779382161007.42%0.00%天津394624334361638010.26%0.00%重庆0000.00%0.00%弹性限价无锡151476510214244824.61%0.00%长春1317609427012676.35%7.69%沈阳1530703209971108.43%13.33%资料来源：地方政府官网整理,2.2 热点城市触顶仍频，竞配建成为市场常态本轮次九城两集中供地中，热点城市触顶成交、竞配建的地块频频出现，也为其 在首轮两集中的火热程度提供了佐证，而土地出让热度的分化也体现为触顶成交及 竞配建比例的分化。刚性限价城市总体触顶成交及竞配建比例较高，北京、杭州、深 圳都有较高比例触顶成交与竞配建地块，广州由于本次供地主要为郊区地块，触顶 成交及竞配建比例较低，但有较多地块附带有重大工程配建及中小学、幼儿园配建 要求未体现在竞配建统计中。弹性限价城市中，触顶成交和竞配建情况城际分化显 著。热点城市无锡过八成地块出现触顶成交和竞配建，同为热点城市的重庆因不限 地价，无触顶成交及竞配建地块，但87%的地块溢价成交。而土拍表现趋冷的长春 只有主城宽城区1宗土地触发“最高限价+竞配建租赁住房”机制。图表13九大城市触顶成交和竞配建统计资料来源：地方政府官网整理，城市总宗地数 （宗）触顶成交竞配建数量（宗）占比（%）数量（宗）占比（）北京301033%2067%杭州574172%4172%广州4848%817%深圳6233%233%天津4524%24%重庆46无锡161488%1381%长春4212%12%沈阳251144%1040%备注：重庆没有限价+竞配建政策及触顶成交、均计为”2.3 两集中带来资金压力，联合拿地频现面对两集中供地带来的资金压力，尽管一家房企单独拿地仍是本轮两集中出 让的主流，也有更多房企选择了联合拿地。从城市分类上看，土地市场较为火热的 刚性限价城市对房企短期筹措资金要求更高，联合拿地比例高于弹性限价城市； 在弹性限价城市中，本次首轮两集中土地出让除了刚性限价城市的北广深杭，还 有较为火爆的重庆也出现了较高的联合拿地比例，见图表1415。在北广深杭渝， 参与联合拿地频次的企业统计见图表16,其中融创在重庆参与联合拿地5次， 融信及滨江在杭州参与联合拿地4次，首开在北京参与联合拿地4次。图表14九大城市刚性限价城市联合拿地占比图表15九大城市弹性限价城市联合拿地占比一冢拿地两冢联合拿地三冢及以上联合拿地80%70%60%50%40%30%20%10%0%89.47%85.71%46.67%36.67%6.67%066.67%北京 杭州 广州9 .52% ,76%资料来源：地方政府官网整理,资料来源：地方政府官网整理,图表16北广深杭渝高频联合拿地企业统计（频次）44重庆弘阳 重庆中梁 重庆金科 重庆融创 杭州，华景川 杭州赢信 杭州滨江 深圳武汉交投 深圳中铁十四局 广州中国铁建 广州飕秀 北京中交 北京住总 北京宁波雨航 北京冲冶 北京哗润 北京险地 北京比京城建 北京保利 北京'#越 北京看开资料来源：地方政府官网整理，备注：仅统计此次首轮两集中土拍北广深杭渝联合拿地频次）2的企业2.4 强者恒强助推马太效应，“两集中”加速拿地策略分化密集的“两集中供地”不仅考验房企的“钱袋子”，也考验着房企在全国谋篇 布局的战略魄力。在这种背景下，“赢者通吃，强者恒强”的马太效应愈发凸显。 房企拿地呈现策略分化趋势，特点表现为：1）全国均衡布局：众多实力雄厚的头部房企不仅在拿地金额上名列前茅,且 在多个城市均有落子。如融创、华润、保利和万科本次布局6个城市，招 商蛇口布局5个城市。融创、华润和保利拿地总金额都超过了 200亿， 其中融创拿地24宗金额高达587.6亿；华润拿地8宗总金额315.1亿, 平均每宗地高达39.4亿，比融创每宗地平均价格高了 60%o2）城市深耕布局：腰部房企及地方性房企则只能面临“做选择题”的窘境,以 布局12个城市为居多,如滨江、宋都在此轮“两集中”供地中重仓杭州 117.8亿元，45.8亿元，二者均是杭州本地老牌房企。闽系房企融信也深 耕杭州,重仓228.5亿元在杭州拿地7宗。融信2019年、2020年杭州 城市合约销售额占总销售额比例均过三成，超过福州等城市。还有越秀重 仓广州177.6亿，龙光重仓深圳79.9亿等。在本次“两集中”出让的九个 城市中，当地拿地金额Top3的房企全口径拿地金额均占城市拿地总金额 的30%以上。3）持观望态度：中海、碧桂园等部分规模房企及一些腰部企业选择持观望态 度。这些房企主要存在以下两种情况：a. 土储充足，不急于拿地。较有代 表性的是中海、碧桂园等，土储较为充足而不急于在九城的首轮两集中供 地中拿地；b.存在“三条红线”转绿压力，“三条红线”限制不但约束了企 业有息负债增长空间，甚至在某些刚性限价城市企业会被取消竞买资格， 如成都市2021年6月7日出台关于房地产开发企业参与我市商品房建 设用地竞买的主体资格审查方法（试行）中规定同踩“三条红线”、发生 严重失信情形的开发企业，均被纳入竞买资格限制名单。因而碍于三条红 线约束压力，“红、橙”两档的企业会对上半年拿地持更加谨慎的态度。图表17均衡布局房企“两集中”九城落子概况拿地金额（亿元，左轴）拿地数量（宗，右轴）图表18城市深耕房企“两集中”九城拿地布局概况在深耕城市拿地金额占其九城拿地总额的比例（%,左轴）进入城市数量（个，右轴）深耕城市拿地数（宗）U7o0融信 龙光 越秀 滨江 宋都 中铁 置业资料来源：地方政府官网整理,资料来源：地方政府官网整理,在本轮九大城市两集中供地的拿地房企中，融创中国以587.6亿元的总拿地 金额（全口径）拔得头筹，而在这样迅猛拿地的背后,是融创资本结构的持续优 化。融创在2020年才艮中指出，公司通过“严控拿地质量和节奏、加速销售、严控 债务规模、优化债务结构、加速竣工结算及对投资标的（金科股份）的快速变现” 等安排，达成央行管控新规“三条红线”从2019年末三道全踩的“红档”降至 2020年末仅踩线一条的“黄档”，其中剔除预收款项的资产负债率降至78.3%, 同比下降5.6个百分点；净负债率降至96%,同比下降约76.3个百分点；剔除受 限资金的现金短债比升至1.08,同比提升约0.51。同时，融创2020年物业销售 达到2188.8亿元，占集团全年收入总额的94.4%,房地产开发仍为其主营业务。 2021年15月，融创累计实现合同销售金额2418.2亿元，两集中拿地金额占销 售金额比例24.3%,距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空 间。在本轮两集中供地中，卓越作为改变战略布局的“黑马”房企出现。在本轮北 京两集中供地中，卓越以187.3亿元的全口径拿地总金额位列第一。与此相对的， 是目前卓越的官网仅展示了北京卓越翡翠山晓与北京卓越翡翠公园两个在售项 目。这样的变化或与卓越内部战略调整有关。2020年11月3日，陈凯出任卓越 置业集团执行董事长，此后，卓越战略风格转变，通过联合拿地等策略，快速实现 城市多点布局，扩大流量份额，提升品牌影响力。卓越近期业绩增长迅猛。根据中 国数据，2021年15月卓越操盘金额446.7亿元，同比增速207%,在百强房企 中增速位列第二；权益金额367.9亿元，同比增速达195%。卓越子公司卓越商企 服务于2020年10月份成功上市，据其年报，2020年卓越商企服务实现营 业收入约为25.25亿元，毛利约为6.6亿元，毛利率为26.3%O据卓越商管债券 年报，2020年，公司收入共计126.56亿元，其中房地产销售收入115.28亿元， 租赁服务收入9.8亿。期末公司总负债1177.8亿元，资产负债率67.75%,现金 短债比1.3,利润总额44.7亿，同比下降27.82%,净利润32.4亿，同比下降 32.67%o卓越在粤港澳大湾区土储丰富，现继续实行全国扩张战略，力争上游的 回旋余地较大。面对两集中供地下的资金压力，深耕大本营成为许多房企的选择。同时，两 集中供地集中发出公告，地块踏勘、测算时间较为紧张，这也利好区域深耕房企。 考虑到竞配建得出综合溢价率分析，各房企拿地模式主要有以下四种：1）刚性限价城市高溢价拿地:这些地块一般是热点区域优质地块，竞争激烈， 体现为高溢价率、高竞配建。如龙光79.9亿元以45%溢价率在深圳光明 区、南山区触顶拿地，及越秀以45%溢价率在广州黄埔区触顶拿地。2）刚性限价城市低溢价拿地：这些地块一般位于非核心区，常附带较高的配 建或自持要求。如新鸿基拿下南站TOD项目一体化综合交通枢纽地块， 要求配建34.61亿元的交通枢纽公共交通设施与公共服务设施，且自持物 业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积的50%,年限不少 于20年。又如本次广州附带15亿元以上的重点工程配建要求的4宗地 块中，2宗均为越秀竞得。配建要求根据所处地块发展现状，可能是TOD 等基础设施或中小学、幼儿园和人才房等。3）弹性限价城市高溢价拿地:弹性限价城市的热点地块也能吸引众多竞拍者， 出现高溢价、高竞配建的激烈结果。比如重庆由于没有限价+竞配建机制， 溢价率可高达130%。4）弹性限价城市低溢价拿地:这些地块往往是城市中较为冷门的区域或附带较高的准入要求。如中铁置业在长春市主城区的朝阳区底价拿下11宗宅 地+1宗商务金融用地+1宗图书馆展览用地，该批地块要求竞买人须为 2020年财富杂志世界500强前100强排行榜企业或其拥有实际控制 权，且须具备大型会展开发建设经验，并经朝阳区政府审核后方可报名。 11宗宅地均需配建幼儿园。这一出让要求对竞买人资质提出了较高的要 求，缩小了竞争范围，且迎合了城市区域发展规划的需求。图表19典型城市深耕房企拿地情况刚性限价城市刚性限价城市城市深耕弹性限价城市港价率=0%无克配建溢价率0%越秀中铁置业J低溢价聿：高泡入门植一长春市朝阳区 一 11宗宅她7宗西书馆展览用地+1宗商务金融用地克得人撰为500在ToplOO企及 变得人须有大量会展中心开发定设经睢溢价率=45%,封顶摇号竞史建=16650行r高溢价率：优质地块凸显激烈受争一广州市黄坊区一知识城ZSCN-E3地块低溢价率：商品建要求一广州市"区_体之黑遇地块工也史S4.61亿元公共交通与服务设施湮价率=53.68%厂高溢价率：优质地块受到热捧 重庆市大渡口区大渡。组团H分区一地块史建幼儿园资料来源：地方政府官网整理,图表20刚性限价城市top2房企总成交价综合溢价率图表21弹性限价城市top2房企总成交价综合溢价率总成交价(亿元)总成交价(亿元)里综合溢价率(%)总成交价(亿元)综合溢价率(%)12010080 60 _40 20 弥196.645%40%35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%杭州融创 杭州融信 深圳佳兆业 深圳龙光 广州t1旅 广州越秀 北京,地 北京茨越长春万龙 长春中铁置业 沈阳万科 沈阳华润 天津中交 天津融创资料来源：地方政府官网整理,资料来源：地方政府官网整理,资料来源：地方政府官网整理,图表22刚性限价城市T叩2房企总建面自持比例图表23弹性限价城市Top2房企总建面自持比例总规划建面（万平方米）竞配建/自持比例（）总规划建面（万平方米）竞配建/自持比例（）秀200180160140120100806040200189.5494.3* 53.0 62。37.341 4，北京卓越长春中铁置业 沈阳k科 沈阳华润 天津中交 天津融创长 春 万' 龙55.6融龙 创湖华 涧资料来源：地方政府官网整理,资料来源：地方政府官网整理,图表24典型房企九城“两集中”供地拿地金额与2021年15月销售金额比值（%）60% 150% .40% .30% .20% .10% .0% -42.1%33.5%54.7%52.8%24誓I16.0%9.2%26.2%14.9% 12.1%24.3%4.7%17.9%10.8%0.6% 7.1%11.3% 0.0%I /6.3%1.8%5，.4%.3 泡 6%6呼4.9%1.6%葡.¥出一轮双道需<斗言需一回锦 一变然 一盥算案疫 £ T蔡 T就TI 崇也 【频出国务 T契V然 一板霜 rH媒资料来源：公司公告，备注：拿地金额为全口径金额，2021年15月销售金额为全口径；拿地金额采用土地成交公告口径，排序按房企拿地金额总额降序对比各房企发布的业绩数据，下图所列举的房企中，卓越、越秀和中交三家在 九城两集中供地中的全口径拿地金额已超过其2021年1-5月销售金额的40%, 突破央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标额度，拿地力度持续性有待观 察。在首轮次后续城市及7月第二轮次的供地中，这些企业可能倾向于保守拿地。 而首轮九城落子前三的融创、华润和融信则未触及40%观察指标，其中融创和华 润占比为24.3%、25.0%,融信占比为33.5%o融创2021年15月全口径金额 2415.0亿，在克尔瑞中国房地产企业销售排行榜单上排名第四，因此随着销售端业绩的释放，距央行“拿地销售比不得超过40%”的观察指标仍有提升空间。图表25各房企在九大城市拿地金额统计资料来源：各城市自然资源与规划局官网，排 名公司北京广州深圳杭州天津沈阳长春无锡重庆总拿地金额 （亿元）1融创148.574.90.0126.973.40.00.064.799.1587.62华润82.421.30.0111.60.041.38.550.00.0315.13融信0.00.00.0228.50.00.00.00.00.0228.54卓越187.330.00.00.00.00.00.00.00.0217.25保利97.015.40.020.00.031.410.20.041.6215.56金地127.659.20.00.018.90.00.00.00.0205.77越秀45.7177.60.00.00.00.00.00.00.0223.38中交86.00.00.00.053.30.00.00.048.0187.39滨江0.00.00.0182.60.00.00.00.00.0182.610龙湖0.00.00.052.50.017.10.00.096.6166.211招商42.241.30.00.029.90.00.011.935.8161.012中骏45.20.00.091.08.10.00.00.00.0144.313万科0.00.00.029.319.334.110.931.910.0135.514首开117.80.00.00.00.00.00.00.00.0117.815绿城68.20.00.00.042.60.00.00.00.0110.816中冶85.30.00.00.00.00.00.00.00.085.317龙光0.00.079.90.00.00.00.00.00.079.918旭辉17.40.00.00.021.919.90.00.019.078.319中国铁建0.040.50.00.06.40.00.00.029.476.320佳兆业0.00.025.40.00.016.40.00.019.261.121花样年17.40.00.032.70.00.00.00.010.360.422祥生0.00.00.054.30.00.00.00.00.054.323金辉45.20.00.00.00.00.00.00.08.053.224金科0.00.00.00.017.10.00.00.036.053.125正荣0.035.80.08.96.60.00.00.00.051.326大华0.00.00.032.616.20.00.00.00.048.830碧桂园41.23.90.00.00.00.00.00.00.045.031中铁置业0.00.00.00.00.00.044.40.00.044.432华景川0.00.00.042.10.00.00.00.00.042.133建发0.020.20.016.30.00.00.05.00.041.534金茂37.10.00.00.00.00.00.00.00.037.136新城控股0.00.00.00.031.50.00.00.00.031.537绿地0.00.00.00.00.00.00.011.718.029.738远洋0.00.00.00.023.92.60.00.00.026.539奥园0.00.00.026.00.00.00.00.00.026.040中海0.00.00.00.025.80.00.00.00.025.8备注：均为全口径金额，单位亿元；重庆为主城区数据；拿地金额采用土地成交公告口径图表26各城市Top3金额房企拿地布局图共成史57宗，叔公1178.2亿元T0P3企：信：7宗.共7&6万千虔面 (26.8%),拿地金频22&5亿 (19.4%)“创：4宗，共必5万千珑面，拿地金& 126$亿华洱：1索，要67.6万手店面， t地全线111.6亿I券成立30东，观金1109.7亿元 TOP3舟企：卓越：4宗，共17.1万中座面 (8.5%) , 地金 11187M (16.9%)会地：3宗，共18.4万平速面.拿地金H127.6亿开：4宗，共35.0万千建面， 拿地金发100.4亿I共成史42宗，视金906.4亿九TOP3房企：鳍外：8宗，共161.9万千珑面 (17.5%),拿地金领177.a匕 (19.6%)中旅：2宗，昊79.3万千盛面，拿 地金频839亿2定.其61.5万斗走而，拿 地金领772亿天津市天津市其成交46东，建今635.0亿元TOP3房企：敌创：8宗，共121.9万平珑面 (93%),拿地金袋99.1亿 (15.6%)此湖：5烹，共1304万千珑面， 拿地金化中文：2宗，兵临6万平定田， 拿地金布力其成交46东，建今635.0亿元TOP3房企：敌创：8宗，共121.9万平珑面 (93%),拿地金袋99.1亿 (15.6%)此湖：5烹，共1304万千珑面， 拿地金化中文：2宗，兵临6万平定田， 拿地金布力共成交45宗，观金49&泣亢TOP3省金：融钥：2宗，共37.3万平电百 (14.5%),拿地金旅734亿 (34.4%)中文：2t.共41.4万平这面，拿地金额53,埃大连同击：5重.关4&2万平定而，拿地金获44.8亿共成史16宗，&金256.0亿元TOP3房企：*创：4宗，共5人6万千建面 (31.4%),拿地金领64.7亿 (25.3%)华溺：1宗，共283万千走面， 拿地金茶50.0万科：1宗，具2ao万平座面， 拿地会线31.9亿1944亿元1944亿元长春市49.2%, 40.0%138.4亿元鳄！5%, 91.7%I共成交22宗，税金197.9亿元TOP3房企：华河：2宗，共53.0万中龙面 (372%),拿地金41.3亿 (20.9%)万科：3宗，共60Q万千虎面， 拿地金领34.1亿保利：3宗，关51.1万千席的， 拿地金频313亿I共成交22宗，税金197.9亿元TOP3房企：华河：2宗，共53.0万中龙面 (372%),拿地金41.3亿 (20.9%)万科：3宗，共60Q万千虎面， 拿地金领34.1亿保利：3宗，关51.1万千席的， 拿地金频313亿共戌交W宗，挽金194.4亿元TOP3 4全：中线置业：13京，共189.5万平 定面(4a0%),拿地金*44.4化(27.9%)万龙：4家，共942万不定面，拿地金藻216亿清泉：4宗，共50.5万平定命， 拿地全熊IIS亿其成史6宗，视金1384亿元TOP3房企：龙光：2宗，共332万平度曲 (36.5%),拿迪金*79.浓 (57.7%)住无业：1宗，共6.7万平走面，拿地公*25亿中秋&灵双交投双合体：2东，共37.8万平土面，拿地金*21.6亿资料来源：地方政府官网整理，备注：均为全口径数据，加粗黑体数字依次为当地拿地Top3房企的拿地建面、金额占比；加粗红 色数字为城市出让土地金额总额；具体介绍中红字为国有背景企业，蓝字为民营企业I表目录图表1重点观测城市6图表2“两集中"供地名单22城政策梳理（截止2021年6月1日）7图表3两集中22城政策量化赋分标准8图表4两集中22城政策量化得分表9图表5两集中供地九城政策梳理（截止2021年6月1日）10图表6两集中22城热门地块总成交价与宗数（亿元，宗）10图表7两集中22城热门地块成交楼面价（元每平米）11图表8九大城市两集中首轮土地出让供地力度12图表9九大城市两集中首轮土地出让城郊结构12图表10九大城市两集中首轮土地出让宗教12图表11九大城市主城区两集中供地结果13图表12九大城市郊区两集中供地结果14图表13九大城市触顶成交和竞配建统计14图表14九大城市刚性限价城市联合拿地占比15图表15九大城市弹性限价城市联合拿地占比15图表16北广深杭渝高频联合拿地企业统计（须次）15图表17均衡布局房企两集中"九城落子概况 16图表18城市深耕房企"两集中"九城拿地布局概况 16图表19典型城市深耕房企拿地情况18图表20刚性限价城市TOP2房企总成交价综合溢价率 18图表21弹性限价城市TOP2房企总成交价综合溢价率 18图表22刚性限价城市TOP2房企总建面自持比例 19图表23弹性限价城市TOP2房企总建面自持比例 19图表24典型房企九城两集中"供地拿地金额与2021年广5月销售金额比值（） 19图表25各房企在九大城市拿地金额统计 20图表26各城市TOP3金额房企拿地布局图 21图表27地房比、房地差算法22图表28地房比房地差四象限模型 23图表29九城2019年同期供地地房比房地差散点图 24图表30九城2021首轮九城两集中供地地房比房地差散点图（地房比：%,房地差：元加2） 242.5 刚弹性限价城市地房比趋高，拿地结构影响房企毛利房地差和地房比是衡量房企拿地利润空间的重要指标。这两项指标又基于参 考房价和地块楼面价得到。以下简要说明：1）参考房价。由于限价政策的存在,刚弹性限价城市一二手房价格普遍倒挂， 选取对标次新盘的价格能更好地反映本次两集中出让地块在未来建成商品房的价 格。对于出台了二手房参考价政策的城市，采用地块周围最近的政府公示的3套 二手房参考价格算术平均；对于未出台二手房参考价的城市，根据地块所属城市 （刚性限价或弹性限价）、区位（是否位于中心区或组团中心）就近选取合适的对 标次新盘价格作为参考房价，选择标准为a.刚性限价城市市中心及组团中心3km 以内3个超过1000户二手房小区均价作为基础参考房价，其中市中心二手房是 2000年以后，组团中心二手房为8年内新建小区；b.弹性限价城市市中心3km 以内3个超过1000户8年内次新盘小区均价作为基础参考房价；c.刚性限价城 市远郊5km以内3个超过1000户5年内二手房小区均价作为基础参考房价；d. 弹性限价城市远郊5km以内3个超过1000户5年二手房小区均价作为基础参考 房价。考虑小区年限折旧，剔除学区房、人才房、共有产权房等异常价格的类型。 考虑到“稳房价”政策风向未变，以当前周边参考项目价格作为基准较为保守，未 考虑房价上涨预期。2）地块楼面价。地块的实际楼面地价需要在总成交价的基础上考虑基建、配 建成本。其中有大型基建配建要求的直接按照政府规定价增加配建费用，其他像 学校、人才房、公园等小型基建配建要求按照相应成本计算加入成交价。基于上述两项指标即可计算九城各区域综合地房比和房地差。图表27地房比、房地差算法资料来源：贝壳网,根据地房比和房地差的高低将这些区域划分为四个象限，代表了房企不同的 城市招拍挂拿地策略偏爱及其盈利模式，分别为：1）第一象限：地房比高&房地差高，属于热点投资区,主要存在于一线城市组团中心及强二线高新区，2019年 至今趋势是当地区政府都对土地提出更高的要求，如配建大型TOD、商场、公园 等大型公共基础设施，深耕此区域的代表是万科、龙湖、融创等对“城市运营”拿 手的业务多元化的规模房企及中铁建、华润、华侨城为代表的央企国企，民企多与 当地城投公司联合拿地；2）第二象限：地房比低&房地差高，属于最佳盈利区， 主要存在于二线城市核心区和一线城市远郊，2019年至今趋势是随着各类房企进 入抢夺，此类城市性价比急剧降低；3）第三象限：地房比低&房地差低.属于低 房价高利泗率的走量区,主要集中在明星城市群周边的外溢地区，深耕此区域的 代表为碧桂园和恒大，17年以后的趋势为其他TOP房企也选择下沉到这些区域， 如万科、金地和新城；4）第四象限;地房比高&房地差低，属于极热门投资区兼 风险警示区,现在主要是一线和强二线城市的核心区域，如北京海淀区、上海浦 东新区、无锡滨湖区、杭州滨江区等，2020年至今趋势是政府管控趋严，一手房 和二手房倒挂严重，频出“万人摇”红盘热潮，深耕此区域的代表是万科、保利等 头部房企及擅长棚改等城市更新业务的佳兆业、龙光等区域性房企。图表28地房比房地差四象限模型第一会睨.血比低&房地差高最佳盈利区第一会睨.血比低&房地差高最佳盈利区第一象限：地房比高&房地差高热点投资区第=象限施房比低&房地差低低房价高利润率走量区第=象限施房比低&房地差低低房价高利润率走量区第四象限：地房比高&房地差低极热门投资区兼风险警示区资料来源:CRIC