办公楼建筑物的维修、养护和物业管理服务质量与标准.docx

办公楼建筑物的维修、养护和物业管理服务质量与标准1、办公楼建筑物的维修、养护和管理服务标准（1）对房屋进行日常管理和养护，保养记录齐全。（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况，需要维修，及时向招标人提 出报告与建议，组织维修。（3）每日至少巡查4次大楼公共区域、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录（含晚上2次）。2、办公楼设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准（1）建立设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（2）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规 程及保养规范；设施设备运行正常。（3）对设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组 织修复：属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时向采购单位提出报告与建议，根据采 购单位负责人的决定，组织维修或者更新改造。（4）电梯24小时正常运行。若发现问题及时通知电梯维保单位进行检修，协助电梯 维修人员做好电梯的维修工作。（5）定期检查消防设施设备，做好消防设施设备的维护保养上漆工作，定时启动相关 消防设施设备，确保证其能正常运行；消防通道畅通。（6）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（7）路灯、楼道灯完好率不低于90虬（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突 发设备故障有应急处置方案。（9）做好机电设备管理工作，确保大楼所有机电设备的正常运行。针对采购人的工作 时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响单位的正常工作。3、办公楼及相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准（1）保洁管理服务标准A、垃圾筒、果皮箱的清洁标准I）垃圾袋装化，目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹，无异味；2）垃圾筒、果皮箱周围无积水；3）垃圾每日清运1次。B、室内公共区域清洁标准（2）电梯电梯、楼道每日清扫2次，每日拖洗1次，目视地面、梯级洁净，无污渍、水渍、 灰尘。楼梯扶手每日擦1次。楼层电梯外控制板、电梯门干净无灰迹。电梯地毯清洁无灰、地毯下无污迹、果皮、纸屑、烟头等。楼道灯每周清洁1次。（3）门厅地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、随时用排拖 拖抹地面。地面无破损、无污迹：天花板、排风口、灯罩无灰尘、蛛网。玻璃大门及墙面无灰尘、无垃圾、无手指印。（4）楼道及门窗清洁标准楼道地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、毛发等。墙面无明显污迹。天花板、排风口、灯具等无明显污迹，无蛛网。（5）卫生间清洁标准卫生间墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网。面盆台面内外及周围地面无污迹、秽物等。及时清洁并倾倒纸篓。卫生间内地面保持干净，无异味。负责区域内的垃圾收集，清理，做到日产日清。（6）室外公共区域清洁标准道路、停车场、绿地每日清扫2次，目视地面无杂物，积水、明显污渍、泥沙。行人路面干净无杂物、垃圾。路面垃圾滞留时间不超过2小时。路灯每月清洁1次。雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井、洗车场排水道等每月检查1次，视检查 情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时报告清掏。负责办公楼的除“四害”工作，根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。4、车辆停放管理服务标准（1）物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通 标志齐全、规范；交通管制、车 辆行驶和停泊管理有序、安全。（2）对进出的车辆实施登记管理，引导车辆有序通行、停放，保持院内过道和大门前 厅等通道畅通。5、公共秩序维护、安全防范等事项管理服务标准（1）公共秩序维护、安全预防管理1）保安服务工作内容大楼及辖区全天候守护工作。执行大楼内各楼层巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如： 照明、漏水、空调运行等。及时处理大楼内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报相关部门并做好记录。检查大楼设施是否完好。负责停车场区域的巡查、保证车道畅通。负责监控室消防、安全监控工作。检查进出设备、工具及进出人员的凭证，人员的登记工作。2）保安服务标准上岗应保持仪表、仪容的端庄整洁，精神饱满，在岗时不允许手插入口袋、随意走动、 抽烟、聊天吹牛、睡觉等。保安人员管理制度：上岗要保持制服干净，衣服纽扣全部扣上，大沿帽佩戴端正，穿黑色皮鞋，保持光亮， 领带系好后，领带下口与皮带下沿相齐；不在公众场所大声喧嚷;值岗态度认真，做好相关记录。做好信访人员的接待疏导。门岗服务：门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时服务。在指定位置，指定面向坐岗，严禁脱岗、在岗睡觉。巡岗服务：管理区内实行全天候保安巡视服务，确保每4小时巡遍全部公共区域。巡视内容：外围安全、走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、弱电间、机房、门、 窗、防火门、地下车库及沉水井等。按指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视。发现违规情况，立即向物业管理人员及采购人报告情况，及时阻止，并报告相应处理结 果。巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内；发现水管及阀漏水，及时通知设备 人员修复。（2）消防管理经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除大楼办公区域内的火灾 隐患。定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设 施时刻处于良好状态。每年一次室外消防设施设备的除锈上漆，确保室外消防设施设备正常运行。（3）突发事件的处理制定应对防火防盗、群体性上访等突发事件预案，定期做好防火防盗、群体性上访等突 发事件的演练工作，确保办公安大楼绝对安全和采购单位的正常运行。7、物业档案资料管理标准（1）投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列一致的项目管理机构运 作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施， 作为甲方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。（2）投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容11个项目所形成的文件、合同、 协议、图纸、表格、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保 管，及时收集、整理、汇总、留存，服务期满移交招标人归档存查。8、其他服务标准(1)大楼主出入口设有部门位置平面示意图。各楼层 办公区有明显标志。(2)制定应急方案。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报 告招标人和有关部门，并协助采取相应措施。