【不动产登记暂行条例实施细则】《不动产登记暂行条例(征求看法稿)》权威专家全文解读.docx

【不动产登记暂行条例实施细则】不动产登记暂行条例(征求看法稿)权威专家全文解读 国务院法制办昨日公布不动产登记暂行条例（征求看法稿），即日起至9月15日向.征求看法。看法稿首次确立了不动产统一登记的范围。外界传闻已久的“以人查房”字眼并未出现在看法稿中，但强调，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关可依规查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。 什么叫不动产？ 土地房屋等定着物 条例所称不动产，是指土地、海疆以及房屋、林木等定着物。国家实行不动产统一登记制度。 “条例明确了不动产登记全国统一登记的路径，首次确立了不动产统一登记的范围。”中国社科院经济讨论所讨论员汪利娜表示，不动产登记是为摸清“家底”，过去提到不动产往往城乡分别、以城为主，这次明确的范围更广，内容更全。这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。 登记哪些内容？ 坐落权属等信息 征求看法稿规定，登记机构应当设置统一的登记簿，并应当记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等信息。 不动产登记簿采纳纸质介质或电子介质，由指定专人负责保管，并建立健全相应的安全责任制度。 房屋全部权初始登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等情形，登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。 谁可查询？ 两类人可查询 关于登记机构，看法稿明确由国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上政府应确定一个部门为本地不动产登记机构。 看法稿规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。 不动产登记有关信息与住建、农林、海洋等部门实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门可互通共享。 看法稿明确，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当供应。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。 会不会泄密？ 泄露信息可追刑责 看法稿指出，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向.或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。 看法稿规定，不动产登记机构工作人员损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，串通他人进行虚假登记，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，给他人造成损失的，依法担当赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 伪造、变造或者买卖不动产权属证书、不动产登记证明，或者使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损失的，依法担当赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法担当赔偿责任，对有关责任人员依法赐予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 专家解读 城乡二元“坚冰”将融 中国社科院农村进展讨论所宏观室主任.国英（微博）讨论员说，不动产登记“城乡统一”将加快确权。 我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体全部，但集体全部又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其动身点。”.国英说。 “物权法的落实、土地管理法的修改、小产权房问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会由于不动产登记暂行条例实施形成倒逼改革压力。”.国英说，向.征求看法，公众层面将对管理改革和创新形成“倒逼”。 对腐败官员产生震慑 国家行政学院教授汪玉凯告知北京晨报（微博）记者，不动产登记条例是国家基础性制度构建，就像信用条例一样。“这是制度构建，过去由许多部门管理，现在整合为一个部门来主导管理，其他部门协作。”另外，条例实施后，将对腐败官员产生震慑力，“像悬在他们头上的一把剑。”他说，政府相关机构可以通过这个平台查询官员房产信息。汪玉凯称，不动产登记信息由于涉及个人隐私，并不是全部人都能查。当发觉腐败问题时，相关部门像查银行存款一样，通过这个平台查询官员不动产信息。另外，由于一些官员拥有多套房产，条例实施后甚至实施前，他们有可能抛售房产，对房产价格也会产生肯定影响。 为房产税落地做预备 中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，市场对不动产登记是否能够如期落地始终存在怀疑，“从目前看，政府相关部门在加快推动这一政策落地。一、二线城市都出现了大户型二手房上市增加的现象。估计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将连续增加。”张大伟说，特殊是在最近各地都出现放松调控政策预期的时间点，出现这一信号，将影响市场走势。 同时，不动产登记本身并不是房地产调控，目的也并非反腐。“但应当说这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性大事，对市场的影响将特别大。只有不动产统一登记后，房产税才可能全面落地。” 不动产登记面临阻力 张大伟认为，目前不动产登记推动面临两大阻力。一是涉及个人私有财产或者隐私，人们不情愿协作，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄漏。二是一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动协作联网工作。 他告知记者，条例草案的形成，有望加速这一政策落地。对于市场影响来说，虽然楼市已经有一年时间消化，但是对于部分高端住宅来说，这一政策依旧是利空。 上海易居房地产讨论院讨论员严跃进则表示，不动产推动过程的难点在于基础数据不简单猎取以及各省市的不动产信息如何标准化。“对于许多住房而言，受制于过去历史缘由，在权属登记上是简单扯皮的。相应基础工作还是需要肯定耐心的。而从目前住房市场就能看出，许多数据没有可比性，将来需要统一口径，但这也需要地方政府之间的协商。” 对整体楼市影响不大 链家地产市场讨论部张旭认为，不动产信息的联网查询对于房地产市场的影响，一是存在于多套房业主抛售行为，有可能会导致部分持有多套房的业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大的影响，也并不是直接取决于联网的实现。同时，不动产统一登记制度也是执行房地产税的重要前提。从长远来看，房地产税对于优化政府财政收入结构，降低其对于土地收入的依靠程度，促进房地产市场健康进展都具有非常乐观的作用。 “但从当前的状况来看，首先，此次公布的只是征求看法稿，还需经过多次调研和论证，政策短期内正式出台的可能性不大；其次，房地产税是非常复杂的综合税种，其详细征收方案的制定也需要较长时间的论证。对于房地产市场不会产生立竿见影的波动。”