垫资施工,骗取空白合同把房屋卖掉,开发公司追回房款案例.docx

垫资施工，骗取空白合同把房屋卖掉，开发公司追回房款案例本案例由北京市通州区人民法院（2021）京0108民初8492号民事判决书 认定。裁判要旨：中华人民共和国民法典第五百零九条规定，当事人一方不履行合同义 务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损 失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预 见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。结合本案实际情况及双方当事人权利义务关系，一审法院认定双方在签订 房屋买卖协议时都没有预见到房屋价格上涨导致房价上涨、购房人无法取 得房屋所有权等风险。故双方签订房屋买卖协议系各方真实意思表示，并未违反法律、行政 法规的强制性规定，合法有效。一、案情简介2018年4月8日，某建设工程公司与某房地产公司签订房屋买卖协议， 约定“1、甲方出售给乙方位于北京市通州区（现更名为：北京市某区）的商品 房一套（建筑面积156.00平方米），房屋所有权归乙方所有。”2017年4月13日后，某建设工程公司因未取得该房地产公司的预售许可证 而无法办理该房屋的权属登记和销售备案手续。2018年6月1日后，房产公司以每平方米35000元的价格将这套房屋出售给了王某。一审法院认定“双方在签订协议时，都没有预见到房屋价格上涨导致房价上 涨、无法取得产权证及无法办理合同备案手续的风险”，故判决确认购房合同无效。王某不服一审判决诉至北京一中院，要求撤销涉案合同。二、法院判决现陈某在未取得商品房预售许可或进行施工备案前，与某公司签订房屋 买卖协议，其行为不符合房地产开发企业销售商品房的法定条件。该协议系陈某单方所为，某公司据此要求解除该协议并返还购房款的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。故判决：撤销一审民事判决；驳回某公司的全部诉讼请求。一审宣判后，陈某不服提起上诉，二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、案例评析本案中，一审法院认定三方签订的房屋买卖协议合法有效，并认定案涉房产已经实际销售完毕。本案涉及的问题是：如何确定开发商是否应当向购房人返还房屋？在本案中，法院认定一方向另一方交付了房屋买卖协议的全部内容， 并出具了收款收据，开发商已经实际收到购房款；另一方面，开发商提交给购 房人的购房合同等材料也是真实有效的，符合法律规定要求。四、律师说法：对于合同效力的认定，应根据当事人在订立合同过程中的意思表示是否真 实进行判断。若当事人订立合同时没有真实约定，而仅以对方签字或者盖章为其真实意 思表示，则合同有效；若当事人签订的合同存在明显不符合诚信原则或显失公 平、违背社会公序良俗的情形，则该合同无效。本案中在签订过程中，因原告未尽到审查义务，使被告在没有实际履行能 力的情况下，取得原告委托他人代为购买房屋。后原告发现涉案楼盘不具备交付条件和使用条件，且涉案项目处于烂尾状 态等情况。根据北京市通州区人民法院(2021)京0108民初8492号民事判决书认定双方签订房屋买卖协议系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制 性规定；该协议约定的付款方式合理合法，符合双方真实意思表示和交易习惯； 协议中关于房款支付方式和时间的约定清晰、明确；故该协议合法有效。