2022年北京房地产市场分析报告：购房年龄延迟 租赁时代快速崛起.docx

2022年北京房地产市场分析报告:购房年龄延迟租赁时代快速崛起北京市，作为中国的帝都，房价贵那是确定的，10w+根本没有 选择余地，坐拥着世界级的房价。在如此昂扬的房价压力，以及限购 越来越严格的背景下，北京市具备购买力量的人渐渐削减，购房年龄 会延迟，这会导致越来越多的人需要在租赁市场停留更长的时间。以 下是宇博智业我整理的2022年北京房地产市场分析报告。公租房保障群体扩大近年来，随着北京房价的一路上涨，北京市的购房年龄不断推 迟，依据链家讨论院的数据，2022年至今，北京购房者的峰值年龄， 已经从30岁左右，推延到了约33岁，越来越多的居民停留在租房市 场。尤其是“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”始终是北京 住房市场的调控目标。因此，公租房建设作为北京保障房建设的重要 组成部分，进展颇为快速。记者发觉，针对职场新人和老年人等相对低收入群体，北京保 障房支持的力度正不断加大。今年五月，北京市住建委面对新就业无房职工，开展公租房配 租试点。试点的三个项目共490套房源，试点配租对象为18-35岁、 具备在京购房资格的职场新人。而11月30日下午3时，北京历史最大规模的约2. 6万套公租 房入市摇号配租，此次摇号共涉及中央批发市场市级剩余用地等20 个项目、25859套房源。值得留意的是，在上述公租房配租市级统筹项目中，北京市首 次推出了 “老年公租房”和“青年公租房”。其中，老年公租房配租对象需满意家庭成员全部在60周岁以 上的条件；青年公租房申请家庭除具备公租房轮候资非常，还需符合 家庭结构为单人户、年龄在35周岁以下的条件，并与一个同等资格 条件家庭或京籍无房35周岁以下无公租房轮候资格单人户家庭共同 申请。此外，北京市住建委还表示，将拿出1500套房源，对符合购 房条件的非京籍青年职工进行专项配租。而在土地供应方面，据北京市规土委数据计算，2022年，北 京市出让的住宅用地中，要求配建公租房的面积约为221800平方米, 约占当年出让的全部住宅用地中，规划建筑面积的11.91%。12月7日，中国人民高校商学院教授况宏大表示，相比金融 杠杆横行的住房市场，租房市场价格更能反映经济基本面，下一步如 何规范租赁市场，爱护租客利益，降低租金，是通过租赁市场解决住 房问题所必需思索的问题。自持房进入租赁市场今年6月，住建部提出，到2022年，我国将基本形成供应主 体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形 成市场规章明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度 体系，推动实现城镇居民特殊是新市民住有所居的目标。因此，除了公租房的保障群体扩大外，2022年年末，北京年 末推出的四块企业自持商品住房地块，被认为是北京住房租赁市场改 革的一次尝试，因而广受关注。这些地块的产生，源于9. 30调控后，北京土地市场新政。该 政策要求这些地块在出让过程中，达到竞拍价后，企业竞报自持商品 房面积比例，比例高者为竞得人。同时，北京市发布通知公开征求看 法，提出这些地块持有年限为70年，单次租期不超过3年，且租金 价格由租赁双方根据市场水平共同商定。换句话说，这些自持房将长期对外出租。易居讨论院智库中心讨论总监严跃进在12月7日表示，北京 的自持房政策，实际上是在乐观落实住建部今年的租赁市场进展政策, 是供应侧结构性改革的一个导向。此类住房项目有其后续进展机会， 并不是简洁的“买不起才租”的规律，而是一种更为敏捷和务实的租 赁模式。这种模式也受到市场的认可。12月7日，销冠科技深圳公司 总经理何军认为，由于一线城市存量房已经达到肯定程度，以及房地 产调控导致的买卖市场短期看空，在我国的的租赁市场，实际上已经 有机构和开发商选择自持物业，经营长租房源，部分房企甚至已将其 当做下一阶段的工作重点。何军告知记者，这类房源主要对象是有核心地段出勤需求、又 难以担当核心地段高房价的商务人士和白领人群。北京出台政策进行 企业自持商品住房地块的尝试，可以说是一种市场倒逼下的改革举措, 将来还需要在落户、教育、医疗等配套政策上进行跟进。不过，与深圳等地开发商主动自持的模式不同，北京模式的一 大问题，在于企业的资金压力。据中原地产首席分析师张大伟在12 月7日表示，北京4宗自持地块约200亿的资金投入，根据6%的年 资金成本测算，年资金成本高达15亿元左右。同时，以60平米一套 房计算，这些地块约可产生8400套房源，每套每年需分担17万元资 金成本。在现有租售比下，这个成本明显难以担当。今年初，住建部副部长倪虹在接受记者采访时，曾表示，与房 屋交易市场和保障体系相比，租赁市场发育却相对落后。总结：2022-2022年北京市房地产行业深度分析及“十三五”进展规 划指导报告分析，随着限购政策的持续加码，将来将会有更多的人群 涌入租赁市场中。报告估计将来，无论是公租房还是自持房租赁，都 将得到进一步进展，相关政策也将渐渐完善。