2022年房地产市场发展三个趋势分析.docx

2022年房地产市场发展三个趋势分析1月20日，国家统计局公布了 2022年经济数据，国内生产总 值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7. 4%。很明显，在经 济改革的攻坚期，当前我国宏观经济进展已经处于新常态。同时，从2022年楼市表现看，受到银行信贷紧缩、“钱荒” 的影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼 盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安、神木等多地也消失 中小房企倒闭破产或“跑路”现象。那么，在经济新常态下，2022年房地产市场进展趋势如何？ 笔者认为将有如下三个趋势。一是定向宽松货币政策有望连续，但对楼市投资风险掌握会进 一步加强。讨论显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整 个经济面临滞涨的压力，货币政策将呈定向宽松的趋势。当前来看， 2022年GDP增速与CPI增速累加值为9. 2,刚好处于这一区间，单纯 从指标意义看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征, 仍旧具备连续降准或降息的空间，估计随后存款预备金率也会下调。 但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政 策层面对楼市投资风险掌握有可能会进一步加强。目前，市场库存偏大的基本面没有转变，大多数房企的盈利状 况仍旧堪忧，企业也会面临肯定的资金问题。因此，从2022年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会转变银行连续“惜贷” 的行为。二是2022年大多数房企资金紧急，“去库存”仍旧是市场主 旋律。截至2022年12月，70个大中城市中房价下跌城市的肯定数 量仍旧占据主流，并且仍旧会在2022年上半年连续连续。更多相关 信息请查阅发布的房地产行业进展前景报告。从2022年12月份36个大中城市存销比（库存压力指标）变 化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城 市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍 旧较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市 仍旧占大多数。尤其是在2022年初，对于大多数城市而言，由于冲 刺年度销售业绩指标的意愿降低，导致市场去化速度降低，去化周期 还会略有回升，此时，“去库存”仍旧是市场主旋律，房价在2022 年年内仍旧有下行压力。三是2022年经济有下行压力，人口增速放缓，人口红利削减。总体来讲，当前中国货币政策尽管有宽松趋势，但是还没有消 失大水漫灌的特征。从房地产调控政策走一直看，在宏观经济尚未明 显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是 保持宽松的姿势。笔者估计，在经受年初市场重新盘整之后，在央行降息、各城 市“救市”等政策刺激之下，楼市会在3月份以后消失一波入市的行情。短期来看，楼市接下来的36个月成交量会短期反弹，价格有 可能会渐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存 去化周期在15个月以下的城市），会消失小幅涨价的现象。对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的追求，会在 资金、人员、土地各方面不断加大投入，即使在20222022年市场 条件不佳的状况下，他们依旧会试图达到15%甚至20%以上的年增长 率，这将导致房地产行业产能过剩、供应过多、库存高企，形成更大 的去库存压力。