吉林省2023年房地产估价师之估价原理与方法通关考试题库带答案解析.doc

吉林省吉林省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法通关年房地产估价师之估价原理与方法通关考试题库带答案解析考试题库带答案解析单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】A2、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A3、某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为 18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C4、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C5、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B6、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】C7、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】C8、某套建筑面积为 100m2 的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B9、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】B10、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】A11、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】A12、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A13、待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】C14、某在建商城的建设用地使用权于 2 年前以出让方式取得，土地使用期限 40年，不可续期。预计尚需 1.5 年建成，总建筑面积为 50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的 80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月 90元/m2，空置率为 10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月 100元/m2，空置率为 15%，运营费用率为 30%。报酬率为 10%，折现率为 12%，该商城开发完成后的现值为（）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B15、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】B16、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】B17、某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%，销售税费率为 6%，已知持有期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报酬率的 25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A18、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C19、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】A20、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D21、在成本法、假设开发法中不计息的项目有()。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】C22、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】C23、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D24、参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】D25、某市于 2015 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2010 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2015 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2 为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】C26、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】D27、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】C28、“三通一平”一般是指某区域具备了（）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】B29、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D30、采用收益法测算房地产价格时，公式 VA/Yb/Y2 表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A31、某工业用房占地面积为 5000m2，容积率为 1.5，土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D32、下列哪项不会因气不摄血导致A.咯血B.吐血C.衄血D.发斑【答案】D33、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为 2500 元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费；买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A34、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C35、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】B36、某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元/m2，重建后的房地产市场价格为 15000 元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C37、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A38、某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为 6.31，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D39、某建筑物的建筑面积为 120m2，于 9 年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为 3200 元/m2，建筑物残值率为 4%，年折旧率为 2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B40、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A41、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】A42、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】A43、某宗房地产 2013 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.29 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在 2013 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币（2013 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.12 元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】B44、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C45、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B46、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】B47、男子肾气衰，发堕齿槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D48、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况【答案】A49、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C50、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、影响房地产价格的经济因素主要有()。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入 E 人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】ACD2、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】AB3、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。A.出让金B.营业税C.所得税D.契税E.土地增值税【答案】AD4、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。A.繁华程度B.临街状况C.容积率D.使用年限E.周围环境【答案】AB5、下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】BC6、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为 1 年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为 20年。在未来 20 年内估价机构对此估价报告()。A.均要负法律责任B.在经过 1 年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过 1 年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在 1 年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估 E 如果委托人在 1 年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】ABD7、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（）是需要补地价的主要情形。A.出让土地使用权期满后续期B.建设用地使用权出让之后变更容积率C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产D.改变原土地使用权出让时规定的用途E.拍卖土地使用权【答案】ABD8、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】BC9、反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】CD10、下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。A.专业胜任能力B.公平竞争C.勤勉尽责D.诚实守信E.知难而进【答案】ABCD11、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC12、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地B.游乐场C.写字楼D.仓库E.行政办公楼【答案】ABCD13、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变，不返还E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿【答案】AB14、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观【答案】ABCD15、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】ABC16、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】BD17、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值【答案】ABC18、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】CD19、收益性房地产包括（）。A.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【答案】ABCD20、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】二、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）三、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元四、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）五、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）六、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。七、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；八、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；九、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/