投资性房地产的后续计量（2）房地产的转换（1）.docx

第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为本钱模式。本钱模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值 的差额，调整期初留存收益（利润分配一一未分配利润、盈余公积）。会计政策变更成木模式 IteI '公允价值模式不可逆账务处理：借：投资性房地产一一本钱（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产差额：利润分配一一未分配利润（可借可贷）盈余公积（默认10%,可借可贷）【例题多项选择题】以下关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。（2017年）A.自行建造的投资性房地产，按到达预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以本钱模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由本钱模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期 损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B,投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C,投资性房地产本钱模式转 为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。【例题多项选择题】投资性房地产的后续计量模式由本钱模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对 企业以下财务报表工程产生影响的有（）。（2018年）A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.未分配利润【答案】CD【解析】投资性房地产由本钱模式转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，差额局部调整留存收益 （利润分配一一未分配利润、盈余公积）。【例题判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为本钱计量模式。（）（2012年）【答案】V【解析】投资性房地产后续计量可以从本钱模式转为公允价值模式，但不可以从公允价值模式转为本钱 模式。【第3节总结】同一企业只能采用一种模式，不得同时采用两种计量模式。【小新点】二选一，一夫一妻制；一般“本钱”，满足条件也可“公允”。米用本钱模式计【小新点】战值准备;本钱模式”两可：可提折IH/摊销.可提 其战值准备在以K i的公i卜期何不行转回公允价值校式il状【小新点】采用公允价伤模式ilM两不可：不可提折IH/揶销.不可提减值准备.1.不得从公允价值模式转为本钱模式后续il 3惟式的变更12,本钱校式转为公允价位模式.作为介il政谊变更处L理，差额.调格期初留存收益第四节 投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换二、投资性房地产的处置一、房地产的转换（投与非投转换）（-）房地产的转换形式及转换日房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。企业有确凿证据说明房地产用途发生改变，满足以下条件之一的，才应当将投资性房地产转换为其他 资产或者将其他资产转换为投资性房地产：投资性历地产确凿证据 用途改变一固定资产/无形资产/存货转换形式条件转换日投转非1.投资性房地产开始自用，即将投资性房地 产转为自用房地产（开始自用）转换日为房地产到达自用状态， 企业开始将其用于生产商品、提 供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地产重 新开发用于对外销售，从投资性房地产转为 存货（房地产开发企业出租改卖）转换日为租赁期满，企业董事会 或类似机构作出书面决议明确表 明将其重新开发用于对外销售的 日期（注意）非转投3.作为存货的房地产，改为出租，通常指房 地产开发企业将其持有的开发产品以经营 租赁的方式出租（存货改出租）转换日为房地产的租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租。即企业 将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租（自用房改出租）5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租 金或资本增值。即企业将原本用于生产商 品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改 用于赚取租金或资本增值（自用地改出租、 等涨钱）转换日为自用土地使用权停止自 用后，确定用于赚取租金或资本 增值的日期【提示】确凿证据包括两方面：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。（如自用改为出租）【例题判断题】企业将自行建造的房地产到达预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产到达 预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）（2010年）【答案】X【解析】企业自行建造房地产到达预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自 行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。（-）投资性房地产转换的会计处理【小新点1】本钱模式有2可：可提折旧/摊销、可提减值准备。【小新点2】投房一“固/无”互转，一对一；投房一存货互转，账面价值。【提示】本钱模式绝无差额1 .本钱模式下的转换投转非投资性房地产转为自用房 地产借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（转换日的账面余额）累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备【小新点】本钱模式转换：一对一，对应结转投资性房地产转为存货借：开发产品（转换日账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（转换日的账面余额）非转投自用房地产转换为投资性 房地产借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备【小新点】本钱模式转换：一对一，对应结转存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（转换日账面价值）存货跌价准备贷：开发产品【例6-8】本钱模式下的投转非2义19年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2X19年8月31日将某出租在 外的厂房在租赁期满时收回，用于本公司产品的生产。随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。2X19年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2X19年9月1日，开始用于本企业产品的生产。该 项房地产在转换前采用本钱模式计量。截止2X19年8月31日，账面余额为80 000 000元，已计提累计折旧金额为20 000 000元，假设不 考虑其他因素。【答案】甲公司的账务处理如下：80 000 00020 000 00080 000 00020 000 000借：固定资产一一厂房投资性房地产累计折IH贷：投资性房地产一一厂房累计折旧一一厂房【例题单项选择题】2011年7月1日，甲公司将一项按照本钱模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产 在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值 为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。（2012 年）A. 3 700B. 3 800C. 3 850D. 4 000【答案】D【解析】借：固定资产4000 （原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产4 000累计折旧200固定资产减值准备100【例6-9】本钱模式下的非转投甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。2义19年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租 赁期开始日为2义19年5月1日，租期为5年。2X19年5月1日，这栋办公楼的账面余额500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所 在城市不存在活跃的房地产交易市场。【答案】甲公司的账务处理如下：2义19年5月1日借：投资性房地产办公楼500 000 000累计折旧5 000 000贷：固定资产办公楼500 000 000投资性房地产累计折旧5 000 000【例6-10】本钱模式下的非转投甲公司是从事房地产开发的企业，2X19年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出 售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2义19年5 月1日，租赁期为5年。2X19年5月1日，该写字楼的账面余额500 000 000元，未计提存货跌价准备， 转换后采用本钱模式进行后续计量。【答案】甲公司的账务处理如下：2X19年5月1日借：投资性房地产一一写字楼500 000 000贷：开发产品500 000 000