房地产考试复习提纲.docx

房地产复习提纲1,房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行 基础设施、房屋建设的行为、是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、 设计和建设、施工等开发活动。2,房地产开发经营的程序投资机会选择项目定位前期工作建设阶段销售阶 段物业管理3,房地产企业按功能分为房地产开发企业房地产中介服务企业物业管理企业 4,房地产经纪服务企业是指依法设立并取得房地产经纪机构资质，以收取佣金 为目的，为促使他人房地产交易而从事居间，代理等经纪业务的经济实体5,房地产经纪业务内容 房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为 促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。包 括新建商品房销售、二手房买卖、二手房租赁、房地产拍卖，以及其他房地产 产权、抵押登记代办业务等经纪业务。6,房地产开发企业的资质房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级、 并实行分级审批制度。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部 门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企、也的审批 办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定7, 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全 国范围承揽房地产项目。二级资质及二级以下的房地产开发企业可以承担建筑面 积25万平方米以下的开发建设项目8,住宅房地产开发项目分为普通商品住房项目限价商品房项目经济适用房项 目廉租房项目保障性住房项目别塞项目旅游住宅地产项目9,普通商品房住宅 指户型最大面积不超过140平方米，住房容积率在1.0以 上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。10,别墅项目的类型分为独立别墅双拼别墅联排别墅等11,房地产转让的实质是房地产权属发生转移变更，城市房地产管理法规定, 房地产转让时.房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让12,出让房地产应符合的条件 按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书 按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属 于房屋建筑的工程的，完成开发投资总额百分之25以上可以转让13,转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原 土地使用者已使用年限的剩余年限14, 土地转让的出让方缴纳的费用营业税城市维护建设税教育费附加印花 税土地增值税受让方缴纳的税契税15,国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。这些机关属于国家机 构的组成部分，其本身是国家的代表，使用划拨土地的目的是为了实现国家的公 法职能。根据国家法人说,这种划拨土地使用权应当认为是土地所有人自己占有、 使用，在性质上属于未分离出去的所有权的使用权能。16,根据中华人民共和国土地管理法第54条的规定，下列建设用地。经县 级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得:国家机关用地和军事用地.城市基 础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地, 法律、行政法规规定的其他用地。17,划拨土地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目18,划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费，主要是划拨土地使用者给予 原土地使用者的补偿和安置费用，不包括出让金19, 土地使用权出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为20,居住70年 工业50教科文卫体50娱乐40综合5021,协议出让 指土地使用权的有意受让方向土地管理部门提出有偿使用土地的 愿望，并与土地管理部门就有关出让事宜进行协商达成一致后出让土地的行为 22,招标 指土地管理部门向不特定的多数人发出邀约，邀请他人投标，然后根 据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为23,挂牌，挂牌实际上是介于拍卖和招标之间的一种形式，先由市、县人民政 府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件 在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,最后, 根据挂牌期限截止时的出价结果确定地使用者的行为。挂牌更多地体现为一种 公示制度，挂牌之后，公示期间，谁都可以竞投。24,拍卖是在指定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，主持人宣布 底价，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用价最高者得到定年期限的土地使用 权的行为。25,协议出让土地使用权的基本特征协议出让是一种特殊的出让方式。它既有行政审批要素，也有市场交易成分。其 基本特征是：a非市场出让，没有竞争者协议方式的基本特点是在受让方没有第三者参与竞争的条件下，通过双方协商， 达到出让土地使用权的目的。因此，该方式缺乏竞争机制，市场透明度不高，主 观随意性较大。b政府对地价较易控制，灵活性较大这种方式有利于政府对土地价格的掌握，适用于公共福利事业和非营利性的社会 团体、机关单位用地和某些特殊用地。c.价格和使用范围受到限制以协议方式出让十地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。在公 布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主 管部门方可按昭却完平而协议古十中二旧商业旅流握乐和商品仕宅等纪营性田 地险外26, 一般来说，招标具有以下几点基本特征：a.程序规范国有网批法及回际债例招标投标程学和条件由招标机构事先担订， 在规杆拉标双方之间具有法律效力，般不能随意改变，当事人双方必须严格按既定程序 和条件进行招投标活动。招投标程序由固定的招标机构组织实施。b.全方位开放，透明度高招标的目的是在尽可能大的范围内寻找合乎要求的中标者，招标投标整个程序都 在公开情况下进行，公开发布投标邀请，公开开标，公布中标结果，投标商资格 审查标准和最佳投标商评选标准要事先公布。活动置于公开的社会监督之下，可 以防止不正当的交易行为。c.公平、客观招投标全过程自始至终按照事先规定的程序和条件，本着公平竞争的原则进行。 在招标公告或投标邀请书发出后，任何有能力或资格的投标者均可参加投标。招 标方不得有任何歧视某一个投标者的行为。同样，评标委员会在组织评标时也必 须公平客观地对待每一个投标者。招标的竞争性充分体现了现代竞争的平等、信 誉、正当和合法等基本原则。d.交易双方一次成交-股交易往往在进行多次谈判之后才能成交，招标则不同，禁止交易双方面对 面地讨价还价。主动权掌握在招标人手中，投标者只能应邀进行次性递价，并 以合理的价格定27拍卖是一种带有典型市场经济色彩的特殊的商品交易方式，主要有以下特点: 拍卖必须有两个以上的买主，即表现为只有一个卖主（由市、县国土资源管理 部门充任）而有许多可能的买主，从而后者相互之间能够就所拍卖土地使用权展 开价格竞争。拍卖必须有不断变动的价格，即凡拍卖皆非卖主对拍卖土地使用权固定标价 待售，或买卖双方就土地使用权讨价还价成交，而是由买主以卖主当场公布的起 始价为基准另行报价，直至最后确定最高价为止。拍卖必须有公开竞争的行为，即凡拍卖都是不同的买主在公开场合针对同拍 卖土地竞相出价，倘若所有买主对拍卖土地均无意思表示，没有任何竞争行为发 生，拍卖就将失去意义。28,挂牌出让土地使用权的基本特征挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，同样是具有公开、公平、 公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前土地市场现状。具 有招标、拍卖不具备的优势：挂牌时间长，且允许多次报价。有利于投资者理性决策和竞争。操作简便，便于开展。有利于土地有形市场的形成和运作29, 土地使用权转让时，不得随意变更土地使用权的使用年限，用途及其限定规 则30,房地产可行性研究报告的内容封面摘要目录正文附件附图31,房地产可行性研究的作用1）可行性研定是投管决策的重要依量。投资项目， 尤其是大型房地产项目投资决策，必须要建立在根据详细可靠的市场预测、成本 分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上。对项目的合法性、技术可 行性和收益性进行的判断评价上。其中，可行性研究完成的经济评价和分析是投 资决策的重要依据。可行性研究精项目审批的依据。在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。 房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就 是 提供可行性研究报告或项目建议书。(3)可行性研究是项目资分筹措的依据。房地产开发项目可行性研究对房地产项 目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资能力、还本付息能力 和经营效益获取能力。商业银行等金融机构根据可行性研究报告，了解项目的流 动性、收益性和安全性，结合国家的信贷政策，做出能否提供房地产开发贷款的 决策。因此，这也是企业筹集资金和信贷方提供资金的依据。可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、 建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项 目实施方案的框架内，按部就班地落实项目的前期工作，指导开发商与设计、供 应、资金融通等部门商签有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合 同的依据。32,传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、重包直营发乐草入其中尤以银 行贷款为主、保银行贷款的金额和使用都有严格的限制，如银行贷最不好子服本 权益性投资，不得用于微纳上地出让金33,投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需的时间