某街道小区物业管理工作情况专题调研报告.docx

某街道小区物业管理工作情况专题调研报告为配合市人大开展XX市住宅物业管理条例立法调研 工作，更好地修改完善物管条例，近日，XX街道人大工 委组织局部区人大代表视察街道物业管理工作。通过代表实 地查看、听取街道专项工作汇报以及座谈交流等形式，广泛 征求各方面的意见和建议，对我街道小区物业管理工作的基 本情况、面临的问题和解决对策做了深入研究。现将调研情 况报告如下： 一、基本情况XX街道现有各类住宅小区XX个，楼栋XX栋，住户约XX万 户，建筑面积约XX万方，老旧小区建筑面积XX多万平米, 服务总人口约XX万。全街目前共成立业主自治组织XX个, 其中业主委员会XX个、物业管理委员会XX个，共有物业服 务企业XX家（红色物业XX家），物业管理从业人员XX余 人。街道建立了物业管理服务中心，目前基本实现商品房小 区有人监管，单位自管小区有人协管，老旧小区和拆迁安置 房小区逐步走向市场化。二、工作开展情况（一）基本实现小区业主自治机构全覆盖。XX街道属于XX 区的老城区，辖区内商品房小区XX个，拆迁安置房小区（含 保障房、经济适用房小区）XX个，2003年以前建成的老旧 小区有XX个，占小区总数XX%,是典型的老旧小区聚集之地, 存在基础条件落后、环境差等短板。街道指导社区在具备条 件的老旧小区和安置房小区成立了物业管理委员会XX个， 在具备条件的商品房小区中成立业主委员会XX个，基本实 现小区业主自治组织全覆盖。（二）从制度源头创立“红色”业主委员会。在新建商品房 小区或有意图修改议事规那么的商品房小区中，街道指导社区 引导业主，在议事规那么中明确规定业主委员会委员的组成以 及选举方法，将党员业主比例在业主委员会总人数中提高至 过半数，确保中共党员业主在业主委员会中的占比率，做到 让高素质党员最大限度地参与业主委员会，杜绝社会维稳等 方面的隐患。（三）充分发挥属地社区指导业主自治功能。自2009年起， 逐步将物业管理权能下沉至社区居委会，充分发挥社区对业 主自治组织的指导和帮扶。在小区业主委员会或物业管理委 员会的组建或逾期未正常换届的情况下，街道指导社区居委 会作为小区业主大会的临时召集人，组织召开业主大会选举 产生新一届业主委员会。对于未能成立业主委员会的小区, 但需要对重大事项决议的，在小区业主联名提出议案后，社 区代行小区业主自治组织召集业主，召开业主大会，对相关 议题进行表决，以保障小区全体业主的合法权利。（四）规范小区业主自治行为。对小区议事规那么、管理规约、 物业选聘流程、物业服务合同等进行会商会研，拿出可供各 方参考的试行范本，同时在业委会成立、改补选工作中与社 区共同推进试行范本的实施，做到从源头管理、防范风险的 发生。目前，邵圣社区瀛洲湾、碧水湾等小区均已按照街道 起草的双规范文，对小区议事规那么、管理规约进行 修订并经业主大会表决通过，居民反映很好。今年对63个 小区自治组织进行单个或集中性指导180余次，为全街各项 工作在相关小区落实推进提供有利条件，进一步强化街道、 社区对自治小区的联系度、掌控度。（五）加大物业矛盾调处力度。在岔路社区南方花园、名嘉 佳园、宏运国际村等小区矛盾化解中，街道物管科主动与社 区开展预判、分析、研究方案，成功稳控和化解小区矛盾。 面对反映群众心声的工单，在这一年里，尽管存在着疫情、 防汛、文明城创立等工作的客观因素，但在物管科和多部门 的共同努力下，对于工单反映的问题做到“对症下药”，工 单量与去年同期相比仍下降了约12.2%,为部门工单两年降 打基础。（六）夯实小区安全管理基础。街道主动对住宅小区进行安 全检查，共检查204个小区，查出问题1082处，已全部要 求各社区及物业服务企业进行整改。同时指导社区每周进行 一次危房的巡查，及时将隐患消灭于萌芽时期；根据XX街 道打通“生命通道”集中攻坚行动实施方案文要求，制定 住宅小区实施方案，通过宣传打动，部署落实，在辖区小区 划设消防车通道标线、标志、警示牌，张贴通告，撤除障碍 物，修复消防设施，安装充电桩，解决小区非机动车飞线充 电的安全隐患。（七）推进物业管理各项工作。一方面，全力做好事前预判 工作，坚持与12345密切对接，通过提前干预，及时处置， 把问题的处理和事态蔓延的隐患消除于萌芽状态；另一方面 每周本部门开展工单、信访件的会办。采取举一反三的形式， 对难办的事进行跟办，并指导催促各社区开展自身研判工作, 每季度做好对全街小区的风险隐患排查和整改工作，做到各 类风险隐患早发现、早处置；同时，全力指导和推进社区的 物业联席会议、网格小区议事会议，共同化解相关的问题。三、存在的困难及问题1、老旧小区物业管理问题多、难度大。一是物业费收缴难 度大。全街老旧小区占比拟大，小区基础设施破损严重，且 多数分散独栋，无法实行物业规范管理，尽管做了大量宣传 和教育工作，但居民花钱买服务的意识比拟淡薄。二是街道、 社区资金投入大、负担重。由于老旧小区公建配套不到位， 物业费收取困难，每年街道、社区两级用于小区管理服务的 各项资金达2000多万元，且逐年快速递增，不利于其他项 目的开展。三是老旧小区出新不到位，群众投诉不断。由于 局部老旧小区出新改造不系统、不彻底，加之小区年代久远， 基本没有缴付住宅房屋维修资金，居民投诉不断，需要政府 帮助解决，街道相关部门遇到诸如此类问题，处理和解决起 来困难相当大。2、局部商品房小区在管理上缺乏有效抓手，物业管理不作 为。局部物业服务企业日常管理不规范，对小区的道路、绿 化、路灯、健身器材等小区基础设施的维修、管理投入少, 遇到小区违建、业主毁绿种菜、散养家禽家畜等现象的投诉, 他们态度消极，工作严重不作为，街道物管科针对问题现场 处理、下发整改、与负责人当面约谈，局部物业服务企业采 取“鸵鸟政策”，不闻不问、推诿等情况时有发生，从而导 致局部物业管理小区在日常管理上严重不到位。3、业委会成立或换届筹备资料调取困难。街道每年有20个 小区成立或者换届改选业主委员会，根据省市物业管理相关 条例规定，住宅小区成立或换届改选业委会时，需对住宅小 区票权进行核定，此事涉及到住宅小区业主房产信息。但是 由于住宅小区业主房产信息资料已移交至xxxx区不动产登 记中心，在实际调取中业委会或换届筹备组因无法调取资料 等在交接和成立初期发生的突发问题而投诉，并且引起更多 业主关注，对后续工作开展造成不良影响。四、相关意见及建议（一）要凝聚思想共识，提升物业管理意识O 一是相关部门、 街道要统一思想，继续加大老旧小区管理。创新体制机制、 综合施策，实现硬件改造和组建业主委员会、引入物业服务 同步推进，逐步建立、健全长效管理机制，提高小区居民的 生活质量。二是加强对广大业主的宣传引导，培养业主自我 管理意识，花钱买服务的意识，从源头上减少小区不文明、 不合法行为的产生，共同维护小区环境秩序。三是加大对职 能部门、街道物业管理人员、物业服务企业负责人及从业人 员的培训力度，培养其专业服务技能，提高从业人员素质。 同时，采取相关激励措施，增强岗位对年轻人的吸引力，引 导越来越多的年轻人进入物业服务行业，改变从业人员偏向 老龄化的现状。（二）要加强对业主委员会指导监督，提升业主委员会建设 水平。各职能部门、街道要联合审计、监察、公安以及房管 部门进一步加大对业主委员会约束和监管，切实提高业主委 员会的履职能力和水平。一是加强党建引领，将业主委员会 建设纳入社区基层组织建设体系加以推进，提高业主委员会 成员中党员比例，真正把组织认可、群众信任的人推到前台， 增强党组织的影响力和领导力。二是加强对业主委员会筹备 组织工作的指导及日常监督管理，提高业主委员会成立比例, 建立健全业主委员会选举、议事规那么，研究制定对业主委员 会不作为、乱作为的制约措施，提升业主委员会规范运作能 力。三是积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与 业主委员会工作，提高业主委员会的整体素质。（三）要加强物业服务企业管理水平。一是物业公司要严格 执行小区物业收益及使用情况公示制度，监督物业服务企业 依法依规公开相关信息，延长公示时间，消除业主和物业服 务企业之间的信息不对称，保障业主知情权、监督权。二是 加大对理念先进、运作较好的物业服务企业的推广力度。如 推广建立“红色物业”，通过单独组建、联合组建党支部等 方式，加大在物业服务企业组建党组织的力度，凝聚和发动 党员投身到物业服务工作中，使“红色物业”成为提升小区 治理水平的有效抓手。三是打造智慧物业。推动物业服务企 业借助物联网、大数据等信息网络技术，构建高效便捷、公 开透明的沟通交流智慧平台，及时点对点发送政策法规、物 业信息、业主诉求等，提升物业管理效率和服务品质，减少 物业服务企业与业主之间的矛盾，维护共同合法权益。四是 要强化物业执法，提高综合执法水平。相关部门要加大物业 执法力度，整治物业领域存在的违法违规行为，提高物业管 理的法治化综合治理水平，重点监督物业服务企业的服务等 级与服务内容、收费工程与收费标准的落实情况，对问题多、 投诉多、不良行为多、服务差的物业服务企业，要监管到位 并依法惩办。（四）要健全体制机制，形成物业管理合力。物业管理综合 性强，涉及面广，必须依靠政府、各职能部门、街道的密切 配合，形成工作合力，才能取得实效。同时，加大目标责任 考核力度，促进责任落实到位。一是理顺部门职责。列出职 责清单，清晰界定各职能部门的监管职责和工作分工，有效 解决推诿扯皮和监管缺失问题。二是落实属地管理责任。切 实发挥街道、社区属地管理作用，监督指导物业工程变更交 接、物业管理承接查验等工作，提高问题发现率和处置率, 打通物业管理最后“一百米”。三是形成全过程监管机制。 加强对物业服务市场的监督管理，全面推进信用管理，建立 失信惩戒制度，促进物业服务行业健康开展。