国际实业：中化房产资产评估报告.docx

本资产评估报告依据中国资产评估准那么编制新疆：国际实业月殳份有口艮公司拟转让全部股权所涉及的新强中化房地产股东全部权益价值资产评估报告华夏金信评报字2022 050号天e聿华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权项H 股东全部权益价值资产评估报告三、评估对象和评估范围评估对象为新疆中化房地产的股东全部权益价值，评估范围为新疆中化房地产 在评估基准日2021年12月31日经审计后的的全部资产及相 关负债。具体资产和负债类型和审计后 账面值如下表：单位：人民币元科目名称账面价值一、流动资产合计297,030,83937货币资金应收账款10.858,274.57预付款项682,559.59其他应收款存货273,831,410.45其他流动资产二、非流动资产合计18.707,80655固定资产18,632.65无形资产2,163.69长期待摊费用17,872,168.76递延所得税资产814,841.45三、资产总计315,738,645.87四、流动负债合计应付账款16,387,992.50预收款项应付职工薪酬应交税费其他应付款五、负债总计173,238.80358六、净资产142,499.84234（-）上述资产与负债数据摘自经中审华会计事务所（特殊普通合伙）审计的2021年12月31 日的新疆中化房地产的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况企业账面记录的无形资产为预算软件。（三）企业申报的表外资产的类型、数量经现场尽职调杳，截至评估基准日2021年12月31日，新疆中化房地产未申报表外资 产。（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额根据本次经济行为的要求，中审华会计事务所（特殊普通合伙）对评估基准日各项资产及负债账面值进行了审计，并出具了审计报告CAC审字2022W458号，评估人员在审计 报告基础上进行评估。除此之外，未引用其他机构报告内容。四、价值类型及其定义依据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相关天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权项H 股东全部权益价值资产评估报告性等，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基 准口进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本工程资产评估的基准日是2021年12月31日。此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因 素的基础上确定的。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准那么依据、资产权属 依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据1、评估委托函。（-）法律法规依据1、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第 二十一次会议通过）；2、中华人民共和国公司法（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第 六次会议修订）；3、中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务 委员会第五次会议通过）；4、中华人民共和国民法典（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表 决通过）；5、中华人民共和国企业所得税法X2018年12月29日第十届全国人大常委）；6、中华人民共和国企业所得税法实施条例（2007年11月28日国务院第197次常务会议通过，2019年4月23日中华人民共和国国务院令第714号修订）；7、资产评估行业财政监督管理方法（财政部令第97号）；8、中华人民共和国增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第691号）；9、增值税转型改革假设干问题的通知（财税2008） 170号）；10、关于促进企业国有产权流转有关事项的通知（国资发产权2014J95号）；11、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议）；12、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）评估准那么依据1、资产评估基本准那么（财资（2017） 43号）；2、资产评估职业道德准那么（中评协（2017） 30号）；天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告3、资产评估执业准那么一一资产评估程序（中评协（2018） 36号）；4、资产评估执业准那么一一资产评估报告（中评协（2018） 35号）；5、资产评估执业准那么一一资产评估委托合同（中评协（2017） 33号）；6、资产评估执业准那么一一资产评估档案（中评协（2018） 37号）；7、资产评估执业准那么一一资产评估方法（中评协（2019） 35号）；8、资产评估执业准那么一一企业价值（中评协（2018） 38号）；9、资产评估专家指引第8号一一资产评估中的核杳验证（中评协（2019） 39号）；10、资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017） 46号）；11、资产评估价值类型指导意见（中评协（2017） 47号）；12、资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017） 48号）；13、资产评估执业准那么一一无形资产（中评协（2017） 37号）；14、资产评估执业准那么一一不动产（中评协（2017） 38号）；15、资产评估执业准那么一一机器设备（中评协（2017） 39号）。（四）资产权属依据1、国有土地使用证；2、主要设备购置合同及发票；3、其他产权证明文件及说明。（五）取价依据1、三期工程售价和开发本钱费用表；2、关于南山三期工程的说明：3、中华人民共和国车辆购置税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员 会第七次会议）；4、商务部、国家开展和改革委员会、公安部、环境保护部令2012年第12号公布机动车强制 报废标准规定；5、财政部，国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税2016136号）；6、关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；7、2021机电产品报价手册机械工业出版社；8、企业提供的各类资产评估明细表和调查表；9、企业提供的评估基准日财务报表；10、评估人员现场勘察记录及提供的其他相关估价信息资料。（六）其它参考资料1、新疆中化房地产评估基准日2021年12月31日审计报告及会计报表；2、资产评估常用方法与参数手册（机械工业出版社2012年版）；天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告3、城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)；4、房地产估价规范(GB/T50291-2015)；5、wind资讯金融终端；6、工程建设有关技术资料及造价资料；7、其他参考资料。七、评估方法(一)评估方法的选择1、评估方法简介依据资产评估准那么的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，是指将预期收益资本 化或者折现，确定评 估对象价值的评估方法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用 理论基础上。强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比拟，确定评估对象价值的评估方 法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比拟法和交易案例比拟法。它具有估值数据直接取材于市 场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上，合理评估企业表内及表外各项资 产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。2、评估方法选择由于被评估单位同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企 业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估单位相差较大，且评估基准日近期 同一行业的可比企业的交易案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得，无 法计算适当的价值比率，故本次评估不采用市场法。公司经营即未来工程开发因土地变化、规划要求、开发周期、市场因素等影响经营现金流量的预 测具有诸多不确定性，风险水平也难以合理衡量及量化，缺乏申报未来预测期收益的基础，故本次评 估不适宜采用收益法予以评估。本次评估中主要资产为房地产类存货开发产品、开发本钱，资产基础法中，对于开发产品通过市 场法或以市场法为基础更能表达评估对象的市场公允价值。关于本次评估范围开发本钱的评估采用静态假设开发法，即在评估基准日估算开发完成后的价值 扣减后续开发本钱、管理费用、销售费用、销售附加税费、投资利息，合理利润，土地增值税、所得税 等得到待开发土地及开发本钱评估值。资产基础法中对开发本钱采用静态假设开发法可尽量防止物业 开发销售周期、预售面积、收入确认、税金汇算清缴等未来预期诸多不确定因素对主要资产评估价值 的影响。综上，结合本次评估目的和被评估单位的实际情况以及资料收集条件，采用资 产基础法更适用于第10页第10页天津华夏金信资产评估新线国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告本次工程评估。(-)资产基础法介绍资产基础法，是以在评估基准口重新建造一个与评估对象相同的企业或独立 获利实体所需的投资 额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值 求得企业价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：1、流动资产(1)货币资金：包括现金，银行存款，其他货币资金库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘 点金额情况和基准日 期至盘点R期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部 与账面记录的金额相符。以盘点核实后账 面值确定评估值。评估人员对每户银行存款进行了函证，并取得了银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表， 对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对 净资产有重大影响的事宜，且经核对被 评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。 对银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。其他货币资金为保证金，评估人员核实了账簿记录、对所有的存单进行查验，并取得银行相关证 明资料，以证明其他货币资金的真实存在，以核实后账面值确定评估值。(2)应收账款纳入评估范围内的应收款项包括应收账款和其他应收款。应收账款主要为未收回房款，其他应收款主要包括物业费、维修金等，对于应收款项的评估，评 估人员在核实账务资料的基础上，向企业财务人员了解应收账款形成的原因和对方信誉情况，同时对 金额较大的款项进行函证，并抽查相关业务合 同，核实业务的真实性。对于期后己经收回和有理由相 信能全额收回的，按账面余额确定评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照审计机构预计信用 损失法估计可能的风险损失，以账面余额扣减估计的评估风险损失确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。(3)预付账款预付账款主要包括工程款等。评估人员查阅了相关工程施工合同、设备购置合同或供货协议，对 经核实后该预付工程款与存货-开发产品相关且存货已按市场法评估的所对应预付账款评估为零。(4)存货-开发产品，开发本钱1、开发产品委估存货中开发产品为待出售的住宅类独栋别塞，属于正常销售产品。评估人员依据尽调情况和 企业提供的资料分析，对于开发产品以不含税销售价格减去车肖售费用、全部税金、一定的产品销售 利润确定其评估值。第11页第11页天津华夏金信资产评估新线国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告评估值:产品结存数量X该开发产品可实现不含税销售单价X-销售费率-销 售税金及附加费率- 销售利润率X所得税率一销售利润率X（1-所得税率）X净利润折减率2、开发本钱委估存货中开发本钱为待开发的南山工程综合体（剩余土地）和酒店，以上均属绿城南山阳光项 目。账面本钱反映为发生的工程前期费用、开发间接费、土地 征用及拆迁费等；本次开发本钱价值的 评估，通过评估人员的实地勘察和调研，结合开发房产的特点、实际状况和资料收集情况，对开发成 本主要工程-南山工程综合体采用假设开发法（剩余法）进行评估。假设开发法评估具体测算步骤如下：1 . 了解待开发房地产的基本情况；2 .选择最正确的开发利用方式；3 .估计开发建设期；4 .预测开发完成后的房地产价值；5 .估算预计销售金额、后续开发本钱、管理费用、销售费用、销售附加税费、投资利息，合理利 润，土地增值税、所得税。由于房地产开发本钱属于存货，在假设开发法评估结果基础上需扣除企业应集纳的所得税，那么基 本公式如下：评估价值;税前评估价值-所得税税前评估价值二开发后房地产价值-后续开发本钱-销售费用-管理费用-销售税金及附加-投资利息 -投资利润-土地增值税其中：投资利息:税前评估价值X后续开发期X利息+ （后续开发本钱+管理费用）X后续开发期+ 2X利 息投资利润二税前评估价值X后续开发期X投资利润率+（后续开发本钱+管理费用）X后续开发期： 2X投资利润率（6）其他流动资产其他流动资产系预缴税金及待抵扣增值税，评估人员主要了解其合法性、合理性、真实性和准确 性，了解摊余情况，评估值以核实后账面值确定。2、非流动资产（1）固定资产本次评估固定资产为电子设备类。根据评估目的，本次固定资产的评估选用重置本钱法，局部资 产采用市场法评估。遵循持续使用及原地使用的原那么。1 .重置本钱法重置本钱法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的第12页第12页天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告全部本钱，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确 定被评估资产价值的方法。重置本钱法估算公式如下：评估值二重置全价X成新率电子设备重置全价根据当地市场信息及慧聪商情等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般 生产厂家提供免费运输及安装，确定其重置全价。对于电子设备、打印机设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其成新率。计算公式如 下：成新率二（经济寿命年限一己使用年限）/经济寿命年限X100%评估值二重置全价X成新率（2）市场法对于局部使用年限较长的电r设备，按照评估基准日的二手市场价格，采用市场法进行评估。 （2）无形资产-其他无形资产纳入评估范围的其他无形资产通过外购的预算软件，评估人员核查了应用软件的相关账簿及原始 凭证，了解其发生时间、原始发生额及受益匹配期限、摊余情况，评估基准日软件的实际应用情况， 以现行市场价格结合成新率确定评估值。（3）长期待摊费用纳入评估范围的长期待摊费用为代建费。系支付给一二期工程代建方的委托代建费，会计核算系 按房屋销售进度进行分摊计入本钱费用。因实质为评估范围内存货开发产品所对应之本钱，开发产品 已采用市场法评估，故长期待摊费用本次评估为零。（4）递延所得税资产递延所得税资产科目核算的是根据税法企业已经缴纳，而根据企业会计制度核算需在以后期间转 回记入所得税科目的时间性差异的所得税影响金额。对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、 报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录， 以证实递延所得税资产的真实性、完整性。本次对该科目的核实在审定的基础上，通过了解企业各类 准备计提的合理性的方式进行核实，并就评估认定的风险损失重新确认递延所得税资产评估值。3、负债负债均为流动负债，包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交桎费和 其它应付款。检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实 现后的产权所有者实 际需要承当的负债工程及金额确定评估值。八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：第13页天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告(一)评估准备阶段1> 2022年2月中旬，委托人与本工程各中介机构进行沟通，就本次评估的目的、评估基准日、 评估范围等问题进行确定，并制订出本次资产评估工作计划。2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2022年2月下旬，评估工程组人 员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企'也进行委估资产申报工作，收集资产评估 所需文件资料。(二)现场评估阶段工程组现场评估阶段的时间为2022年2月22日至2月28日。主要工作如下：1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的 财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核 对，对发现的问题协同企业做出调整。3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实，对流动 资产中的存货类实 物资产进行了抽查盘点。4、查阅收集委估资产的产权证明文件。5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。6、对主要设备，通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。7、对企业提供的权属资料进行查验。8、对被评估单位收益状况进行调查：评估专业人员主要通过收集并分析企业未来经营规划以及 与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下：(1)调查了解企业历史年度股权资本的构成、变化，分析其变化的原因；(2)调查了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；(3)调查了解企业的税收及其他优惠政策；(4)调查收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来开展趋势。9、对评估范围内的资产及负债，在清行核实的基础上做出初步评估测算。(三)评估汇总阶段2022年3月1 口至3月10 口各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进 行必要的调整、修改和完善。(四)提交报告阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后， 按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报 告。本阶段的工作时间为2022年3月10 口至3月16 口。第14页天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告九、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：(-)基本假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估 资产的交易条件等模 拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基 本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位 平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理 智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、企业持续经营假设持续经营假设是指评估时需根据评估对象按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况 或者在有所改变的基础上持续经营，相应确定评估方法、参数和依据。4、资产持续使用假设。资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、 环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。(二)一般假设1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；4、本次评估假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准第15页第15页天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告确、完整；5、评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托人及被评估单位提供 清单以外可能存在的或有资产及或有负债；6、企业所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定；（三）特定假设1、本次评估中所涉及的存货开发本钱以被评估单位所提供的新疆中化房地产开发规划 条件和业态形式及可售面积等数据为本次评估估算基础。并假设上述信息符合规划要求及规划设计。2、本次在进行开发本钱评估时，基于假设开发建设的工程均能顺利开发完成和能如期实现工程 的竣工验收如期交房。本次测算资产价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、或因工程设计变更、 施工条件变化，环境条件变化等因素导致开发本钱、完工日期和或有负债变化对评估结果的影响，开 发本钱能有效控制在预算范围内；3、本次评估采用的工程后续支出为管理层预计工程总支出减去在评估基准口己投入的支出金额 进行确定的，未考虑建材价格变化、建安本钱价格变化对建安本钱及评估结果的影响。4、本次评估基于工程所在地目前的房地产市场情况，对销售价格进行了合理 判断及适当调整， 但未考虑未来工程所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估 报告日后评估假设发 生较大变化时，我们将不承当由于评估假设改变而推导出不同评估结论的责任。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。十、评估结论截止评估基准日2021年12月31日，采用资产基础法对新疆中化房地产有限 公司的 股东全部权益进行了评估。在本报告揭示的假设条件下，评估对象在评估基准日的评估结果为：总资产账面价值为31, 573. 86万元，5, 661. 66万元，增值率为17. 93 %；总负债账面价值为17, 323. 88万元，80. 63万元，减值率为0.47%；净资产账面价值为14, 249. 98万元,评估价值为37,万元，评估增值235. 53评估价值为17, 243.万元，评估减值25评估价值为19, 992.万元，评估增值28第16页天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告二零二二年三月十八日天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告5, 742. 29万元，增值率为40. 30 %。评估结果见下表：资产评估结果汇总表单位:人民币万元评估结论的详细情况，见评估明细表。工程账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/AX1OO%1流动资产29,703.0837,151.867,448.7825.082非流动资产83.66-1,787.12-95.533其中：债权性投资4其他债权投资5长期应收款6长期股权投资7其他权益工具投资8其他非流动性金制1资产9投资性房地产10固定资产1.861.960.105.2711在建工程12生产性生物资产13油气资产14使用权资产15无形资产0.220.220.000.0016开发支出17商誉18长期待摊费用0.00-1,787.22-100.0019递延所得税资产81.4881.480.000.0020其他非流动资产21资产总计31,573.8637,235.5317.9322流动负债17,323.8817,243.25-80.63-0.4723非流动负债24负债合计17,323.8817,243.25-80.63-0.4725净费产（所有者权益）14,249.9819,992.285,742.2940.30十一、特别事项说明（-）引用其他机构出具的报告结论的情况。1、中审华会计师事务所（特殊普通合伙）对评估基准口各项资产及负债账面值进行了 审计，并出具了审计报告CAC审字2022W458号，评估人员在对企业账面值进行核实 的基础上，直接引用了该报告的数据。除此之外，未引用其他机构报告内容。（二） 评估程序受到限制的情形不存在影响评估程序的事项。（三） 评估资料不完整的情形本次评估依赖于企业提供的数据作为测算基础。假设实际数据与预测数据有出第17页天津华夏金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告入，应对评估结果作相应调整。（四） 评估基准日存在的法律、经济等未决事项至评估基准日，未发现法律、经济未决事项。（五） 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。截止评估基准日，委托人以被评估单位库存商品作为抵押物向金融机构借款。抵押资 产内容见下表：序号贷款机构贷款种类贷款金额（万元）抵押数 量（套）抵押面积（nf）账面金额1新疆银行股份短期贷款2.700242北京银行股份委托贷款27,0006831,299.02（六）重大期后事项。至评估基准日，无重大期后事项。（七） 报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原那么确定的公允价值未考虑资产进行产权登记或权属变更过程中应承当的相关费用和税项 也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现 价格的保证。（八） 其他需要说明的事项1、资产评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值 量做出 专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估1=1的所对应的经济行为做出任何判断 评估工作在很大程度上，依赖于委托人及被评估单位提供的有关资 料。因此，评估工作是 以委托人及被评估单位提供的有关资产所有权文件、证件及 会计凭证，有关法律文件的真 实合法为前提。2、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托人及被 评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托人及被 评估单位对其真实性、合法性承当法律责任。4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及评估假设条件发生变化时，应按以 下原那么处理：（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（2）当评估假设条件发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时 聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值。5、本次评估中所涉及的存货开发本钱（三期剩余土地）以被评估单位所提供 的根据 当地土地管理部门用地规划要求所设计的开发方案即业态形式、可售面积、开发本钱和费第18页第18页天津华风金信资产评估新疆国际实业股份拟转让全部股权工程股东全部权益价值资产评估报告用等数据作为本次评估估算基础。提请报告使用人注意：以上开发本钱三期工程尚未履行 工程的规划设计和市政配套等法定程序。上述因素的变化都会 对本次评估结论产生一定的 影响。开发本钱中三期剩余土地，被评估单位在申报面 积时已考虑“特色小镇”所占用 27. 1亩土地的扣除，旦在申报“三期工程开发本钱费用表”时已考虑该因素对土地总本钱 的影响。6、本次评估未考虑控股权或少数股权等因素产生的溢价和折价，也未考虑股权流动 性对评估结果的影响。十二、评估报告使用限制说明（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。本次评估没有考虑可能 承当的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响，同 时，本报告也未考虑交易可能产生的相关税费对评估结论的影响。当前述条件以及评估中 遵循的持续经营原那么等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承当由于 这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到 有关部门的批准。（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使 用权 归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开。（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者局部内容 不得 被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（四）评估结论的使用有效期：本评估报告的使用有效期一年，即自2021年12月 31日至2022年12月30日使用有效。超过一年，需重新进行资产评估。十三、评估报告日评估报告日为2022年3月18日。第19页天津华风金信资产评估（此页无正文）资产评估师:资产评估师：巍/泉表I共39页第1资产评估结果汇总表怦估基准II： 2021隼12月31 II工程账面价（A评估价值增减值增（A率%ABC-BAD-CAXlOCn；1流动货声29,703.0837,151.8625.OK2II流动费产1.870.78836-95.533其中，使权性投资-4其也Hi权投的5长期应收款-6长期股权投资*7其他权益工具投资8其他II流动性金融资产-*9投资性房地产10固定资产1.860.IC5.2711在让工理-12生产性生均资产13油气资产-14使用权资产-15无彩资产0.220.220.000.0016开发支出-17曲誉18长期用O.OC-1,787.22 100.0()19递蕉所得税资产81.4«81.480.(100.0020其他#流动资产-21资产总计31573.86372353317.9322洸动负面17,323.8817,243.2580.630.4723非流动负债-24负债合计17243.25S0.63-0.4725净资产（所有拧权益）5.7422940.3()帔评估单位（或杼产权捋行通位）：新1中化房地产行以公司全领雌位：人民币万元评估机构天律华夏金信资产评估资产评估结果分类汇总表在2共2页第1丁一基准Eh 2021年12月31 B序与科目名称账网价值评估价值增值率%1一、说动资产合计"25.0S2兆币资金0.000.003交易性金患资产-4衍生金融费产5应收票据-*6度收账款10,858,274,510面827450.000.007施收枚项电费-S同忖秋项M2,559.5800. 100.0()9其他应收款0.000.0010存货273,831,410.427.4511合同负产-.-12持有符伟济产II一年内到期的件流动资产12其他流动费产13二.春温动资产合”18,707,806.5 17,87 1,186.495.5314债权惟投贯-15儿他伟根投货-16长期应收款-17长期股权投资18其他杈笈工具投资*19我他非流动性令触资产-20投资性房地产-21固定资产9823s5.2722在建工程-23生产性生物资产*24油气资产25使用权资产-26无形资产0.000.0027开发支出-2«a辟29长期侍械费用0.00 100,0030递14所得税贵产KI4,R4I.40.000.0031其也非流动费产-32三.资产总计17.93技泮俱今位（或假设产权持存用位）:叙信中化屏地产育限公司金曲Gf电：人其币元评估机构大才中以金信资产评估行奴公司共39页第4页愣估基准:日:20214 12月31 H被评估单位（或看产权持仃单位）I葛建中化房地产行奴公司娴号科目名称账价值ifttifrtfl用仇率%3-1货币资金0.000.0C32交易性金融费产*3-3衍生金融资产-3-4应收票据-3-5应收账领16858.274570.0()0.M3-6应收款项融法3-7偿付账