城区住宅小区物业管理改革工作实施方案.docx

城区住宅小区物业管理改革工作实施方案为全面贯彻推进县城区住宅小区物业管理改革工作的 实施意见，深入开展物业服务专项整治工作，特制定本方 案。一、指导思想深入贯彻落实党的十九大精神，紧紧围绕以人民为中心 的发展理念，在改善和创新管理中深化住宅小区物业管理改 革，坚持问题导向，并作为“不忘初心，牢记使命”主题教 育立行立改事项予以强力推进，全面提升物业服务水平和行 业发展能力，切实提升百姓幸福指数。二、工作目标住宅物业服务实现标准化管理，社区管理与物业服务深 度融合，物业服务“质价相符”，物业监管到位，物业服务 满意度得到提升。三、主要工作内容（一）建立住宅物业服务等级标准化管理体系1 .执行行业标准。县住建部门将住宅物业服务等级标 准，作为签订物业服务合同、前期物业收费定价、部门行 业监管和执法的依据。按照综合管理、绿化养护、公共秩序 维护、保洁服务、房屋及设施设备管理等服务内容，坚持普 适性原则分五个等级提供基本服务，坚持需求导向原则执行 物业增值服务标准，为全体业主提供可选择的服务类别。2 .制定前期物业收费的政府指导价。县发改部门制定前 期物业服务费的政府指导价，将物业服务标准与物业服务费 标准相对应，对价格执行做好引导、指导和监管。3 .充分发挥物业服务等级标准的指导作用。县物业管理 部门负责对依据住宅物业服务等级标准签订的物业服务 合同备案，拜泉镇人民政府依据标准开展物业服务合同纠纷 调处，社区依据标准组织开展自我管理与服务。（二）建立社区管理与物业服务深度融合体系1 .实行交叉任职。拜泉镇人民政府、社区负责推进物业 服务企业负责人、业主委员会成员与社区成员实行交叉任职, 形成三方联动的工作机制。推荐熟悉物业相关法律法规的社 区委员兼任物业服务项目义务质量总监。挑选优秀的业主委 员会主任、物业服务企业项目经理担任社区兼职委员。2 .发挥基层党组织作用引领物业管理工作，建立物业工 作共议模式。社区党组织引领、吸收辖区内业主委员会和物 业服务企业的党员进入社区党组织，实行双重管理，推动物 业服务水平的提升。由拜泉镇党委牵头，推进社区党组织领 导下的以居民委员会、业主委员会、物业服务企业、物业供 热燃气服务中心、街道派出所为主，根据实际吸收供水、供 电、供热、供气等相关单位参加的“5+N”共议模式。参加 “5+N”共议成员单位要确定联系人，并在所负责的物业项 目中进行公示，共同化解物业纠纷，解决居民困难和问题。3 .切实加强社区管理体系与业主委员会的融合。拜泉镇 人民政府、社区委员会根据社区管理网格设置，组织在“网 格长+楼栋长+居民代表”管理模式下，推荐、改选业主委员 会成员。根据住宅小区规模大小，以1栋楼或2-3栋楼为单 位，推选业主代表作为业主委员会筹备组及业主委员会成员 的候选人。业主代表应优先从具有业主身份的楼栋长、网格 长、社区工作人员中推选。业主委员会主任、副主任应优先 从符合条件的社区工作人员中选举产生，使业主委员会成员 的产生更加具备代表性、先进性，从而更好地实现基层组织 自我管理与服务。（三）建立物业服务评价体系1,对照物业服务项目评价办法，物业管理部门负责 组织以辖区内的物业服务项目为单位，按住宅物业服务等 级标准和双方签订的物业服务合同，对物业服务企业提供 “质价相符”服务情况进行评价。按8：2比例确定评价分值。即80分由业主进行评价，20分由物业管理部门、社区以单 位为主体分别进行评价。其中业主评价部分，20分由在该物 业服务区域居住的各级人大代表、政协委员、律师、水电气 暖等建筑类技术人员进行评价，60分由业主委员会成员、已 依法依规履行应尽义务的业主代表进行评价，业主代表每个 单元至少1人。评价结果80分以上（含80分）为满意，60 分（含60分）-79分为基本满意，59分以下（含59分）为 不满意。评价结果满意度在85分以上的确定为一星级服务， 90分以上的确定为二星级服务，评价结果在95分以上的确 定为三星级服务。每年对物业服务企业的服务评价两次，评 价结果用于监管。2.评价结果的使用。物业服务企业第一次评价有服务项 目评价结果为不满意的：一是服务项目及突出问题在全县行 业内通报。二是县物业管理部门约谈企业主要负责人及项目 经理。三是责成企业负责人在新闻媒体公开做表态发言。四 是所辖项目下次评价结果全部基本满意前禁止物业服务企 业参与新建项目招投标。两个轮次同一项目评价结果仍为不 满意的：一是降低企业信用等级评定等次列入“黑榜”，一 年内禁止接管新的物业项目。二是责令企业取消项目经理从 业资格，禁止其从业。三是物业管理部门发出解聘建议书， 引导业主解聘物业服务企业。四是如物业服务企业对服务项 目消极弃管，三年内不得承接新服务项目，直至终身退出全 县物业市场。评价结果为一、二、三星级的服务项目，经业 主大会讨论通过，可分别在基本物业服务费基础上上浮5%、 10%. 15%收费标准。（四）健全物业服务监管体系1 .明确物业管理各层级职责（1）县住建部门职责：负责贯彻落实物业管理政策法 规，对全县物业管理工作进行指导和监督。县物业供热燃气 服务中心负责物业项目备案、物业服务合同备案、物业服务 企业监管、物业项目招投标、物业管理区域划分、物业服务 用房监管、业主委员会备案、业主大会和业主委员会指导与 监督、物业服务企业信用等级评定、物业纠纷处理、新建住 宅交付验收、物业管理示范项目初评等工作。(2)拜泉镇人民政府、社区职责：负责业主委员会成 立和换届，落实辖区内未实行物业管理区域的自治管理与服 务调处物业矛盾纠纷、组织开展物业服务评价等工作。代行 未成立业主委员会居住区的业主委员会职责，发挥基层组织 引领作用，组织业主监督物业服务企业，监督业主委员会工 作。组织业主进行自我管理，按5+N的共议模式化解调处物 业纠纷等工作。(3)业主委员会职责：执行业主大会的决定和决议； 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选 聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业 使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服 务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及 其他相关费用，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调 解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会 赋予的其他职责。2 .监管体系建设(1)加快信用信息平台建设。县住建部门负责物业服 务行业信用体系和信用信息平台建设，构建以信用为核心的 物业服务市场监管机制。依托系统加大对物业管理工作的考 核力度，监督、指导开展前期物业招投标、物业服务企业信 用等级评定等活动，提升对企业的监管水平。不断完善功能, 实施动态监管，使监管范围涵盖物业项目全过程、全范围。(2)完善红黑榜制度。贯彻执行市物业服务企业信 用等级评定办法，重点突出红黑榜管理。依据信用信息系 统，开展以日常检查为主、以项目评价为基础、以规范服务 为内容、以业主满意为标准的物业服务企业信用等级评定工 作。根据评定结果发布物业服务企业红黑榜，对列入红榜的 企业在物业管理项目招投标时予以加分；对列入黑榜企业采 取媒体公示、约谈、限制招投标等措施予以惩戒，直至退出 物业服务市场。(3)开展项目经理考核。制定物业项目经理信息管 理办法，建立全县物业项目经理诚信档案。采取项目经理 不良信息记分制度，对违反国家法律法规，违背职业道德规 范和行业诚信制度的项目经理列入黑名单，禁止其从事物业 服务行业。(4)严格落实招投标制度。严格执行物业服务项目 招投标管理办法，通过严格投标资格审核，调整投标企业 信用评分等方式严把市场准入关，新建物业项目招投标率100%o鼓励业主大会选聘物业服务企业时，通过招投标方式 进行。引进具有全国影响力的知名大企业进行示范引领，淘 汰服务能力差、群众不满意的企业。引导服务质量高，信誉 好的小企业组成联合体，增强物业服务市场竞争实力。（5）建立小区物业执法联动机制。住宅小区内的执法 由县物业部门统筹，县城市综合执法队伍实施，社区和物业 服务企业配合。建立职责清晰的协调联动机制，保证对违法 违规行为的惩戒力度。（6）加强业主个人信用管理。以物业服务项目为单位， 建立业主信用档案，对物业服务项目内无故欠缴、恶意欠费 的业主依法依规进行信用惩戒。（五）健全法律法规保障体系1,贯彻物业管理条例，破解将业主委员会与社区治 理体系融合、物业资质取消后对企业的监管措施、物业收费 等难题。贯彻房屋维修资金管理规定，明确归集、使用、 续筹等相关要求。2.县人民法院建立物业服务企业追缴物业欠费的快速 立案、快速审判通道。四、工作步骤（一）启动阶段（2022年11月10日一11月15日）。 召开全县推进城区住宅小区物业管理改革工作会议，全面部 署工作。（二）实施阶段（2022年11月16 H2022年12月30 B） o建立住宅物业服务等级标准化管理体系、社区管理与 物业服务深度融合体系、物业服务评价体系、物业服务监管 体系。（三）验收阶段（2023年3月10 020日）。相关部 门、人大代表、政协委员、专家、利益相关方、服务对象等 组成评估小组，对改革成效进行调查、评估。五、领导组织成立推进中心城区住宅小区物业管理改革工作领导小 组：组长：副组长：成员：领导小组下设办公室，负责城区住宅小区物业管理改革 的组织、协调、指导工作。办公室主任由*兼任。