2023年成本控制房地产开发项目成本控制的策略.docx

房地产开发项目成本控制的策略467 2摘要：房地产在目前的中国乃至世界,都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着 重要的意义，还渗透到7每一个老百姓的生活中，房地产开发作为一种商业行为，追求的是 利润，这是天经地义的。但是假如能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达成买卖双方的 双赢，控制好房地产的开发成本就非常故意叉。本文重要通过对房地产开发过程中重要成本 形成的分析,来探讨一下房地产项目开发的成本控制方法.从而提高项目的利润。总 关键词: 房地产；成本控制前言：工程建设成本控制,重要集中在工程设计、项目施工这两个阶段。虽然工程建设 成本的发生重要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大限度上 取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从项目的前期入手，在施工阶段进行重 点控制,对项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强项目设计阶段和项目建设阶段 的成本控制，以实现项目成本控制的总目的。一房地产开发成本的组成A 房地产开发成本是指房地产公司为开发一定数量的商品房所支出的所有费用。就其 用途来说，大体可分为3部分:土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容， 大体占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用重要涉及置换成本、批租费用、 动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容 积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进 行项目的可行性评估。a 配套及其他收费支出。重要是指水、电、煤气、大市政和公建配 套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押 金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以所有收回。这类收费项目种类繁多,标准不一， 许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地 产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支此一般占项目总投资的10Q15%。管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行'也相比，有建设周期长、投资数额大、投资风 险高等特点，因此,大多数开发公司必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利 息支出。如何把这部分费用核算好,对对的计算开发成本将起到非常重要的作用。二设计阶段的成本控制A A （ 一）设计方案优化A 设计方案的优化是设计阶段 的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不仅要考虑技术上的可行性, 还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、 标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面, 再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时,通过合理的方案优化,可以 节省大量投资，对减少工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车 场柱网及交通路线的优化设计，增长了约15 %的停车位，减少了停车位的单位工程成本。在 此项目建设过程中,通过优化规划方案,最大限度地运用原地形特点,规划成独具特色的坡地 型别里，从而减少了土方工程量,大大减少了前期“三通一平”工程的成本,并通过提高对回 填土工程的技术规定，为后期的地基解决节省了投资。（二）实行限额设计，有效控制造价A 限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控 制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实行限额设计,强化 设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程 序，不容易变更设计，以保证投资限额不容易突破。房地产开发公司的工程造价管理人员应 与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开 发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增长的一大不拟定因素。频繁的设计变更带 来工程造价的失控,因此，必须对各项指标拟定设计限额,并建立奖惩考核激励机制。一种可 以类比的方法是，运用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为减少工程 造价奠定基础。A A （三）前期造价分析A 通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题 调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的 重视限度不如开发单位,因此这一阶段的成本控制应当由开发单位牵头，由设计单位来实现。 开发单位在委托设计前,要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研,通过考察相关项 目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完毕。在拟定项目技术方 案的同时,拟定成本控制目的。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控 制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角 度对设计方案进行可行性分析。据记录,设计费一般只相称于建筑工程总费用的1%左右，但 正是这1 %的设计费用决定了几乎所有后期的工程建设费用，由此可见,设计阶段的成本控制 在整个项目投资中的重要性。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术 人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。a二工程招投标阶段的成本控制a 建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，减少工程造价，又能防止建 设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性,防止 不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的 子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中 标”导致“低质工程”的出现。一方面在参与投标的公司中选取34家规模较大、信誉度较 高、质量有保障、品牌有一定知名度的公司作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的 形式进行投标。投标的程序是:先由投标方自主报价,抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方 的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方 一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使公司尽量压缩自己的利润空间。如（生 活水泵的采购），我们就是以第一轮低干报价的30%,第二轮又降3%的价格最终成交。三 项目建设阶段的成本控制a 项目建设阶段的工程成本控制重要集中在招投标、协议签署、工程变更和竣工结算 四个方面。a （一）采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包 单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程 中，充足运用项目的规模优势和供应商的自身优势及互相竞争、可以获得最优惠价格，特别 是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价 格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应当仔细审阅图纸,尽也许减少工程实行 过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投 标文献,防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。此外还要积极鼓励各投标单位 从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案。在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式.工程量清单招标有助 于项目实行中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文献和施工图纸的规定与规定, 依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项规定，将拟建工程的所有项目和内 容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文献的组 成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位 而言,一方面，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞,另一方 面，可控制因设计变更引起的工程价款的增长。a （二）协议签署要严密签订规范、细致、严密的协议文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯 例中，业主经常聘请有经验的征询公司编制严密的招标文献,协议文本,对承包商的制约条款 几乎达成无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号 不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位经常会在工程的后期以甲方因素误工导 致工期紧为理由，提出赶工申请，规定增长工程费用，假如协议中预告了协议报价充足考虑 了工期因素，明示不管采用何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用 的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，假如在协议中的条款 及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损 害开发商的信誉，导致不良后果。运用好“严密协议条款”这一条，需要有丰富的工作经验, 对也许发生的情况有提前的预计,在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。目前我国已出台了一系列建筑法律、法规和协议示范文本，但与国际标准协议文本，特别 是与国际通行的FIDIc协议文本相比，在协议的严谨性、协议主体的责权利方面仍存在一 定差距，有必要吸取国外协议的合理部分，结合我国金融。保险，建筑法规，对现行的协议 文本进行修订。（三）提高工程变更的预见性在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要,工程管理人员和造价人员应密切配合,严 格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实行过程中不可 避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变 更3类。对于大的洽商变更，必须事先做具体的技术经济分析.这时要充足运用设计单位和 监理单位的技术资源,并就其对工程成本的影响做出评价,综合各方意见后方能最后拟定是 否实行该洽商变更。变更设计必须在协议条款的约束下进行,任何变更不能使协议失效。变 更后的单价仍执行协议中已有的单价,如协议中无此单价或因变更带来的变化,应按协议条 款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价 执行。（四）结算审核要细致A 工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据,也是建设项目 竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后 一关。a 一般应从以下角度控制结算工程成本：a 核对协议条款.只有按协议规定完毕 所有工程并验收合格才干列入竣工结算，并在结算过程中严格执行协议约定的结算方法、计 价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等 a 检查隐蔽验收记录,竣工结算时应当对隐 蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算; 贯彻设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查批准、签证的变更洽商才干列入结 算;A按图核算工程数量,招投标工程按工程量清单发包的，需逐个核对实际完毕的工程量, 然后对工程量清单以外的部分按协议约定的结算办法与规定进行结算。A 严格执行定额单 价，除包干部分外，结算单价应按协议约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定 额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算,或提出人工，机械、材料计价依据，编制补 充单价；A 注意各项费用计取.建安工程的收赞标准应按协议规定或项目建设期间与计价 定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行K 规定有关单位参与把关，除建设单 位外，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关。a 结语:成本控 制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开发项目设计阶段一一“软”环节，弹性空间较大不易控制和把握,相应的假如开发商可以做出对的的选择,那么对于项目的成本节约来说是最 也许的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段一一“硬”环节也需要严格把关。一个优秀 的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。只要我们本着精益求精的态度,科学的方法, 一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上,提高设计阶段的质量,达成较好的成本控 制效果。