2023年房地产案例与分析四大估价方法的相关内容容易出问答题.docx

四大估价方法的相关内容（容易出问答题）一、四大估价方法的合用对象和条件L比较法的合用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第六章）（1）合用对象：具有交易性的房地产。即经常发生交易的房地 产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别壁、写字楼、商 场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工 业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较） 法估价。（2）合用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交 易。有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来 说，合适的交易实例要选取3个以上才干满足规定。假如交易实例太 少，也许引起较大偏差。此外，房地产交易资料也要完整、真实，这 是提高估价精确度的基本保证。2.收益法的合用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第七 章）（1）合用对象：收益法合用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游(2)同类房地产市场售价；(3)同类项目开发周期、开发费用；(4)同类项目开发利润或收益资料；(5)折现率拟定的有关资料。四、估价方法的优选与归类1 .估价方法选用规定同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。2 .估价方法的优选(1)有条件选用比较法估价的，应以比较法为重要的估价方法。(2)收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方 法03 .估价方法的归类(1) 土地估价：基准地价修正法；市场(比较)法；假设 开发法；成本法；土地剩余技术；路线价法。(2)建筑物估价：成本法；建筑物剩余技术。（3）房地估价：比较法；收益法；成本法。假设开发法。（4）居住房地产估价：比较法；成本法；收益法（出租住 房）。（参见房地产估价案例与分析第二章，第一节）（5）商业房地产估价：收益法；市场（比较）法；成本 法。（参见房地产估价案例与分析第二章，第二节）五、土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧（参见房地产 估价理论与方法第八章，第五节，土地使用期限对建筑物经济寿命 的影响）六、收益性房地产的建筑物耐用年限与土地使用权年限的估价（参见 房地产估价理论与方法第七章，第三节，收益期和持有期的估 计）乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓 库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象自身现在是否有收 益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益， 但却具有潜在收益，由于类似住宅以出租方式获取收益的情形很多， 因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同 一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方 法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再运用收益法来估 价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价， 收益法一般不合用0（2）合用条件：收益法合用的条件是房地产未来的收益和风险都 可以较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的 结识做出的，必须以广泛、进一步的市场调查和市场分析为基础。3.成本法的合用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第八章）（1）合用对象：成本法特别合用于那些既无收益又很少发生交易 的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军 队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电 厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而 开发建设的房地产。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在房地产保险(涉及投保和理赔)及其他损害补偿中，一般也是 采用成本法估价。由于在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损 毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物所有 损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，此外，在房地产市 场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估 价时，通常也只好采用成本法。(2)合用条件：运用成本法时规定可对的计算估价对象的客观成 本、利润、税金等。运用成本法估价时要注意以下三个方面的问题：一是要应采用客观成本而不是实际成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假 设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。在估价中应采用客观 成本，而不是实际成本。二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调 整。三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析等来进行调整。当 该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当供小于求时，应上 调评估价值。成本法估价还规定估价人员具有良好的建筑工程、建筑材料、4.假设开发法的合用对象与条件（参见房地产估价理论与方法第九 章）（1）合用对象：假设开发法合用的估价对象是具有开发或再开发 潜力的房地产，例如待开发建设的土地（涉及生地、毛地、熟地，典 型的是房地产开发用地）、在建工程（或者称为房地产开发项目）、 可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房（涉及重新装饰装修、改 建、扩建）。（2）合用条件：对于应有城市规划条件但城市规划条件尚未拟定的待开发房地 产，难以采用假设开发法估价。在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于 下列两个预测:一是土地最佳开发运用方式的预测，即是否根据房地产估价的合 法原则和最高最佳使用原则，对的地判断了房地产的最佳开发运用方 式(涉及用途、规模、档次等)；二是开发完毕后的房地产价值的预测，即是否根据本地房地产市 场行情或供求状况，对的地预测了未来开发完毕后的房地产价值。二、四大方法的操作环节(技术路线).比较法估价的操作环节(参见房地产估价理论与方法第六章)(1)搜集交易实例(2)选择可比实例(3)建立比较基准(4)交易情况修正(5)市场状况(交易日期)修正(6)房地产状况修正(按照房地产估价规范，本步是区域和 个别因素修正)(7)求取比准价格.收益法的操作环节(参见房地产估价理论与方法第七章)(1)搜集并验证可用于预测估价对象未来收益有关的收入、费用 等数据资料(2)预测估价对象的未来收益(如净收益)(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数(4)选用适宜的收益法计算公式计算收益价格.成本法估价的操作环节(参见房地产估价理论与方法第八章)(1)搜集有关房地产的价格构成：开发建设的成本、费用、利润 等资料(2)测算估价对象重新构建价格(3)测算建筑物折旧.假设开发法估价操作环节(参见房地产估价理论与方法第九章)(1)调查分析待开发房地产状况；(2)选择最佳的开发运用方式；(3)预测后续开发经营期;(4)预测开发完毕后的房地产价值；(5)预测后续必要支出及应得利润；(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。三、四大方法应用时应收集的资料.各估价方法应用时应收集的基础资料(不管何种估价方法都应收集的 资料)(1)估价委托的有关资料：委托方情况(法人、住址、电 话)；估价目的(委托方提供)；估价时点；项目有关文献； 委托方的其他规定。(2)相关法律法规和政策：委托估价是否符合相关法律法规和 政策；估价操作应遵循的相关法律法规和政策。(3)估价时点房地产市场状况的资料：一般性的房地产市场状 况资料；地区性的房地产市场状况资料；本类型房地产市场状况 资料。(4)估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧限度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房 地产有否抵押、租约等他项权利，等等。(5)估价对象区域条件资料：交通；环境；繁华限度； 景观；公共配套；危险因素；等等。1 .比较法应用时应收集的技术资料(1)收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，涉及交易价 格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状况等。(2)收集交易实例的交易情况，如税费承担方式，有无隐瞒价、 急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。(3)收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。(4)收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。2 .收益法应用时应收集的技术资料(1)收集类似房地产正常经营的收入水平(租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率)，可出租面积、营业面积等资料;(2)收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正 常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支 出及年净收益。(3)收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营 的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以 便测算或选用估价对象房地产的资本化率。(4)收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法 的计算公式计算估价对象的收益价格。4,成本法应用时应收集的技术资料(1)收集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料；(2)收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；(3)收集建筑物重置成本资料；(4)收集估价对象的已使用年限、尚可使用年限、折旧及残值 率，或现场查勘和评估建筑物的新旧限度。5.假设开发法应用时应收集的技术资料(1)同类房地产市场状况、未来趋势;