XX县区城镇化进程调研报告.docx

XX县区城镇化进程调研报告改革开放以来，我国的城镇化速率逐年提高，这对改善城乡 二元经济状况，缩小地区经济差距有重大作用，随着城镇化水平 的增长，与之紧密相连的房地产业也得到了国家越来越多的关注, 房地产业不仅是国民经济的支柱产业，而且也是推动城镇化的重 要动力，如何处理好城镇化与房地产业进展的关系，使他们良性 互动，相互促进协调进展，是现阶段我国进展重要关注的焦点， 这对我国经济的进展、人民生活提高有重大的现实意义。【关键字】城镇化；房地产业；重要动力；协调进展引言随着我国经济的进展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴 随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互 影响，城镇化的加快带动了房地产业的进展，而房地产业的蓬勃 又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康进展, 导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因 此，如何避免城镇化进程与房地产业的进展的利益冲突，使他们 相互促进，达到与谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。1 城镇化进程与房地产业的相互关系城镇化要紧是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由 分散的农村向城镇集中，城镇规模与数量不断增多，而且城镇空 间更加文明与设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以 来，城镇化进程与房地产业都保持良好的上升趋势，他们相互促 进、相互影响，共同为我国社会进步与经济进展做奉献。L1城镇化速率的提高促进了房地产业的进展，城镇化进程 导致城市的数量与规模的增大，越来越多的农村人口与劳动力流 向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求 的变化，此外，人口的增加将会导致各类产业结构的变化的进展， 工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉 动了房地产业的进展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区 等，这些都对人们的生活与消费结构产生了很大影响，促进了房 地产业的广阔进展。1.2 房地产业的进展为城镇化进程提供了物质基础与保障， 房地产业是我国国名经济的基础产业，它是社会生产、人民生活 必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市 人口与市场结构进一步扩大，对改善居民居住坏境，促进城市进 展有重要作用，只有房地产业的运行，才能建设良好的城市空间， 为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础, 因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才 能达到与谐进展的目的。1.3 房地产业与城镇化进展具有利益冲突关系，城市化速率 的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业进展过热，房产投资 与投机日趋增多，直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房 地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口 买房难的问题，对大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡, 这种现状严重阻碍了城镇化的进程，继而又反作用于房地产业的 进展。2城镇化背景下房地产业进展的要紧问题1没有合理规划城 镇建设，使房地产业的开发无序化，由于城市竞争加剧与房地产 业巨大开发利益的驱动，出现了房地产开发的速度高于城镇化规 划的速度，使房地产开发出现无序甚至失控，从而城镇功能分区 与布局不明确，这不仅对城镇化的进展注入了不利因素，而且造 成了资源、环境与经济的不协调，从而影响了城镇化进程与房地 产业的健康进展。2城镇房地产市场体制不健全，造成产业结构 失调，由于城镇房地产利益的拉动，市场机制失调，导致房地产 市场开发火热，房地产价格混乱，从而盲目的进行房地产投资, 因此占用了其他城市建设公共设施与有关产业的资源，影响了市 场资源配置的能力，且城镇房地产开发商大多实力小、规范化程 度低，使房地产业走向批量大、档次低的尴尬境地，影响了城镇 的发后续展。3随着城镇化的进展，大量农村人口与劳动力涌入 城镇，政府进展经济适用房优惠政策与廉租房的建设明显偏少, 使低收入家庭的住房需求却难以实现，从而生活标准难以达到城镇化的最 低生活标准，从一方面又减少了房地产开发所需要的劳动力，影 响了城镇化的进程。3促进城镇化进程与房地产业共同进展的方法措施1切实保 障房地产业的健康进展，房地产业的健康持续进展，不仅能够推 动我国经济的进展，还能够为城镇化进程提供强大的经济动力， 当前中国对房地产业的宏观调控日趋加强，对房地产进展过程中 的投机、价格泡沫等问题打击力度越来越大，作为房地产业本身 也应该严格落实国家出台的有关政策措施，借鉴国外的先进经验 来完善自己，打造自己的品牌，注重产品质量，提高服务标准， 继而提高自己的市场竞争力，保障房地产市场的进展健康、有序， 此外，在房地产开发的同时，也要加大对科技教育、基础设施的 投入，与环境、资源的保护，使二者协调进展2解决好二者进展过程中的利益冲突与投资风险，在城镇化 进程过程中，不可避免的要与房地产业开发发生利益冲突，只有 房地产开发商有效解决好城镇化过程中与政府、区域经济与农村、 农业、农民之间的利益冲突，才能是城镇化的目标得以顺利实现； 另一方面，房地产开发过程中，投机与投资住房越来越热，因此 城镇化进程下的房地产开发需要有长远的规划，避免城镇开发不 合理而面临的财政风险，合理定位城镇化目标，构建合理的城镇 体系，合理开发、合理定价，加快促进城镇化进程。3采取有效 房地产开发管理，促进城镇化进程，在县域城镇化过程中，有效 地房地产开发管理措施能够加速城镇化的实现，首先调整与大中 城市进展相习惯的政策，取用与县域房地产相习惯的引入政策， 其次加强房地产业务管理，提升房地产管理水平，符合国家有关 的宏观调控政策，择优办理房地产开发业务，加强与银行的合作， 做好贷款方案与贷后管理工作，建立绿色房地产业，保证县域向 城镇化的健康有序转变。4加快房地产开发的法律法规建设，充 分发挥市场机制的调控作用，合理构建城镇房地产市场，城镇化 进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业无序化进展， 当前的任务就是要建立健全城镇房地产开发法律法规，突破户籍 制度，处理好常住人口房地产市场与流淌人口房地产市场的关联, 通过市场机制的调控作用，形成合理的人口流淌速率与房地产价 格市场，加大经济适用房的建设，扩大廉租房的覆盖范围来为低 收入群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，确 保人人有住房，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场 的健康进展。4结语房地产业是我国经济的支柱产业，在经济飞速进展的今天， 房地产业还将持续进展，而城镇化进程的速率也不可能停止，它 们是不可逆转的过程，我国当前的任务是要处理好二者的关系， 加快经济适用房、保障性住房的房地产市场开发，进展与完善二 手房市场与房屋租赁市场，促进房地产住宅消费从刚性需求与改 善型需求向有效需求转变，才能使城镇化建设与房地产业协调进 展加大房地产业的宏观调控，使它们相互作用、相互影响，最终 达到互利共赢的目的，进一步促进我国经济又好又快的进展。1张勇等.论城镇化进程中的利益协调，现代农业科技， 2007 (14).张奕河，郑大川.城镇化与房地产市场需求关系研究j.特 区经济，2009； (12) .李东.浅谈城镇化建设与房地产业的进展 j.今日财富，2008； (6).龙佳宜，鞠慧雅.我国城镇化进程中房地产业存在的问题及 计策建议j.北京房地产，2008； (12).尹中立.房地产调控与宏观调控的矛盾与出路.固际经济评 论，2007 (11).据上海证券报中央经济工作会议亮点之一是要推进中小城 市与小城镇进展。但城镇化有两大前提条件：进城的农民要买得 起房；通过农村土地流转能为农民提供经济保障。城镇化对增加 城市住房需求与调整供求关系等都将产生深刻影响。中央经济工 作会议刚刚结束。这次会议的亮点之一就是要加强中小城市与小 城镇进展，即要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业 与落户作为推进城镇化的重要任务，并放宽中小城市与城镇户籍 限制。由此，城镇化进展为中国经济指明了一个进展方向，并有 望继续成为未来中国经济增长的要紧动力。确实，城市化进程早 已成为中国经济进展的要紧动力之一。自1998年中国住房制度 重大改革以来，城市化进展突飞猛进。由2004年统计资料显示， 百万人口以上的城市在美国只有9个，在中国则有166个。联合 国人口进展报告也曾指出，中国的城镇人口正在以每年25%速度 增加，中国成了世界上城市化增长最快的国家。中国的城市化进程，一方面，促进了很多城市的快速进展与 经济繁荣，并带来或者帮助成千上万的中国农民摆脱了贫困；另 一方面，户籍制度限制与农村与城市的二元化结构等因素导致农 村居民在城市中很难生根下来，成为城市经济生产与消费的动力, 从而减缓了城市化进程，抑制了以农村居民为主体的消费。有研 究说明，在居民消费支出中，城市居民消费所占比重从1952年 的31. 1%上升到2008年的74. 4%,但农村居民消费支出所占比重 由1952年的68. 9%下降到2008年的25. 6%o透过上述数据，一是受经济快速进展及城市化率提高等因素 影响，城市居民消费增长的占比远高于中国城市化率增长，这意 味着农村居民消费水平的相对降低；二是分化的二元城乡结构， 不仅不利于农村居民消费，而且也不利于农民分享中国改革的经 济成果；三是制度安排与城乡二元分化结构导致了农村居民消费水平过低。因此，只有改革不合理的户籍制度及利益分配关 系，增加农民收入，才能有效促进农民消费的快速增长。从这个 角度分析，放宽中小城市的户口限制，是推进城镇化进程的重大改革举措之一。之因此说加快城镇化进程将成为现在与将来中国经济进展 之动力，是由于“城镇化”要紧包含两方面内容：一是城市基础 设施建设，即通过大规模的城市基础建设来带动城市经济进展; 二是基本住宅建设，以住房产业为龙头来带动整个经济进展。此 外，城镇化还有助于集约性使用土地与解决当前土地矛盾问题。 值得注意的是，以农民进城的方式带动房地产业进展，务必基于 农民有支付能力去购买他们希望进入城市的住房。但近几年来房 地产市场的繁荣与火爆，导致各地城市的房价全面飙升，不要说 大中型城市房价的快速飙升，就连中小城市的房价也出现快速上 涨。据中国社会科学院的2010年经济蓝皮书，85%以上城镇 家庭无能力购买当前房价高企的住房。由于，城市居民的房价收 入比已达到8. 31倍，农村居民的房价收入比更是高达29. 44倍。 假如说城市中都有85%以上家庭购买不起住房，那么要想让农民 进城购买所需要的住房只能是“天方夜谭” 了。因此，加速城镇 化进程，最为关键的前提条件之一是要使进城的农民购买得起住 房。事实上，要让进城农民真正能在城市中“生根落地”，不仅 需要有适度的房价以符合他们的购房支付能力，而且还要推进农 村土地制度改革与土地流转，由此形成有效的农村土地市场。由 于，农村土地市场不仅能够增加土地供给或者给土地定价，而且 也能够为农民进城提供一种经济保障。在笔者看来，只有在上述两个前提条件得到满足的情况下, 放宽中小城镇居民户口限制才能达到推进城镇化的预期效果。否 则，这个制度改革所能起到的作用将是十分有限的。放宽中小城镇居民户口限制的城镇化，对我国房地产市场的 影响也是多方面的。确实，通过放宽中小城市与城镇户籍限制、 解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇落户，这样的城镇化进 程将增加农民对城市住房的很大需求，但前提条件是城市房价应 当接近当下农村居民的购房支付能力。还有，农村土地要能够流 转，并能成为农村居民生活的一种经济保障。这样，假如农村土 地能够流转的话，土地资源就能起到增加住房供给的作用，并能 改变当下我国房地产市场的供求关系。当然，这个市场方向毕竟 会向何处进展，还要看下一步政策细化而定。（作者易宪容中国 社会科学院金融研究所研究员）