全套基础知识汇总.pdf

全套基础知识汇总全套基础知识汇总房地产销售专业知识篇第一节：常用名词解释1、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”2、私房：也称私有住宅、私产住宅。是由个人或家庭购买的住宅。3、二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二交易则为“二手”4、期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。5、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。6、外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋。可出售给国内外的企业，其他组织和个人。7、内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，可出售给当地企事业单位和居民。8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工，过程正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。9、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有10、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。11、尾房：又称扫尾房，是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。12、烂尾房：指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。13、公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。14、房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利。15、均价：指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。16、基价：也叫基础价，指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。17、起价：也叫起步价，指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。18、预售价：也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。19、定金：指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。属于一种法律上的担保方式。20、违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。21、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积纟其他公摊面积。22、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。23、公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。24、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。25、居住面积：指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。26、得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积27、开间：住宅设计中，作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际28、进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。29、套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。30、公摊面积：需公关分摊的面积。31、竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和。32、辅助面积：指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。33、共有建筑面积：系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。34、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。35、销售面积：指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。36、建筑密度：指在居民区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。37、层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。38、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值。39、公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积与套内建筑面积之和的比。40、实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。41、标准层：指平面布置相同的住宅楼层。42、阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。43、平台：供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。44、走廊：指住宅套外使用的水平交通空间。45、地下室：房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2 者46、半地下室：指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2者。47、居住区用地：指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。48、住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。49、其他用地：指规划范围内除居住区用地以外的各种用地。50、公用建筑面积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。51、玄关：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。52、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。53、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%75%之间，板楼在 78%至 80%之间。54、实用率：套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。55、怎样计算得房使用率：从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。56、建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。57、跃层式住宅：一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。58、复式住宅：根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用的高度，上层与下层作宅空间互相借用，达到在建筑面积不变情况下增加使用面积，或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。59、空壳设计：在框架结构住宅楼内除户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排。60、住宅层高不应低于 2.08 米，卧室、起居室的净高不应低于2.40 米，其局部净高不应低于 2 米。61、五证二书：1建设工程用地规划许可证；3国土局的国有土地使用权证建设用地规划许可证（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）、4建设局的建设工程开工建设许可证、5房地产管理局的商品房销售预售许可证。二书：商品房质量保证书，商品房使用说明书。62、商品房最长使用期限为多少年？答：国家规定：住宅的建设用地使用期限最长为 70 年，在国家规定的土地使用年限 70 年之内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。土地使用期满（即 70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期审请，如果国家不在此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费。第二节：专业知识问答1、什么是房地产？是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。2、什么叫房地产业？是指从事房地产开发、经营、管理的行业。它包括土地的开发、经营、管理；房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。3、什么叫房地产交易？城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。4、什么是房地产市场？房地产市场分狭义和广义的两类：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给及需求的相互作用中，通过流通实现其价值。广义的房地产市场，包括土地的出让（或批租）、转让、抵押、开发；房产的买卖、租赁、互换、信托以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。5、什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。6、什么是房地产二级市场？答：二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。7、什么是房地产三级市场？答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。8、什么是房地产权利人？答：房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及不可售公房使用权的自然人、法人和其他组织。9、什么是商品房？答：狭义是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。10、什么是使用权房？答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。11、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件。经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋，称作空置商品房。这一“一定时期内”的时间界限，是指房地产开发企业在本市投资建造的并符合出售条件，自竣工验收之日起已超过一年，尚未出售或出租的新建住宅。12、公用建筑面积的分摊原则是什么？答：(1)房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。(2)房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋公用建筑面积分摊系数进行分摊。(3)商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。(4)商品房按“套”或“单元”出售。13、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：(1)买卖；(2)交换；(3)赠与；(4)以房地产抵债；(5)以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；(6)因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；(7)法律、法规、规章许可的其他方式。14、房地产转让合同什么时候生效？答：房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：(1)转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；(2)法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。根据有关规定，购房人持非中国护照购房所签的商品房转让合同必须进行转让合同公证。15、商品房预售应按照什么程序进行？答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：(1)订立认购合同、预售合同，收取首期房款；(2)预售合同的登记备案，办理按揭贷款手续；(3)预售款的收取；(4)办理预售的商品房过户手续。16、购房后为什么要办理产权登记？答：根据中华人民共和国城市房地产管理法和江苏省房地产登记条例规定，江苏省实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度，依法登记的房地产权利（包括房屋所有权及所产生的抵押、设典、租赁等其他权利）受法律保护。根据江苏省房地产登记条例规定，商品房预售合同及其变更合同应当登记备案，未进行登记备案的，不得对抗第三人。所以购房者购房（包括预购）后应立即办理登记或者登记备案手续，以免开发商或原业主卖给第三人而造成不必要的法律纠纷。17、购房后如何办理产权登记？答：房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：(1)房地产权证书；(2)转让当事人的身份证明；(3)转让合同或者与转让有关的法律文件；(4)其他有关的文件。18、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？答：房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。19、购房投资主要考虑哪些因素？答：购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：(1)物业所在的地段是否具有投资价值；(2)有否重大政策导向（如即将开发某地，或已限制某种房产的开发）；(3)有否正在开工或规划新建的重大市政项目（如地铁、机场）；(4)是否由可信度高的发展商营造；(5)同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；(6)出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）；(7)特别的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、著名大商店等）；(8)超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型和使用功能等）；(9)漂亮（或标志性）的建筑外观；(10)良好（出色）的物业管理；(11)合理的房型面积和总价（便于出租或转手）；(12)新颖的建材设备和新科技含量等。20、多层、高层住宅各有什么优缺点？答：一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。多层住宅的优点主要是得房率较高；建造费用、物业管理费和修护费用相对较低；由于多层住宅一般为条状建筑，房型总体来说较好，每户主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向和空气穿透性较好的户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。21、购买现房好还是购买期房好？答：购买现房具有较强的安全性和直观性。购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。与期房相比，现房的价格要高一些，付款压力也较大。如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、楼层、朝向往往已所剩无几。购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。购买期房，挑选的余地较大。但购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。22、无住宅交付使用许可证的住宅将受什么限制？答：无住宅交付使用许可证的住宅，表示该住宅没有达到规定的交付使用要求，不能交付居民使用。23、什么是住宅使用说明书？答：住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，住宅使用说明书应作为住宅（每套）转让合同的附件。24、新建住宅使用说明书包含哪些内容？答：新建住宅使用说明书应当对住宅的建筑结构、类型和各设施容量、布置情况等性能、标准作出说明，并提出使用注意事项。一般应包含以下内容：(1)开发建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；(2)建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；(3)自来水、雨污水、强弱电、燃气、热力、通讯等设施容量、配置、管线走向的说明。(4)有关设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(5)门、窗类型，使用注意事项；(6)配电负荷说明；(7)装饰、装修注意事项；(8)其他需说明的问题；(9)住宅公用面积使用规定说明；(10)住宅外立面使用、底层天井使用、封阳台的说明；(11)小区公用设施使用、维护说明。25、什么是住宅质量保证书？答：住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。自 1998 年 8月 1 日起，凡不向用户提供新建住宅质量保证书的，不得进行销售、配售及分配。26、什么是个人住房抵押贷款？答：个人住房抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的借款。27、个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款有什么不同？答：个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。个人住房商业性贷款，是我国公民因购买有产权的住房而向银行申请的贷款。28、个人住房贷款有哪几种还款方式可供选择？答：个人住房贷款一般有两种还款方式，一种是“等额本息还款法”；另一种是“等额本金还款法”。29、个人住房公积金贷款需提供哪些材料和证明？答：申请个人住房公积金贷款需提供下列材料和证明：(1)申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的身份证（并随带身份证复印件）；(2)申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的户口簿（并随带户口簿复印件）；(3)开发商的商品房预售许可证（期房）或房地产权证（现房）复印件；(4)内销商品房预售合同（期房）或内销商品房出售合同（现房）原件；(5)房价 20%或以上预付款收据原件及复印件。30、什么是商业建筑？答：指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。31、什么是商住综合楼？答：指商业和居住混合的建筑。32、什么是商业综合楼？答：指商业和办公混合的建筑。33、什么叫裙房？答：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过 24 米，超过 24 米的，按高层建筑处理。34、如何计算建筑面积？答：按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在 2.2 米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划管理部门核定。35、什么是住宅日照时间规定？答：高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1 小时。36、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？答：多、高层住宅层高为 2.80 米，不宜高于 3.20 米，高于 3.20米的，应报市规划局审核。37、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？答：建筑高度大于 24 米，小于、等于 54 米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于 80 米。建筑高度大于 54 米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于 65米。38、房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？答:房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为“一屋多售”。房地产转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。39、选购住房时，如何确定需购住房的功能和面积大小？答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性，在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来 35 年内够住用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租。40、如何选择贷款方式和确定贷款总额？答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能承受，而预期收入较稳定或有所增加的居民；“等额本金还款法”前期偿还金额较大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。41、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？答：业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。42、物业管理服务收费包括哪些项目？答：物业管理服务收费包括下列项目：