大理海湾生态住宅区建设可行性研究报告(代项目建设可行性研究报告).doc

大理b77ff9426d9c1b98e7df7287b5e4efad.doc可行性研究报告大理海湾生态住宅区可行性研究报告（代项目建议书）昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任公司目 录一、项目背景与建设必要性1、项目背景2、项目建设必要性二、项目概述1、项目基本情况2、项目性质3、项目开发单位4、规划的指导思想和开发理念5、用地及主要经济指标6、生态住宅区设计原则和方案三、投资估算、资金筹措与投资计划1、总投资额2、资金筹措3、投资计划四、项目资源与建设条件1、项目用地分析2、施工期间交通、水、电供应3、建筑材料的采供：五、项目实施方案和进度安排1、项目实施方案2、项目实施的组织计划3、项目实施的进度安排六、 市场分析与销售计划1、大理市场基础与消费状况2、大理市住宅需求预测3、售价分析4、销售对象5、销售计划七、投资效益与财务分析1、社会效益2、环境效益3、经济效益与财务分析八、环境保护措施1、可能形成的污染因素2、保护和治理措施：九、综合评价与结论附件：1、用地规划地界平面图2、项目概念性规划平面图3、公司营业执照、法人代码证、税务登记证4、法人代码证5、税务登记证大理海湾生态住宅区可行性研究报告（代项目建议书）一、项目背景与建设必要性1、项目背景按照规划，大理市城市性质确定为：滇西经济区的中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和与国际接轨的风景旅游城市，大理市作为滇西地区交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区的中心城市。为使大理成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，城市人口向50万人发展；城区面积将达到35平方公里，大理市住宅市场仍在不断产生新的需求。无论通过何种途径增加，城市的发展都需要相应的配套建设和住房。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，大理市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。所以，这部分新产生的需求就为我们海湾生态住宅区的项目开发建设提供了一定的市场。2、项目建设必要性（1）住宅建设在大理城市建设中具有重要意义。居住是人们生存活动的重要条件，住宅是人们满足居住条件的物质基础，安居才能乐业。城市经济发展、人民生活水平提高，反映在城市面貌的变化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的变化上。城市越发达，居民住宅建设要求越高。无论是新兴城市的建设还是老城市的改造，住宅都需同步规划建设。大理市政府对城市建设长远规划发展中的住宅建设问题十分重视，该项目是充分合理利用荒山荒进行开发建设，对生态住宅建设用地提供了必要的用地保证。 建设海湾生态住宅区符合大理市大力发展旅游、居住产业的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建设成为“山水园林大城市,风花雪月大花园”，使大理成为最适宜天下人居住和投资创业的城市的要求，符合省长办公会和州、市党委政府开发海东的战略思路。（2）本生态住宅区建设项目位于海东镇下和村龙沟箐，已纳入大理市建设规划，主要为大理州、市的政府机关、企事业单位人员和外来创业人士、经营者提供生态居住条件，是成规模的生态住宅生态住宅区。（3）海湾生态住宅区项目的建设，将带来社会、环境、经济方面的效益。一是通过该项目建设，可对大理市投资起到一定的推动和促进作用，提升该区人气，吸引外来资金投入开发建设；二是该项目建设，给大理营造高质量的人居环境和美丽的家园，同时也将促进周围的环境条件得到很大改善；三是该项目的实施将给国家带来税费和财政收入，也给企业带来一定经济收益，解决部分就业安排，对社会、对国家、对企业都是非常有益的。二、项目概述1、项目基本情况项目名称:大理海湾生态住宅区（暂定名）项目地址：大理海东镇下和村龙沟箐建设规模与投资： 项目总用地面积：320001.6，480亩 净用地面积：219048.4，328.6亩 总建筑面积：107470 总居住户数：332户总投资：20632万元，其中：土地投资2450万元，建筑工程投资10209万元，基础设施建设费4269万元，不可预见费500万元。建设周期：3年2、项目性质把大理建设成为“山水园林大城市,风花雪月大花园”，最适宜天下人居住和投资创业的城市的重点配套工程海湾生态住宅区。3、项目开发单位泰宇集团大理泰宇房地产开发有限责任公司泰宇集团是以房地产开发为龙头，以整合社会优势人才、资金和物资等资源为基础，集房地产开发、房产营销、建筑设计、施工、监理等为一体，实行多元化经营的企业集团。集团核心企业为大理泰宇房地产开发有限责任公司、大理市第一建设工程有限责任公司、大理生源水务工程有限责任公司、漾濞县苍山西坡大花园生态发展有限责任公司、昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处、云南监协监理咨询有限责任公司大理项目部等6个法人实体。集团可在滇西地区同时开展房地产开发、房产营销、投资咨询策划、可行性研究、建筑设计、工程施工、旅游服务等多个门类业务。集团是顺应大理市“十一·五”规划：把大理市建设成为滇西经济区中心城市，建设成为最适宜天下人居住和投资创业的城市，将城市人口发展到50万人，城区建设面积达到35平方公里这一目标而建立，是响应州、市政府鼓励发展旅游业、居住业优势产业而建立。集团坚持“高瞻远瞩、至诚至信”的经营理念，追求合作共赢和共同的成功，集团的建立和发展正是源于社会各界的信任、关爱和支持。泰宇集团的领导团队：杨正贵：经济学专家。曾任大理市轻工局局长、党委书记；大理市计委主任、党组书记；大理市人大常务副主任、党组副书记；大理锦兴股份有限公司董事长、总经理；中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司外方代表、常务副董事长，是泰宇集团的发起人和组织者。现任泰宇集团总裁。杨中雄：高级工程师。昆明刘家骏建设工程项目管理咨询有限公司滇西办事处主任、云南监协监理询有限责任公司大理项目部经理。曾任大理市设计院院长；大理市建委副主任，大理市建设局党委书记、副局长、总工程师；大理市供排水公司董事长、总经理；中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司总经理、总工程师。现任泰宇集团常务副总裁，杨凤鸣：工程师。大理市第一建设工程有限责任公司董事长、总经理。大理市第一建设工程有限责任公司目前年产值逾亿元人民币，近期建设的标志性工程有大理崇圣寺大雄宝殿，大理风花雪月大酒店、澳霖广场等。现任泰宇集团副总裁，许连军：工程师。大理生源水务工程有限责任公司董事长、总经理。现任泰宇集团副总裁，丁榆生：高级规划师，国家注册规划师。曾任下关市副市长，下关市人大副主任，大理市建设局总工程师，中外合资大理永昌祥房地产开发有限公司总工程师。现任泰宇集团总工程师。杜德胜：高级工程师，国家一级建造师。大理市第一建设工程有限责任公司副总经理。现任泰宇集团副总工程师。大理泰宇房地产开发有限责任公司成立于2003年7月，为泰宇集团的核心企业，已完成房地产开发面积6万多平方，开发的项目有 “兴泰小区”，“同心苑”和丽江“中泰苑”等。公司拥有工程、经济、会计、统计职称人员161人，其中工程系列有122人（高中级职称34人）；持证上岗施工员50人，安全员10人，质量检查员12人，预算员23人，技师22人，达到符合部级企业资质标准要求。目前，公司注册资本金已增加到1000万元人民币，年开发建设能力可达10万平方米。4、规划指导思想和开发理念规划指导思想：面向二十一世纪人们对高品质、多功能、新理念、生态型住宅的需求，建设山水相映、充满绿色与阳光的花园式高尚海滨住宅生态住宅区。“全景式观海建筑  纯生态住宅区”是其项目定位。规划方案将围绕提供居民良好居住体验这个核心，充分考虑人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完备便捷的生活配套，倡导邻里交流的场所精神，营造良好的文化氛围，提供人性化的服务，从实际意义上实现了理想家园的生活意境，达到人对生活的自然向往和回归。海湾生态住宅区创新的开发理念：（1）以人为本，尊重自然海湾生态住宅区的规划设计，贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续性发展”的思想，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、交通便利、环境优美、智能化的高品质现代住宅区。规划布局从实际出发，根据城市总体规划与设计要求，着眼海东自然风景和洱海自然生态的保护，在道路、居住组团、住宅单位结合地形进行设计，力求使生态住宅区融于山水优美的自然环境之中，达到以人为本，人与自然和谐融洽。（2）生态先行，保护原始生态系统。海湾生态住宅区的规划充分考虑保护原生态及生态景观。首先，保护原生态系统，使地形、溪流、植被等都有其连续性。其次，对周边的生态环境尽量不破坏，而对所开发区内的环境尽量加强绿化，做到区内区外浑然一体。第三，对人为的破坏进行再恢复设计，使之为大自然增添美色。第四，不破坏山峰线，保持大自然的美姿，尽量按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形、保护地貌，通过艺术的眼光，因地制宜、种植相适应的建筑，营造出具有诗意的栖居之地。（3）景观先行，做到人工与自然和谐。园林设计与景观设计是两个不同的概念，景观设计在我国还比较陌生。在海湾生态住宅区的开发中，我们提出了“先造景观，后盖房子”的建设思想。在景观设计的中提出“园林与自然和谐，景观与文化交融”的设计理念，注重回归自然，以构筑一幅阳光、清风、绿意与蓝天的美景，追求一种“天人合一”的意境，留下的将是“人在画中居，画作 长卷 观”并与山河同存的建筑。（4）人·自然·建筑的完美融合。海湾生态住宅区讲究以人·建筑·环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式、细腻的细节、灵活丰富的空间，给人予强大的冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。为客户描绘了一种独具魅力的生活方式，通过营造出的临水而居的高尚生活社区，带给准业主的将是一种全新的生活品质。作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，成功与自我的实现.海湾生态住宅区建筑形态讲究的是通过对地块山形地貌的理解，找到最佳的人与自然和建筑完美融合构思方案。一是减少接地，尽量保持地表的原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不同标高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如、起伏跌宕的气势；三是山与建筑共融，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，既丰富了住宅的立面造型，又避免了对自然山体的破坏，形成与山体形态相协调的建筑风格。（5）遵循国际文明居住标准。海湾生态住宅区，一切遵循“国际文明居住标准”，最大可能的保留了现有的生态环境，让建筑与自然和谐融合。“全景式观海建筑 ，纯生态别墅”是住宅区的项目定位，其设计理念、环保指标、人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。5、用地及主要经济指标（1）海湾生态住宅区用地平衡表项 目占地面积（亩）占地比率（%）总 用 地475.8100净 用 地328.670其中:建筑用地6413.6山 坡 面 积146.330.8道路、绿化用地265.555.6（2）生态住宅区技术经济指标居住总户数 332户居住总人数 1660人总建筑面积 107470M2建筑密度 13.36%容积率 0.34绿地率 63%住宅层数 局部3层6、生态住宅区设计原则和方案（1）设计原则：以人为本，追求舒适的人居环境。具有前瞻性，使用新材料、新技术，引入新理念，配备现代化管理系统。达到功能齐全、安全舒适、管理便捷的优良效果。（2）设计方案单体设计：独立庭院生态住宅36户，双拼住宅94栋188户，连排住宅96户，叠拼住宅12户，共计332户。套型设计：独立庭院生态住宅净用地1亩（±3%），建筑面积约350M2、双拼住宅净用地5分（±3%），建筑面积约250M2，连排住宅住宅净用地3分（±3%），建筑面积约200M2。叠拼住宅建筑面积约180M2。底层设停车房、会客厅、厨房、餐厅、卫生间、工人房，二楼以上为卧室、起居室（或客厅）、书房等，三楼为卧室、建身房、露台等。结构设计：按九度设防、确保结构体系的安全性、合理性、经济性。考虑当地常年有风的情况，趋利避害。为适应住宅空间的灵活性、多样性、适应性和可改性的要求，采用框架结构形式，层高2.8米。线网设计：生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。所有电线、电视、通讯等线路采用专用地沟埋设。三、投资估算、资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价、地形、地质状况，大理市当前各种主要建材如钢材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市场价格，以及大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区的要求来进行测算并适当放宽投资数额，以免物价上涨或不可预测的情况导致投资增长，造成实际资金紧张。1、总投资额本项目总投资20632万元，其构成如下：（1）土地费： 2450万元出让费： 475.8亩×5万/亩=2379万元契 税2379×3%=71万元（2）前期工程费 1450万元勘察设计费： 250万元三通一平及土石方工程： 1200万元（3）建安装饰费 10209万元基础工程费： 107470M2×50元/M2=537万元建筑安装工程：107470M2×800元/M2=8598万元装饰工程： 107470M×100元/M2=1074万元（4）基础设施建设费 4269万元供电： 107470M2×5元/M2=54万元供、排水： 107470M2×15元/M2=161万元通讯、邮电： 107470M2×5元/M2=54万元 绿化、道路、照明等： 4000万元（5）公共配套设施费 500万元保安 100万元停车场、棚 200万元公厕、拉圾清运站、消防等 200万元（6）管理费（2450+1450+10209+4269+500）=18878×3%=566万元（7）财务费用（包含贷款资金利息及其它费用）：5000×5.5%×2.5=688万元（8）不可预计费： 500万元 合计： 20650万元单位产品投资额为：20632万元÷107470M2=1921元/M2。2、资金筹措建设项目所需资金主要通过以下渠道解决：自筹资金（含银行贷款） 4600万元预售商品房收入资金 10083万元引入合作资金 6000万元3、投资计划在投资计划中，土地采取一次办理使用手续后，一次付清土地出让金。开发计划采取滚动开发，分期建设。第一期2007年一2008年,为其建设投资期, 主要集中在2007年和2008年,完成80%建设；第二期为2009年2008年为收尾阶段,主要完成20%建设和室外道路、管网、绿化等。四、项目资源与建设条件1、项目用地分析位置：位于海东镇下和村龙沟箐，属大理市满江规划片区。（1）依山面水，符合中国五千年来对住宅科学选址的原则。古人选址住宅的原则是要求住宅须选择：“背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水须围抱作环形，明堂宽大斯为福，水口收藏积万金，关煞二方无障碍，光明正大旺门庭”（清·姚延銮阳宅集成），这是合符科学的选址。山地要选朝阳、背山面水，植被繁茂，地面宽敞者，才适宜于人们建宅、居住。“风水”是中国传统民宅选址的讲究之一，玄学讲究“藏风聚气”，求得“人兴财聚”。建筑风水学选址法则：好的风水要后方高起有靠山，前方开阔有水；左（青龙）右（白虎）两翼有小山丘围绕中央平地，形成“四神相应”，坐如龙椅。这是风水学上讲的场气（微波）最好的态势， 而海湾生态住宅区的选址恰好符合建筑风水学上讲的条件：其地势就是像一把龙椅，背靠东南，面向西北，其地形简洁明朗，背风而聚气，是藏龙卧虎，出人才之地。在纵的方向上，与自然相融 一气哈成，可纵观洱海全景，苍山全貌，坐览四时的风花雪月。(2) 交通便利，符合人们“回归自然”的心灵追求。对海湾生态住宅区，可用八个字概括：“亲近都市，拥抱自然”，这正是人类追求居所的最高境界。因为它位于大理市繁华与宁静交汇处的海东镇下和村，地处机场路右边，环境优美，交通便利（距州政府行政中心区仅为3里，距开发区管委会拟建的办公楼为2里，距大理机场约3里，距大理火车站和客运中心5里，驱车从州政府行政中心区到海湾生态住宅区仅为5分钟，从大理市区到海湾生态住宅区仅为10分钟），既满足了人们生活、工作的便利，想享受都市生活的种种繁华，又远离都市的喧嚣、感受大自然的沐浴，满足了人性渴望回归自然的本真。孔子说过：“智者乐水，仁者。智者动，仁者静。”（论语·雍也），南朝·宋的著名文人谢灵运写有“山居赋”（宋书·谢灵运传）详说山居的由来，说山居具有“网罗天地于门户，饮吸山川于胸怀”的景观意识。受其影响人们在保存并发展现代文明的同时，重新将青山叠翠、碧水萦绕的自然召唤进入人们的生活，海湾生态住宅区其依山面水的地理区位，既可乐水又可乐山，是智者和仁者必选的家园。(3)符合生态环境对人类的健康要求。国际上有一种颇为流行的“绿视率”理论，认为绿色在人的视野中达到25%时，人的感觉最为舒适。而且森林作为“城市之肺”，其独特的生态服务功能，早已获得人们的充分认可。 海湾生态住宅区现状植被好，土层厚，山涧有水，棕树、松树已成林，体现着原始质朴本色，环境优美，到处洋溢着烂漫而清幽的生活气息。(4)符合时代居住发展的主流。大理是个多山的城市，依山而居有着十分悠久的历史。随着城市的迅速发展，人口的不断增多，道路的畅通为城市居民迁出市中心、到城市周边的山地建造优美的住宅创造了条件，住宅势必向着资源丰富的山地移动，山地生态住宅势必成为时代居住发展的主流。海湾生态住宅区倡导的是自然环境与生态健康的低密度生态住宅，有着高绿化率、低密度、良好的通风采光条件，将受到人们的青睐。海湾生态别墅的建设了符合时代居住发展的主流。(5)片区开发已初具规模：东北有马尾山别墅项目和在建的东海岸国际花园；西南有新大陆和云南地矿开发的石房子山别墅区，以及已经启动的满江住宅片区，把项目和下关城区连为一体，区位优势不言而喻。 2、施工期间交通、水、电供应交通：目前已有可供大型车辆进出海湾生态住宅区的机耕道和矿山盘山路从海湾生态住宅区山顶通过，施工中材料运输较为方便。电力：施工动力用电可从就近引入。施工用水：城市自来水管网尚未进入地块，可临时取洱海水用于施工。3、建筑材料的采供：现在基本所有的建筑材料均已全部取消计划供应。根据工程计划和进度安排，可从市场、厂家或商家直接订货和购进。主要建材、钢材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供应渠道，大宗材料直接从厂家订货，其它从专业市场选购。五、项目实施方案和进度安排1、项目实施方案采取总体规划、分期滚动实施的办法。拟分为两期开发，自下而上，先易后难。第一期建双拼住宅140户和部份连排住宅以及独立庭院生态住宅，建筑面积82971平方米。第二期完成其它住宅，建筑面积24499平方米和室外道路、管网、绿化等，第二期待第一期住宅销售至60%时开工。二、项目实施的组织计划（1）现场组织管理项目的组织与实施由大理泰宇集团负责，由项目开发单位、施工单位和工程监理单位组成现场指挥部（或联合办公室），各方密切配合，现场研究解决施工中出现的问题。现场指挥部 项目单位现场办公室 施工单位项目经理部 工 程 监 理单位现场办公室现场指挥部设指挥长一人，由大理泰宇集团工程负责人担任，主要负责召集、协调各方关系，共同研究解决现场的有关问题，成员为项目单位、施工单位、监理单位现场负责人。（2）施工力量的组织施工队伍的选择：采取招投标方式选择专业施工队伍。要求：具备科研、设计、采购、施工、服务的能力，具有管理、技术、资金实力和较高的社会信誉。工程质量保障措施：聘请工程监理公司进行工程监理。同时本公司现场督促管理。施工队伍的来源：选择知名度较高的正规建筑公司。3、项目实施的进度安排项目实施进度，对项目的经济效益有着直接的影响。严密有效的实施进度安排和高质量的施工组织计划，是保证项目顺利实施的关键。本项目的实施，应根据开发区统一规划布局要求和基础设施配套工程建设情况而确定。为使工作顺利开展，暂制定项目实施的具体进度计划，到时可根据实际情况顺延和调整。（1）办理项目前期有关手续： 2006.04一2006.061、可行性研究报告 2006.04一2006.062、项目评估、立项 2006.04一2006.083、办理用地手续 2006.04一2006.104、报批初步规划设计方案 2006.04一2006.10（2）完成前期准备工作 2006.04一2006.121、勘察、设计、审定方案和图纸 2006.04一2006.082、办理规划建设的有关手续 2006.04一2006.093、项目用地的三通一平 2007.01一2007.06（3）项目开、竣工日期 2007.01一2009.12一期工程 2007.01一2008.12二期工程 2008.06一2009.12六、 市场分析与销售计划 1、大理市场基础与消费状况（1）市场基础大理市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和项目的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其2002年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，大理市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。大理市房地产经营特点主要表现：一是新区开发与旧城改造相结合；二是外来私营大客商入围开发比重较大；三是典型的借鸡生蛋的特点， 投资项目一经确定，房地产商即异域贷款或民间融资购置土地，以预定和预售的方式收取购房款，在建筑市场处于卖方市场的条件下，迫使建筑企业垫款施工。从购房能力看：伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管房价上涨，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看：由于股市长期低迷，银行存款利率低，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，目前通过按揭贷款购买商品房的比例大为提高。从消费结构看：随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。房地产开发与住宅市场：目前,大理市房地产开发企业共有五十家，有80%左右开展了正常业务，60%的公司已经售房或开始预售房，另外有少数昆明及县区的房地产开发公司已涉足大理市的房地产开发，但开发规模不大。 2、大理市住宅需求预测（1）住宅需求特点：对环境和户型设计要求提高，人们喜欢生态住宅区环境优美、阳光充沛、单元住宅户型在80一130M2/户，二室二厅至四室二厅；别墅户型在160一350M2/套的住房。过去曾经热卖的底层铺面，楼上住宅的房子已遭到冷落；人们喜欢购地自建，以便节约资金、保证质量、合符自己的愿望。钟爱别墅，经济能力较高的人一般都喜欢购别墅；部分人购房具有一种投资行为。（2）住宅供需现状大理市进行房改较早，多数机关、事业单位和效益好的企业职工都有了住房或通过集资建房拥有了住房。一些私营业主、个体户和收入较高者最近几年也相继购房或购地建房。加上现在房地产企业增加，开发量增大，改变了前几年购销两旺的局面。住宅市场仍在不断产生新的需求，按照规划，大理市城市性质确定为：滇西经济区的中心城市，大理白族自治州州府所在地，国家级历史文化名城和与国际接轨的风景旅游城市，大理市作为滇西地区交通枢纽，滇西商贸旅游中心，滇西经济区的中心城市，无论通过何种途径增加，都需要相应的配套建设和住房。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，大理市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。所以，这部分新产生的需求就为我们的项目建设提供了一定的销售市场。（3）海湾生态住宅区优势海湾生态住宅区项目建设符合大理居民的需求特点，并且有明显的区位环境优势。根据需求特点，进行规划设计和建设，使其至善至美，完全可以满足消费者的要求。依山旁海，临风望月，远眺苍山如画，近看洱海似银，处于最好的位置，海湾生态住宅区区一定是新的需求者最佳置业选择地点。3、售价分析（1）大理住宅售价情况：调查结果显示，房价平稳上升，其主要原因是土地价格上涨；另外由于对生态住宅区环境绿化、美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相应增加。（2）价格定位定价的依据和原则：本生态住宅区住宅定位的主要依据一是建设成本；二是大理住宅市场销售价格；三是大理市居民对住宅的消费承受力；四是大理市居民的收入水平；五是生态住宅区的地理位置和环境。定价的原则是高品位、中价位，低利润。定价的策略：采取成本价、吉祥数字入市，先买优惠，分期定价的办法。住宅基本定价: 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算综合定价为：独立庭院生态住宅净用地1亩（±3%），建筑面积约350M2的一幢生态住宅销售价格105万元。双拼住宅净用地5分（±3%），建筑面积约250M2的一户生态住宅销售价格75万元。连排住宅净用地3分（±3%），建筑面积约200M2的一户生态住宅销售价格60万元。4、销售对象（1）总体市场定位：为21世纪大理人和事业成功人士量身打造的海滨高尚住宅生态住宅区。地域以大理市为中心辐射周边市县，以滇西及外销市场为辅。（2）市场划分：大理70%，周边县市20%，外销（指大理州以外）10%（3）主力客户群大理市及其周边市县中高收入者,这类客户拥有年4万元以上的稳定收入,年龄在30一45岁之间,家庭结构简单,生活品位较高,拥有较高的学历层次,并拥有一定的身份和事业。（5）主要对象：大理知名企业的中高级职员和营销精英；当地金融、通信、医疗、保险等企业就职的成功中级阶层；当地从事个体、小规模加工的私营业主、建筑业老板等；机关、事业单位中层以上干部；投资房地产保值增值的人士；周边或外地的工商界人士、私营业主；二次置业者。5、销售计划（1）销售的分期目标计划总销售面积107470 M2，其中：一期工程的销售面积50000M2，二期工程的销售面积57470M2。（2）销售工作的组织人员、机构由公司策划品牌室、销售部负责实施营销计划，售后服务由公司组建管家中心或委托专业屋业公司负责。（3）销售工作的内容和时间计划制订销售方案，进行销售人员培训，做好销售的准备工作，时间为2006年10月一2006年12月进行广告制作与投放，规划设计销售环境，营造销售现场，树立公司形象，推广项目的品牌和概念，提高公司和项目的知名度，推动项目的预售和内部认购。时间为2006年12月一2008年6月完善销售环境,组合推出广告,展开现场销售和直销活动,全面进入强势销售。时间为2006年10月-2009年6月 寻求销售难点,针对性地进行突破,做好销售工作。时间为2009年6月-2009年12月。（5）做好广告与公关抓住四个有利时机进行公关：一是奠基仪式（开盘）；二是内部认购（造市）；三是结构封顶（展开）；四是全面竣工（强化）。抓好广告的优化组合。充分利用电视、报纸、网站、广播、路牌、宣传册以及车身广告等形式，优化组合进行发布投放，形成全方位、立体的促销网络。七、投资效益与财务分析1、社会效益海湾生态住宅区项目的开发实施，所产生的社会效益主要体现在以下几方面：（1）增加就业机会：本项目形成的社区管理、服务系统将提供约200人以上的就业机会，对社会稳定具有积极作用。（2）为社会提供了高尚住宅：增加了住房的有效供给，为国家推行住宅商品化和货币分房增加物质基础。（3）为国家财政增加收入：本项目建设将为国家和地方带来上千万元的税费收入，为当地经济建设作出一定贡献。（4）促进经济开发区基础设施建设：项目启动后，政府必将启动用地及周围片区的基础设施建设，才能保证项目实施。（5）促进大理市项目招商引资：本项目建设将使周围环境得到改善，带动基础设施完善，集聚人气，增强投资者的信心，从而促进招商引资工作。2、环境效益（1）社区及周围交通条件得到改善：生态住宅区建设将使该片区形成新的、四通八达的路网，向周围辐射，增加城市的可入性。（2）促进新的社区文化形成：高尚住宅社区的建成，将使这片本来毫不引人注意的冷清地方显现出生机勃勃的景象，随着商业、教育、娱乐等各种设施的完善，住户的入住把各种知识、信息、技术带进社区，社区将形成独特的文化氛围。（3）改善了社区及周围环境质量：生态住宅区建设不仅因上述交通条件改善和社区文化形成，给周围村庄居民带来生活环境方面质的改善，而且生态住宅区独特的建筑和区内绿化将起到示范性效果，使周围居民重视环境绿化，以提高环境质量。3、经济效益与财务分析（1）销售收入与税金本项目除去各种配套公建设施外，实际销售面积为107470M2。销售定价为独立庭院生态住宅净用地1亩（±3%），建筑面积约350M2，每一幢生态住宅销售价格105万元。双拼住宅净用地5分（±3%），建筑面积约250M2，每一户生态住宅销售价格75万元。连排住宅净用地3分（±3%），建筑面积约200M2，每一户生态住宅销售价格60万元。A销售总收入： 23550万元36套×105万元+188户×75万元+96户×60万元+12户*45万元=23550万元B税金： 1273万元营业税 23550万元×5%=1177万元城乡建设维护税 1177万元×5%=59万元教育费附加 1236万元×3%=37万元单位税收： 1273÷107470=118元/M2（2）成本估算A直接成本 18878万元土地出让费 2450万元前期工程费 1450万元建安装饰费 10209万元基础设施费 4269万元公共配套设施费 500万元B间接成本： 2133万元管理费用 592万元销售费用 23550×1.5%=353万元财务费用 688万元不可预见费用 500万元C项目总成本： 18878+2133=21011万元D单位销售成本： 21011÷107470=1955元/M2E单位经营成本：单位销售成本+单位税收=1955+118=2073元/M2（3）利税总额利税总额：销售收入一项目总成本=23550-21011=2539万元利润总额：利税总额一销售税金=2539-1273=1266万元企业所得税：1266×33%=418万元企业净利润：利润总额一所得税=1266-418=848万元（4）盈利能力分析从财务分析的数据可知，若所建盖的生态住宅能按预期目标和价格销售，则本项目有一定的经济效益和盈利能力。本项目主要静态财务指标如下：商品房销售收入 23550万元总成本费用 21011万元利税总额 2539万元税金 1273万元利润总额 1266万元企业所得税： 418万元企业净利润 848万元投资利税率=利税总额/项目总投资×100%=11.42%投资利润率=利润总额/项目总投资×100%= 12.3%销售利润率=利润总额/销售总收入×100%= 12.81% 投资净利润率=企业净利润/项目总投资×100%=10.01%。八、环境保护措施由于本项目处于洱海边，位置特殊，所以在建设之前就认真分析将来可能形成的污染因素，并提出相应的治理措施，确保项目在建设过程中和新的社区形成后，不对周围环境和洱海形成污染。 1、可能形成的污染因素生活污水：厨房、卫生间、洗衣等形成的生活污水；生活拉圾：家庭生活拉圾