物业管理的调查报告.docx

物业管理的调查报告 近年来随着房地产市场富强进展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业治理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反响的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进展调研要求之机，就我市小区物业治理方面绽开了调研。现将调研状况报告如下： 一、 我市物业治理工作的现状 1.小区物业治理的根本状况 物业治理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在2023年9月就成立了公用事业治理办公室，主管和标准北镇市物业治理行业，通过实行物业公司申报考核机制、建立专项修理基金制度、成立业主委员会、公布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业治理工作逐步推向法制化、标准化。 目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业治理企业治理，其余小区局部由所属单位治理，局部由业主自行治理。 我市物业治理居住面积已有90万平方米，9家物业效劳企业取得物业效劳企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业掩盖率达100%，我市的物业治理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的治理模式，为提高物业效劳质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。 2.住宅小区的特点 1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人治理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人治理，物业形同虚设。 2、老旧小区遗留问题多。由于历史的缘由和客观条件限制，我市局部居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区根底设施差，配套不齐全；有的小区建立规模小，相关手续不完备；个别小区还是放开式的，给物业治理工作带来肯定难度。 二、存在的主要问题 、物业治理效劳行为不标准。尽管我市很早就成立了公共事业治理办公室对物业行业进展治理，也出台了许多政策和法规，例如北镇市物业治理方法对我市物业治理方面进展指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业治理企业的治理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业治理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素养不够高，效劳水平参差不齐。大局部物业治理企业效劳不标准、不到位、效劳质量差。 、费率不统一，老旧小区物业治理效劳收费率低。从物业治理效劳收费标准方面看，从1元月/平方米到0.5元月/平方米不等。从物业治理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”到达98，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣清扫楼梯的人工费用，造成收费难的缘由是多方面的，一是物业治理企业效劳质量不到位。二是低收入群体经济承受力量有限。三是业主反映的问题得不到准时解决，引发居民不满心情而影响交费。四是业主对物业治理效劳的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。 3、业主大会、业主委员会组建难且运作不标准。业主委员会，是指由物业治理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业办法愿和要求，并监视物业治理公司治理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的缘由是：一是大多数业主熟悉缺乏，新的小区设施、治理要好一些，多数人认为没有必要；局部老旧小区开发的较早，那时没有特地的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等缘由，对小区弃之不顾，造成无物业治理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是局部小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟识，组织业主进展选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参加意识不强，即使有业主委员会，其成员组成简单、人员良莠不齐，缺乏“有力量、出名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够标准，治理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最终不了了之，形同虚设。 4、物业行政治理体制尚未理顺。行使对小区物业行业治理职责的是市住建局下属的公共事业治理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业治理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种冲突交错在一起，仅靠房管部门难以协调各方，简单造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。 5、无物业治理的个别住宅小区物业维护、治理问题日益突出。我市尚存许多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位缺乏、环境脏乱差、房屋立面破损严峻等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业治理，其中存在的诸多问题已成为广阔业主反映剧烈的热点、难点问题。 三、意见和建议 针对物业治理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业治理工作，提高物业治理水平，提出如下意见与建议： 1、要完善物业治理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业治理工作，仔细落实各项监管措施，从根本上削减物业治理冲突纠纷。一是市工商、建立等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业治理效劳合同等示范文本，明确规定前期和后期物业治理效劳中的效劳范畴、效劳标准、合同期限、效劳费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步标准和约束物业治理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关标准内容，组织物业相关人员进展培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，削减人员的流淌性，让其效劳能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业治理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和冲突纠纷调处机制，将物业治理纳入社区建立统一治理，积极探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参加、相互监视的物业专项修理资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项修理基金的足额归集和合理使用。 2、统一标准，提高效劳收费率。制订统一的效劳标准的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广阔。 物业治理的调查报告2 物业治理问题是加强社区建立，构建和谐社会的重要内容之一。 综合市长公开电话每年受理状况看，物业治理方面的投诉始终居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严峻、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业治理工作的问题。就此，我办于近日进展了调研。 一、小区物业治理根本概况。 我市物业治理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业治理工程118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业治理工程（实施前期物业治理）27个，总建筑面积480万平方米。这些治理工程中，荣获物业治理部优称号的1个，省优称号的20多个。 二、小区物业治理存在的问题及缘由。 随着城市建立的快速进展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业治理冲突也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有进展中产生的新状况。详细表现在以下几方面： （一）业主对权利义务的熟悉不对称。 随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增加，对物业治理企业不断提出高标准的效劳要求，但也有相当一局部业主对自身应担当的义务熟悉不清。表现为：一是房屋修理养护责任意识不强，“产权归己，修理自理”的观念没有树立；二是不听从治理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识冷淡；三是不按时交纳或不交纳物业治理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业效劳不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业效劳质量下降，干脆关门走人，广阔业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业治理企业因收费难，物业治理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区，50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。许多小区业主仆人翁意识不强，放弃物业治理自主权，对成立业主大会参加物业治理漠不关怀。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治治理，业主和物业治理企业之间的冲突和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业治理和进展带来隐患。 （二）企业对治理效劳的定位不精确我市物业治理企业从业人员文化层次普遍较低，素养不高，很难树立科学的治理和效劳理念，加剧了业主和物业企业之间的冲突。 主要表现在： 一是某些物业治理企业员工缺乏客户至上意识，效劳态度不端正，效劳用语不文明，效劳行为不标准，对业主的正值要求不能满意，更谈不上主动帮忙业主排忧解难。特殊是由于物业企业造成的问题也不能得到准时解决，直接影响物业治理效劳水平的提高和客户满足度的提升。 二是某些物业治理企业缺乏专业人员。日常修理是物业治理一项重要工作，修理不准时、不到位都会使业主对物业治理企业的效劳质量产生疑心，甚至消失冲突。 三是局部物业治理企业从自身经济利益动身，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。 （三）老旧小区根底条件不配套我市物业治理住宅小区分为三类： 一是缺乏物业治理配套设施的老旧住宅区，占全市物业治理住宅区面积40； 二是实行半封闭治理的住宅小区，占全市物业治理住宅小区面积的21； 三是配套设施完善、实行全封闭治理的住宅小区，占全市物业治理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面广量大，建立标准普遍不高，历史欠账多，硬件环境、公建配套、区内公共秩序、居住对象的弱势群体、治理运转等各种冲突突出。 详细表现在： 一是可用于小区治理与效劳的物业治理用房、车库配套设施数量低，无法建立市场化治理运作机制。 二是安全防范设施匮乏，大多是放开“不设防”住宅小区，无法实行封闭治理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。 三是小区支干道路、宅前道路消失不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严峻。 四是地下管网不畅，常常消失下水堵塞或雨天积水问题。五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年削减。六是收费率低，每月每户在410元，且只能收到50，物业企业根本上只是对小区进展维持型治理。 （四）开发商遗留问题的解决不到位开发商遗留问题突出，相关部门没有按规定进展验收，严峻影响了物业治理。 一是新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监视，一些工程交付使用时往往绿化、封闭、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业效劳收费冲突，也制约了物业治理的顺当开展。 二是有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期治理难度。 三是房屋质量问题。新区交付使用一段时间后，房屋质量问题间续暴露出来，物业公司难逃其咎。此外，物业治理市场竞争机制未建立，有些物业治理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接收物业，也为日后的治理工作埋下隐患。 （五）热难点问题影响物业治理正常运作。 1、供水、供电设施移交不到位。 一些开发建立单位没有将小区的”供水、供电设施移交专业部门，而是交由其子公司，即属下的物业企业治理，留下隐患：一是水、电是专业设施，物业企业维护力量缺乏；二是出了故障后，与专业部门相互推诿扯皮；三是开发企业一旦改制，先天缺乏的物业企业又担当不了相关责任。 2、新建高层住宅供水困难。 高层用水难问题始终是投诉热点，涉及牡丹园小区、正棱山庄、康乐家园、金汇城市花园、九缘城市花园、采秣小区、站北村、康嘉花园等。主要缘由是小区建立时，内部管道口径小，且局部地区地势高。近几年，我市东南成片开发了很多小区，管道压力更大。高层供水缺乏系统的改造方案，只有在小区新建加压泵房才能彻底解决，而其所需资金却又难以落实。 3、私搭乱建、违章装修、油烟噪音污染是困扰物业治理的三大难题。依法制止这些问题的发生，物业公司有畏难心情，也苦于没有惩罚权，无法尽责，只得放任自流。 4、公共照明设施的正常使用不能得到保证。 一是老旧小区公共照明设施的电费和修理标准偏低，调整困难，严峻影响了正常使用；二是局部物业企业人员工作责任心不强，主动维护小区照明设施的意识冷淡，只有等到市民投诉、电话办交办后才被动修理。 （六）现行物业法规操作困难。 1、现行法规与监管体制不顺。如房屋治理由房产部门负责，但房屋性质转变却由建管处和装饰办监管，责任主体不明确。 2、行政监管力度不大。如珍宝西园地下室出租给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映剧烈。而港华燃气公司和首创水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房产部门却无法干预。 3、现行法规中关于房屋修理基金的使用规定，脱离了我市市情，难以操作。 4、成立业主大会的规定过于繁杂，又缺少行政的辅导与帮忙。 三、解决物业治理问题的几点建议： 1、加强政府治理和引导，完善物业治理法制建立。 在已制定的物业治理条例和安徽省物业治理条例根底上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务；深入宣传相关法律法规，让广阔业主了解物业治理的重要性，履行相关义务，积极协作物业企业做好治理工作，同时也要擅长运用法律武器维护自己的合法权益；进一步标准物业企业工作行为方式，完善招投标制度建立，引入竞争机制，把优秀物业治理企业引进来，以转变物业从业人员素养差，效劳不标准，专业性不强，企业运作透亮度不够的落后状况。 2、提高业办法识，加快业主委员会制度标准化。 相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有肯定学问水平的人员主持、参加业主委员会工作，能够在物业治理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业治理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业治理托付效劳合同，认真斟酌条款，确定效劳工程和效劳费价格，并定期召开业主大会，监视经费使用状况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业治理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。 3、严格把好小区验收关，努力推动老旧小区改造。 开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业治理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监视物业治理企业承接物业时必需履行的程序，坚决避开一些物业企业因盲目扩大管量而草率接收，为日后正常运转和自我进展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业治理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建立；物业治理企业要与社区严密协作，加强对弱势居民的扶助。 4、实行重大事项报告制度，积极探究新的治理方式。 上海市房地资源局提出了物业治理区域重大大事报告制度和应急预案，明确规定了房地产行政治理部门和物业治理企业在应对这类大事时应付的职责，还设立了全市统一的报告重大突发大事特服电话，24小时受理物业治理重大大事报告，各区县房地产行政治理部门和物业治理企业也分别设立重大大事报告专线电话，落实专人值班。将重大大事报告制度的执行状况和应急预案体系的建立状况列入区县房地产局，物业治理企业和小区经理的工作考核内容，对未按规定报送通报，公布有关突发大事信息，不听从治理部门统一应急指挥和处置以及未准时应急处置的单位和直接责任人将依法查处。我市有关部门要积极制造条件，借鉴上海市和全国其它先进物业治理城市阅历和做法，积极探究多样化物业治理方式，不断改良和完善物业治理工作，努力为人民群众制造和谐的社会环境。 物业治理的调查报告3 目前，我市很多小区业主与物业企业之间的冲突日趋严峻，群众与企业的呼声更加增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80下降到58，勤业一、二、三村的收缴率只有30，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。 分析物业治理冲突的根源，主要是以下几个因素： 1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市标准性文件的建立工作，在肯定程度上滞后于小区物业治理和停车新的进展需求，致使实际工作中消失有法难行、无法可依的现象。 2、治理体制不顺畅。一是政府社会治理没有延长到终端，一些政策法规在小区中消失梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业治理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业冲突中“名不正、言不顺”，解决基层冲突的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核鼓励制度，社会治理的积极性缺乏，特殊是社区居委会和物业企业在协调解决 与上级政府部门相关的详细事务上，显得无能为力。 3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必定处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62的业主对业主委员会不清晰、不参加。对业委会的设立、监视以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的标准。业主委员会的自治力量、内控力量、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员效劳全体业主的动力缺乏，年纪轻、力量强的现职人员更不愿参加业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素养不高，治理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业治理行业的诚信度和公信力不强。 4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，局部群众对物业治理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的敬重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了肯定的负面影响。 5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不标准，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，本钱过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映剧烈的房屋质量差，随便更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发工程前期的物业治理招投标制度有待全面推动。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业治理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透亮监视。很多物业企业把出租公共共用设施和停车治理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。 6、政府治理不完善。在扶持、监管物业治理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业治理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业治理费和停车费的价风格控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特殊是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充治理经费缺乏。