房地产业与工业化.ppt

房地产业建设房地产业建设工业化设计工业化设计主讲：许坤纲要1、设计概念2、研究背景3、建设建造4、未来发展5、案例引例工业化生产有望拉低房价2010年09月03日07:38经济参考报曹霁阳我要评论(0)字号：T|T“手工制造的汽车是豪车，一般人消费不起，建房也是同理，在劳动力价格不断上涨的今天，人工一砖一瓦盖起来的住宅成本越来越高，房价势必随之上涨。”哈尔滨工业大学土木工程学院副教授姜洪斌认为，工厂里生产出的“房子”是 流 水 线 作 业，一 年 四 季 均 可 生产，人工消耗降低。最重要的是，传统的盖房子，误差不容易控制，而工业化流水线生产模板化，精度很高，这将直接推动建筑质量的提高、使用年限延长，房子成本肯定会降低。据姜洪斌介绍，两年前，提到建筑的工业化生产，国内只有一两家建筑企业在尝试。现在，全国各地大型施工企业、科研院所都在研究这一项目，且北京等地的相关扶持政策已经明确，将有力推动住宅建筑工业化的发展。今年8月，由国家住房与城乡建设部住宅产业化促进中心、黑龙江省住房和城乡建设厅共同主办，黑龙江宇辉建设集团承办的“中国住宅建筑工业化生产方式暨预制装配式混凝土结构技术现场交流会”在哈尔滨召开，近400位建筑界人士与会。会议期间，部分国内外建筑专家提出，只有采取标准的工业现代化住宅生产方式进行住宅建设才能有效解决中国百姓住房紧张、购房压力大的根本现状。作为国家住房和城乡建设部正式批准的“国家住宅产业化基地”负责人之一，刘文清在会议期间表示，现阶段中国住宅建设仍处在粗放型生产阶段，不仅建设周期长，生产效率低，还直接带来能耗高，环保效益差，质量性能差等问题，造成住宅建设成本逐年攀升、环境污染加剧、百姓购买住房费用大大提升等不良现况。刘文清说，持续的资源消耗，对中国的可持续发展非常不利。而采取有序和标准的工业现代化住宅生产方式，能够有效提升住宅的综合质量、提高劳动生产效率、节约能源降低消耗，从而有效的降低住宅建造综合成本，还利于民，从根本上解决中国百姓住房紧张、购房压力大的现状。据了解，目前宇辉集团正在谋划向住宅工业化上游和下游产业延伸，形成和完善产业链条。这家集团也在积极筹划建设住宅工业化自动化生产线，实现工业化快速制造部品。此外，把室内装修成套技术作为今后发展的重点，室内装修与预制装配主体结构技术有效衔接，使工程项目实现全装修成品住宅，实现“交钥匙”目标工程。一、设计概念工业化指一个国家和地区国民经济中，工业生产活动取得主导地位的发展过程。他的特征是以大规模的机器生产取代原有的人工生产。房地产工业化是通过现代化的制造、运输、安装和科学管理的大工业的生产方式，来代替传统建筑业中分散的、低水平的、低效率的手工业生产方式，也就是和其他工业那样用机械化手段生产定型产品。研究背景广义的工业化的生产模式的最早起源是19世纪的英国，在经历了第一次工业革命和第二次工业革命后，工业化旗本确定了其模式。当第二次世界大战结束以后，工业化进入了高速发展时期。研究背景中国的工业化开始较晚，真正的发展要从改革开放说起，到了十六大的时候，明确的提出了“以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。”研究背景改革开放之后，中国的房地产业进入了市场化的行列中，商业地产越来越占据了主导地位。在这种情况下，房地产业的经济效益的重要性也越来越大。那么以较小的投资获得较大的收益也成为了房地产开发的追求。研究背景比如在美国，住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%。现在美国有34家专门生产单元式建筑的公司。在美国爱荷华州，顾客只需花4.7万美元就可以买一栋组装式的别墅，而在同一地点，用传统方式建造一栋同样的房屋，大概要花费10万至15万美元。在这些背景下，房地产建设的工业化发展也越爱越受到房地产开发商、建设单位、设计单位等等的重视研究背景案例：万科要做案例：万科要做“赚钱的保障房赚钱的保障房”推广住宅推广住宅工业化工业化户型标准化加收益快速化，不断扩大的保障性住房建设给万科的住宅产业化理想提供了又一个“试验田”。8月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。与以往不同的是，龙华保障性住房项目将率先运用“工业化”生产方式建设。万科集团总裁郁亮在开工典礼上表示，万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆。从公益性探索到大规模商业开发，万科开始尝试将保障性住房项目列入公司未来利润增长点之一。郁亮在8月10日中期业绩推介会上透露，万科将本着对股东负责的原则，把保障性住房作为业务项目运作，而不是作为公益项目运作，今年计划开工建设100万平方米保障性住房。建设特点标准化、机械化、工厂化、组织管理科学化 1.标准化是建筑工业化的前提 2.机械化是建筑工业化的核心 3.工厂化是建筑工业化的手段 4.组织管理科学化是建筑工业化的保证建设类型1、工业化建筑体系分两种：专业体系和通用体系。2、专业体系是以定型建筑物为基础，进行构配件配套的一种体系。特点：它具有一定的设计专用性和技术先进性，缺少与其它体系配套的通用性和互换性。3.、通用体系是以通用构配件为基础，进行多样化房屋组合的一种体系。特点：它的构件可以相互通用，并可进行工业化成批生产。建设类型1、砌块建筑砌块建筑是指用尺寸大于普通砖的预制块材作为砌墙材料的一种建筑。2、大板建筑大板建筑是大墙板、大楼板、大屋面板的简称，也称壁板建筑。砌块建筑（一）砌块建筑的优缺点和适用范围 优点：设备简单、施工速度快、节省人工、便于就地取材、能大量利用工业废料、造价低廉。缺点：工业化程度较低。适用于我国中小城镇和广大农村。（二）砌块建筑设计注意事项 1.砌块建筑设计上的主要要求：建筑墙体各部分尺寸应结合砌块尺寸和组砌方式考虑；应满足构造要求；应加强房屋整体性。2.砌块建筑设计注意事项：a.建筑平面力求规整，墙身轴线尽量对其，尽量减少凹凸和转角。b.建筑参数的选择应考虑组砌的可能性，确定砌块尺寸时也要结合常用参数和组砌方式来考虑。c.门窗大小位置、楼梯形式和楼梯间设计，也应结合砌块组砌来考虑。d.建筑墙体厚度应满足承重、保温、隔热、隔声等结构和使用的要求。e.为满足施工方便和尽量减少吊装次数的要求，设计时应尽量选用较大砌块。f.砌块组砌应符合构造要求。大板建筑（一）优点：1.装配化程度高，施工速度快，工期短，提高劳动生产率。缩短工期约40%50%，节省劳动力30%。2.现成湿作业少，施工不受天气季节影响，改善工人劳动条件。3.板材承重能力高，减少了墙厚和结构自重，利于抗震，扩大使用面积。大板建筑（二）缺点：1.一次性投入大；2.需要大型吊装设备，在窄路和坡地上运输困难；3.钢材和水泥用量比砖混结构大，造价比砖混结构高。大板建筑（三）适用范围 1.为降低板材工厂的造价，提高效益，一定地区每年建造的大板建筑数量应当是一定的。2.为减少开发地段每平米台班费和造价，大板建筑宜成街成片建造。3.大板建筑板材间连接可靠，抗震性能高，地震与非地震地区均适用。4.大板建筑为剪力墙承重结构，房屋开间小，仅适于建造住宅、宿舍、旅馆等小开间类型建筑。5.大板建筑对施工和运输条件的要求较高，宜在平坦地段建造。（四）设计要点 1.大板建筑力求体型匀称，平面尽量减少凹凸，避免结构受力复杂和增加构件品种规格。2.为提高建筑空间刚度，大板建筑宜采用小开间横墙承重，或整间双向板纵横墙承重，少用纵墙承重。3.大板建筑空间组合，应尽量使纵横墙对齐拉通，便于板材整体链接，提高建筑整体刚度，4.大板建筑小区规划，应考虑塔式起重机的行走路线，道路系统畅通，房屋排列应在起重机的起重范围内，并保证有足够的空地堆放大型板材。5.大板建筑的构件设计，应满足设计多样化的同时，减少构件规格，便于制造、运输、堆放和安装。房屋开间、进深和高度参数种类不宜过多，一般为开间23种，进深12种，高度1种。（五）板材类型 大板建筑是由内外墙板、楼屋面板和其他构件组成的。1.墙板类型：安装位置分：内墙板、外墙板 材料划分：混凝土墙板、砖墙板、工业废渣墙板 构造形式划分：单一材料墙板、复合墙板 1）内墙板 是主要受力构件，应有一定的强度刚度；同时又是分割空间构件，应满足防潮、防火、隔声要求。内墙板中各层纵横墙类型、规格、厚度统一；厚度为多层140mm高层160mm；构造形式多采用单一材料实心板/空心板；材料多采用钢筋混凝土墙板、粉煤灰墙板、振动砖墙板。内墙板中还包括隔墙板，主要满足隔声、轻质和防潮防火要求，常用钢筋混凝土薄板，加气混凝土条板，碳化石灰/石膏板。（2）外墙板 是维护构件，除满足内墙板各种要求外，还需满足防风抗雨、保温隔热和外装修的要求。为满足防雨要求，外墙板的接缝构造要比内墙板复杂。外墙板构造形式常用复合板，复合板常采用钢筋混凝土做受力层，用轻质材料做保温层。除复合板外，外墙板还可采用轻质混凝土做单一材料外墙，如加气混凝土、陶粒混凝土、矿渣混凝土等。2.楼板和屋面板 为满足大板建筑整体刚性，楼屋面常采用整间钢筋混凝土大楼板和屋面板；如吊装设备不允许，可采用每间安装两块板拼接起来。钢筋混凝土楼板构造形式常用实心板、空心板、肋形板、肋形板填充轻质材料，如炉渣混凝土块、加气混凝土块、泡沫混凝土等。3.其他构件 包括阳台构件、楼梯构件、挑檐板、女儿墙板等。未来发展建筑工业化是我国建筑业的发展方向。近年来，随着建筑业体制改革的不断深化和建筑规模的持续扩大，建筑业发展较快，物质技术基础显著增强，但从整体看，劳动生产率提高幅度不大，质量问题较多，整体技术进步缓慢。为确保各类建筑最终产品特别是住宅建筑的质量和功能，优化产业结构，加快建设速度，改善劳动条件，大幅度提高劳动生产率，使建筑业尽快走上质量效益型道路，成为国民经济的支柱产业。我们主要吸取我国几十年来发展建筑工业化的历史经验，以及国外的有益经验和作法；考虑我国建筑业技术发展现状、地区间的差距，以及劳动力资源丰富的特点；适应发展建筑市场和继续深化建筑业体制改革的要求；重点是房屋建筑，特别是量大面广、对提高人民居住水平直接相关的住宅建筑。未来发展中国住宅的工业化生产仍然是一个趋势。虽然中国住宅的工业化生产道路将非常漫长，但是中国的劳动力不会永远这样便宜，中国的消费者也不会永远像现在这样偏重于住宅的表面质量而忽视内在质量。只有大型房地产企业才能肩负起中国住宅产业从劳动密集型到技术密集型的转变，从分散式、外延型的粗放生产模式到集成式、内涵型的精细生产模式的转变，从而实现住宅的系列化开发、集成化生产、配套化供应。案例万科绿色建筑及工业化实践瑞典和丹麦住宅建筑工业化的特点