物业设备管理制度的主要内容.docx

物业设备管理制度的主要内容 1.物业设备接收验收制度 设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行治理和修理治理之前，首先要做好设备的接收验收工作。接收验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对修理后设备的验收以及托付加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备根底资料要保管好。2.物业设备预防性规划修理保养制度预防性规划修理保养是为了延长设备的使用寿命，防止意外损坏而根据预定规划进展的一系列预防性设备修理、维护和治理的组织和技术措施。实施预防性规划修理保养制度可以保证物业设备常常保持正常的工作力量，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等状况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确把握设备状况，提高设备运行效率。实施预防性规划修理保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修理本钱，提高修理质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命，树立物业治理企业良好的形象。预防性规划修理保养制度主要包括制定设备的修理保养规划，确定设备的修理保养类别、等级、周期、内容、实施预防性规划修理保养制度，并进展监视检查等。3.运行治理制度包括巡察抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特别设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。4.值班制度建立值班制度并严格执行，可以准时发觉事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗；按时巡查，准时发觉事故隐患；接到故障修理通知，准时按排人员抢修、修理等。5.交接班制度交接班制度主要包括做好交接班工作；提前办好交接班手续；除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。6.报告记录制度建立报告记录制度可以让物业设备治理部门经理、技术主管和班组长准时了解设备的运行状况和设备修理治理状况，准时发觉设备治理中存在的问题，以便准时解决。除了上述设备制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存、治理制度，设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度及设备清点，盘点制度等一系列物业设备治理制度体系，从而有效实行专业化、制度化的物业设备治理。 篇2：物业设施设备治理制度 为确立工商治理处各类设备的治理要求，确保各类设备治理工作的统 一、完整和完善，特制定如下设 备治理制度。适用于工商治理处的各类设备的综合治理工作。 一、供电系统治理1、 供配电治理制度 （1） （2） （3） （4） （5） （1） 建立严格的送配电运行制度和电气修理制度 负责供配电工作，电气修理人员必需经过培训，持证上岗。 建立 24 小时运行或修理值班制度，发觉故障准时排解。 停电必需 24 小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡， （由于意外状况突然停电除外） 加强日常修理保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 为保证配电设备的正常运转，配电室必需有人值班，值班人员必需坚守岗位，定期巡察设备，发 现问题准时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否 有异味等。 （2） （3） （4） （5） 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明缘由再行恢复，必要时允许试送一次。 配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。 配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必需按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。2、 变、配电的治理制度二、排水系统1、 给排水系统的治理制度 （1） （2） （3） （4） （1） （2） （3） 建立正常的用水、给水制度 保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 给水系统管路及设备要常常进展维护与定期检修。 水是珍贵财宝，应节省用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 定期检查排污管道的工作状态，并进展修理，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 排污系统消失故障，马上抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。 严防给水系统和排水系统混流。2、 排水系统治理制度3、 给排水治理制度 （1） （2） （3） （4） （5） （6） 水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、修理、清洁，并仔细做好记录。 定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进展检查、保养、发觉故障准时排解。 定人定岗对设备进展巡查，留意设备运转声响，以便能准时发觉问题，防止事故的发生。 定期对管线进展巡查，消失渗水、漏水现象要准时处理。 对各排水口及沉沙井，化粪池要定期派人清理，防止堵塞。 对使用期到了或陈旧设备应准时更换，防止重大事故的发生。三、电梯治理制度1、依据电梯制造厂家供应的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和修理保养的规章 制度。 2、定期检查、修理、保养、健全电梯的设备档案及修理记录。 3、仔细进展年检工作，逐一对电梯的电力拖动系统、导向系统、轿厢门系统、重量平衡系统、电气掌握 系统、安全爱护系统等设备进展检修，发觉特别现象应准时更换。 4、每天对电梯间进展清扫，保持机房、井道、轿厢的清洁。 四、中心空调治理制度 1、非工作人员不允许进入空调机房或经过治理处批准后，由电工伴随，方能进入。 2、空调机房内机电设备由电工负责操作，其他人员不得擅自操作。 3、运行中若消失停电等特别状况，应马上停机。恢复供电半小时后，方能开机。 4、消防设备完好，机房内严禁吸烟。 5、保持机房洁净干净无积尘，不得堆放杂物。 6、保持良好室内照明及通风、门窗开启敏捷无破损 篇3：物业公司工程部常用岗位职责及治理制度 物业公司工程部常用岗位职责及治理制度 1、 在物业公司工程经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源治理方面的各项法律、法规，保障物业治理各种方针、政策、规章和制度的落实；2、 在“安全、牢靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、自然气等）的供应，并做好节省能源、节省开支的工作；3、 负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的治理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的效劳质量；4、 负责调配、组织人力、物力，准时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户供应良好的工作、生活、学习条件；5、 组织拟定设备治理、操作、修理、养护的各种规章制度和技术标准，并监视执行；6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术治理工作，落实好国家的各项技术政策；7、 组织编制各种设备的保养、检修规划，原材料选购规划，并组织实施，遇到特别状况时准时调整、变更规划；8、 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和效劳质量；9、 负责编制所管设备的年、季、月检修规划及相应的材料、工具预备规划，经工程部经理审批后负责组织规划的落实，并检查规划的完成状况；10、负责检查所管设备的使用、维护和保养状况，并解决有关技术问题，以保证设备常常处于良好的技术状态，防止消失严峻损坏、停顿使用或造成其他重大损失的状况发生；11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员仔细负责，担当起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发觉不符合标准的状况要准时订正；12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故消失的缘由，提出处理意见及工作改良措施，以防止同类事故的再次发生；13、负责制订所管设施的更新、改造规划，以消退原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监视工作，以到达“安全、牢靠、经济、合理”的目标；14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高低属员工的技术素养，效劳意识以及效劳质量；15、完成上级交代的其他工作；一、领班岗位职责1、 负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三洁净、四不漏、五良好”。所谓“三洁净”指的是设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；2、 以身作则，带着并催促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，准时完成上级下达的各项工作任务；3、 负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管批阅；4、 负责制定本班设备听检修规划和备件规划，报值班主任审核后组织落实，落实中消失问题准时向上级汇报，并给出调整意见；二、员工岗位职责1、 听从上级的调度和工作安排，准时、保质、保量地完成工作任务；2、 自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；3、 努力工作、学习，不断提高效劳意识和技术水平提高效劳质量，让业主满足；修理工作程序一、接电话工程部人员接到客服部送来的修理单或报修电话由领班在工程修理单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定修理事项，在修理单上填上修理单相应的内容。若为业主的直接紧急求助电话，应具体问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定修理时间并在电话维报修记录上填写内容。二、安排人员修理1、 领班通知修理人员，领取修理单，并让其在修理单上签字，填写接单时间。2、 若遇修理领班工作忙或不在，但修理工程也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进展接单及修理。三、对业主报修内容的分析1、 依据业主报修的故障，分析可能产生的缘由，打算修理措施及修理所需备件耗材、工具。2、 分析此故障能否修理，若没有把握应请教其它修理人员或马上向上汇报。四、动身前的预备：1.仪容仪表检查，工作服干净、仪容仪表干净、精神饱满、面带微笑，眼神正直热忱2.动身前修理所带的工具备件，修理工作单，修理材料的领取。五、动身、按正常状况的预约修理时间，15分钟内到达现场。若上个修理任务未完成，可电话联系业主并向业主赔礼。在征得业主同意的前提下，改上门时间。（但要在修理单记录中表达）六、进门修理过程1、 介绍：到达现场见到业主时，首先应当进展自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业公司工程部修理人员*，前来为您效劳。” 双手递交修理工作单，并让业主看到自己胸前的工作牌。“您的*设备是否有故障，部门派我前来修理，给您添麻烦了”。2、 步骤：进入以装饰区域内步伐要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将洁净的帆布或塑料布铺在仆人指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零配件直接放在地面上。3、 急躁听取顾客意见，效劳语言标准。4、 故障诊断：1 精确推断故障缘由及所需的零部件，修理中发觉需更换配件的，首先应征求业主的意见，确认配件由谁负责购置并报价；如业主同意物业公司购置，将材料拿回后应先让业主进展验货，业主满足后再更换安装。并让业主在修理费用一栏签字认可价目，然后才可实施修理。2 若当时没有备用的材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进展修理。5、 修理：严格根据相关的修理工作程序排解故障修理工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。假如实在无法避开时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。修理中如需移动业主的物品，同样应提前征得业主同意方可进展，修理工作完成后恢复原位。6、 整理：修理完毕后，应使用自带抹布将设备擦拭洁净，将全部散落的工具，零件及杂物等整理洁净，假如地面被弄脏，修理人员负责清扫洁净并将垃圾带走。7、 试用：当着业主的面试用设备，证明设备恢复正常，并请仆人进展验收。8、 填单：照实填写修理单，并请业主对修理完成的质量、效劳态度、行为等进展评价及签字。将业主签好的修理单收好放入工具箱或者上衣袋。9、 讲解：向业主讲解故障产生缘由，介绍有关的修理保养学问，并告知业主正确的使用方法及其留意事项。修理工作进展完毕后，应向业主解释“物业公司规定有特地的收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“感谢！”10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“今后有问题，请随时与物业公司联系，再见。”11、在整个修理工作期间不得承受业主送的任何物品，也不能借用仆人房屋内的工具、抹布等，更不充许抽烟和做与工作无关的事情。七、信息反应由修理人员在修理单上签字并填写修理完工作时间，将修理单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反应修理结果，并在修理单上填写电话反应时间。对收费工程修理单的反应：由领班将修理单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。1、 目的：本规程规定了物业治理效劳过程的根本要求和方法，确保物业治理效劳工作的标准化2、 范围：适用于与此工作有关的工作人员。3、 职责：(1).客服部负责按业主的要求填写修理单。(2).工程部负责修理工作的实施。修理单的操作要求1、 承受修理任务：客服部接到业主报修的电话或业主到客服部口头报修时，明确询问详细修理内容、预约修理时间、是否属于特约效劳范围等事项，在第一时间按规定填写工程修理单及编号，一式两联准时送达工程部办公室。2、 接单：工程部办公室人员接到修理单后，填写接单人准时间，并准时安排修理人员在15分钟内（或按预约时间）赶到修理现场。3、 修理：(1).正常效劳范围内的修理：. 修理人员接到修理单后，必需以最快时间赶到修理现场，不得以任何借口拖延。. 修理过程按上门修理效劳程序执行；如需收费，向业主提前说明，并准时与接待部联系。（详细实施见有偿修理）. 修理人员将修理结果、状况、所用工时间、完工时间、修理缘由等事项具体写于修理单上。业主在修理单上填写意见并签字。(2).有偿修理、涉及收费方面的修理，由接待部人员事先向客户解释，并按规定填写收费单。、由工程部领班按所用材料及修理所用工时进展核价，并填写修理单，由客服部交给业主确认，此单一式三联。、修理人员前往修理地点进展修理。、客服部按修理收费标准对住户进展收费。4、注消修理单(1)、修理人员完工后，领班准时用电话通知客服部此项修理工作已经完毕，若因故没有完毕，必需向业主和客服部负责人讲明缘由（参见首问负责制），并准时将缘由向工程部办公室汇报。(2)、在正常状况下，修理完毕后，修理人员必需在十五分钟内将修理单交回工程部领班注销。(3)、每天下午下班前，工程部领班负责将修理单的处理状况汇总，到客服部进展消单。(4)、若因工作缘由不能将当天的修理单的状况反应到客服部，应提前与客服部沟通，确定是否其次天消单。5、工程部将注消的修理单按月份分类存档。6、工程部领班负责对每天未完工的修理单进展重新安排完成，如需公司其它部门协作的或无法解决应准时向工程部主任汇报解决，尽量做到当天工作当天解决。7、客服部人员负责对业主修理状况进展回访，工程部质量主管负责对修理质量进展回访。8、对紧急故障的处理，首先进展抢修，事后由接待部按程序补办修理单。9、对公共设施的修理由工程部领班负责填写工程修理单。10、每月底，由各部门将修理单的状况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、修理状况、修理质量等由各部门主任之间再进展协商、争论、解决。11、修理单的填写必需字迹清晰、仔细、准时，严禁消失空白、简写或有模棱两可的语言。交接班治理制度1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，假如由于某种缘由不能值班，必需提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排适宜的替班人。2、值班人员要做好交接班前的工作，包括根据巡查表仔细认真巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必需立刻报告领班或工程主任，并且说明缘由，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。3、交接班双方人员必需做好交接班的预备工作，正点进展交班。交接班的预备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行状况和运行方式以及设备检修、变更状况，清点仪表、工具、材料，检查设备状况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。4、值班人员办完交接班手续前方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应当坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。5、除值班人员外，其他无关人员不得进入值班室。6、以下状况不得进展交接班：（1）.交接班预备工作未完成时。（2）.接班人数未能到达规定人数的最低限度时。（3）.领班或由值班主任指定的替班人将来到时。（4）.接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到适宜的顶班人员时。安全、防火治理制度1、工程部全体员工必需加强防火安全防范意识，并协同安全部仔细做好大厦各系统的防火安全保卫工作。2、各个岗位的人员必需坚守岗位，发生事故或发觉可疑状况时应快速处理、上报、并负责爱护好现场。3、外来人员制止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必需经物业公司经理及工程部主任批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带着（或伴随）方可，严禁拍照、摄像。4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必需对所属机房进展防火安全检查，发觉担心全因素，应准时向上级汇报、整改。5、任何人不得随便配制各机房钥匙，无人时必需锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必需经值班主任批准才能翻开水池盖。6、需要进展动火作业时，要先办妥动火证后，方能进展施工，施工前要尽可能排解易燃物品及配备灭火筒。施工后应仔细检查，确保没有火种前方能离开。9、任何人不能随便挪动消防器材，发觉消防设施损坏或泄漏应准时通知消防中心。10、任何人发觉火警应准时报告，尽力协作消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的爱护、疏散工作。值班电工岗位职责1. 值班电工应严格遵守配电室治理制度。2. 负责巡察配电室设备的运行状况。3. 熟识变配电设备的使用性能及安全操作规程。4. 负责大厦公共设备的非正常工作时间的应急处理。5. 负责变配电设备运行状况的记录及运行记录表的填写。6. 水泵房、空调机房、二氧化碳房巡查。7. 负责开启、关闭巡察外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。8. 做好值班记录，负责本区域的卫生清扫。9. 负责治理、交接常用的公用工具。10.负责治理掌握配电室值班电话。配电室治理制度1、配电室全部设备，由工程部电工班负责治理及二十四小时值班，闲杂人员制止进入配电室，特别状况须经工程经理或工程主任批准前方可进入。2、停送电由值班电工进展操作，非值班电工制止操作，值班员必需照实做好值班记录。3、当班电工应按规定对配电设备定时进展巡查，做好巡察记录。用电顶峰期应加强巡察，发觉问题应准时处理，不能解决的问题要准时上报。4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必需悬挂标示牌。5、配电室内制止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需要，由工程部主任书面同意后进展。6、严禁违规操作，操作及检修时必需按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。7、配电室内设备及线路转变必需经工程部主任同意，重大转变应报告工程经理批准。8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜掌握在40度以下。9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁洁净，无杂物，无积水。10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必需保证有效使用。11、配电室内应悬挂或备有凹凸压系统图，二次线路图。12、配电室内应做好防鼠工作。公共区域修理程序1、接到公共区域修理工作单后，按规定时间依据修理的技术简单程度，安排修理工到现场修理；2、修理前先与区域负责人（领班级以上）取得联系并协商有关事宜；3、确认故障范围，并且放置安全警示牌；或修理指示牌；4、确认是否有影响业主的正常工作，若有影响应马上通知相关部门与业主取得联系后，经业主认可，方可进展修理;5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好安全防护措施，首先检查安全工具是否完好，如：安全带、梯子等，梯子应与墙面成60度；6、使用的修理器具必需洁净、干净，并配备必要的防护器具，防止二次污染；7、在修理期间，尽量避开产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上与他人谈天；8、修理完毕后必需将现场卫生清扫洁净，如产生大量垃圾可依据实际状况联系其他部门帮助清扫；9、每次修理完毕时，必需清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；10、通知区域负责人（首问负责人员）对报修的问题进展验收，验收合格在修理单上签字认可；工程部突发大事处理程序一、停电若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。1.外线停电：（1）.打电话联系供电局小区变电所，询问停电缘由，停电时间，何时恢复，并做好记录。（2）.假如接到电梯困人的呼叫，应马上赶赴现场，实行措施，根据电梯救困流程处理，防止危急状况发生。（4）.打电话通知物业公司工程经理，工程部主任。（5）.通知客服部准时告知业主。（6）.将状况准时汇报公司当值最高领导。（7）.由配电室和领班以书面的形式记录突发停电事情经过。2、内部故障停电：（1）.检查停电缘由，按内线故障处理程序执行。（2）.通知客服部准时向业主解释。（3）.假如接到电梯困人的呼叫，应马上赶赴现场，实行措施，根据电梯救困流程处理，防止危急状况发生。（4）.当供电系统紧急故障发生后，领班准时组织人员抢修，并估计修复时间，并通知客服部。（5）.事故处理完毕后由领班向工程部主任报告事故经过和处理状况。（6）.由主任以书面的形式写出事故报告，上报物业公司工程经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。（7）.做好事故处理过程的工作记录二、发生停水、水管爆裂时：1、工程部接到水管爆裂消息,马上安排修理人员赶到现场。2、修理人员到达后,马上关闭水源掌握阀,悬挂“管道修理,暂停使用标示牌”。3、修理人员准时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。4、如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写修理单，注明所用材料及状况说明。5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。6、假如有危及到电气设备的，应立刻通知配电室马上断开该事故区域电源。7、修复后修理人员撤去修理告示牌翻开供水阀,准时通知客服部告之业主正常使用。8、事情处理完毕后,由主任写出书面报告, 留工程部办公室存档。三、发生自然气泄漏时：1、工程部值班人员接到煤气泄漏报告时,马上赶到现场,关闭泄漏煤气管道掌握阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知治理部安排人员看护现场，疏散围观人员；严防有人吸烟及开关电源引起自然气爆炸。3、设置警界限，放置：“危急！请勿靠近”的警示牌。4、值班人员将现场泄漏状况报告工程部办公室。5、由工程部准时通知物管部，由物管部准时通知受影响的业主。6、工程部组织人员进展小型故障抢修，遇重大状况马上与自然气公司联系修理，尽快恢复使用。5、修复后准时通知物管部告知业主可以正常使用。6、事后由值班主任写出事故报告，留工程部存档。 四、发生火灾： 1、工程部接到火灾报警后，工程部经理要马上赶到消防中心，承受指令。2、工程部办公室人员马上预备，将重要的文件及备份资料立刻转移到安全区域。2、全体设备修理人员要在现场待命。3、负责监视水池水位的凹凸和消防水泵的运行状况，发觉问题准时处理。同时，随时预备人力启动消防泵。4、值班人员不能离开值班室，以便依据指挥部的火情处理打算通知有关人员。5、电工领班带着电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；依据指挥部和工程部办公室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。