住宅设计偷面积实例.ppt

2023/4/151 何为何为“偷面积偷面积”“偷面积偷面积”之常用方法之常用方法 “偷面积偷面积”经典案例经典案例本文纲要：本文纲要：2023/4/152一、何为一、何为“偷面积偷面积”【概念诠释概念诠释】：依据：依据：建筑工程建筑面积计算规范建筑工程建筑面积计算规范 偷法：偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m2.20m以下的夹层，插以下的夹层，插 层，技术层和层高小于层，技术层和层高小于2.20m2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等台，飘窗等)的面积尽量的放大；的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。实惠，促进销售。2023/4/153不计面积的不计面积的1 1、凸窗凸窗(外飘窗外飘窗)无限度外扩无限度外扩(凸窗高凸窗高2.22.2米内米内)()(空间的延伸空间的延伸)2 2、落地凸窗落地凸窗(2.2(2.2米内米内)(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3 3、可局部拆卸内假凸窗可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4 4、两层高以上的普通大露台两层高以上的普通大露台 (增加使用面积但是不占用房间面积增加使用面积但是不占用房间面积)5 5、两层高以上的内凹大露台或入户花园两层高以上的内凹大露台或入户花园 (增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6 6、层高小于层高小于2.22.2米的地下室，半地下室空间米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间增加辅助使用空间)7 7、双首层设计的双首层设计的”地下空间地下空间”(增加辅助使用空间或变现更多实用面积增加辅助使用空间或变现更多实用面积)二、二、“偷面积偷面积”的几种常用方法的几种常用方法2023/4/154 8 8、一楼庭院和楼顶的使用面积一楼庭院和楼顶的使用面积 (增加辅助使用空间增加辅助使用空间)9 9、超高内庭院超高内庭院 (可变现实用面积可变现实用面积)1010、室内层高、室内层高2.22.2米以下的夹层，插层，技术层米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积增加辅助使用面积)计半面积的计半面积的1 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊、与房屋相连有上盖无柱的走廊3 3、可以变房间的内阳台、可以变房间的内阳台4 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊2023/4/155计一层面积的室内超高层计一层面积的室内超高层1 1、室内、室内4.04.0米以下米以下 (增加空间体量和舒适度增加空间体量和舒适度)2 2、室内、室内4.44.4米米6 6米甚至更高米甚至更高 (增加空间体量还可加楼板变现使用面积增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积少分摊公共面积1 1、不计面积的公共面积、不计面积的公共面积 (高层高，夹层等高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2 2、计一半面积的公共面积、计一半面积的公共面积 (阳台形式等阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3 3模糊公共空间模糊公共空间(装饰性园林建筑装饰性园林建筑 与入户大堂相连与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)2023/4/156房地产商房地产商“偷面积偷面积”惯用手法汇总惯用手法汇总房地房地产商产商“偷面积偷面积”小手笔小手笔惯用手法惯用手法高小于高小于2.22.2米米的落地的落地凸窗凸窗高小于高小于2.12.1米的米的落地大落地大衣柜衣柜阳光房阳光房高小于高小于2.12.1米的米的隐藏式隐藏式衣柜衣柜高小于高小于2.22.2米米的可拆的可拆卸凸窗卸凸窗房地产房地产商商“偷面积偷面积”大手笔大手笔惯用手法惯用手法两层高错两层高错层露台及层露台及两层高内两层高内凹大露台凹大露台层高小于层高小于2.22.2米的地下室米的地下室和半地下室和半地下室以及住宅建以及住宅建筑在正负零筑在正负零以下的地下以下的地下室和半地室和半地下室下室只计一层建只计一层建筑面积的室筑面积的室内超高层内超高层两层高两层高入户花园入户花园2023/4/157房地产商房地产商“偷面积偷面积”惯用手法汇总惯用手法汇总计一半计一半建筑面建筑面积的积的”偷偷”法法未封闭未封闭的阳台的阳台可变成可变成房间的房间的内阳台内阳台一层普通一层普通大阳台大阳台不计算建不计算建筑面积的筑面积的”偷偷”法法深圳地深圳地产商产商“偷面积偷面积”小手笔小手笔惯用手法惯用手法深圳地产深圳地产商商“偷面积偷面积”大手笔大手笔惯用手法惯用手法深圳地产商深圳地产商惯用惯用“偷面积偷面积”方法汇总方法汇总不计算建筑不计算建筑面积的面积的”偷偷”法法计一半建筑计一半建筑面积的面积的”偷偷”法法2023/4/158三、深圳三、深圳偷面积由来偷面积由来 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；所有开发商赢得市场的利器；2023/4/159利用凸窗利用凸窗“偷面积偷面积”是地产商的常用手法是地产商的常用手法(一）一）l其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。l缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。2023/4/1510“绿洲丰和绿洲丰和”凸窗经典案例凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有绿洲丰和的卧室基本上都有1.51.5米深的落地凸窗米深的落地凸窗,就是卫生间也有就是卫生间也有0.90.9米深的凸窗，卫生间的米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想净高要求低，落地凸窗的应用最为理想2023/4/1511“绿洲丰和绿洲丰和”凸窗经典案例凸窗经典案例2023/4/1512利用凸窗利用凸窗“偷面积偷面积”是地产商的常用手法是地产商的常用手法(二）二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 l开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。l缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。2023/4/1513“桂芳园桂芳园”凸窗经典案例凸窗经典案例如图，佳兆业如图，佳兆业“桂芳园桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户就利用可拆卸凸窗，为客户“偷偷”出了一个很出了一个很大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。2023/4/1514“城市主场城市主场”凸窗经典案例凸窗经典案例上图的顶柜为上图的顶柜为可以打掉的部可以打掉的部分的上梁，将分的上梁，将低于低于2.22.2米的凸米的凸窗空间转化成窗空间转化成标准高标准高进深的足够大，进深的足够大，可以把这个凸窗可以把这个凸窗空间隔离成一个空间隔离成一个独立的空间独立的空间上图为打掉顶柜上图为打掉顶柜后的卧室空间。后的卧室空间。这样空间不再压这样空间不再压抑，还能隔离出抑，还能隔离出一个小办公间一个小办公间上图为没有上图为没有打掉顶柜的打掉顶柜的卧室样板房卧室样板房2023/4/1515从上述分析可以看出从上述分析可以看出:凸窗有如下优点：凸窗有如下优点：给业主带来实惠：只要凸窗高度小于给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.22.2米，可不计入建筑面积；米，可不计入建筑面积；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；但凸窗本身亦存在局限性：但凸窗本身亦存在局限性：政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点，即使即使“可拆卸可拆卸凸窗凸窗”的诞生，也未能有更好的突破；的诞生，也未能有更好的突破；正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种正当凸窗无法为客户带来更极致的面积上的实惠，于是，另外一种“偷法偷法”诞生。诞生。2023/4/1516l隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。l缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。隐藏式衣柜，落地衣柜隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积偷面积”的无微不至的无微不至2023/4/1517利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台“偷面积偷面积”l由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。l缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。2023/4/1518利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台“偷面积偷面积”入户花园可以隔成入户花园可以隔成一个小书房，非常一个小书房，非常实用实用2023/4/1519利用超大入户花园和大阳台利用超大入户花园和大阳台“偷面积偷面积”大阳台设计，阳台面大阳台设计，阳台面积积12122023/4/1520错层双层高露台或双层高入户花园错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积偷面积”l双层高露台首先在从室内空间双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。的问题，如采用内封闭的方式。2023/4/1521错层双层高露台或双层高入户花园错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积偷面积”奇数层露台可能有对奇数层露台可能有对视问题视问题2023/4/1522露台经典案例露台经典案例亮点亮点 【错层错层】有效解决了平层中送出不有效解决了平层中送出不计面积的露台。计面积的露台。【优势优势】：1.“偷偷”出更大实惠。出更大实惠。2.2.增加有力卖点。增加有力卖点。3.3.满足客户与室外大接触满足客户与室外大接触心愿。心愿。2023/4/1523露台经典案例露台经典案例相对“中央悦城”的大胆的露台错层“西岸官邸”的错层露台的设计更为人性化。它不仅为客户送出了面积，更重要的是它相对前者更强调私人空间。上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸”更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从而提高了每平米的价格。而奇数层则能得到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的实惠。2023/4/1524“京地海世界京地海世界”露台经典案例露台经典案例相对于前二者的错层大露台，“京地海世界”的露台在设计上没有那么突出。但是很大胆，它的两层高的内凹大露台更加强调私人空间，更注意处理建筑外立面效果和减少施工难度。施工时故意留出一个两层高的洞口，在交房时可加板封闭，成为单层的室内使用空间。2023/4/1525“入户花园入户花园”全新设计理念全新设计理念从以上几个案例可以看出从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面几露台得到地产商广泛应用主要基于下面几个理由：个理由：对业主：对业主：1.1.“获赠面积获赠面积”的诱惑更大；的诱惑更大；2.2.让小区景致和房间形让小区景致和房间形成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之成有机的结合，露台成为小户型的主要置业群最喜爱的户型结构之一；一；对地产商对地产商:灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖点，减少了销售压力。点，减少了销售压力。露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到了一个很好的平衡点。了一个很好的平衡点。同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一种设计理念给客户和地产商带来种设计理念给客户和地产商带来惊喜惊喜。2023/4/1526 6 6米高入户花园米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%100%的的“偷偷面积面积”。左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6 6米高入户米高入户花园花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。入户花园经典案例入户花园经典案例2023/4/1527入户花园经典案例入户花园经典案例2023/4/1528空中院馆空中院馆“偷面积偷面积”电梯厅电梯厅 电梯厅花园由两层高露台组成，电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近即每两层电梯厅均有一个近30304040平方米的露台，形成了平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花可供两层业主共同使用梯厅花园。园。空中花园，一般是两层或者三空中花园，一般是两层或者三层做一个。层做一个。由于电梯厅露台两层高度，按由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来没计入公摊面积，给业主带来了实惠了实惠电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积 2023/4/1529空中院馆空中院馆“偷面积偷面积”电梯厅电梯厅2023/4/1530空中院馆空中院馆 空中过道空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部道，使得业主多出一部 分空间。业分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。用，多出一个休闲空间。2023/4/153150空中院馆空中院馆 空中过道空中过道2023/4/1532l万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法，“阳光房”拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。l但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。阳光房阳光房“偷面积偷面积”2023/4/1533“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度；与“阳光房”异曲同工的产品地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。2023/4/1534地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。利用地下室和半地下室利用地下室和半地下室“偷面积偷面积”2023/4/1535“17“17英里英里”地下室，半地下室经典案例地下室，半地下室经典案例 两图均为万科“偷”的半地下室。但是万科应用在了别墅和大户型上。不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间；2023/4/1536【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。”如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。“17“17英里英里”地下室，半地下室经典案例地下室，半地下室经典案例2023/4/1537夹层的层高低于夹层的层高低于2.22.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-43.9-4米，标准层高米，标准层高2.8-32.8-3米，夹层一般为米，夹层一般为米。标准层和夹层不在同一米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层一般来说，如果一层4 4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。附平面图附平面图利用送夹层利用送夹层“偷面积偷面积”2023/4/1538长沙新景祥房地产投资顾问有长沙新景祥房地产投资顾问有限公司限公司27l利用送夹层“偷面积”2023/4/1539利用送夹层利用送夹层“偷面积偷面积”2023/4/1540该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。利用送夹层利用送夹层“偷面积偷面积”2023/4/1541这是很多小户型采用的方法，挑这是很多小户型采用的方法，挑高高5 5米、挑高米、挑高4.94.9米，实际上也是米，实际上也是“偷偷”面积的一种。在将房屋层面积的一种。在将房屋层高设计到高设计到4.84.8米、米、4.94.9米甚至更高米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。经禁止这种设计。2023/4/1542层高做大，变成挑高房源层高做大，变成挑高房源2023/4/154349【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。空调机安放处变生活阳台空调机安放处变生活阳台