物业设施设备综合管理规定.docx

物业设施设备综合管理规定_物业经理人 设施设备综合治理规定 1 目的 从总体上确立各类设施设备的治理要求，确保各类设施设备治理工作的统一、完整和完善。 2 适用范围 适用于公司各部门对设施设备的综合治理。 3 引用标准和文件 3.1 ISO9001：2023 6.1 资源供应 6.3 根底设施 6.4 工作环境 3.2 公司质量手册第六章第一节 资源的供应与治理 4 职责 4.1 各小区/大厦治理处详细负责本小区设施、设备的治理。 4.2 工程技术部负责对小区的设施设备治理工作进展组织、指导和协调。 4.3 修理中心和各小区修理组负责责任范围内设施设备修理和维护，建立设备台帐。 5 程序要求 5.1 设施设备治理流程图(附后) 5.2 设施设备的交接验收 5.2.1 公司在接收新物业时，主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接收区域的设施设备进展验收。对达不到要求的，应通知有关单位进展整改。设备的接收由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。(设施设备治理纳入修理中心治理的小区或大厦，修理中心为设施设备治理的责任部门;未纳入修理中心治理的设施设备治理的责任部门为小区或大厦治理处。) 5.2.2 设施设备正式接收后，由主管责任部门进展清点，并分别在设施/设备台帐上登记。 5.2.3 新接收物业设施设备的交接验收操作详细见设施设备交接验收制度。 5.3 设备的购置 5.3.1 设备的决策与选择 5.3.1.1 使用部门依据需要提出购置申请，由该部门组织进展可行性论证后呈报总经理批阅。总经理批准后，由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。详细操作详见设备购置规程。 5.3.1.2 工程部负责对设备进展综合评价。 必要时应实行以下措施： a) 了解国内外市场信息，如生产厂家、价格、质量、性能等; b) 向经初步选择的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。 5.3.2 设备选购的审批 5.3.2.1 总经理依据工程部提交的综合评价及申请的实际状况对设备选购进展审批。 全部权属于业主的设备在经过总经理审核后由治理处呈报给业主委员会审批。 5.3.3 设备的选购 设备在办妥购置审核手续后，按“公开、公正、公正”原则采纳询价、议价、招标等形式，由相关部门进展选购。 5.3.4 设备的验收 5.3.4.1 外购设备到货后，应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参与开箱验收，并将验收状况记录在“设备开箱验收单”中，有关技术资料由工程技术部收集存档。 5.3.4.2 在验收中，如发觉问题，应准时向有关方面查询或向责任方索赔，如设备验收不合格，由选购人员与供货方进展交涉和处理。 5.3.4.3 对技术要求比拟简单，且公司无法进展验收的，由工程技术部报告总经理批准后，托付第三方验收，工程部及相关部门协同参与。 5.3.5 安装、调试和移交 5.3.5.1 需要安装的设备，如水泵、巡更设备等，其安装工作由工程技术部负责组织实施，工程部可独立完成该项工作，也可托付专业单位进展检查、调试，确信到达技术规定的要求后，即可提交验收。 5.3.5.2 工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进展安装验收，验收合格后，必需填写“设备安装验收交接报告 ”移交给使用部门。详见设备验收、安装与移交规程。 5.4 设施设备的档案治理 5.4.1 技术资料的治理 5.4.1.1 公司自有设备(全部权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档，并进展统一治理。工程部可对技术资料进展备份，视状况在统一登记后分发给使用部门。 5.4.1.2 业主全部设备(全部权属于业主)的技术资料由小区治理处归档，并进展统一治理。 5.4.2 设备的档案治理 工程技术部负责对设备进展统一分类和编号，并建立设备台帐由专人负责保管。各治理处应建立设备分类台帐。详细操作详见设施设备档案治理制度。 5.5 设施设备的使用、维护与修理 5.5.1 设施设备的维护保养和修理 5.5.1.1 各小区修理组应对设施设备进展日常巡检，发觉问题准时排解，详细操作详见设施设备日常巡检制度。 5.5.1.2 设备的定期维护保养由专职修理人员完成，详细操作详见设施设备修理保养规程。 5.5.1.3 电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必需由专人治理、维护、检修，并建立相应的机房治理制度。 5.5.1.4 发生设备事故后，事故发生部门应填写“设备事故报告书”，经工程技术部经理签署意见后，送总经理批示，转由工程部和相关部门处理。 5.5.1.5 修理中心、各小区修理组负责指定责任范围内设施、设备的年度修理保养规划，报工程技术部审核后实施，详细操作详见设施设备修理保养规程 5.5.1.6 设施设备如发生故障或损坏，则应由使用部门报修理组或修理中心进展修理。详细操作详见日常报修规程。 5.5.1.7 业主需要修理、安装等效劳的，由小区修理组供应，详细操作详见日常报修规程。 5.5.2 监视和测量装置的治理 5.5.2.1 工程技术部负责建立监测设备的定期校准规划，并做好各类校准、鉴定记录。 5.5.1.2 工程技术部负责监测设备的校准、鉴定，本公司无法鉴定或国家规定的应送国家特地检测机构进展“外检”，其余设备则由工程部负责进展“内检”，详细操作详见监视和测量装置掌握规程。 5.5.3 设备的封存和启封 5.5.3.1 各部门依据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备，由修理中心或修理组对设备进展封存处理，并在设备档案中予以记录。 5.5.3.2 需要重新使用封存设备时，应由修理中心或修理组进展启封检查和试运行，确认合格前方可投入使用，并在原档案中注明启封日期和相关事项。 5.5.4 修理零备件治理 修理中心负责组织修理零备件治理，各小区修理组负责本小区的修理零部件治理。详细操作详见修理零部件治理制度。 5.6 设施设备的改造和更新 当原有设施设备已不能适应需要时，可由使用部门提出申请，经工程部签署意见后，报总经理审批。全部权属于业主的还需报业主委员会审批。假如属于改造范畴，则由工程技术部会同有关部门实施，详细操作见设备更新改造和大修治理规程和共用设施大中修治理规程;假如属于更新范畴，则由使用部门按设备购置程序办理。 5.7 设备的报废 5.7.1 设备的报废应由使用部门提出申请，由工程部负责进展技术鉴定，确认符合报废要求后，填写“设备报废申请单”，经总经理批准后由使用部门作报废处理(全部权属于业主的还需经业主委员会批准)，设备作报废处理后，财务部应注销设备资产，各建帐部门应注销设备台帐。 5.7.2 报废设备有多种处理方法 详细可作如下处理： a) 出售; b) 零拆，对可利用零部件进展撤除备用; c) 无用部件作废品处理; d) 处理资金交财务部作设备残值处理。 5.8 意外大事处理预案 5.8.1 电梯紧急援救预案 修理组接到报告后，马上派人前往电梯机房，切断机房主电源并对曳引机进展手动操作，使电梯轿厢移至最近层平层处，翻开厅门、轿门放人或卸货。详细操作见电梯应急处理规程 5.8.2 断电预案 当发觉停电时，配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。假如是外线停电，应马上进展倒闸操作，将负荷切换到另一个供电回路上。假如是内部跳闸，则应先把分开关拉开，进展检查。没有特别状况就试送总开关，再试送各分开关。假如发觉特别，应快速派出修理人员抢修。详细操作见供电系统应急处理规程 5.8.3 断水预案 假如是内部水管爆裂或其他故障而导致停水，修理组应快速派出人员抢修。假如是外部停水，修理组应马上通知水厂抢修并切断全部公共区域用水，以保证业主用水得以临时维持。详细操作见给排水系统应急处理规程 6 相关文件 设施设备日常巡检制度 设施设备修理保养规程 修理零部件治理制度 修理工具治理制度 供电系统应急处理规程 给排水系统应急处理规程 电梯应急处理规程 日常报修规程 设备事故处理规程 设备更新改造和大修治理规程 共用设施大中修治理规程 7 流程图 设备的购置 设施设备的交接验收 分类、编号、建档 建账 使用与维护 修理 改造与更新 报废