碧桂园投资者会议纪要流出.docx

碧桂园投资者会议纪要流出今天早上，碧桂园刊登了盈利预警公告。紧接着，中午1点碧桂园召开投资者电话会，总裁莫斌、副总裁程光煜、首席财务官伍碧君等，与投资者们进行了沟通。笔者从投资者群里，看到了本次会议的内容纪要，分享给大家。莫斌：今天早上公司刊登了一则关于盈利预警的公告，中午收市后和大家做一个沟通，在合规的范围内与市场传递一些信息，解释一些大家的疑虑。一、从去年下半年以来，地产行业的发展面临着很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，碧桂园也确实无法独善其身，虽然我们也预见到了。这些挑战对公司今年的中期业绩，特别是在利润表中，产生了直接的影响。1）上半年，受疫情影响，交付规模下降，减慢了项目结算的进度，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。2）市场下行周期之久超预期，从去年6月份到现在仍然处在下行期。本期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是18-19年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。3）行业风险出清的过程仍没有结束，行业爆雷不断，市场加剧下行，为保障现金流的平衡，部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力。4）基于谨慎性原则，我们计提减值也对毛利构成影响。5）利率波动造成了汇兑损失，致使利润表也承压，所以整体会有一个较大的跌幅。不过，公司通过精细化的管控使得现金流保持平稳，并没有因为利润的下降受到影响。公司的全竞提升策略，从2018年开始，已经连续做了四年“全竞提升”，就是一率五力。我们做了精细化管控，做到了供销回支投的闭环管理，同时做好所有区域资产的投融管退管理，出清相对较差的资产，退出了一些区域，聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。这是我们吸取教训、反思之后的战略调整，从106个区域调整到63个区域，其中更多的资产和区域集中在五大都市圈和确定性高的、封闭性市场。 二、公司的管理举措：资产负债表优化，可动用现金流平稳2020年，三道红线的出台纠偏了行业通过激进融资扩张规模的发展模式，我们是非常赞成的。这是引导行业迈向长期健康的可持续发展。我们前期做了很多降负债的安排，持续优化我们的债务结构，所以在这一轮周期中我们能活下来。我相信这也是我们这个过程中做的一系列举动让我们现在有生存韧劲。资产负债表、现金流量表保持平稳，净负债率维持在50%以下，经营性现金流持续为正，可动用现金相对充足，进一步降低有息负债绝对额。为确保公司能够穿越周期，公司把重心放在保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损。我们通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡状态，压缩一切不必要的支出。通过经营性现金流，偿还高成本短周期的融资，进一步优化负债结构。 三、保交付保债务刚兑，融资和债务安排行业艰难，作为头部企业需要担当，需要坚持。碧桂园有能力亦有实力保按期完美交付、保证所有债权刚性兑付。今年上半年公司在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套。在融资端，公司是政府监管支持的示范性房企，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，发行可转债折合33.68亿人民币，配售新股折合24.1亿人民币；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业。目前，公司在交易商协会和中债信用增信公司支持下，也在推进中票的发行，进一步稳定行业及公司的信用状况。我们相信公司的境内外债券价格会伴随着行业的改善，逐步回到合理水平。2022年下半年，公司在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。 四、现金流测算现金流方面，公司已将未来可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。上半年，权益销售1850亿元，权益回款现金回款约为1703亿，权益回款率92%，已连续 7 年回款率保持 90%以上的区间。 五、总结公司对于未来的保交付、保债务刚兑仍然是充满信心。行业及公司都在煎熬，信心循环的参与方都在努力恢复地产行业脆弱的信心，也需要每一个参与主体更加努力。行业信心的恢复仍需要一段时间，行业的未来发展会逐步制造业化，对公司和产品提出更高的要求。但行业仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。我对未来还是很有信心，来自四个方面。第一，是对未来市场的信心。十万亿市场，一定是健康发展的市场。穿越暴风雨之后，谁的竞争力最强，谁就能占领市场。第二，对政府调控有信心。政府调控能力很强。第三，对我们的管理有信心。我们全竞提升后，管理竞争力上升到一定高度。第四，对我们的新业务有信心。公司在今年 6 月，将旗下建筑子公司及原博智林旗下的总包单位进行整合，成立科技建筑集团，一个建筑机器人应用的企业。通过整合全产业链资源，实现“研发-生产-应用”的全过程贯通，目前已经在我们全国正在建设的项目上投入使用。在顺德开展“63 亩试验”，做全过程测试，效果非常明显。我们建筑机器人的发展，未来对主营业务发展，一定会像老虎插上翅膀一样。现在建筑机器人在发挥越来越大的作用，随着市场健康发展的到来，相信我们的主营业务和建筑机器人业务一定能能为公司带来更多的收益，给投资者带来更大的回报。谢谢各位投资者。我们一定会继续努力。关于今天分享的内容，大家有什么评价？欢迎留6