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房地产基本知识房地产基本知识第一部分第一部分第一部分第一部分房地产专业术语房地产专业术语-之概念篇之概念篇房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念 一一般般是是指指土土地地及及其其土土地地上上的的房房屋屋等等建建筑筑物物和和构构筑筑物物，以以及及固固定定在在土土地地和和建建筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）；筑物上不可分离的部分（如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等）；房地产又称不动产或物业；房地产又称不动产或物业；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产业的概念房地产业的概念房地产业的概念房地产业的概念 是指从事房地产开发、经营、管理的行业；是指从事房地产开发、经营、管理的行业；根根据据1985年年5月月国国务务院院办办公公厅厅转转发发国国家家统统计计局局关关于于建建立立第第三三产产业业统统计计的的报报告告，房房地地产产业业被被列列入入第第三三产产业业的的第第二二层层次次。它它包包括括土土地地的的开开发发、经经营营、管管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等 房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产有三种表现形态，即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一；房地产市场的概念房地产市场的概念房地产市场的概念房地产市场的概念 房地产市场分狭义和广义的两类；房地产市场分狭义和广义的两类；狭狭义义的的房房地地产产市市场场就就是是房房地地产产商商品品进进行行交交易易活活动动的的地地方方或或场场所所；也也就就是是房房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值；地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值；广广义义的的房房地地产产市市场场，包包括括土土地地的的出出让让（批批租租）、转转让让、抵抵押押、开开发发、房房产产的的买买卖卖、租租赁赁、转转让让、互互换换、抵抵押押、信信托托以以及及一一些些房房地地产产有有关关的的开开发发、建建筑筑、修缮、装饰等劳务活动；修缮、装饰等劳务活动；房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场：房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场；房地产三级市场：房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为；房地产交易的概念房地产交易的概念房地产交易的概念房地产交易的概念 城城市市房房地地产产管管理理法法所所称称的的房房地地产产交交易易，包包括括房房地地产产转转让让，房房地地产产抵抵押押和和房房屋屋租租赁赁；其其中中房房地地产产转转让让是是指指房房地地产产权权利利人人通通过过买买卖卖、赠赠与与或或者者其其他他合合法法方方式将其房地产转移给他人的行为式将其房地产转移给他人的行为；商品房的概念商品房的概念商品房的概念商品房的概念 商商品品房房主主要要是是指指由由各各房房地地产产开开发发公公司司投投资资建建设设，以以赢赢利利为为目目的的，按按市市场场规规律经营的房屋；律经营的房屋；它它有有别别于于各各地地方方政政府府为为解解决决住住房房困困难难，实实施施“安安居居工工程程”而而建建造造的的“安安居居房房”、“解困房解困房”、“借危房借危房”；1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房；年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房；从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等；经济适用房的概念经济适用房的概念经济适用房的概念经济适用房的概念 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由由国国家家统统一一下下达达计计划划，用用地地一一般般实实行行行行政政划划拨拨的的方方式式，免免收收土土地地出出让让金金，对对各各种种经经批批准准的的收收费费实实行行减减半半征征收收，出出售售价价格格实实行行政政府府指指导导价价，按按保保本本微微利利的原则确定的原则确定；住宅的概念住宅的概念住宅的概念住宅的概念 是是指指专专供供居居住住的的房房屋屋，包包括括别别墅墅、公公寓寓、职职工工家家属属宿宿舍舍和和集集体体宿宿舍舍（包包括括职职工工单单身身宿宿舍舍和和学学生生宿宿舍舍）等等。但但不不包包括括住住宅宅楼楼中中作作为为人人防防用用、不不住住人人的的地地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋；成套住宅的概念成套住宅的概念成套住宅的概念成套住宅的概念 是是指指由由若若干干卧卧室室、起起居居室室、厨厨房房、卫卫生生间间、室室内内走走道道或或客客厅厅等等组组成成的的供供一一户使用的房屋；户使用的房屋；住住宅宅按按套套统统计计：两两户户合合用用一一套套的的住住宅宅，按按一一套套统统计计；一一户户用用两两套套或或两两套套以以上的应按实际套数统计；上的应按实际套数统计；单元式住宅的概念单元式住宅的概念单元式住宅的概念单元式住宅的概念 单单元元式式住住宅宅是是指指除除卧卧室室外外，包包括括起起居居室室、卫卫生生间间、厨厨房房、厕厕所所等等辅辅助助用用房房，且且上上下下水水、供供暖暖、燃燃气气等等设设施施、设设备备齐齐全全，可可以以独独立立使使用用的的住住房房，一一般般是是指指成套的楼房；成套的楼房；公寓式住宅的概念公寓式住宅的概念公寓式住宅的概念公寓式住宅的概念 公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的；公寓式住宅式区别于独院独户的西式别墅住宅而言的；公公寓寓是是住住宅宅一一般般建建筑筑在在大大城城市市里里，多多数数为为高高层层大大楼楼，标标准准较较高高，每每一一层层内内由由若若干干单单户户独独用用的的套套房房，包包括括卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、浴浴室室、厕厕所所、厨厨房房、阳阳台台等等等等；还还有有的的附附设设于于旅旅馆馆酒酒店店之之内内，供供一一些些常常常常往往来来的的中中外外客客商商及及其其家家属属中短期租用；中短期租用；花园式住宅的概念花园式住宅的概念花园式住宅的概念花园式住宅的概念 花花园园式式住住宅宅一一般般也也称称西西式式洋洋房房或或小小洋洋楼楼，也也称称花花园园别别墅墅，一一般般都都是是带带有有花花园园草草坪坪和和车车库库的的独独院院式式平平房房或或二二、三三层层小小楼楼，建建筑筑密密度度很很低低，内内部部居居住住功功能能完完备备，装装修修豪豪华华，并并富富有有变变化化，住住宅宅水水、电电、暖暖供供给给一一应应俱俱全全，户户外外道道路路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买；通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买；跃层式住宅的概念跃层式住宅的概念跃层式住宅的概念跃层式住宅的概念 跃跃层层式式建建筑筑是是指指住住宅宅占占有有上上下下两两层层楼楼面面，卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、卫卫生生间间、厨厨房房及及其其它它辅辅助助用用房房可可以以分分层层布布置置，上上下下层层之之间间的的交交通通不不通通过过公公用用楼楼梯梯而而采采用户内独用小楼梯连接；用户内独用小楼梯连接；优点是：优点是：每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小；复式住宅的概念复式住宅的概念复式住宅的概念复式住宅的概念 复复式式住住宅宅一一般般是是指指每每户户住住宅宅在在层层高高较较高高的的一一层层中中增增建建一一个个1.2米米的的夹夹层层，两两层层合合计计的的层层高高要要大大大大低低于于跃跃层层式式住住宅宅（复复式式为为3.3米米，而而一一般般跃跃层层式式为为5.6米米），其其下下层层供供起起居居用用，如如进进餐餐，洗洗浴浴等等，上上层层供供休休息息睡睡眠眠和和贮贮藏藏用用，户户内内设设有有一一层的起居室高层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立；米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立；国国有有房房产产：是是指指归归国国家家所所有有的的房房产产。包包括括由由政政府府接接管管、国国家家经经租租、收收购购、新新建建以以及及由由国国有有单单位位用用自自筹筹资资金金建建设设或或购购买买的的房房产产。国国有有房房产产分分为为直直管管产产、自管产、军产三种；自管产、军产三种；集集体体所所有有房房产产：是是指指城城市市集集体体所所有有制制单单位位所所有有的的房房产产。即即集集体体所所有有制制单单位位投资建造、购买的房产；投资建造、购买的房产；涉涉外外房房产产：是是指指中中外外合合资资经经营营企企业业、中中外外合合作作经经营营企企业业和和外外资资企企业业、外外国国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产；政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产；其其他他房房产产：是是指指凡凡不不属属于于以以上上各各类类别别的的房房屋屋，都都归归在在这这一一类类，包包括括因因所所有有权权人人不不明明，由由政政府府房房地地产产管管理理部部门门、全全民民所所有有制制单单位位、军军队队代代为为管管理理的的房房屋屋以及宗教、寺庙等房屋；以及宗教、寺庙等房屋；国有房产、集体所有房产、涉外房产、其他房产国有房产、集体所有房产、涉外房产、其他房产国有房产、集体所有房产、涉外房产、其他房产国有房产、集体所有房产、涉外房产、其他房产已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房、单位产权房、廉租房、私房已购公房、单位产权房、廉租房、私房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房；已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房；单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房；单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房；廉廉租租房房是是在在新新出出台台的的国国家家房房改改政政策策中中首首次次提提出出的的一一种种概概念念。我我国国的的廉廉租租房房只只租租不不售售，出出租租给给城城镇镇居居民民中中最最低低收收入入者者。廉廉租租房房的的来来源源主主要要是是腾腾退退的的旧旧公公房等；房等；私私房房也也称称私私有有住住宅宅，私私产产住住宅宅。它它是是由由个个人人或或家家庭庭购购买买、建建造造的的住住宅宅。在在农农村村，农农民民的的住住宅宅基基本本上上是是自自建建私私有有住住宅宅。公公有有住住房房通通过过住住宅宅消消费费市市场场出出售售给个人和家庭，也就转为私有住宅；给个人和家庭，也就转为私有住宅；二手房、外销商品房、内销商品房二手房、外销商品房、内销商品房二手房、外销商品房、内销商品房二手房、外销商品房、内销商品房 二二手手房房即即旧旧房房。新新建建的的商商品品房房进进行行第第一一次次交交易易时时为为“一一手手“，第第二二次次交交易易则则为为“二二手手“。一一些些无无房房的的人人，可可以以买买一一套套别别人人多多余余的的房房；而而另另一一些些手手里里有有些些积积蓄蓄又又有有小小房房子子居居住住的的，可可以以卖卖掉掉旧旧房房买买新新房房；而而那那些些住住房房富富余余户户，也也能能卖掉自己的多余住房换取收益；卖掉自己的多余住房换取收益；外外销销商商品品房房是是由由房房地地产产开开发发企企业业建建设设的的，取取得得了了外外销销商商品品房房预预（销销）售售许许可可证证的的房房屋屋，外外销销商商品品房房可可以以出出售售给给国国内内外外（含含港港、澳澳、台台）的的企企业业，其其他他组织和个人；组织和个人；内内销销商商品品房房是是由由房房地地产产开开发发企企业业建建设设的的，取取得得了了商商品品房房销销售售许许可可证证的的房房屋屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民；内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民；期房、准现房、现房期房、准现房、现房期房、准现房、现房期房、准现房、现房 期期房房是是指指开开发发商商从从取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证开开始始至至取取得得房房地地产产权权证证大大产产证证止止，在在这这一一期期间间的的商商品品房房称称为为期期房房，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签预预售售合合同同。期期房房在在港港澳澳地地区区称称做做为为买买“楼楼花花“，这这是是当当前前房房地地产产开开发发商商普普遍遍采采用用的的一一种种房房屋屋销销售售方方式式。购购买买期期房房也也就就是是购购房房者者购购买买尚尚处处于于建建造造之之中中的的房房地地产产项项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子；目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子；准准现现房房是是指指房房屋屋主主体体已已基基本本封封顶顶完完工工，小小区区内内的的楼楼宇宇及及设设施施的的大大致致轮轮廓廓已已初初现现，房房型型、楼楼间间距距等等重重要要因因素素已已经经一一目目了了然然，工工程程正正处处在在内内外外墙墙装装修修和和进进行配套施工阶段的房屋；行配套施工阶段的房屋；所所谓谓现现房房是是指指开开发发商商已已办办妥妥房房地地产产权权证证（大大产产证证）的的商商品品房房，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签出出售售合合同同。在在成成都都市市通通常常意意义义上上指指的的现现房房是是指指项项目目已经竣工可以入住的房屋；已经竣工可以入住的房屋；尾房、烂尾房尾房、烂尾房尾房、烂尾房尾房、烂尾房 尾尾房房又又称称扫扫尾尾房房。它它是是房房地地产产业业进进入入散散户户零零售售时时代代的的产产物物，是是空空置置房房中中的的一一种种。一一般般情情况况下下，当当商商品品住住宅宅的的销销售售量量达达到到80以以后后，一一般般就就进进入入房房地地产产项项目目的的清清盘盘销销售售阶阶段段，此此时时所所销销售售的的房房产产，一一般般称称为为尾尾房房。开开发发商商经经过过正正常常的的销销售售后后剩剩下下了了少少量量没没有有竞竞争争力力的的房房子子，这这些些房房子子或或朝朝向向不不好好、采采光光不不足足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重；或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重；烂烂尾尾房房是是指指那那些些由由于于开开发发商商资资金金不不足足、盲盲目目上上马马，或或者者错错误误判判断断供供求求形形势势，开开发发总总量量供供大大于于求求，导导致致大大面面积积空空置置，无无法法回回收收前前期期投投资资，更更无无力力进进行行后后续续建建设设，甚甚至至全全盘盘停停滞滞的的积积压压楼楼宇宇。“烂烂尾尾“的的情情况况一一般般不不会会发发生生在在房房产产推推出出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现；销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现；尾房、烂尾房尾房、烂尾房尾房、烂尾房尾房、烂尾房 尾尾房房又又称称扫扫尾尾房房。它它是是房房地地产产业业进进入入散散户户零零售售时时代代的的产产物物，是是空空置置房房中中的的一一种种。一一般般情情况况下下，当当商商品品住住宅宅的的销销售售量量达达到到80以以后后，一一般般就就进进入入房房地地产产项项目目的的清清盘盘销销售售阶阶段段，此此时时所所销销售售的的房房产产，一一般般称称为为尾尾房房。开开发发商商经经过过正正常常的的销销售售后后剩剩下下了了少少量量没没有有竞竞争争力力的的房房子子，这这些些房房子子或或朝朝向向不不好好、采采光光不不足足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重；或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重；烂烂尾尾房房是是指指那那些些由由于于开开发发商商资资金金不不足足、盲盲目目上上马马，或或者者错错误误判判断断供供求求形形势势，开开发发总总量量供供大大于于求求，导导致致大大面面积积空空置置，无无法法回回收收前前期期投投资资，更更无无力力进进行行后后续续建建设设，甚甚至至全全盘盘停停滞滞的的积积压压楼楼宇宇。“烂烂尾尾“的的情情况况一一般般不不会会发发生生在在房房产产推推出出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现；销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现；工业用房的概念工业用房的概念工业用房的概念工业用房的概念 指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋；指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋；商业用房的概念商业用房的概念商业用房的概念商业用房的概念 是是指指各各类类商商店店、门门市市部部、饮饮食食店店、粮粮油油店店、菜菜场场、理理发发店店、照照相相馆馆、浴浴室室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋；公用设施用房的概念公用设施用房的概念公用设施用房的概念公用设施用房的概念 是是指指自自来来水水、泵泵站站、污污水水处处理理、变变电电、燃燃气气、供供热热、垃垃圾圾处处理理、环环卫卫、公公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋；厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋；第二部分第二部分第二部分第二部分房地产专业术语房地产专业术语-之建筑规划篇之建筑规划篇生地、熟地、土地通平生地、熟地、土地通平生地、熟地、土地通平生地、熟地、土地通平生地：生地：通常指尚未进行市政基础的土地；熟地：熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整；七通一平：七通一平：包括道路通，上下水通，雨污排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地；土地使用年限土地使用年限土地使用年限土地使用年限土地使用年限：土地使用年限：凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行；即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年；土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金：土地出让金：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款；规划建设用地面积规划建设用地面积规划建设用地面积规划建设用地面积规划建设用地面积：规划建设用地面积：是指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积（项目用地红线范围内的土地面积），不包括代征的面积；房屋施工面积：房屋施工面积：指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑填各层建筑面积之和；房屋新开工面积：房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准；房屋竣工面积：房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和；房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积建筑基底面积建筑基底面积建筑基底面积建筑基底面积建筑基底面积：建筑基底面积：指建筑物首层的建筑面积；日照间距日照间距日照间距日照间距日照间距：日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离；建建筑筑间间距距系系数数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建建筑筑的的长长高高比比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：u1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数；u2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2；建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度：建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度，应符合下列规定；烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度；楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度；当坡度大于30度的坡屋顶建筑，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度；文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点(包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物)、传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度；建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积：建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按按建建设设部部关关于于房房屋屋建建筑筑面面积积计计算算与与房房屋屋权权属属登登记记有有关关问问题题的的通通知知规规定定，10种种情情况况下建筑面积不计算，包括：下建筑面积不计算，包括：层高小于2.20米以下的夹层、插层、技 术层和地下室、半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；房屋之间无上盖的架空通廊；房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；活动简易房屋；与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4；套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积：套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；共有建筑面积（分摊面积）共有建筑面积（分摊面积）共有建筑面积（分摊面积）共有建筑面积（分摊面积）共有建筑面积（分摊面积）：共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户；可可分分摊摊的的公公共共部部分分为为：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。不不应应计计入入的的公公用用建建筑筑空空间间有有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）；不不应应分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层；公公用用建建筑筑面面积积的的分分摊摊方方法法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊；共有建筑面积计算公式共有建筑面积计算公式共有建筑面积计算公式共有建筑面积计算公式共有建筑面积计算公式：共有建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积 各套套内建筑面积之和 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套内建筑面积之和；分摊的公用建筑面积=各套内建筑面积公用建筑面积分摊系数；因此，商品房销售面积公式还可表达为：因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）使用面积使用面积使用面积使用面积使用面积：使用面积：即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台；斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；使用率使用率使用率使用率使用率：使用率：使用率=套内使用面积/总建筑面积；实用面积实用面积实用面积实用面积实用面积：实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额；实用率实用率实用率实用率实用率：实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率；即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；得房率得房率得房率得房率得房率：得房率：得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积；建筑覆盖率（建筑密度）建筑覆盖率（建筑密度）建筑覆盖率（建筑密度）建筑覆盖率（建筑密度）建筑覆盖率（建筑密度）：建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）；即：基底面积/用地面积100%=建筑覆盖率（建筑密度）；容积率容积率容积率容积率容积率：容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；即：总建筑面积/总用地面积=容积率；绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积、绿地率、绿化率绿地面积：绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地；绿地率：绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）；绿化面积：绿化面积：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）；房屋层数房屋层数房屋层数房屋层数房屋层数：房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数；自然层、技术层、附属层（夹层）、标准层、中间层自然层、技术层、附属层（夹层）、标准层、中间层自然层、技术层、附属层（夹层）、标准层、中间层自然层、技术层、附属层（夹层）、标准层、中间层自然层：自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅；技术层：技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次；附属层（夹层）：附属层（夹层）：指介于自然层之间的夹层；标准层：标准层：平面布置相同的住宅楼层；中间层：中间层：底层和最高住户入口层之间的中间楼层；地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室、半地下室、假层、阁楼（暗楼）地下室：地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者；半地下室：半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者；假层：假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次；阁楼（暗楼）：阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层；层高、净高层高、净高层高、净高层高、净高层高：层高：住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米；净高：净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；净高和层高的关系可以用公式来表示：净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度；即层高和楼板厚度的差叫“净高”；进深、开间进深、开间进深、开间进深、开间进深：进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据住宅建筑模数协调标准（GBI10087）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米；开间：开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米；户型比、面积误差比户型比、面积误差比户型比、面积误差比户型比、面积误差比户型比：户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重；面积误差比：面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%/合同约定面积；阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道阳台：阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台；平台：平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；走廊：走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；玄关：玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所；隔断：隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；过道：过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间；低层、多层、小高层、高层住宅低层、多层、小高层、高层住宅低层、多层、小高层、高层住宅低层、多层、小高层、高层住宅低层住宅：低层住宅：指一层至三层的住宅；多层住宅：多层住宅：指四层至六层的住宅；小高层住宅：小高层住宅：指七层至十二层的住宅；高层住宅：高层住宅：指十二层以上的住宅；塔式高层、单元式高层、通廊式高层塔式高层、单元式高层、通廊式高层塔式高层、单元式高层、通廊式高层塔式高层、单元式高层、通廊式高层塔式高层住宅：塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅；单元式高层住宅：单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅；通廊式高层住宅：通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅；TOWNHOUSETOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋；商住住宅：商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式；会所：会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放；酒店式服务公寓：酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉；TOWNHOUSETOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓、商住、会所、酒店式服务公寓智能化大厦：智能化大厦：又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS）,保安自动化系统（SAS）；第三部分