风险与不确定性分析课件(PPT 45页)rmo.ppt

经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目第六章第六章 风险与不确定性分析风险与不确定性分析l房地产投资是一个动态过程，它具有周期长、资房地产投资是一个动态过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个投金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。估计。l房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。强对投资风险的防范和控制。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目主要内容：主要内容：u房地产项目不确定性因素分析房地产项目不确定性因素分析u盈亏平衡分析盈亏平衡分析u敏感性分析敏感性分析u风险分析风险分析经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目学习目的和要求：学习目的和要求：u掌握房地产盈亏平衡分析的原理和基本计算掌握房地产盈亏平衡分析的原理和基本计算方法方法u熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素；熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步骤和熟悉敏感性分析的概念、步骤和“三项预测值法三项预测值法”u了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡洛风险评估法洛风险评估法经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目第一节第一节 房地产项目不确定性因素的分析房地产项目不确定性因素的分析一、一、房地产开发项目的主要不确定性因素房地产开发项目的主要不确定性因素（p162）(1)土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成。开发费用组成。*有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的经占到总开发成本的50%60%；在城市郊区，该项；在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的费用也占到了总开发成本的30%。(2)建安工程费用建安工程费用(3)租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产开发租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的不确定性因素。不确定性因素。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目一、一、房地产房地产开发开发项目的主要不确定性因素项目的主要不确定性因素(4)开发期与租售期开发期与租售期*开发期由准备期和建造期两个阶段组成。开发期由准备期和建造期两个阶段组成。(5)容积率及有关设计参数：容积率及有关设计参数：*容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。销售收入和建安工程费用。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目(6)资本化率资本化率(R)：*选择房地产开发项目资本化率的常用方法：选取若干选择房地产开发项目资本化率的常用方法：选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。均值作为评估项目的资本化率。公式：公式：Pi:第第i个参照项目的年净租金收入个参照项目的年净租金收入 Vi:第第i个参照项目的市场价值或售价个参照项目的市场价值或售价R:资本化率资本化率经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目(7)贷款利率贷款利率*由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本金由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的往往只占到投资总额的20%30%，其余部分都要通，其余部分都要通过金融机构借款或预售楼房的方式筹集。所以资金过金融机构借款或预售楼房的方式筹集。所以资金的使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影的使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。响极大。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目(1)购买价格：房地产置业投资项目的初始资本购买价格：房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化会影响房地产置业投资投资数额，其高低变化会影响房地产置业投资经营的绩效。经营的绩效。(2)权益投资比率：指投资者所投入的权益资本权益投资比率：指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比率。或资本金占初始资本投资总额的比率。*权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。酬相应增加，权益投资收益率提高。二、房地产置业投资项目的主要不确定因素二、房地产置业投资项目的主要不确定因素经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目(3)空置率：是准备出租但还没有出租出去的空置率：是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。*对于房地产置业投资项目或建成后用于出对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率提高会租经营的房地产开发项目，空置率提高会导致有效毛租金收入减少。导致有效毛租金收入减少。(4)运营成本：为保持物业正常运行，满足租运营成本：为保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。户的使用要求而支付的费用。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目第二节盈亏平衡分析第二节盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析的基本原理一、盈亏平衡分析的基本原理（p167）1、盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的、盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利和亏损之间一般至少有一个着产销量的变化，盈利和亏损之间一般至少有一个转折点，称之为盈亏平衡点转折点，称之为盈亏平衡点(Break Even Point,BEP)。在这点上，销售收入和总成本费用相。在这点上，销售收入和总成本费用相等。等。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目 2、基本方法：建立成本与产量、销售收、基本方法：建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析找出平衡点。数及其图形的分析找出平衡点。3、盈亏平衡分析的分类：、盈亏平衡分析的分类：*当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，属于线性盈亏平衡分析本时，属于线性盈亏平衡分析*当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本时，属的变化会导致市场销售价格和生产成本时，属于非线性盈亏平衡分析于非线性盈亏平衡分析经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目4、线性盈亏平衡分析的基本公式：、线性盈亏平衡分析的基本公式：其中其中:B:销售收入销售收入 C:总成本总成本Ct:固定成本固定成本 Cv:变动成本变动成本Q:产销量产销量*当实现盈亏平衡时，有当实现盈亏平衡时，有B=C。*当产销量超过平衡点数量当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。时，项目处于亏损区域。BEP0P*,C*QrCfQ*QC=Cf+CvQB=PQ亏损亏损盈利盈利P,C 年销售收入方程：年销售收入方程：B=PQ 年总成本费用方程：年总成本费用方程：C=Cf+CvQ经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目例例1：某项目生产能力某项目生产能力3万件万件/年，产品售价年，产品售价3000元元/件，件，总成本费用总成本费用7800万元，其中固定成本万元，其中固定成本3000万元，成本万元，成本与产量呈线性关系。与产量呈线性关系。解：解：单位产品变动成本单位产品变动成本Cv=(7800-3000)/3=1600(元元/件件)盈亏平衡产量：盈亏平衡产量：Q*=3000/(3000-1600)=2.14(万件万件)盈亏平衡价格盈亏平衡价格:P*=1600+3000/3=2600(元元/件件)盈亏平衡单位产品变动成本：盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000-3000/3=2000(元元/件件)经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目二、房地产项目的盈亏平衡分析二、房地产项目的盈亏平衡分析临界点：临界点：分析计算一个或多个风险因素变化而分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目大多允许的最低经济效益指标的使房地产项目大多允许的最低经济效益指标的极限值。以风险因素的临界组合显示房地产项极限值。以风险因素的临界组合显示房地产项目的风险程度。目的风险程度。保本点：保本点：分析计算一个或多个风险因素变化而分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值。使房地产项目达到利润为零时的极限值。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目二、房地产项目的盈亏平衡分析二、房地产项目的盈亏平衡分析1、最低租售价格分析：、最低租售价格分析：最低售价最低售价(租金租金):是指开发项目的房屋售价是指开发项目的房屋售价(房房屋租金屋租金)下降到预定可接受最低盈利时的价格，下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价房屋售价(房屋租金房屋租金)低于这一价格时，开发低于这一价格时，开发项目的盈利不能满足预定的要求。项目的盈利不能满足预定的要求。2、最低租售数量分析：、最低租售数量分析：最低销售量最低销售量(出租率出租率):在预定的房屋售价在预定的房屋售价(租金租金)条件下，要达到预定的最低盈利所必须达到条件下，要达到预定的最低盈利所必须达到的销售量的销售量(租金率水平租金率水平)。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目3、最高土地取得价格、最高土地取得价格:4、最高工程费用、最高工程费用5、最高购买价格、最高购买价格6、最高运营费用比率、最高运营费用比率:投资物业中运营费用投资物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，投支出占毛租金收入的比率。该比率越高，投资项目所获的净经营收入越低。资项目所获的净经营收入越低。7、多因素临界点组合：多个风险因素同时发、多因素临界点组合：多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点时，各因素变化值组合成多因素达到临界点时，各因素变化值组合成多因素临界点组合。临界点组合。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目三、房地产项目盈亏平衡分析案例三、房地产项目盈亏平衡分析案例（p168）经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目第三节敏感性分析第三节敏感性分析（p170）一、概念一、概念1、涵义：指从众多不确定性因素中找出对投资、涵义：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。的一种不确定性分析方法。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目2、敏感性分析的目的、敏感性分析的目的（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析其变动的原因，为进一步进行不确素，分析其变动的原因，为进一步进行不确定性分析提供依据。定性分析提供依据。（2）研究不确定性因素变动如何引起项目经）研究不确定性因素变动如何引起项目经济效益值变动的范围或极限。济效益值变动的范围或极限。（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下从中选出不敏感的投资效益值相似的情况下从中选出不敏感的投资方案。方案。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目二、步骤二、步骤1、确定用于敏感性分析的经济评价指标，、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常选用内部收益率，必要时也选用财务净通常选用内部收益率，必要时也选用财务净现值、开发商利润等其它指标。现值、开发商利润等其它指标。2、确定不确定性因素可能的变动范围、确定不确定性因素可能的变动范围3、计算不确定性因素变动时各评价指标的、计算不确定性因素变动时各评价指标的相应变动值相应变动值4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。感的不确定性因素，作出进一步的分析。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目三、单因素与多因素敏感性分析三、单因素与多因素敏感性分析1、单因素敏感性分析、单因素敏感性分析:是敏感性分析的最基本方法。是敏感性分析的最基本方法。首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变，项目经济评价可变参数的变化而其它参数保持不变，项目经济评价指标的变化情况。指标的变化情况。2、多因素敏感性分析、多因素敏感性分析:分析两个或两个以上的不确定分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。*注意：多因素敏感性分析必须进一步假定同时变动注意：多因素敏感性分析必须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，并且各因素发生变化的的几个因素都是相互独立的，并且各因素发生变化的概率相同。概率相同。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目例例2：某开发商拟在其以某开发商拟在其以20万美元购得的土地上开万美元购得的土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2000m2，建造成本为，建造成本为200美元美元/m2，项目的准备期为，项目的准备期为3个个月，建造期为月，建造期为12个月，第个月，第4个月到第个月到第15个月投入个月投入的建造成本分别占总建筑成本的的建造成本分别占总建筑成本的3.8%、4.7%、5.8%、6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、8.5%、6.8%和和6.5%。预计项目投入使。预计项目投入使用后年租金收入为用后年租金收入为6万美元，贷款利率为万美元，贷款利率为15。用现金流量法对该项目进行评估的结果见下表。用现金流量法对该项目进行评估的结果见下表。试对项目进行敏感性分析。试对项目进行敏感性分析。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目月份月份0123456地价地价200000土地购置费用土地购置费用7000建造成本建造成本144401768022040专业人员费用专业人员费用180522332755代理费代理费广告宣传费用广告宣传费用小计小计207000000162452009324795结转余额结转余额207000209425211878214360233116255940总计总计207000207000209425211878230605253209280735贷款利息贷款利息242524532482251127312998结转余额结转余额207000209425211878214360233166255940283733经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目月份月份78910111213地价地价土地购置费用土地购置费用建造成本建造成本26220326803914048260513004522032300专业人员费用专业人员费用3278408548936033641356534038代理费代理费广告宣传费用广告宣传费用小计小计29498367654403354293277135087336338结转余额结转余额283733316544357027405242464282527433584484总计总计313230353319401060459535521994578306620822贷款利息贷款利息3324370941824747543961796849结转余额结转余额316544357027405242464282527433584484627669经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目月份月份1415161718合计合计地价地价200000土地购置费用土地购置费用7000建造成本建造成本2584024700*20000400000专业人员费用专业人员费用32303088250050000代理费代理费97509750广告宣传费用广告宣传费用52505250小计小计29270330380032250结转余额结转余额627669664092704909713166721520总计总计656739697129704909713166753770贷款利息贷款利息7353777982588354845290223结转余额结转余额664092704909713166721520762223经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目解解：(1)单因素敏感性分析单因素敏感性分析(假设变动幅度为假设变动幅度为10)开发商利润的变动开发商利润的变动(敏感性敏感性)分析分析经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目变动幅度变动幅度不确定性因素不确定性因素(原始值原始值)原始值原始值10原始值原始值10地价地价(200000美元美元)27.3125.57利率利率(15)10.169.94建造成本建造成本(200美元美元/m2)55.0448.37租金租金(32.5美元美元/m2)79.57建筑面积建筑面积(2000/m2)25.30专业人员费用专业人员费用(12.5%)5.775.70投资收益率投资收益率(7%)88.3372.27租售代理费租售代理费(15%)0.971.04广告宣传费广告宣传费(5250美元美元)0.560.55土地购置附加费土地购置附加费(3.5%)0.900.90经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目(2)多因素敏感性分析多因素敏感性分析租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响租金租金建造成本建造成本30.031.532.535.037.540.0185.011.09 16.58 20.23 29.34 38.44 47.52200.05.6910.91 14.39 23.07 31.76 30.37215.0-0.79 5.779.0917.37 25.64 33.89230.0-3.68 1.094.2612.18 20.08 27.98250.0-9.05-4.55-1.55 5.9313.40 20.86经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目 上述分析方法试敏感性分析中最基本的方法，上述分析方法试敏感性分析中最基本的方法，它的它的优点优点在于给开发商提供了关于项目赢利在于给开发商提供了关于项目赢利性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同时指出了哪些因素是最关键的因素。但它的时指出了哪些因素是最关键的因素。但它的缺点缺点在于该分析方法忽视了各因素之间的相在于该分析方法忽视了各因素之间的相互作用关系。而实际项目开发过程中，各因互作用关系。而实际项目开发过程中，各因素往往是同时发生变化的，因此有必要做更素往往是同时发生变化的，因此有必要做更进一步的敏感性分析。进一步的敏感性分析。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目四、敏感性分析的四、敏感性分析的“三项预测值三项预测值”法法基本思路：基本思路：对房地产开发项目中所涉及到的变对房地产开发项目中所涉及到的变动因素，分别给出三个预测值动因素，分别给出三个预测值(估计值估计值)，即最乐，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。判断开发商利润受影响的情况。案例分析案例分析（p174）经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目例例3：对例对例2经过市场的全面调查、研究后分别给经过市场的全面调查、研究后分别给出了各因素的三项预测值如下表所示出了各因素的三项预测值如下表所示：变动因素变动因素最乐观情况最乐观情况最可能情况最可能情况最悲观情况最悲观情况租金增长情况租金增长情况753投资收益率投资收益率6.5%7%7.5%建造成本上涨情况建造成本上涨情况6%7.5%9%贷款利率贷款利率10%13%16%建造期建造期12个月个月12个月个月12个月个月租售期租售期建成即出租建成即出租3个月个月6个月个月准备期准备期3个月个月3个月个月6个月个月土地成本土地成本200000美元美元200000美元美元200000美元美元经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目将上表中的将上表中的8个因素全部按最乐观情况考虑，个因素全部按最乐观情况考虑，或全部按最可能情况和最悲观情况考虑，可或全部按最可能情况和最悲观情况考虑，可以得出开发项目三组最有用的结果如下表：以得出开发项目三组最有用的结果如下表：变动因素变动因素最乐观情况最乐观情况最可能情况最可能情况最悲观情况最悲观情况 原始评估值原始评估值开发商利润值开发商利润值266841美元美元199444美元美元38539美元美元118235美元美元占总开发价值的占总开发价值的百分比百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占总开发成本的占总开发成本的百分比百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有评价结果在原有评价结果基础上的变化基础上的变化+126%+69%67%经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目 第四节第四节 风险分析风险分析一、含义：一、含义：（p175）风险分析常用的比较成熟的方法是概率分风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种幅度在未来发生变动的可能度，还考虑了这种幅度在未来发生变动的可能性大小。性大小。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目二、风险分析的一般过程和方法二、风险分析的一般过程和方法1、过程：、过程：风险辨识风险辨识 风险估计风险估计 风险评价风险评价(1)风险辨识：从系统的观点出发，横观工程项目所风险辨识：从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。识的基本单元。(2)风险估计与评价：应用各种管理科学技术，采用风险估计与评价：应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。的对策。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目2、风险估计与评价的方法：、风险估计与评价的方法：(1)调查和专家打分法调查和专家打分法(2)解析方法解析方法(3)蒙特卡洛法蒙特卡洛法经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目三、概率分析的步骤三、概率分析的步骤1、概率分析的步骤：、概率分析的步骤：(1)列出需要进行概率分析的不确定性因素列出需要进行概率分析的不确定性因素(2)选择概率分析使用的经济评价指标选择概率分析使用的经济评价指标(3)分析确定每个不确定性因素发生的概率分析确定每个不确定性因素发生的概率(4)计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率率，并确定临界点发生的概率经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目 2、概率的确定方法、概率的确定方法*客观概率是在某因素过去长期历史数据基础客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上进行统计、归纳得出的上进行统计、归纳得出的*主观概率：建立在经验的基础上主观概率：建立在经验的基础上经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目四、概率分析中的期望值法四、概率分析中的期望值法1、期望值法的步骤：、期望值法的步骤：(1)选用净现值作为分析对象，并分析与之相选用净现值作为分析对象，并分析与之相关的不确定因素关的不确定因素(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定因素可按照穷举互斥原则，确定各不确定因素可能发生的状态或变化范围。能发生的状态或变化范围。(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。的概率。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目(4)分别计算各可能发生情况下的净现值分别计算各可能发生情况下的净现值各年净现值期望值计算公式：各年净现值期望值计算公式：E(NPVt):第第t年净现值期望值年净现值期望值Xrt:第第t年第年第r种情况下的净现值种情况下的净现值Prt:第第t年第年第r种情况发生的概率种情况发生的概率m:发生的状态或变化范围数发生的状态或变化范围数整个寿命周期内净现值期望值计算公式：整个寿命周期内净现值期望值计算公式：E(NPV):项目周期内净现值期望值项目周期内净现值期望值i:折现率折现率n:寿命周期长度寿命周期长度经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目各年净现值标准差计算公式：各年净现值标准差计算公式：t:第第t年年净现值净现值的的标标准差准差(5)计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数。的标准差或标准差系数。*净现值标准差净现值标准差:反映每年各种情况下净现值的离散程度反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度。和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目整个寿命周期内净现值标准差计算公式：整个寿命周期内净现值标准差计算公式：:整个整个项项目周期内目周期内净净现值现值的的标标准差准差(6)计算净现值大于零或等于零时的累积概率计算净现值大于零或等于零时的累积概率*累计概率值越大，项目所承担的风险越小。累计概率值越大，项目所承担的风险越小。(7)通过上述分析结果作出综合评价通过上述分析结果作出综合评价标准差系数计算公式：标准差系数计算公式：V:标标准差系数准差系数V越小，越小，项项目的相目的相对风险对风险越小越小经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目2、期望值法应用实例、期望值法应用实例例例4：某投资者以某投资者以25万元购买了一个商铺单位万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、万元、18万元和万元和14万元，概率分别为万元，概率分别为0.2、0.6和和0.2；第二年净现金流量可能为：；第二年净现金流量可能为：28万元、万元、22万元和万元和16万元，概率分别为万元，概率分别为0.15、0.7和和0.15，若折现率为，若折现率为10，问购买该商铺是否，问购买该商铺是否可行？可行？经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目解：解：经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目五、蒙特卡洛模拟法：五、蒙特卡洛模拟法：1.步骤：步骤：(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布分布(2)通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分别。使选择的随机值符合各自的概率分别。(3)反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目效益指标的概率分布或其他可求出开发项目效益指标的概率分布或其他特征值。特征值。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目2、分析要点：、分析要点：蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素变化的概率，这是保证分析确估计各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。结果准确的前提。经济管理学院经济管理学院中国房地产估价师执业资格考试科目中国房地产估价师执业资格考试科目演讲完毕，谢谢观看！