房地产项目的成本核算.ppt

房地产项目成本核算技术中心培训课件成本核算的意义开发商在拿地前进行成本核算，旨在确定成本可行性；拿地后进行成本核算，旨在确定成本可控性。经济测算的组成 总 成 本 1、土地成本2、前期工程费3、建安费4、园区综合配套费5、公共配套设施费6、税费7、营销费用8、管理费用9、财务费用10、物业启动费11、不可预见费12、其他 总 销 额 净 利 润 0.75备注：企业所得税为25%一、地价地价，就是土地出让金。你可以简单地理解，开发商得到这块土地所需要支付的成本，比如土地出让金、拆迁费，甚至润滑贿赂部分的费用，当然拿地方式不同，支付的成本是不同的；在住房改革前，房子都是政府盖得，土地是通过免费的划拨方式取得。改革后，开发商一律在国土资源部的主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用开发权。什么是楼面地价楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。简单地可以理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价土地总价规划建筑面积土地总价规划建筑面积 土地单价容积率土地单价容积率 地价占总成本的20-25%什么是容积率容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率的值是指项目用地范围内地上总建筑面积（必须是正负0标高以上的总建筑面积）与项目总用地面积的比值。值得注意的是，容积率越低的小区，消费者居住的舒适度越高。容积率的标准独栋别墅 0.2-0.5联排别墅 0.4-0.8多层住宅 1.2-1.5小高层住宅 2.5-3高层住宅 3.5-5容积率是通常是以地块面积为1，地块内地上的建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数来表示。二、前期费用前期费用，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等费用。按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。三、建安费用建安成本，说白了这是建房子的成本；建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入。这部分成本占总成本的30%-50%四、园区内综合配套费园区内综合配套费，基础配套（道路、绿化、供电、路灯、围墙等）及一些智能设备（雾森、直饮水等）按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。五、公共配套设施费公共配套设施费，指征用生地向当地市政交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。六、税 费税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。政府收取的费，各地不同，包括审计费、监理费、质检费、工程造价管理费、人防费、施工图纸审查费、卫生费、治安费等等。据统计，大约有12 项税，56 项费。一般来说，税费的计取都有一定的费率准则，但是根据企业性质不同，也有一定变化。税费占总成本的15%七、营销费用营销费用，主要指该项目的推广费用，包括广告设计费，广告代理费，促销活动费，广告发布费，现场包装费用等根据市场，按照销售额的2%取费。八、管理费用管理费用，属于期间费用。包括工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电费等其他费用以土地费用、政府征收费用、建安费、工程前期费用、园区内综合费用、公共配套设施费之和为计价基数，其计价费率为3-5%。九、财务费用财务费用，指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。根据市场，按照销售额的6%计取。十、物业启动费物业启动费，包括物业上的人员配备、办公用品等。根据市场，按照建安费的2%计取。十一、不可预见费不可预见费，又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括 基本预备费和涨价预备费两大种类型。根据项目的复杂程度，按前期工程费、建安工程费、园区内配套费、公共配套设施费、管理费和营销费用之和计取，其计价费率为3-5%。十二、其他其他费用包括施工图设计审查费、工程交易服务费、各项检测费用和施工噪声及排污费等内容。案 例某企业在近郊拿了一块居住用地（100亩），根据国土资源局备案价为200万/亩。容积率为3-3.5。现行市场均价为6000元/平方米。Thank you