专业市场发展规律及趋势研判概述bute.pptx

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。专业市场发展规律及趋势研判专业市场发展规律及趋势研判中原顾问部A组2014.11.28Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2014概念篇案例篇实战篇畅想篇Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2014概念篇Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。什么是专业市场？定定定定 义义义义与一般商业地产的区别在于，专业市场具备与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产商业地产+产业地产产业地产”的双重属性的双重属性产业地产产业地产商业地产商业地产在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。招商方面，吸引关键驻商入场通过产业基础促进市场的发展，要了解专业市场所处价值链环节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市场能否形成互补 Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010专业市场的发展阶段经历五代专业市场2006200720062007第一代第一代 虚拟虚拟市场市场以阿里巴巴等为代表，随着计算机网络和电子商务的发展，虚拟市场开始走上了市场经济的舞台，由于中国人的习惯，不见面的生意不敢，限制了虚拟市场的发展。如红星美凯龙红星美凯龙等 展示为主的交易批发市场展示为主的交易批发市场 规模比较大，以展示为主，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企业向中国展示产品，是国内主要发展趋势 物流功能专业市场物流功能专业市场随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量的增多，规模的增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始出现拥有物流功能专业的批发市场 摊位制的交易场所（集市）摊位制的交易场所（集市）只负责交易，众多需求者集中在某个场所，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，这是低级的市场形态。如义乌小商品市场义乌小商品市场早期的原型等 现代专业市场现代专业市场集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代物流于一体，是以专业市场为基础的产业综合性服务平台，国际采购中心，如义乌国际小商品市场乌国际小商品市场、萧山中国纺织采购博览城 第二代第二代第三代第三代第四代第四代第五代第五代Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010产地型产地型集散地型集散地型专业市场三种功能类型专业市场三种功能类型销售地型销售地型基础基础基础基础：当地有巨大的消费需求特征特征特征特征：产品绝大部分来源于外地，销售给当地的个人用户与企业 案例案例案例案例：嘉兴蔬菜批发交易市场 基础：基础：基础：基础：当地具足够规模的产业基础特征：特征：特征：特征：商品绝大部分以本地产商品为主，销往下游市场案例：案例：案例：案例：绍兴中国轻纺城基础：基础：基础：基础：当地具备物流或信息集散中心的基础特征：特征：特征：特征：生产和销售都集中在外地，本地只是中转，“买全国货、卖全国货”，由此形成低成本流通 案例案例案例案例：武汉汉正街 越来越多的集散地型专业市场转向“集散地产地型集散地产地型集散地产地型集散地产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持续发展的动力，如义乌小商品城义乌小商品城、石家庄南三条市场。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2014案例篇Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010案案 例例 分分 析析p红星美凯龙红星美凯龙p南国城市广场南国城市广场p三三清国际华城清国际华城Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010红星美凯龙发展历程家具门市部前店后厂的家具专营店综合性大卖场家居大卖场绿色环保商场文化公园式shopping mall第一代第一代第三代第三代第五代第五代第七代第七代第八代第八代第六代第六代第四代第四代第二代第二代家居情景体验shopping mall盈利模式盈利模式产品产品品牌商场物业操作手法物业操作手法改造租赁场地买地自建商场买地自建商场+租赁大棚式市场买地自建商场+租赁+与宜家等联合买地联合买地+委托委托管理管理+电电商商“星星易家易家”土地价格的非理性上涨生产与生产与流通流通商业商业地产地产角色定位角色定位第一二代：产销者第三代至第八代：购地洽：购地洽谈、设计建造、招商、经谈、设计建造、招商、经营管理营管理 地价升值+租金收入+利润分成产品销售收入销售收入（自有产品部分）+赚取差价（集中采购其它产品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比传统建材市场面积大，受租赁价格波动影响明显地价升值+租金收入Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010红星美凯龙发展历程Code of this report|11 Copyright Centaline Group,201011u捆绑客户与知名品牌建立合作联盟u规范管理商场化管理、市场负全责u统一建筑装饰理念长方体外形、黄蓝相见色彩u统一品牌定位精品经营、绿色生态、休闲观光u美凯龙自己买地、建商场，提高可信度u统一企业CIu统一品牌形象宣传企业文化宣传u品牌优化优胜劣汰红星美凯龙发展历程Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010一般运营管理模式一般运营管理模式定位中高端收入群体；定位中高端收入群体；强调体验式购物模式；强调体验式购物模式；与知名企业等结成战略联盟；与知名企业等结成战略联盟；售后客户服务四大核心承诺；售后客户服务四大核心承诺；Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益。开发模式开发模式随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模式开始由由BHBH（开发（开发+持有）模式向持有）模式向BSHBSH（开发（开发+销售销售+持有）模式转变持有）模式转变，既解决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题产品战略产品战略主推三种产品：一是大型城市综合体大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业；二是SOHOSOHO公寓公寓，将在每个家居MALL配建3万4万平方米；三是中高档住中高档住宅宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米开发时序开发时序先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期大量住宅开发、后期大量住宅开发、shopping shopping mallmall。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨界，并致力于城市新核高端综合体。p不同于专业导向型的地产开发模式，红星美凯龙通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益；p2009年，集居住、商务办公和投资三位一体的郑州红星蚂蚁SOHO标志着红星集团从“家居到地产”完美跨界的第一步，也是“红星美凯龙系”运营全国的开始；p城市综合体案例天津河东区红星国际广场项目：总建面91万平米，规划有15万平米家具建材家具建材MallMall（1 1期产期产品）品）和15万平米Shopping MallShopping Mall（2 2期期产品）、产品）、两条Block商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、20万平米铂金级公寓天津红星国际广场天津红星国际广场2010郑州红星郑州红星蚂蚁蚂蚁SOHO2009SOHO2009Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010襄阳首座全方位、多业态商场；襄阳首座全方位、多业态商场；9.59.5万一站式建材家居中心；万一站式建材家居中心；红星美凯龙家居博览中心红街地址樊宛路与邓城大道交汇处体量商业体量约17.4万开业时间2013年定位一站式建材家居中心业态沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等商业形式集中型+街区面积区间10-60层高街区1F层高3.6-6.3米；价格0.9-2.7万元/销售情况红街在售，出售情况一般；租金经营状况预计10开业，家居博览中心已招租约90%Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010红红街街1-3F1-3F，2-3F2-3F通通过过1616条条连连廊廊与与家家居居博博览览中中心心相相衔衔接接，并并辅辅助助打打造造部部分分建建材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类；材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类；家居博览中心家居博览中心共共3F3F，业态涵盖建材家居，目前已完成，业态涵盖建材家居，目前已完成90%90%招商；招商；Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010红街红街约约1.51.5万，产品区间万，产品区间38-24638-246左右，左右，1 1拖拖2 2销售，销售，6 6年返租；年返租；家居博览中心家居博览中心约约8 8万，占比商业总量万，占比商业总量85%85%，全部自持，只租不售；，全部自持，只租不售；红街商铺平面图红街楼层销售价格（万元）销售方式销售情况租金水平（元/月）出租方式出租情况1F2.71拖2由于产品面积段比较大，高总价，整体去化情况较一般。6年返租，前3年一次性返还，后每年返。2F1.73F0.9红星美凯龙家居博览中心楼层租金水平（元/月）出租情况1F80整体约90%2F603F40Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010形形象象设设计计及及配配套套玻玻璃璃幕幕墙墙+LED+LED立立面面、5 5部部观观光光电电梯梯、8 8部部手手扶扶梯梯、1616个个连连廊廊、内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；内部点式商业景观等共同打造出现代化体验式家居卖场；规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈规划效果图，由于开发商资金链出现问题，项目工程进度推进较缓慢，目前立面初步呈现；现；Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010案例点评案例点评优点优点本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运营管理，目前家居本地开发商投资，加盟红星美凯龙品牌，让其全程参与家居卖场的运营管理，目前家居博览中心招商已完成博览中心招商已完成90%90%；家居博览中心全部自持，占比家居博览中心全部自持，占比85%85%，统一经营管理，只租不，统一经营管理，只租不售；售；形象形象设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物设计及配套打造均较为出彩，营造出了较好的体验式购物环境环境；缺点缺点红街即底商部分红街即底商部分1 1拖拖2 2销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般；销售，因产品面积段较大，去化情况较为一般；开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；开发商实力不足，资金链出现问题，工程进度进展十分缓慢，屡次拖延卖场开业时间；Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010地址随州迎宾大道与季梁大道交汇处体量商业体量27.9万，建材家居类13.1万开业时间暂不详，预计2014年年底入市定位随州首座大型现代化商业综合体业态暂未规划商业形式集中型、街区型、底商面积区间层高价格销售情况现况地处城东新城，周边较为偏僻，发展尚不成熟。目前，项目处于前期咨询状态，进行市场招商摸底阶段，预计年底左右入市。5555万，随州首座大型现代化商业综合体万，随州首座大型现代化商业综合体；13.113.1万，建材万，建材+家居类商业；家居类商业；项目简介：项目简介：项目占地面积约项目占地面积约1616万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积5555万，规划了约万，规划了约2121万住宅（红星紫郡），约万住宅（红星紫郡），约8.98.9万建材市场（红星建材万建材市场（红星建材博览中心），约博览中心），约4.24.2万红星美凯龙家居万红星美凯龙家居mallmall，约，约2.82.8万情万情景商业街（玫瑰天街），约景商业街（玫瑰天街），约2.82.8万配套商业、约万配套商业、约4.44.4万集万集中商业（邻里中心、财富中心），约中商业（邻里中心、财富中心），约3.33.3万高端写字楼（红万高端写字楼（红星财富中心），约星财富中心），约1.51.5万万SOHOSOHO公寓，以及其他配套物业。公寓，以及其他配套物业。1期Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010玫瑰天街（玫瑰天街（2.82.8万）万）红星建材博览中红星建材博览中心（心（8.98.9万）万）紫郡紫郡红星美凯龙家居红星美凯龙家居MALLMALL（4.24.2万）万）写字楼（写字楼（3.33.3万）万）太平洋影院太平洋影院SohoSoho（1.51.5万万）紫郡紫郡目目前前售售楼楼处处正正在在建建设设中中，一一期期含含玫玫瑰瑰天天街街、8.98.9万万纯纯街街区区式式建建材材博博览览中中心心、紫紫郡郡3 3栋栋住宅住宅。2.82.8万玫瑰天街先行开发，预计年底入市。万玫瑰天街先行开发，预计年底入市。一期纯街区式建材街一期纯街区式建材街Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010红星美凯龙地处城市发展主轴，周边新建小区众多，红星美凯龙地处城市发展主轴，周边新建小区众多，2-32-3年内新建小区体量高达年内新建小区体量高达241241万方，近期人口导入势头强劲，属建材家居需求的密集地带；万方，近期人口导入势头强劲，属建材家居需求的密集地带；水岸国际3700，40格林小镇3800,7新万基现代城3800，10齐星花园4600,54尚城国际 13汉东至尊4300,54迎宾花园4200,43碧桂园3600,200公园壹号 18红星美凯龙利和随园嘉墅 31.5世纪未来城 38城东国际 21.5季梁佳园 12.4 东方御景 4.1(用地)世景壹品 2.7(用地)新城大自然13.3在售项目均价（元/）建面（万）待入市项目 建面（万）Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010优点地处城市发展主轴上，周边新建小区繁多，人口导入利好；总体量55万方，建材家居体量约13.1万方，规模优势显著；国际知名品牌，市场接受度高，有较为成熟的运营管理经验；大规模复合型商业，商业产品线丰富，业态涵盖建材、家居、影院等多种，能充分满足不同消费客群需求；一期8.9万方纯街区型建材街，铺铺临街；街铺分为大一层和大二层，1拖2、3拖4销售，主力面积约60；缺点l项目实为开发商投资加盟模式，后期若非红星美凯龙原班团队接手运营，招商运营或面临巨大难题；l地段较偏远，目前周边商住氛围淡薄，公共交通配套少；案例点评案例点评Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010案案 例例 分分 析析p红星美凯龙红星美凯龙p南国城市广场南国城市广场p三三清国际华城清国际华城Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010南国大家装南国大家装家装品牌旗舰店国际时尚MALL五星级酒店住宅地址沙北大道与桥塔路交汇处体量商业体量约12万开业时间2013年定位第一家居卖场业态沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等商业形式集中型+街区面积区间10-60层高1F层高3.6米；开间3-4米；进深6-15米；价格1.1-1.7万元/销售情况大家装及旗舰街基本售罄租金经营状况出租率高达90%，仅剩余个别铺位，经营情况较好。荆荆州州首首个个吃吃喝喝玩玩乐乐购购一一站站式式消消费费平平台台；江江汉汉平平原原第第一一家家居居卖卖场场，整整合合建建材材、家家居两大类业居两大类业态态Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010以以统统一一经经营营2020年年及及南南国国的的央央企企品品牌牌为为噱噱头头，现现已已有有200200多多家家知知名名品品牌牌入入驻驻，目目前前整体运营情况整体运营情况较好。较好。大家装楼层业态主力店4F家居、沙发、软床、儿童家居、板式套房等慕斯3F软包、吊顶、窗帘、衣柜、墙纸、串联等；欧派、生活家等2F木门、楼梯、陶瓷、吊顶、灯饰等马可波罗1F板材、实木地板、复合地板、卫浴等箭牌底商1F规划为建材家居类业态的延伸Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010类型楼层面积区间销售价格（万元/）租售方式租售情况底商1F12-60目前处于认筹中，交5000元进行排号；1F层高6米，可改成2层；大家装4F30-501.1返租20年：l1-3年固定回报6.5%，共计19.5%抵扣房款；l4-5年基础租金7%，超出部分公司与个人3:7分成；l6-10年基础租金7%，7.5%以内公司不参与分成，超出部分公司与个人3:7分成；l11-15年年基础租金7%，8%以内公司不参与分成，超出部分公司与个人3:7分成；l16-20年年年基础租金7%，9%以内公司不参与分成，超出部分公司与个人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整体出租率约90%；3F30-501.252F30-381.451F10-301.7整整体体定定位位中中高高档档，产产品品主主力力面面积积段段12-3812-38，采采取取2020年年返返租租方方式式，20122012年年开开盘盘，目前已基本目前已基本售罄。售罄。Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2010双中庭双中庭+手扶电梯手扶电梯+观光电梯观光电梯+中央空调中央空调+1000+1000余个停车位，公共配套丰富，购物环余个停车位，公共配套丰富，购物环境较好；境较好；4 4大主入口设计，内部动线清晰，人流引导性大主入口设计，内部动线清晰，人流引导性较强。较强。后中庭前中庭主入口约10米、内街道约3.6米n内部动线整体较为清晰，4大主入口对于人流的引导性起到一定作用；n设置四大主入口，主要的两个出入口临荆沙大道，入口大门尺寸为10米，大门入口两侧均为双边铺。n室内以两个中庭为中心组织动线，3.6米宽的三条水平主动线连接，视线清晰。手扶电梯处的前中庭横向两跨、纵向三跨，观光电梯处的后中庭横向两跨、纵向两跨，整个中庭大小适宜，能有效的串连整个南北的商业空间，提升商业价值。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010成交客户以公务员、国企、私企职工等投资客为主，以个体商户、自由职业者成交客户以公务员、国企、私企职工等投资客为主，以个体商户、自由职业者等为辅，主力成交价格在等为辅，主力成交价格在20-4020-40万万左右。左右。自买出租客户：投资客自买出租客户：投资客 约约70%70%购购买买商商铺铺客客户户自买自营客户：经营者自买自营客户：经营者 约约30%30%n职业类别职业类别事业单位、国企职工、公务员、私营企业职工等，其中事业单位、国企职工、公务员、私营企业职工等，其中公务员占比公务员占比25%25%；n购买能力购买能力工作稳定，收入较高，有一定经济基础，投资渠道有限，工作稳定，收入较高，有一定经济基础，投资渠道有限，但具有一定投资理财想法，有一定的购买实力；但具有一定投资理财想法，有一定的购买实力；n主力成交总价主力成交总价20-3020-30万元；万元；n职业类别职业类别个体商户、自由职业者等；个体商户、自由职业者等；n购买能力购买能力有一定经济积累，准备买铺自己做生意；有一定经济积累，准备买铺自己做生意；n主力成交总价主力成交总价20-4020-40万元；万元；Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2010荆州南国城市广场总结规模规模优势、现代化双优势、现代化双MALLMALL：30万大规模，双MALL模式组合，现代化集中型专业市场；统一招商运营统一招商运营：采取招商、运营、20年返租等模式，既能盘活市场，又能降低投资客购买风险；画画小小铺铺、空空总总价价、卖卖产产权权：产权铺为主，主力产品20-40，主力总价控制在30万元以内，降低投资门槛，广纳市场投资客；l荆州商户资源存在一定垄断：荆州商户资源存在一定垄断：荆州建材家具类市场已经十分成熟，商户资源存在一定市场垄断情况；Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2010案案 例例 分分 析析p红星美凯龙红星美凯龙p南国城市广场南国城市广场p三三清国际华城清国际华城Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2010建材家居城地址东坡大道与中环路交汇处体量商业体量约11.8万开业时间2012年定位建材装饰综合贸易平台业态衣柜、木门、装饰、电器、油漆等商业形式街区面积区间40-196层高街区1F层高4.2米；价格0.47万元/销售情况售罄租金25-45元/月月经营状况2012年左右正式营业，目前整体运营情况较好；黄冈首个现代化建材装饰的综合贸易黄冈首个现代化建材装饰的综合贸易平台平台Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2010楼层 层高面积主力面积销售价格租金招商情况1F 4.2m40-20060-70已售罄45元/已运营楼层 层高面积主力面积销售价格租金招商情况2F4.2m40-20060-70已售罄25元/已运营楼层 层高面积主力面积销售价格租金招商情况3F4.2m40-20060-704700元/25元/已运营1F业态：衣柜、橱柜、油漆、涂料、板材、卫浴、五金挂件等2F业态：窗帘、布艺、墙纸、灯饰、地板、移门、吊顶、室内楼梯等3F业态：家具、电器、电玩、装饰公司、家居饰品等产品区间产品区间40-20040-200，其中，其中，40-6040-60低总价产品去化较快，已基本售罄；低总价产品去化较快，已基本售罄；业态丰富，依据商户需求、功能不一而划分不同区间、分布不同层业态丰富，依据商户需求、功能不一而划分不同区间、分布不同层数。数。业态分布图业态分布图A区面积区间供应套数供应占比去化套数去化速度40-505430%54最快50-608145%81其次60-702715%27其次70-90148%13较慢160-19042%3缓慢Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2010优势劣势1、黄冈市最大的建材家居城，知名度较高。2、众多大品牌入驻，吸引商户。3、政府扶持，部分因旧街拆迁入驻商家减免2年税收。1、家居建材品类互补性差，整体以建材为主，少量家具类。2、品牌繁多，整体形象较难统一。原原黄黄冈冈市市场场建建材材家家居居市市场场分分散散，经经营营以以散散户户为为主主，项项目目利利用用市市场场空空白白将将其其集集中中、统统一一规规划划，建建设设“一一站站式式”建建材材家家居居城城，并并得得到到一一定定的的政政府府扶扶持持，现现众众多多品品牌牌入入驻，运营情况驻，运营情况良好。良好。Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2010自买自营客户：经营者自买自营客户：经营者 约约70%70%购买商铺客户自买自租客户：投资客自买自租客户：投资客 约约30%30%n职业类别职业类别私营业主、幸福建材城搬迁私营业主、自由职业者等；私营业主、幸福建材城搬迁私营业主、自由职业者等；n购买能力购买能力有一定经济基础，为做自营生意考虑而买铺；有一定经济基础，为做自营生意考虑而买铺；n主力成交总价主力成交总价15-3015-30万元；万元；n职业类别职业类别公务员、中高层企业高管、私营老板等；公务员、中高层企业高管、私营老板等；n购买能力购买能力经济实力较强，具有一定投资理财打算；经济实力较强，具有一定投资理财打算；n主力成交总价主力成交总价15-2015-20万元；万元；成交客户以私营业主等经营者为主，少量市场广泛投资客为辅；成交客户以私营业主等经营者为主，少量市场广泛投资客为辅；整体采用低总价策略，主力成交价格区间整体采用低总价策略，主力成交价格区间20-3020-30万元。万元。Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2010黄冈三清国际华城总结纯街铺设计：纯街铺设计：纯街铺布局，2-3层采取连廊进行衔接，实现了商业价值最大均衡化；低总价高去化低总价高去化：根据走访的商户需求，定制契合他们需求的产品40-60，并采取平价策略，整体把控总价，形成低总价高去化的策略，最后获得开盘热销局面；政政策策扶扶持持：借助政府政策扶持，旧改商家入驻减免2年税收，广泛挖掘幸福建材城拆迁商户和市场广泛个体散户；l二三层经营情况一般：二三层经营情况一般：2-3层经营情况较为一般，租金水平较低；Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2010具备相关基础和具备相关基础和支撑支撑产业基础、便利交通、多元渠道产业基础、便利交通、多元渠道地理地理区位、消费需求支撑、产业基础、物流或信息集散中心基础区位、消费需求支撑、产业基础、物流或信息集散中心基础交易的产品具备竞争交易的产品具备竞争优势优势高性价比、特色化高性价比、特色化价格实惠、价格实惠、种类多、特色强种类多、特色强拥有良好的经营拥有良好的经营管理管理专业运营公司，统一招商运营专业运营公司，统一招商运营合理布局、信用管理制度、营销推广、举办会展合理布局、信用管理制度、营销推广、举办会展服务配套服务配套完善完善趋向情景化卖场，体验式购物趋向情景化卖场，体验式购物信息服务、技术咨询、金融服务、物流服务、商务办公及酒店服务信息服务、技术咨询、金融服务、物流服务、商务办公及酒店服务 强大的背景和强大的背景和实力实力响亮品牌、政策扶持、丰富客源响亮品牌、政策扶持、丰富客源开发商资金雄厚、行业协会背景、有政府支持、品牌经营商户保证开发商资金雄厚、行业协会背景、有政府支持、品牌经营商户保证 专业市场成功要素总结Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2014实战篇Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2010三四线城市发展现状及规律三四线城市发展现状及规律由核心城区由核心城区逐步郊远化逐步郊远化早期一般三四城市的专业市场多集中在主城区或城区，近期在政府引导下，多数新建专业市场逐步郊远化，但交逐步郊远化，但交通便利度十分高。通便利度十分高。由盲目开发由盲目开发到逐步理性到逐步理性化化早期三四线城市的专业市场开发较为混乱，盲目选址开发盲目选址开发的情况较为严重，部分地方出现供大求供大求情况，且比较严重情况，且比较严重，近期开发逐步偏理性化偏理性化，品牌运营商与开发商联手开发情况逐渐趋多。逐步规划化、逐步规划化、集约化及规集约化及规模化模化早期一般三四城市的专业市场大多档次低、形象面差档次低、形象面差，多零散或小规模分布；近几年新建的专业市场大多由开发商或专门运营公司统一运营管理，逐步规范化、规模化。规范化、规模化。整体开发整体开发表现表现Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2010三四线城市发展现状及规律三四线城市发展现状及规律市场需求测算方法市场需求测算方法以随州舵落以随州舵落口项目为口项目为1 1、从大的区域环境而言，随州可辐射约、从大的区域环境而言，随州可辐射约300300万人口，但随州作为地级市，下辖的县市仅随万人口，但随州作为地级市，下辖的县市仅随县与广水，由于广水地域差异，前往随州消费的客群相对有限。县与广水，由于广水地域差异，前往随州消费的客群相对有限。2 2、我司主要采用随县与曾都城区的成交数据，作为预测建材需求的依据，、我司主要采用随县与曾都城区的成交数据，作为预测建材需求的依据，20132013年随州主年随州主城区与随县共成交城区与随县共成交72447244套；套；3 3、三、四线城市对户型需求基本以、三、四线城市对户型需求基本以3 3房为主，面积适当偏大。平均每套面积按照房为主，面积适当偏大。平均每套面积按照105105平平均值；均值；4 4、家装成本市场平均值为、家装成本市场平均值为10001000元元/；5 5、随州城市建材的档次配比为、随州城市建材的档次配比为6 6：4 4，其中低端占，其中低端占40%40%的比例；的比例；6 6、建材家居市场的平均租金为、建材家居市场的平均租金为3030元元/建材需求总量建材需求总量=（成交套数（成交套数平均面积平均面积平均家装成本）平均家装成本）中高端建材比例中高端建材比例租金提点租金提点/（市场平均租金（市场平均租金月份）月份）即：即：(72441051000)0.60.15/3012=190155(72441051000)0.60.15/3012=190155预测得出，随州市场对中高端建材需求量约为预测得出，随州市场对中高端建材需求量约为1919万方；万方；p建材需求总量建材需求总量=（成交套数（成交套数平均面积平均面积平均家平均家装成本）装成本）中高端建材比例中高端建材比例租金提点租金提点/（市场平（市场平均租金均租金月份）月份）Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2010三四线城市发展现状及规律三四线城市发展现状及规律形态与业态形态与业态形态纯街铺（早期）街铺+集中型（近期及未来）业态小商品（早期）建材、家居、汽配（早期）p随着市场的发展，专业市场的形态业态也由早期的单一、杂乱逐步向多元化发展，整体发展趋势紧随商随着市场的发展，专业市场的形态业态也由早期的单一、杂乱逐步向多元化发展，整体发展趋势紧随商业发展模式，业发展模式，三四线专业市场未来也三四线专业市场未来也将逐步迎来红星美凯龙模式的将逐步迎来红星美凯龙模式的“综合体时代综合体时代”。集中型集中型街铺街铺Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2010三四线城市发展现状及规律三四线城市发展现状及规律设计操作参数设计操作参数p若开发商以销售变现为王，集中型卖场中首层商业可考虑产权商铺，套内面积尽量做小，以若开发商以销售变现为王，集中型卖场中首层商业可考虑产权商铺，套内面积尽量做小，以20-3020-30为主，后期可根据商户要求进行灵活分割。为主，后期可根据商户要求进行灵活分割。内部主动线宽度内部主动线宽度3.03.0米左右，辅助动线米左右，辅助动线2.42.4米左右。米左右。p街铺一般街铺一般设置旗舰店或核心主力店，对展示面及空间有一定要求。设置旗舰店或核心主力店，对展示面及空间有一定要求。街铺面积可根据商户需求做大，街铺面积可根据商户需求做大，但主力控制在但主力控制在100-200100-200左右，控制总价。左右，控制总价。功能功能（集中型）专业市场指标（集中型）专业市场指标说明说明标准层面积标准层面积1-1.11-1.1万万依据不同规模标准层不同依据不同规模标准层不同层高层高1F1F：5.0-5.65.0-5.6米米首层拔高，增加卖场气势感首层拔高，增加卖场气势感2F2F：4.84.8米米考虑装修吊顶层高考虑装修吊顶层高3F3F：4.84.8米米4F4F：4.84.8米米中庭面积中庭面积2 2个，每个中庭的形状及面积，宜根据卖场个，每个中庭的形状及面积，宜根据卖场长、宽、交通组织需要具体决定，面积长、宽、交通组织需要具体决定，面积200-200-800800依据不同卖场进行调整，依据不同卖场进行调整，需考虑中庭需考虑中庭过大会折损商业面积。过大会折损商业面积。柱网柱网8.48.48.48.4米米柱网规整能提升商业利用率柱网规整能提升商业利用率Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2010三四线城市发展现状及规律三四线城市发展现状及规律定价原则定价原则购铺用途购铺用途投资投资经营经营 投资回报投资回报经营前景经营前景判断基础判断基础收益途径收益途径租金或转售价格租金或转售价格营业额营业额一般投资者的一般投资者的实际判断过程实际判断过程内在经内在经济原理济原理p 售价不宜过售价不宜过高，宜符合投高，宜符合投资者对区域和资者对区域和项目的心理预项目的心理预期。售价过高期。售价过高会与实际租金会与实际租金相悖，投资客相悖，投资客无法信任区域无法信任区域未来投资未来投资潜力。潜力。p客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是项目的租金和观判断因素则是项目的租金和售价售价。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2010三四线城市发展现状及规律三四线城市发展现状及规律定价规律定价规律1、按照市场定价法、加权法等初步拟定项目整体均价2.1、集中型商业按照楼层制定不通过差价来定价。（一般品牌专业市场项目，如南（一般品牌专业市场项目，如南国各层差较小，价值递减仅国各层差较小，价值递减仅15%15%以内，但以内，但其它一般普通专业