开元上城阶段推广思路(9-10月).pptx

开元开元上城上城9-109-10月阶段推广计划月阶段推广计划及时沟通 2006年8月前期推广回顾6月11日开盘，推出391套，开盘当天成交119套，销售均价为3930元/m2。持销期的任务持续吸引更多新的买家加入，消化掉第一次开盘200多套余房。持销期推广策略沂河花园期沂河花园期沂河花园期沂河花园期100100100100万平米万平米万平米万平米成熟住区生活成熟住区生活成熟住区生活成熟住区生活传播策略转移视线，引导消费者看到产品之外的价值成熟的社区规划成熟的商业配套成熟的教育配套成熟的物管服务成熟的社区文化线上：大众媒体宣传“百万平米成熟住区”的卖点成熟的社区规划、商业配套、教育、物管、社区文化等等。持销期推广策略（续）推广策略从两方面入手1线下：首届暑期文化节体验“百万平米成熟住区”摄影大赛、社区龙舟赛、社区足球赛、临沂市龙舟对抗赛。持销期推广策略（续）推广策略从两方面入手2考虑到7、8月为传统的销售淡季，线上放缓投放力度，集中做好线下“首届暑期文化节”活动。线下的活动推广有效地促进了销售，7月份成交18套，取得淡季较好的销售业绩，共成交140套。7-8月推广小结下阶段推广策略销售状况分析新政、加息将加大购房者观望心态；产品自身的户型有一些硬伤；高层相对于多层产品有些抗性；南坊新区和其他“低价”楼盘将分流部分客户；同时，项目在临沂同类产品市场的销售表现最好。我们的看法1.广告无法改变消费者对政策、产品以及高层抗性的看法；2.开元上城的客户层次相对更高，南坊新区和其他“低价”楼盘将会分流部分客户；3.因此，重要的是如何引导消费者看到开元上城不一样的价值所在，吸引更多的买家关注，达到截流的目的。前期推广沉淀只为上层的上品“上层的圈子”有认同，有争议，“圈子”氛围正在形成之中。尽管我们的目标客户的社会地位、经济收入水平会比沂河花园1、2、3期要低一些，但他们仍然是想挤进这个圈子，重要的是如何挑逗出他们的需求？100万平米成熟大社区沂河花园1、2、3、4期已形成合力，配套日趋成熟，优势日渐凸显，“首届暑期文化节”让业主和消费者感受到了大社区的优越和成熟社区生活方式。“成熟住区”是相对南坊新区和其他单体楼盘最具差异化的价值点。“上层圈子”已逐渐形成！“成熟住区”未深入传播！9-10月推广思路 继续深化“成熟住区”的优势，挖掘“成熟住区”的卖点，体验“成熟住区”的生活方式，在短期内形成口碑传播效应，并制定相应的促销优惠措施，加速9、10月的销售进度，在二次开盘前完成一次开盘的销售任务。广告任务吸引新客户，制造紧迫感，加快客户进入“上层圈子”和“成熟住区”的欲望，产生对成熟社区的向往！即时享受成熟生活 传播策略加大媒体投放力度，传播“成熟住区”卖点，并增加一些必要的促销优惠信息。报纸广告户外广告车体广告候车亭广告线上传播策略（续）体验“成熟住区”活动，展现沂河花园成熟住区配套，解读“百万平米成熟住区”的优势。音乐啤酒节定点投放成熟大社区生活手册DM直投百万平米大社区地图小型推介会客户通讯线下传播节奏9/19/19/109/1010/1810/18音乐啤酒节（报广/海报/包装）二次开盘&商业推广推广启动“成熟”输出：报广/户外/车体/车亭/直投/DM报广/户外/车体/车亭 即时享受成熟生活（发布时间：9月初开始）动感夏日嘉年华 音乐啤酒节（时间：9月9日 周六）活动时间：9月9日 周六活动地点：售楼处前广场活动形式：露天音乐节，联合当地著名的啤酒商家开展夏日促销 活动，邀请济南、青岛、临沂酒吧著名地下摇滚乐队 在销售现场搭台表演，吸引更多客户关注。活动物料：邀请函、海报、活动背板等音乐啤酒节定点投放/小型推介会成熟住区生活手册（时间：9月上旬）在私营业主集中的批发市场、商会、行业协会以及他们经常出入的酒店、休闲娱乐场所定点投放成熟住区生活手册，详细介绍沂河花园生活圈成熟完善的生活配套，全面解读大社区的优势。DM直投百万平米住区生活地图（时间：9月上旬）针对已登记的目标客户和批发市场私营业主、商会、行业协会、银行VIP客户、中国移动和中国电信VIP客户直邮项目资料，并可向邮政局购买一批有效的客户名单邮寄百万平米住区生活地图，尽显沂河花园生活圈成熟的生活配套。客户通讯/杂志别册首届暑期文化节回顾（时间：9月下旬）回顾首届暑期文化节（以图片展示为主）活动花絮，同时播报项目工程进度，巩固准业主和已登记客户的信心。其他销售/推广建议1.加大老客户介绍新客户的鼓励，制订老业主回馈的优惠措施，放大口碑传播效应。2.解决高层的问题：在高层安装摄像头，通过在售楼处的控制平台观看高层的风景，同时为营销制造亮点。3.解决阳台面积计价的问题：组织一个“阳台最佳解决方案”的装修专题研讨会或设计创意大赛。活动可以通过报社或者联合专业的装饰公司、建材市场组织，征集最好的阳台利用方案，减少客户“花钱买阳台，不知道怎么利用”的担心。4.十月份二次开盘前，务必先开放样板房。其他销售/推广建议THE END