宝鸡市房地产市场调研报告.pptx

市场研展篇竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会宏观环境宝鸡环境市场走势研判小结第1页/共21页经济增长乏力，楼市量价回升后，政策、金融重在维稳。2013年 上 半 GDP同比上涨7.6%，经济增长乏力。“稳增长”面临巨大压力。经济已经制约楼市成交。“限购”政策不见松动，政策维稳，防止房价反弹。房产税试点逐步扩大，抑制投资性房地产。2013年实行中性房地产金融政策 避免出现大波动。不准房地产公司在国内上市，限制房地产的资金扩展能力。四大国有银行信托暂停，说明房地产现在风险在加大宏观环境经济环境政策环境金融环境市场环境国房景气指数较去年已同比上涨，金九银十一线热点城市多楼盘出现日光盘。地王频频出现，房价上涨是必然趋势,但经济乏力会造成有价无市第2页/共21页十八大出台“383”方案，2014年政府改革政策会进一步加强，限购加强，房产税深化，税收调整。楼市调控经济增长1、经济增长乏力，实现“稳增长”存在压力。2、大型公共项目建设和不断上涨的工资和养老金的支撑，促进 经济增长回升，限制出口增长，此外通胀压力有所抬头，对中国经济发展前景带来下行风险3、严控楼市误伤合理需求，地方政府土地财政畸变前行。1、“383”方案出台，方案的主线思路有削减地方政府力量，强化和扩大中央权力，弱化GDP概念2、经济稳增长加大对投资的需求，地方政府积极微调，变相促进楼市回升企稳，短期内走势平稳持续。3、楼市保刚需、抑投机，定向宽松原则不变，长效性措施将逐步出台。积极财政政策与稳健的货币政策 将为主要调控手段。重点改革房地产税，房产税合法及合理性仍有待论证。政策走势第3页/共21页区位经济产业人口收入水平宝鸡环境位于陕西关中西部，是华夏始祖炎帝的诞生地，周秦王朝的发祥地，是西北地区的工业重镇，城市处于大力建设发展期，常住人口大于户籍人口，带来部分的创业置业客群及部分返乡客群，收入大幅上涨保证房价的上升空间陕西关中西部，是个沿渭河东西向发展，宝鸡东连咸阳市，南接汉中市，西、西北分别与甘肃省天水市和平凉市毗邻，西安，兰州，由于高速，高铁的开通，使宝鸡与周边大城市来往更加密切。宝鸡GDP截止2012年底，位于全省第四，增速第四，GDP基数较全国较小，增速较快，年均增速15%，消费位于全省第二，增速稳定，城乡居民收入位于全省第三名，但增速下滑，政府财政收入低，财政赤字。第二产业主导，比重持续增加，城市处于大力建设发展期，2012年一产、二产、三产的比值为10.16:66.15:23.69。2012年年末户籍人口为347.5万人，而常住人口为371.6万，说明，全市经济社会的发展，吸引了部分的外来人口来我市创业。三区人口常住人口143.78万。2012年农民人均纯收入为7373元，城镇居民可支配收入为25777元，年增长率基本保持在15%以上。以上数据均摘自宝鸡市统计局第4页/共21页一级市场 2011年至今（数据截止2013年10月），宝鸡市区（渭滨区、金台区，陈仓区）共出让商住地块67幅，总建筑面积达611万。土地作为政府的主要财政收入，预计后续土地市场还会陆续释放。出让地块容积率指标基本在之间，楼面地价在100-1900元/左右不等，本案土地成本？2011年至今出让商住用地建筑面积达611万，后续市场竞争激烈。第5页/共21页市场供销p 2012年宝鸡房地产市场供应量远远高于销售量，供销比为1.46，处于严重失衡状态。较2011相比，销售量在政府政策影响下出现严重下滑。p 2013年1-10月，市场成交，市场供应低于2012年同期，但推售楼盘数量较少。年底至明年年初将迎来一轮推售高峰期，预计有天地源九悦香都，东岭等大量期房入市推售，预计供给量将与2012年基本持平，由于2012年市场需求积压，以及2012供应量超出消化水平，2013年销售量相对有所上涨p三中全会决定提出“1、建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；2、加快房地产税立法并适时推进改革；3、保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”。预计2014年市场供应方向以及销售主导方向均为刚需群体。市场供大于销，后市供应量或进一步加大。12年1月-13年11月住宅成交套数走势图第6页/共21页价格走势p 主城区近几年房地产处于快速发展时期，住宅价格上涨明显，价格从2008年低谷的不足2000元/均价，上升到2012年3600元/,2013年3800元/左右。p 预计2014年开始，房价正式迈入“4”时代，市场成交价格维持在3800-4700元/之间，价格区域差异较大，经二路与高新区0路到6路为宝鸡市最贵区域均价4700元/。整体均价将上升至4000元/。房价迈入“4”时代，近期住宅价格走势较平稳。宝鸡市2012年-2013年11月月成交均价走势表以上数据来自房管局网第7页/共21页研判小结对宏观及区域房地产市场的基本看法和判断：政策维稳，打击投资，维护刚需，楼市趋稳，宝鸡楼市处于大力发展时期，土地市场供应量大，后市竞争加剧。目前宝鸡主城区市场供应量平均水平高于销售量20%，居民收入水平年增涨15%，住宅价格上涨走势较平稳。预计2014年楼市将迈入均价“4”时代。第8页/共21页竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域规划项目价值点项目概况项目欠缺点市场研展篇第9页/共21页区域规划 中心城区空间结构为“一带一轴五组团”。“一带”指沿渭河两岸的东西向城市发展带；“一轴”指城市跨越式发展的南北向拓展轴；“五组团”包括：福谭组团、金渭组团、代马组团、陈仓组团、蟠龙组团城市建设重点是北上、东扩、南移。向北重点开发蟠龙塬，建设市级教育科研中心和高新技术产业开发中心，形成城市新区，主要是做好蟠龙新区的控制性详细规划编制工作。向东重点开发蔡家坡片区，建设汽车及零部件生产基地，形成城市副中心，完成陈仓区控制性详细规划的编制；开展陈仓区陇海线以北、虢凤路东西两侧区域概念性规划编制工作；指导完成蔡家坡五丈原地区的城市总体规划编制审批工作。向南重点建设宝鸡高速铁路客运站及区域的配套设施，主要是完成南客站片区15平方公里区域道路和基础配套设施的建设。“十二五”期间，将规划建设完成一批重点地区、重点项目和公共基础设施。通过建设，到2015年，工业用地达到2393.2公顷，居住用地达到3165.3公顷，绿化用地达到1897.5公顷，人均城市建设用地为105平方米。构建一带一轴五组团本案位于东高新区代马组团核心地段高新五六路间，近高铁南站第10页/共21页区域规划中心区域可分为五个板块本案位于东高新区核心地段高新五六路间，近高铁南站为本案位置西区西高新区市中心东区东高新第11页/共21页项目概况 项目区位：位于宝鸡市高新区，紧挨建设中的宝鸡南站。第12页/共21页项目价值点p 规划价值：宝鸡唯一高铁站，对外高端人士枢纽站，宝鸡南移向南重点建设宝鸡高速铁路客运站及区域的配套设施，主要是完成南客站片区15平方公里区域道路和基础配套设施的建设。本案为区域受益项目。p 自身价值：处于东高新区核心地段，医疗，商业配套齐全。p区域价值：城市核心区，区域认知度基本可与经二路媲美，未来升值潜力无限与行政中心隔河相望，周边配套完善高铁南站聚丰天下汇、人人乐、宝商星钻国际、城际酒店、王子饭店等宝鸡高端餐饮休闲娱乐，需弥补项目绿化、景观上的不足。本案南站天下汇人人乐星钻国际高尔夫球场高新医院第13页/共21页项目欠缺点目前项目已经达到场地平整。东侧：南侧：北侧：西侧：教育资源薄弱，第14页/共21页竞争对象分析宏观及区域市场项目本体项目定位商业市场机会区域市场分析竞争分析小结个案分析借鉴市场研展篇第15页/共21页旧城区：可开发土地较少，生活配套完善，代表楼盘有巨一时代、宝隆御邸2期、壹号大院、东仁新城。东高新区：城市新城区，房地产如火如荼，高标准规划设计，代表楼盘有天玺台、水木清华、普得新起点、水晶公馆、高新名门、阳光上东东区：金台大道及陈仓大道贯穿其中，代表楼盘有东岭国际城、鹏博星汇、三迪世纪新城、凤凰城托斯卡纳。南区：紧邻城市中心，近享城市配套，人群相对集中，多为国企单位，代表楼盘有利兹兰顿、翡翠城、盛世家园、轩苑尚城。西区：依托片区发展，已经达到预期人气，代表楼盘有豪城天下、百翠园、轩苑盛世、春天大道、孔家大院、E米阳光。竞争板块市中区旧城区土地开发殆尽，往西北及东南扩张；东高新区、东区、西区、南区西区西高新区市中心东区东高新第16页/共21页楼盘诉求强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。第17页/共21页楼盘诉求强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。第18页/共21页楼盘诉求强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。第19页/共21页楼盘诉求强调楼盘地段、资源配套、园林景观，项目自身卖点较少。第20页/共21页感谢您的观看！第21页/共21页