尚东国际整合推广思路讲义.pptx

尚东国际尚东国际整合推广思路整合推广思路住友顾问/2013.8.14一、市场解读一、市场解读二、项目定义二、项目定义三、营销推广三、营销推广四、视觉表现四、视觉表现抽丝剥茧，层层探究，步步深入市场解读项目定义营销推广视觉表现市场解读市场解读新城市规划提出“东拓西控，南连北伸”的空间发展战略，以向东发展为主，适度扩展南、北两翼。东拓：优先发展区。周口城区东部地带，发展优势是自然条件良好，可拓展用地大；在对外交通方面，东部有大广高速公路和106国道，交通区位条件优越，符合城市发展的空间需求和战略要求，是周口城区未来的核心地区。规划按照生态型新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区。项目定义营销推广视觉表现市场解读市场解读市场解读市场解读 城市发展城市发展中心城区以发展东部为主中心城区以发展东部为主项目定义营销推广视觉表现市场解读市场解读市场解读市场解读 楼市概况楼市概况城市快速发展，房地产行业处于稳步上升阶段。目前市区在售楼盘约30个，代表性楼盘有文昌文昌新卷、建业森林半岛、新卷、建业森林半岛、万达熙龙湾、柏林公馆、万达熙龙湾、柏林公馆、景园盛世华都景园盛世华都等，房地产市场处于快速发展期。市区多数楼盘分布在沙颍河以南的市中心附近，随着城市框架的逐渐拉大，文昌新卷、森林半岛等大型项目的开发建设，沙颍河北沙颍河北部及东新区也成为部及东新区也成为当前开发热点当前开发热点。项目定义营销推广视觉表现市场解读市场解读市场解读市场解读 楼市概况楼市概况市场特性：市场特性：房地产起步较晚，市场整体去化速度一般。区域分布：区域分布：市区楼盘多集中在沙颍河以南区域，近几年沙颍河以北也逐渐出现一些大盘。随着城市东扩，未来新东区也将成为开发热点。物业类型：物业类型：在售房源以高层为主，部分项目开发有少量小高层、多层洋房产品。置业群体：置业群体：目前购房群体中，多数为私营业主，其次为医院、金融机构等企事业单位工作 人员。家庭改善型置业占比较大，其次为年轻人首次置业和投资置业需求。价格方面：价格方面：高层住宅产品价格为3300-4200元/，价格水平不高，有一定的上涨空间。产品方面：产品方面：市场主力户型为80-90两房、110-135三房，其次为140-160四房，部分项 目搭配有小户型公寓及大户型复式，但去化较慢。项目定义项目定义项目定义营销推广视觉表现市场解读项目定义项目定义营销推广视觉表现项目定义项目定义 项目概况项目概况市场解读项目区位项目区位位于周口市沙南片区东部板块，属城市新东区范畴，紧临城市东西主干交通路。项目体量项目体量建筑面积约15万m2项目物业项目物业住宅、商业、酒店、写字楼、地下车库、幼儿园等。项目产品项目产品8栋26F高层住宅（除安置房），1栋15F酒店，1栋15F写字楼，2栋3F综合商业。项目价值项目价值项目价值项目价值竞争体系竞争体系竞争体系竞争体系空中花园、花池、“N+1”等优秀住宅元素的引入，高度提升产品市场竞争力。40%超高绿化率，稀缺湖景中央园林。商业、酒店、写字楼等大型商业综合体规划配制，塑造区域品位，优化城居生活。紧临城市东西主干交通路，出行四通八达，老城成熟配套咫尺畅享。新东区发展潜力大势所趋，区域价值急速提升，与其它区域相比优势明显。产品优势产品优势景观优势景观优势业态优势业态优势地段优势地段优势区位优势区位优势项目定义项目定义营销推广视觉表现项目定义项目定义 项目优势项目优势市场解读市场定位：市场定位：周口泛东区周口泛东区高性价比楼盘高性价比楼盘以东区的区域价值为支撑，整合项目优势卖点，挖掘中高端市场的性价比空白点。项目定义项目定义营销推广视觉表现项目定义项目定义 市场定位市场定位市场解读产品定位：产品定位：改善型改善型 舒适型舒适型 功能型功能型项目选以新古典建筑风格，端庄、高贵、典雅，极富昭示与吸引力。项目定义项目定义营销推广视觉表现项目定义项目定义 产品定位产品定位市场解读项目产品主要以大面积三房、两房为主，从居住舒适度而言，具有一定的改善意义。产品广泛引入空中花园、花池及“N+1”等设计理念，增强产品居住功能。自然客群重要客群游离客群项目周边3公里区域沙南片区及新东区周口其他区域已经在该区域长期居住的居民区域内个体商户、私营企业主周边行政及企事业单位人士等政府公务员、企事业单位人士个体经营户、中小私营企业主看中项目潜力的客户项目定义项目定义营销推广视觉表现项目定义项目定义 客群定位客群定位市场解读其它区域有意在本区域购房者，即关注区域发展又考虑生活便利度者项目定义项目定义营销推广视觉表现项目定义项目定义 物理定位物理定位市场解读新东区核心新东区核心一站式商业综合体一站式商业综合体营销推广项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读 让客户记住项目相关信息，转化为购买力 让客户感受项目形象的影响力 让客户建立项目和形象之间的关联性印象整体目标整体目标各阶段目标各阶段目标开盘及开盘后开盘及开盘后开盘前期开盘前期传递项目基本信息强势占位周口新东区树立都市多元价值生活空间高端尊贵形象强化优势产品、生活方式制造热销气氛配合销售拔高形象总体上，信息传递要与工程节奏、销售节奏相配合，不断吸引市场关注。总体上，信息传递要与工程节奏、销售节奏相配合，不断吸引市场关注。项目定义营销推广营销推广视觉表现营销推广营销推广 目标体系目标体系市场解读塑造项目城市多元价值体系都市生活形象占位报广派单短信直邮宣传渠道口碑传播车体广告、宣传物料、DM、网络通过多种宣传渠道，占位周口中东区，快速建立项目在财富中产阶层的知名度，线上和线下同时发力，全面宣传吸引更多客户全面宣传吸引更多客户。营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广策略推广策略核心区少量的户外广告牌营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题 主推广语主推广语与城市一起与城市一起 尚东尚东新东区核心/城市综合体/湖景花田洋房营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题向东看齐！向东看齐！尚东国际 新东区核心一站式商业综合体 分推广语分推广语（新东区核心）营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题新东区商核新东区商核财富巨磁场财富巨磁场 分推广语分推广语TOP商业 STAR酒店 SUPER商务 LAKE洋房（商业综合体）营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题 分推广语分推广语与花园的距离与花园的距离可以亲密到足不出户可以亲密到足不出户（空中花园）营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题 分推广语分推广语（庭院情节）庭院里，庭院里，一杯阳光下的咖啡时光，一杯阳光下的咖啡时光，惹人宠爱。惹人宠爱。营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题 分推广语分推广语变型记全城公映变型记全城公映尚东国际townhouse 2房变3房 3房变4房（N+1）营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读推广主题推广主题 分推广语分推广语房间里有第三者房间里有第三者尚都国际尚都国际townhouse 2townhouse 2房变房变3 3房房 3 3房变房变4 4房房（N+1）营销推广营销推广 媒体渠道媒体渠道项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读、高空户外广告牌、围墙、道旗、站亭灯箱、电视、电台、楼书、报刊杂志、DM单1、高速路口2、金融机构大厅阅报栏处3、高档酒店4、商业广告载体5、客户定向直邮媒体媒体渠道渠道营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读创新媒体创新媒体呼梯盒营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读创新媒体创新媒体电梯门营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读创新媒体创新媒体扶梯扶手营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读创新媒体创新媒体加油站营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读创新媒体创新媒体银行对帐单营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读创新媒体创新媒体特殊的灯杆旗，引人瞩目。只做一小部分路段，即可达到事半功倍的效果。营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读客户挖掘客户挖掘客户挖掘客户挖掘竞争项目客户截流竞争项目客户截流 区域直接客户挖掘区域直接客户挖掘营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读客户挖掘客户挖掘营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读客户挖掘客户挖掘营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读客户挖掘客户挖掘单页纸抽盒擦鞋机电梯传播道具及方式传播道具及方式营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读客户挖掘客户挖掘区域客户是指居住或工作在项目周边的客户，传播道具可以利用区域内宣传栏或者阅报栏。如有，车辆出入证，也可考虑在车辆出入证背面放置项目信息。针对区域内人群特质，制作一批小礼品，随项目折页在区域内一起发放。区域直接客户挖掘区域直接客户挖掘营销推广营销推广 项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读客户挖掘客户挖掘1、对于不动产（二手房）刚性需求客户进行联盟并加已梳理，了解其需求、并给予其优先办理VIP卡的权利，同时制定相对于丰厚的老带新政策，促进项目的口碑传播。2、组织新项目的说明会，组织老客户参与，可以以茶话会、酒会等多种形式展开。项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读营销推广营销推广 其它策略其它策略最关键目的是通过展示及氛围营造展示及氛围营造提升项目形象与品质感项目形象与品质感，并让客户不断提高对项目的心理预期心理预期。展示体验策略销售处服务体验现场包装项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验由于项目处于路口，可在项目所处于的交叉口设置指引导视牌。吸引路过客户的注意力，拦截客户。（一）售楼处（一）售楼处项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读加强售楼处的昭示性加强售楼处的昭示性营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验售楼处内部设计售楼处内部设计功能分区合理，内部装潢展现项目高尚品位。功能分区合理，内部装潢展现项目高尚品位。高速网络接待处咖啡吧模型pp高速网络查询高速网络查询体现项目的都市时代感觉pp咖啡吧咖啡吧体现项目的高品位生活pp模型、接待处模型、接待处时尚、沉稳，与项目气质吻合（一）售楼处项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验形象围墙形象围墙展示项目形象，划清项目边界，突出领域感。展示项目形象，划清项目边界，突出领域感。（二）现场包装（二）现场包装项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验内部广告牌内部广告牌突出形象，节约成本。突出形象，节约成本。由于项目临路，可以根据工程进度在销售后期将项目的信息以巨幅喷绘的形式做成内部广告牌，能够起到较强吸引人眼球的效果，很好地传达项目信息。（二）现场包装（二）现场包装项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验人性化服务让客户从踏入项目社区的那一刻起处处感受到专业细致、热情周到的服务。将标准停车位适当扩大，方便客户停车，并将停车位进行编号停车场保安为客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务。销售、保安、保洁及其他服务人员必须采用礼貌用语，并保证微笑服务，“来有问声去有送声”，在各个细节上体现对客人的尊重；保安统一配备对讲机设备，给客户安全感及信心；销售中心引入咖啡吧，为客人提供茶水饮料，提升服务品质。销售中心客户看楼过程中由电瓶车提供看楼及返回销售中心的全程服务；全程由销售人员讲解，把客户带入展示区及样板房样板房大门口设置保安。停车场样板房（三）服务体验（三）服务体验项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验人性化服务人性化服务形象统一，规范化的接待流程。项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读（三）服务体验（三）服务体验营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验卖场氛围营造卖场氛围营造设计装潢提供了硬设计装潢提供了硬件基础，灯光、装件基础，灯光、装饰等细节赋予现场饰等细节赋予现场尊贵的客户体验。尊贵的客户体验。在大气的设计基础上，通过细节打造体现楼盘的尊贵品质；注意室内灯光的运用，体现其高雅、静谧的室外内氛围；注意室内装饰的设置，如壁画、绿色植物、家具等，体现尊贵感；细节体现尊贵细节体现尊贵项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读（三）服务体验（三）服务体验营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验服务精细化服务精细化让客户感受独到让客户感受独到的贴心与用心。的贴心与用心。细节四：自动鞋套机细节三：参观样板房后湿巾擦手细节二：安全帽内设置一次性隔离纸细节四：自动鞋套机细节一：汽车遮阳罩项目定义营销推广营销推广视觉表现市场解读（三）服务体验（三）服务体验营销推广营销推广 展示服务体验展示服务体验营销推广营销推广 视觉表现视觉表现项目定义营销推广视觉表现视觉表现市场解读视觉表现THANKS