滨州惠民房地产市场调查.pptx

龙池花园豪门庄园世纪花园世纪花园景园阳光花园国泰花园金领华庭大华购物准五星酒店在建心悦商务会馆武定府大酒店良友酒店/宾馆阳光商务宾馆月亮湾商务宾馆本案怡水龙城/小商品城康城温泉文化博览园东方花苑颐康园瑞景花园第1页/共106页销售模式销售模式占地面积（亩）占地面积（亩）总建面总建面（万平米）（万平米）建筑类型建筑类型容积率容积率户数户数团购项目团购项目153.610.2多层（3+2；5+2）、162094.48.2多层11栋、小高层6栋、电梯洋房1栋1.343868.553多层(9)12201057多层154017210多层（24栋）小高层（5栋）1.12812散购项目散购项目42.64多层3栋、小高层3栋1.3916845.156多层、小高层（2栋）1.99500152.4多层（2栋）、小高层（2栋）2.4204132.99多层9栋1.0277030.82.1多层9栋1.02220安居工程安居工程946.2多层20栋0.99520合计合计954954亩亩68.168.1万平米万平米501250122惠民县09年房地产投资分析第2页/共106页2惠民县09年房地产投资分析1、房地产投资飞速增长随着大规模住宅小区的兴建，截止2010年8月份全县房地产建设规模达到90万平米。房地产业的发展，促进了城市基础设施的建设，有效地带动了建材、装饰材料、公共服务业以及建筑业的发展，房地产业成为拉动第三产业发展的主要增长点。2、住宅建设仍为主要投资方向全年商品住宅施工面积占全部商品房施工面积的85%以上。在商品住宅建设的带动下,居民住房条件不断改善，人均居住面积有较大幅度的提高。3、团购房屋是房地产销售的主力去化因素09年全年惠民县房地产合计建设用地954亩约63.5万平米，商品房总建筑面积68.1万平米约5012户，其中团购项目土地、建设面积、和居民户数分别是散售商品房的2.2、1.6和1.4倍。第3页/共106页3 2009年惠民出让土地情况0909年居住商业用地总表年居住商业用地总表序号序号地块编号地块编号位置位置面积（）面积（）1 12009-01惠民县城东门大街以北、大王营街以东55092 22009-02惠民县城武定府路以南、交通局以东、土产公司以西321723 32009-03孙武镇交管所以东、永莘路以南（中医院对过）40264 42009-08惠民县清河镇丁家庄村160605 52009-11A惠民县胡集镇驻地艺康街以北、厅东街以东31196 62009-12惠民县城南门大街以东、故园路以北、大观园商场以南21147 72009-13惠民县龙池饮料公司以南、工业路以东348378 82009-14惠民县城南门大街以西、糖坊街以南27099 92009-16惠民县城车站路以西、华兴公司以南541410102009-17惠民县城车站路以西、华兴公司以南126811112009-18惠民县城东门大街以北、计委宿舍以西246612122009-19惠民县城东门大街以北、计委宿舍以西48913132009-21惠民县庆淄路以西、康菜沟以北4602514142009-25惠民县城南门大街以西、仁义胡同以南287215152009-26惠民县城南关大街以东、车站路以北3632.5216162009-27武定府路以北、幸福河以东、乐胡路以西60693第4页/共106页3 2009年惠民出让土地情况17172009-31惠民县城南门大街以西、糖坊街以南387518182009-32惠民县城南门大街以西、糖坊街以南791919192009-34县开发区福田南路以北、福田东路（规划中）以东19000020202009-35惠民县城西门大街以南、马市街以西1021521212009-40孙武镇孙武村以西、武定府路以南2163822222009-41惠民县城大于十字路口以西1179123232009-47车站路以西、文安东路以北3882624242009-50龙池饮料公司宿舍区以北、工业路以东30963.1925252009-53县设建筑公司以北7376926262009-56孙武镇付家村南环东路以北2990627272009-58惠民县城文安东路以北（孙武镇袁侯村）1387628282009-59南门大街以东故园南路以南（含地上附着物）4044合计660227.7109年惠民居住商业用地供应量为991亩第5页/共106页3 2010年惠民出让土地情况序序号号地块编号地块编号位置位置面积（）面积（）用途用途2010-04惠民县城东门大街以北、大王营街道路以东5635.00 商业6 62010-09惠民县城南门大街以东、故园南路以南605商服用地7 72010-10惠民县城南门大街以东、故园南路以南25987住宅用地11112010-18惠民县魏集镇魏集村10000商服用地15152010-22惠民县城糖坊街以南、护城河以东22561商服用地16162010-23惠民县城车站路以南、物资经营总公司以西4599商服用地17172010-24惠民县城府前街以北、实验幼儿园以西14313.61商服用地18182010-25惠民县城鼓楼街以西、鲁北大厦以北18615.55商服用地19192010-26惠民县城交通警察大队住宅区以东以北、长河豪门置业有限公司以南3713商服用地20202010-27惠民县城东门大街以南、百货大楼以东624.12商服用地21212010-28惠民县城府前街以北、鼓楼街以东5859.61商服用地22222010-29惠民县城西门大街以南、护城河道路以东2025.21商服用地23232010-30惠民县城鼓楼街以西、开源街以北2710.71商服用地24242010-31惠民县城东门大街以北、文化局以西596.17商服用地25252010-32惠民县城工业路以东、滨州烟草有限公司惠民营销部以北3949.46商服用地26262010-33惠民县城文安路以北、城市建设房地产公司以东770.77商服用地27272010-34惠民县城环城东路以东、粮食局以北1986.93商服用地28282010-35惠民县城文庙街以东、府前街以南2559.7商服用地29292010-36惠民县城东关大街以北、道路以西4183商服用地30302010-37惠民县城东关转盘以北、孙武路以东、原大济路以西5246.48商服用地第6页/共106页3 2010年惠民出让土地情况31312010-38惠民县城南环东路以西、农业机械公司以南112632322010-39惠民县城东关大街以北、黄河河务局以东657733332010-40惠民县城武徳道街以西、工商局以北6180.634342010-41惠民县城开源街以北、林业局以西363535352010-42惠民县城环城南路以北、法院以东1451.7536362010-43惠民县城府前街以北、县委以东224337372010-44惠民县城东关大街以北、孙武镇中学以东285938382010-45惠民县城糖坊街以北、公安消防大队以西1798839392010-46惠民县城工业路以东、县运输公司以北3553.340402010-47惠民县城东门大街以北、大王营街以西982.541412010-48惠民县城东关大街以北、孙武镇建筑公司以东766.4742422010-49惠民县城车站路以北、县供销社以西407443432010-50惠民县城中小企业局住宅区以北、以西909.4344442010-51惠民县城环城南路以北、审计局以西5474.3645452010-52惠民县城东门大街以北、机关医院以东66446462010-53惠民县城车站路以南、棉纺织厂以西10706.647472010-54惠民县城经贸局住宅区以北、东南街土地以东259.1948482010-55惠民县城经贸局住宅区以北、惠师操场以西323.649492010-56惠民县城供电公司以南、道路以东4734.3650502010-57惠民县城武定府路以北、农业机械管理局住宅区以西1718.5序序号号地块编号地块编号位置位置面积（）面积（）第7页/共106页3 2010年惠民出让土地情况54542010-61惠民县城育才街以南、吕台村土地以东3466455552010-62皂户李乡政府驻地35375.856562010-63胡集镇政府以东、乐胡路以南4358757572010-64胡集镇陈集村1755058582010-65石庙镇石庙董村以北4012859592010-66大年陈乡大年陈村4102660602010-67李庄镇前王村（申桥街）5765761612010-68惠民经济开发区内，何坊乡刘黄村以西3333362622010-69惠民经济开发区内，何坊乡刘黄村以西3333463632010-70惠民县城工业路以西、新大济路以北78096总计627518.78序序号号地块编号地块编号位置位置面积（）面积（）2010年截止目前惠民县居住商业用地供应量为942亩第8页/共106页供应量方面：推售的新项目剧增，除机关企事业单位团购项目外，对散户销售的项目也增加较多。2010年储备用地和待开发用地的数量较多，近2年内的房地产市场开发量及上市量将对目前63.9万人口、城镇化率达到40%的惠民房地产市场形成较大压力。需求量方面：县城、乡镇的私企老板、个体经营者及企业职工仍将成为个体购买房产的主要客户群体，且具有一定的消费潜力，单位政府团购项目占房地产去化总量的2/3强，后期很长时间仍将是消费去化主力。产品方面：以多层为主，随着地价升高，逐渐涌现小高层产品；规划设计水平逐渐提高；户型设计趋于先进、合理、私密性的提高；客户对景观绿化、配套及物业服务的重视程度也越来越高。房价方面：由于地价攀升，推动了房价上涨，促成了小高层产品的出现，住宅市场价已达2700元左右；但团购项目由于地价低中间环节少，房价销售在1500-1800元/左右，因此吸收了大量的购房者，团购项目对于惠民房价的上涨势头具有很大威胁。4惠民房地产业发展走势分析第9页/共106页三惠民县住宅市场分析第10页/共106页销售模式销售模式小区内配套小区内配套区外配套区外配套供暖方式供暖方式团购项目团购项目会所、广场、儿童活动区、幼儿园市政广场、新建学校地暖、天然气壁挂炉新区、紧邻幸福河地暖、天然气壁挂炉饭店、商业街地暖、天然气壁挂炉阳信水库地暖、天然气壁挂炉散购项目散购项目缺少老汽车站、幸福广场地暖、天然气壁挂炉一中、实验小学、实验幼儿园、规划有农贸市场地暖、天然气壁挂炉新区地暖、天然气壁挂炉县医院，实验小学地暖、电热膜县医院，实验小学地暖、天然气壁挂炉安居工程安居工程无商业街以北地暖、天然气壁挂炉房屋配套设施概况1惠民住宅市场情况分析第11页/共106页惠民县住宅景观规划概况销售模式销售模式规划特点规划特点园林景观特点园林景观特点立面风格立面风格团购项目团购项目兵营式排列，部分错落排列，道路规划较好小区分成五大景区，中心园林景观广场设计，水景设计现代简约、坡屋顶兵营式排列组团绿地现代简约、坡屋顶兵营式排列，动线合理1-3期景观打造细致，中心主景观道，楼宇间及组团间不同的景观打造，引入部分水景，采用了大量的防腐木，提升了社区品质。现代简约、坡屋顶兵营式排列，部分交错排列，十字轴线型规划，道路动线合理大面积中心景观园林，喷泉广场、组团绿地现代简约、坡屋顶散购项目散购项目全部交错排列，交通线路合理江南式社区园林，内设中庭广场现代简约、平顶兵营式排列，交通线路合理江南式社区园林，内设中庭广场现代简约、平顶兵营式排列，半地下车库，人车分流组团绿地现代简约、坡屋顶横向楼座交错排列，道路规划较凌乱组团绿地现代简约、坡屋顶兵营式排列，横向两栋楼交错排列组团绿地现代简约、坡屋顶安居工程安居工程兵营式排列组团绿地现代简约、坡屋顶1惠民住宅市场情况分析第12页/共106页惠民县房屋户型面积概况销售模式销售模式户型设计户型设计 主力户型及户型面积主力户型及户型面积户型比例户型比例团购项目团购项目120120、140140、160160、1801806 6：5.55.5：2.12.1：1 1三室两厅一卫（三室两厅一卫（120120）三室两厅二卫（三室两厅二卫（135135、145145）四室两厅两卫（四室两厅两卫（160160）2.52.5：6.76.7：1.51.5团购团购两室两厅一卫（两室两厅一卫（91.31-102.5391.31-102.53）三室两厅一卫（三室两厅一卫（117.12-134.62117.12-134.62）三室两厅两卫（三室两厅两卫（134.62134.62）两室两厅一卫（两室两厅一卫（9090）三室两厅一卫（三室两厅一卫（117.12-139.07117.12-139.07）1 1：2.762.76散购项目散购项目小高层：三室两厅一卫（小高层：三室两厅一卫（110110）三室两厅两卫（三室两厅两卫（131131）多层：二室两厅一卫（多层：二室两厅一卫（9090）三室两厅一卫（三室两厅一卫（110110）三室两厅两位三室两厅两位（122122）小高层：小高层：1 1：1 1多层：多层：1 1：1 1：1 1小高层：三室两厅一卫（小高层：三室两厅一卫（111111）多层：多层：三室两厅一卫（三室两厅一卫（110110）三室两厅两卫（三室两厅两卫（129-140129-140）7.27.2：2 2：1 1两室两厅一卫（两室两厅一卫（9090）三室两厅一卫（三室两厅一卫（107107120120）三室两厅两卫（三室两厅两卫（119119）1 1：3 3：1 1两室两厅一卫（两室两厅一卫（929297.1497.14）三室两厅一卫（三室两厅一卫（108.3108.3）三室两厅两卫（）三室两厅两卫（123-123-132.44132.44）3 3：1 1：3.53.5安居工程安居工程两室两厅一卫（两室两厅一卫（9898）三室两厅一卫（三室两厅一卫（110110）三室两厅二卫（三室两厅二卫（122122）1惠民住宅市场情况分析第13页/共106页根据以上户型统计，可以得出目前惠民县住宅设计特点：p绝大多数为客厅南向；p卧室带阳台，卧室留有壁橱设计空间，客厅开门进入阳台空间；p卫生间干湿分离设计，明厨明卫设计；p餐厅与厨房紧密结合，布局合理；p大飘窗设计，赠送面积较多，大小南北阳台设计，增加了外立面的丰富观感，目前已经成为外立面设计的一个特色亮点。p户型面积最小的90平米的两房，没有低于90平米的房型；p三室二厅一卫及三室两厅两卫，多数人选择面积110130的舒适性三房惠民县住宅设计特点2惠民住宅市场情况分析第14页/共106页p单位政府团购项目仍将是项目产品去化主力;p团购项目价格方面对于惠民房价上涨具有很大威胁;p产品以多层为主，随着地价升高，将在核心区逐渐涌现小高层 产品；p户型设计趋于先进注重搭配合理房屋设计私密性的提高；p客户对景观绿化、配套及物业服务的重视程度也越来越高;p新开楼盘社区规划设计水平逐渐提高；2惠民住宅市场情况分析惠民县住宅市场特点第15页/共106页滨州温泉文化博览园是目前惠民县规模最大的综合型房地产项目，项目占地550亩，总建筑面积约40万平方米。滨州温泉文化博览园定位为“大型城市综合体”，园内有鲁北最大的温泉酒店（北京九华集团经营，五星级标准），并建有25万平方米高端温泉养生住宅区，涵盖湖畔情景洋房、河滨花园洋房、叠院别墅、联排别墅、酒店式公寓等，并配套有风情商业街、超市、医疗、金融、高级写字楼、双语幼儿园等服务设施。3惠民县住宅市场分析特色项目分析第16页/共106页3惠民县住宅市场分析特色项目分析主力户型为120平米阳光房：动静分区、全明户型、短进深、落地窗、客厅南向，户型亮点为设置阳光房：休闲、健身、其他生活功能兼备。户型设计切合项目整体的高品位休闲、养生的贵族化生活理念，深得客户的认可。滨州温泉文化博览园第17页/共106页3惠民县住宅市场分析特色项目分析滨州温泉文化博览园 户型，小进深、大面宽通风采光效果好；室内空间全明设计，即使主卧室卫生间也做到通风采光。室内空间通道少，提高面积利用率；室内空间增加南向采光面，做到客厅朝阳及多卧室朝阳，客厅及阳台为落地窗；室内空间增加阳台的进深及功能作为阳光房设计，可休闲健身更可作为客厅的延伸部分；阳台独立，避免影响主卧室及客厅的采光；高贵品质方面打造了“温泉独立浴间”，长时间泡温泉也不耽误家人使用卫生间；创新舒居空间方面所营造的楼盘产品特色第18页/共106页5万平米湖水公园与幸福河为景观核心，车行道公共绿地及楼间绿化多重景观体系；酒店、商业街、商务街、洋房、别墅，多种产品综合利用营造出丰富的高端生活氛围；建筑立面设计外窗套，隐形空调位及管道设计，简洁的现代的立面，设计太阳能专用位置，独特的热水系统外墙高档面砖和涂料，专用立面的PK砖，楼梯采用大理石地面；豪宅通用单元入口玄关设计，信报箱；地板采暖，天然气管道入户；房间层高高达3米，洋房车库层高2.6米。滨州温泉文化博览园景观规划建设所营造的楼盘特色3惠民县住宅市场分析特色项目分析第19页/共106页滨州温泉文化博览园商业休闲综合体建设所营造的整体氛围3惠民县住宅市场分析特色项目分析第20页/共106页北京九华集团作为全国最大的温泉酒店集团，利用惠民得天独厚的珍稀锶热温泉资源，打造滨州唯一五星级标准温泉主题酒店，包括VIP温泉会所、室内外30余个温泉泡池、风情温泉岛、国际标准体检中心、室内四季恒温游泳池、300余间客房、会议中心及培训中心等。五星级标准温泉酒店作为山东稀有、滨州唯一的高端城市配套，将提升惠民东部城区板块价值，并以五星级酒店为核心形成惠民城市的高端商务区、高端生活区。滨州温泉文化博览园以温泉为灵魂，以五星级标准酒店为依托，立足滨州、辐射黄河三角洲及华北地区，打造“黄河三角洲世界级休闲商务平台。五星级标准温泉酒店打造“黄河三角洲世界级休闲商务平台”3惠民县住宅市场分析特色项目分析第21页/共106页滨州温泉文化博览园是惠民县政府的重点推动项目。惠民温泉文化博览园位于城区发展主轴位置。定位为“大型城市综合体”，园内有黄河三角洲最大的温泉酒店、有25万平方米高端温泉养生住宅区，建筑产品涵盖花园情景洋房、叠院别墅、联排别墅、酒店式公寓等多种业态，并配套有风情商业街、双语幼儿园、超市、医疗、金融、高级写字楼等服务设施打造高端综合性社区。滨州温泉文化博览园滨州温泉文化博览园的建成将代表惠民县居住、商务水平的新高度。3惠民县住宅市场分析特色项目分析第22页/共106页四惠民县商业市场分析第23页/共106页医疗机构医疗机构85.44%中中部部 为为大大型型医医院院 南南北北两两头头为为社社区区卫卫生生室室，医医院院附附近近表表现现3家家左右左右100平米左右的医药连锁机构平米左右的医药连锁机构银行邮政银行邮政74.76%南北平均分布，建行南北平均分布，建行 农行农行 工商工商 邮政邮政 等齐全等齐全衣服鞋帽衣服鞋帽4631.29%为为主主力力型型商商业业业业态态，自自南南向向北北分分布布，区区别别为为品品牌牌方方面面，中中部部区域为品牌形象店，两边延展为次级品牌主力区域为品牌形象店，两边延展为次级品牌主力美容美发美容美发74.76%数量少数量少 食品食品96.12%医院附近集中医院附近集中大型购物中心大型购物中心74.76%大华购物中心大华购物中心五金日用五金日用53.40%平均分布平均分布电器专营店电器专营店74.76%平均分布平均分布手机数码产品手机数码产品96.12%重点重点 北部区域北部区域小型百货超市小型百货超市53.40%平均分布平均分布婚庆文具办公婚庆文具办公64.08%小学附近集中小学附近集中其他业态其他业态1610.88%平均分布平均分布 依附于主力商业依附于主力商业儿童婚纱摄影儿童婚纱摄影42.72%平均分布平均分布化妆品日化化妆品日化64.08%平均分布平均分布餐饮餐饮53.40%集中于医院及超市主力业态集中于医院及超市主力业态1惠民商业市场环境分析南门大街及鼓楼大街：第24页/共106页北段鼓楼大街以仿古商铺及小区底商为主惠民大华购物中心位于惠民县南门大街中段（滨州二院对面），营业面积2.7万平方米，是品牌服饰商家聚集地，沿街商铺4元/平方/天南门大街及鼓楼大街：除大型商场，主力商铺共147家，其中服饰业态占商家总数的30%以上，其他各种业态（日化、食品等）比较平均，各占5%左右，整条街平均租金从2.7-4元不等，房租集中在3元上下波动，对租金影响最大的权重为区位，商铺面积除旗舰店100-150平米外基本为40-60平米。大观园、百货大楼为惠民县传统商圈租金3元/平方/天北段鼓楼大街以仿古商铺及小区底商为主，租金3元/平方/天1惠民商业市场环境分析南门大街及鼓楼大街：第25页/共106页北段鼓楼大街以仿古商铺及小区底商为主惠民大华购物中心位于惠民县南门大街中段（滨州二院对面），营业面积2.7万平方米，是品牌服饰商家聚集地，沿街商铺4元/平方/天大观园、百货大楼为惠民县传统商圈租金3元/平方/天北段鼓楼大街以仿古商铺及小区底商为主，租金3元/平方/天1惠民商业市场环境分析北2.7元3元4元3.3元3元南南门大街及鼓楼大街租金分布：南门大街及鼓楼大街：第26页/共106页1惠民商业市场环境分析东门大街及西门大街业态业态数量数量所占比例所占比例分布情况及店面规模分布情况及店面规模电动车专卖129%9%集中分布在东门大街东段集中分布在东门大街东段银行21%1%十字路口东北处十字路口东北处副食食品店3022%22%南北平均分布，多为南北平均分布，多为3030平米左右的熟食店平米左右的熟食店超市百货54%4%数量与面积都不大数量与面积都不大 衣服鞋帽2518%18%平均分布；西门大街东段聚集品牌店平均分布；西门大街东段聚集品牌店医疗机构75%5%一家社区医院；其他为门诊或药店一家社区医院；其他为门诊或药店家居家私64%4%东门大街东段；其中南方家私面积东门大街东段；其中南方家私面积20002000多平米多平米茶酒礼品86%6%平均分布；平均分布；家电通讯96%6%平均分布平均分布庆典婚纱96%6%集中于西门大街东段。集中于西门大街东段。宾馆旅社21%1%数量少数量少美容美发139%9%平均分布平均分布餐饮118%8%平均分布平均分布第27页/共106页1惠民商业市场环境分析东门大街及西门大街：东门大街与西门大街沿街共139家商铺，食品及餐饮业态占26%，服饰占18%，美发9%，电动车专卖9%，其中美发婚纱集中于西门大街，食品、电动车专卖集主要中于东门大街。整条街租金自东西头的0.7元至中心与南门大街交汇处的1.5元不等，商铺面积除品牌婚纱等为150-250外，西部沿街商铺基本为40-80平米看，东部一般为30-60平米西门大街整体业态为服饰、美发、婚纱摄影，西部接近居民区有少量食品餐饮业态，东门大街商铺业态以食品、家居、电动车销售为主东门大街及西门大街第28页/共106页东门大街商铺业态以食品、家居、电动车销售为主1惠民商业市场环境分析西门大街整体业态为服饰、美发、婚纱摄影，西部接近居民区有少量食品餐饮业态，东0.7元1.05元1.5元1.26元0.7元西东门大街及西门大街租金分布：东门大街及西门大街第29页/共106页、商铺主要吸引客流占主导消费人群的为新老城区客流47%，其次是乡镇38%，不难发现乡镇及老城区客户一直是引导县城消费方向的主导者。1、市调访问数据分析（总共32位商家及被访问者）1惠民商业市场环境分析第30页/共106页、经营业态（总共32位商家及被访问者）产品的专业市场/专业街以及大型商场集中，也是目前惠民市场的一种商业状态，更显示了惠民商家注重主题类商业与大型商场的人气吸引力，小商家会选择跟随经营。1惠民商业市场环境分析第31页/共106页、采访商家对于选择商铺的考虑因素权重（总共32位商家及被访问者）其中客流量+所处地段（也以客流为主）+所处地段的商业位置=占权重的56%强,商业项目的成功与否，或惠民商家的商业经营位置选择置业区，客流量与地段位置权重起决定性作用，市调数据也充分证明了这一点。1惠民商业市场环境分析第32页/共106页、商铺面积选择（总共32位商家及被访问者）经调查惠民商家面积在60-80左右的商铺占多，目标客户群的独立商家，整体呈经营规模偏小，营业额偏低（月5万）的现象，这也符合10.2万城区人口的县城规模。1惠民商业市场环境分析第33页/共106页、采访商家考虑购买或租用商铺（总共32位商家及被访问者）想拥有自己商铺的客户人群占一半以上，侧面反应惠民经济的快速发展，商家及消费者投资意识大副度提高，对于项目的铺面销售将是有利局面。1惠民商业市场环境分析第34页/共106页、商家意向商铺楼层分析（总共32位商家及被访问者）多数投资客或经营客都意向持有单层商铺，从县城商业角度出发不适合设计大面积两层以上的商铺，主因经营业态有限，消费层面窄。1惠民商业市场环境分析第35页/共106页、现有商铺营业额市调表明，数据粗约统计57以上月营业额不足5万，再次说明店铺规模小经营业态档次低，主力消费客群为城区及乡镇人群。1惠民商业市场环境分析第36页/共106页文化水平文化水平 百分比文化水平初中或以下初中或以下31.20%31.20%高中高中/中专中专/技工技工59.40%59.40%大专或以上9.40%总数1001惠民商业市场环境分析（8）、被访问者文化水平被访问者高中中专以下学历者占90%，后期商业部分推广及广告用语方面需着重注意第37页/共106页年龄年龄 百分比年龄20岁或以下3.10%21-302531-4031-4046.90%46.90%41-5041-5021.90%21.90%51-603.10%总数1001惠民商业市场环境分析（9）、被访问者年龄第38页/共106页2商业项目个案分析主力业态个案主力业态个案名称：名称：大华购物中心大华购物中心地址：南门大街南端总营业面积：2.7万平米 单层面积：约9000平米经营方式：批发 零售 批发零售兼有1F：超市、中西餐厅、名牌服饰、手机、眼镜、数码、表、化妆品、健身器材、皮具、饰品等2F：超市、品牌服饰、名牌鞋类等产品分布3F：电器、内衣、童装童鞋、电玩、小吃、健身中心、文教培训、家具家私等租售价格（每层）：1F：3.8元/m2/天；2F：2.8元/m2/天；3F：1.8元/m2/天（2010年3月始）主要消费群体：惠民县城城区及周边乡镇群众辐射范围：惠民县城城区及周边乡镇公交线路：2、3、4路公交；惠民长途汽车路过经营特点分析：目前经营状况不佳，部分商家经营亏损、信心动摇。注：租金按使用面积收取；物业：注：租金按使用面积收取；物业：1元元/m2/月，包括水、电、空调费用。月，包括水、电、空调费用。第39页/共106页大华购物中心2商业项目个案分析第40页/共106页1、大华购物中心品牌吸引力较强，具有品牌商家聚集效应；2、商业概念起点高，各方面均处于惠民县商业顶端位置；3、区位优势明显，临近传统商圈并依靠医院等高客流地区，商业潜力大，初始时期被各类商家看重；1、大华购物中心商家反映主要于管理服务方面落后；2、楼面脏、停车场乱、所销售产品质量不过关，购物中心口碑变差；3、商家反映商场信誉差，乱收费严重，十分不利于经营4、商场铺位摆放、业态布置混乱，对购物者带来困扰及疲惫。优势劣势大华购物中心2商业项目个案分析第41页/共106页大华购物中心2商业项目个案分析第42页/共106页大华购物中心2商业项目个案分析商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。对于商业而言，每个商店都有他的门槛人口（要维持商店正常生存所需要的最少人口）。人口规模与商业网点配置的对应关系人口规模商业网点配置要求基本商业面积2000人设置便利店、餐饮店、美容美发店、书报亭、药店500平米5000人增设超市、服务类店面（照相、综合维修、干洗店、再生资源回收等）2000平米20000人增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店（服装店、药店、书店、酒店、洗浴）和餐饮店6000平米50000人以上增设生鲜食品超市、各类专业店（服装店、药店、书店、酒店、洗浴）、餐饮店、旅店、文体娱乐场所10000平米以上第43页/共106页大华购物中心2商业项目个案分析根据上表所述并根据客流量，商业规模市场调研结果 目前惠民县商业占主导消费人群的为新老城区客流47%，其次是乡镇38%，不难发现乡镇及老城区客户一直是引导县城消费方向的主导者。根据惠民县63.9万的县总人口，10.2万左右的城区人口比例测算，现有2.7万平方米规模的大华购物中心目前在理论上已经完全可以满足惠民县居民的生活购物需求。由此我们新建项目在市场容量方面将面临巨大挑战，需要我们努力营造更具有竞争力的商业业态。第44页/共106页大华购物准五星酒店在建心悦商务会馆武定府大酒店良友酒店/宾馆阳光商务宾馆月亮湾商务宾馆本案康城温泉文化博览园第45页/共106页2商业项目个案分析第46页/共106页2商业项目个案分析惠民宾馆酒店业酒店类型酒店类型规模，档次规模，档次车位配套车位配套营业水平营业水平星级酒店50-60间客房35个车位室外景观优美房价160-240左右，固定客户群（政府）者入住率可达到80%商务酒店20-50间不等车位15左右，电脑网络房价标准间均120元左右浮动，入住率不足50%小型酒店30左右车位10个以下，基本房间设施房价标准间均100元一下基本60元左右浮动，入住率不足70%第47页/共106页2商业项目个案分析惠民宾馆酒店业现状目前惠民县宾馆酒店80%分布在南部省道附近，主要目标客户群也基本是为沿途车辆服务，而城区内除小型宾馆和在建五星级酒店外尚无规模化宾馆，且目前惠民外来人口不足，无法满足支撑宾馆酒店所需的客流量，普通宾馆利润率普遍不足（政府企业对口单位酒店除外）。第48页/共106页业态业态数量数量所占所占比例比例分布情况及店分布情况及店面规模面规模租金租金服装（30平米以下）7573%73%市场主力业态市场主力业态服装（30-60平米）1918%18%平均分布平均分布 位置营业面积租金备注服装（60-100平米）11%1%数量少数量少 （元/天）玩具自行车33%3%平均分布平均分布 市场北口附近600.47日化百货44%4%平均分布平均分布 市场中间（路北）250.73餐饮11%1%市市场场南南；6060平平方米方米市场南街（路南）500.36总共商家总共商家103103项目西老市场选择访谈3个案及潜在商业项目分析第49页/共106页项目西老市场3个案及潜在商业项目分析第50页/共106页业态业态经营经营面积面积年租金年租金商家商家期望面积期望面积商家商家承租能力承租能力商家选择商铺权重商家选择商铺权重服装店服装店601万80租金、经营位置、统一管理、客流量精品裤业精品裤业20-306000-7000508000/年经营位置、租金、客流量、安保与配套男女鞋店男女鞋店254500租金、客流量、统一管理等日用品日用品306000508000/年经营位置、租金、客流量、配套设施女装服饰女装服饰508000经营位置、客流量、租金、商场促销服装店服装店285600租金、经营面积、客流量、配套娱乐设施童装：童装：556500左右租金、客流量、经营位置等4949元裤业元裤业254500左右40-507000-8000经营位置、租金、客流量服装服装40400040-505000/年租金、统一管理，安保服务、客流量、休闲设施百货超市百货超市807700左右100租金、经营位置、客流量项目西老市场选择访谈3个案及潜在商业项目分析第51页/共106页3个案及潜在商业项目分析置业关键点商家占总数的百分比租金1027%经营位置8 22%客流量10 27%统一管理5 14%配套娱乐设施5 14%目标客户群商家访谈总结第52页/共106页3个案及潜在商业项目分析面积方面：绝大多数市场商家满足现有经营面积（参照经营面积表）租金水平：租金水平将是商家选择的重要因素（参照市调表）承租能力可接受目前租金水平上稍高一点，服务方面：90%以上商家倾向于物业统一管理，商场提供多方面服务目标客户商家访谈总结第53页/共106页4惠民商业市场小结（一）消费品市场规模不断扩大，增速逐步加快。截止10年6月底，比上年同期增长18.7%，增速比一季度提高了0.2个百分点。（二）农村消费市场拓展有力，增幅高于城镇。近年来，滨州市积极推进新农村建设，农村商业、流通网络建设不断加强，消费环境进一步改善，农民收入水平不断提高，再加上“家电下乡”、“汽车下乡”等政策的刺激。上半年，全市农村市场比上年同期增长19%，增速高于城镇市场0.6个百分点。城镇实现社会消费品零售同比增长18.4%。（三）批零贸易业处主导地位，引领消费市场。批发零售业以市场为导向，积极拓宽消费领域，同比增长18.6%，占全部社会消费品零售总额的比重为88.4%，是零售总额快速增长的主导力量。（四）旅游产业增势强劲，住宿业领先发展。上半年，旅游收入增势强劲，滨州全市接待国内游客同比增长24.6%。旅游业的强劲增长带动了住宿和餐饮业的快速发展。上半年，滨州住宿业同比增长40.3%，在各行业中增速最快；餐饮业同比增长18.2%。滨州市及惠民县商业市场总结第54页/共106页 （五）汽车住房相关消费持续增长，热点效应凸现。据统计，上半年全市汽车实现同比增长19.1%，与房地产市场相关的家具类、建筑装潢材料类销售连续呈现高增长，上半年实现零售额同比增长38.4%。（六）居民消费层次稳步提高，消费亮点突出。上半年，滨州居民吃、穿、用类商品普遍保持较快增速，市场热点出现一些新变化，主要表现在以下几个方面：1是刚性需求继续保持平稳增长，吃、穿、用零售额同比增长47.8%，服装、鞋帽、针纺织品类增长36.7%。2是提高生活质量的商品成为销售热点，以提高生活质量的日用品类、金银珠宝类等商品销售成为消费品市场热点领域，上半年分别同比增长46.5%、20.5%。3是药品、保健品销售明显增加，随着城乡医疗改革及居民对自身健康状况重视程度增加，药品、保健品销量攀升。上半年同比增长46.4%。4是文化娱乐相关商品增长明显，全市家用电器及音像器材类、文化办公用品类分别实现同比增长40.2%、18.7%。（七）“家电下乡”销售活跃，成效显著，截止2010年6月底，全市共设有家电下乡销售网点400余家，销售额、销售量大幅增长。今年1-6月份，拉动社会消费品零售总额增长1.8个百分点。4惠民商业市场小结滨州市及惠民县商业市场总结第55页/共106页城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据目前县城发展，我们的项目区位可以设计为商业发展方向。初级阶段城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：只能承载一个商业中心中级阶段城市化率70%以下零售行业的特征：呈现一个中心几个附属中心商业向城市的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特征：多中心多主题分布商业离开城市的几何中心，向郊区聚集5区域商业环境分析第56页/共106页5区域商业环境分析附表附表 项目人流量、车流量及动向项目人流量、车流量及动向人流量车流量10:35（每5分钟）向东65向西40向东25向西15向南92向北31向南28向北1712:00（每5分钟）向东66向西63向东23向西9向南56向北54向南21向北516:57（每5分钟）向东64向西76向东28向西16向南98向北54向南28向北10日平均值日平均值日日5 5分钟平均人流量分钟平均人流量日日5分钟平均分钟平均车流量车流量向东向东6565向西向西60 60 向东向东25 25 向西向西13 13 向南向南8282向北向北46 46 向南向南26 26 向北向北11 11 第57页/共106页日日5 5分钟平均值分钟平均值日日5 5分钟平均人流量分钟平均人流量日日5分钟平均分钟平均车流量车流量向东向东6565向西向西60 60 向东