[精选]1111沭阳房地产市场调研及初步建议4891.pptx

LOGO版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1沭阳房地产市场调研报告和初步投资建议谨呈：喜盈门谨呈：喜盈门日期：2011年11月2日上海九间伴房地产营销策划有限公司2房地产市场机会分析房地产市场机会分析项目属性界定项目属性界定区域价值研判区域价值研判初步建议初步建议上海九间伴房地产营销策划有限公司3城市属性城市属性沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城市，地处市，地处淮海经济区淮海经济区核心辐射区核心辐射区、长三角与环渤海两大、长三角与环渤海两大经济经济圈圈辐射切合点辐射切合点江苏省-宿迁-沭阳位置优越 沭阳所属的宿迁市是淮海经济区的区域中心城市，重要交通枢纽；交通便捷 距宿迁只有55公里，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过，向南四小时可直达全国经济中心；工业基地 沭阳以工业为支撑产业，其中，木材加工业成为全县首个百亿级产业集群；销售额超过50亿的企业也逐渐建成；服装、纺织及蓄电池等新兴产业淮海经济区环渤海经济圈长三角经济圈上海九间伴房地产营销策划有限公司4区域属性区域属性项目地处沭阳南部，项目地处沭阳南部，S324S324省道省道南侧，未来将是沭阳发展的重点城区南侧，未来将是沭阳发展的重点城区p项目所在的物流产业园是南部新区的重点组成部分，S324省道处于南部新区的边缘，具有较广阔的独立发展空间p项目位于南部新区边缘，距离沭阳城市中心约7km，距京沪高速公路约8km，距客运西站约2km沭阳老沭阳老城区城区沭阳东沭阳东部新区部新区沭阳南沭阳南部新区部新区上海九间伴房地产营销策划有限公司5区域属性区域属性南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心地段区域内路网基本完成，重点公共设施如学校、体育地段区域内路网基本完成，重点公共设施如学校、体育场、车站等已经建设完成场、车站等已经建设完成新城区尚处于前期启动阶段，整体尚未开发；核心区域内路网建设基本完成，交通便捷；核心区域内的如东中学、沭阳中专，体育场、车站等公建配套已经完成，但项目所在的南部边缘区域，道路等基础设施配套远未到位，目前现状为农田。公园体育场如东中学上海九间伴房地产营销策划有限公司项目属性项目属性项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性良好，良好，S324S324省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路本案本案公园体育场如东中学客运站本案本案上海九间伴房地产营销策划有限公司7项目属性项目属性项目规模较大，地块平整，以淮项目规模较大，地块平整，以淮沭河为依托的强势资源沭河为依托的强势资源宿沭公路地块内部占地面积：2225亩（148.33万平米）容积率1.5宿沭公路淮沭新河北京南路淮沭新河地块内部本案本案上海九间伴房地产营销策划有限公司8项目属性界定项目属性界定四线新兴产业城市，公共配套缺乏的四线新兴产业城市，公共配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大规模项目规模项目p项目属性：项目属性：占地2225亩，目前在沭阳规模200万平方米以上的项目只有南北汇服装城超大规模超大规模 p区域属性：区域属性：政府规划的未来城市中心城市主流发展方向城市主流发展方向沭阳规划的南部新区南侧，新区处于建设起步阶段，缺乏相应的公共配套城市边缘、配套匮乏城市边缘、配套匮乏沭阳县隶属宿迁市，京沪高速、新长铁路贯穿其中，是新兴的产业城市，以纺织、木业为主导，新兴能源产业快速发展四线城市、产业支撑四线城市、产业支撑淮沭河紧邻地块西面，在未来的市场建设上，可以有效依托物流运输强势资源强势资源上海九间伴房地产营销策划有限公司9房地产市场机会分析房地产市场机会分析项目属性界定项目属性界定区域价值研判区域价值研判初步建议初步建议上海九间伴房地产营销策划有限公司10区域价值研判区域价值研判区域发展案例借鉴区域发展案例借鉴沭阳新城驱动因素研究及趋势研判上海九间伴房地产营销策划有限公司11我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的发展推动力发展推动力案例案例对房地对房地产促进产促进沭阳新沭阳新城发展城发展p优化城市功能（政府搬迁）能否成为沭阳向城市化发展的主要动因？优化城市功能（政府搬迁）能否成为沭阳向城市化发展的主要动因？p产业新城发展历程，对房地产的带动规律，沭阳的未来？产业新城发展历程，对房地产的带动规律，沭阳的未来？上海九间伴房地产营销策划有限公司12案例的选取及前提案例的选取及前提对案例选取的前提对案例选取的前提对案例选取的前提对案例选取的前提处于地级市下属的附属县区，与主城有一定距离；城市发展最先有一定特色产业资源，但对城市化推动作用有限；新城市化发展初期以优化城市功能（政府搬迁）为拉动。以优化城市功能拉动的城市化发展案例以优化城市功能拉动的城市化发展案例p宿迁泗阳新城区宿迁泗阳新城区案例研究的目的案例研究的目的案例研究的目的案例研究的目的了解优化城市功能（政府搬迁）带动型城市的发展轨迹；除了政府搬迁，成功的城市化发展还需要哪些驱动因素。案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容上海九间伴房地产营销策划有限公司13泗阳城市发展背景泗阳城市发展背景交通要冲、经济增长潜力交通要冲、经济增长潜力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西部地区；既是南北、东西生产要素流既是南北、东西生产要素流动战略要冲，也是各类工业品内动战略要冲，也是各类工业品内销和外输必经之径；销和外输必经之径；穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定，年增长率均高于国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏观表明泗阳县的宏观表明泗阳县的宏观表明泗阳县的宏观经济状况良好。经济状况良好。经济状况良好。经济状况良好。近两年泗阳社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在泗阳县交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标。泗阳县政府通过旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目前已经形成的木目前已经形成的木目前已经形成的木目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、材加工、纺织服装、化工制造、材加工、纺织服装、化工制造、材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料农副食品加工、电器照明、饮料农副食品加工、电器照明、饮料农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具特色制造等主导产业颇具特色制造等主导产业颇具特色制造等主导产业颇具特色。为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳泗阳泗阳泗阳县在城郊兴建了经济开发区，发县在城郊兴建了经济开发区，发县在城郊兴建了经济开发区，发县在城郊兴建了经济开发区，发展特色主导产业集群。展特色主导产业集群。展特色主导产业集群。展特色主导产业集群。老城区老城区城东城东工贸工贸园区园区城北城北新城新城上海九间伴房地产营销策划有限公司14泗阳近年城市化建设步伐泗阳近年城市化建设步伐20042004前前20052006-20072008-在区域工业化、城市化、市场化竞争日趋激烈之际，泗阳县错失发展良机，经济状况快速下滑。2004年7月，县政府进一步清晰了以工业化、城镇化为重点，着眼“一城三区”的产业布局。代表事件：发展规划出炉2005年初，县委、县政府提出了“打造新兴纺织木业基地，建设生态城市“的战略构想，启动旧城改造以此加大房地产市场对经济增长的拉动，全年新增商品房面积100万平方米，2005 年共有13个住宅小区项目开工。代表事件：东方现代城启动上海纺织控股集团 投资泗阳、新世界大酒店开业2006年围绕“打造苏北一流经济开发区”的目标定位，28个重点项目在泗阳经济开发区集中开工这两年，通过城市运营（政府搬迁）措施，县城建成区规模已从03年底的112平方公里扩展到226平方公里，基础设施配套面积达30平方公里，城市化率达348；泗阳城区拆迁面积超过80万平方米，相当于前五年拆迁面积总和；代表事件：兔宝宝木业、骡马河古街进入2008年，泗阳继续推进工业园区的招商引资工作，吸引人才驻留，同时进行更大规模的旧城改造措施，提升城市化形象和水平。目前泗阳通过这几年在城市运营、特色主导产业链延伸以及基础配套设施等方面的工作，泗阳新城规划雏形已经出现上海九间伴房地产营销策划有限公司15泗阳新城城市化进程短暂，并非仅靠政府搬迁推动，而泗阳新城城市化进程短暂，并非仅靠政府搬迁推动，而是特色主导产业发展及城市运营的成果是特色主导产业发展及城市运营的成果1、启动期:04年，基础设施建设及部分政府部门搬迁,产生临时居住性需求；23、建设初期:05-06年，大规模政府搬迁及教育医疗配套项目建设期,产生大量中高层次的居住需求。外地资本如千仞岗等开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期:06-08年；产业园区逐步扩张后中高收入技术人员与管理者成为购房主力,同时泗阳输出的劳动力资源与下属各乡镇居民成为城市发展主要补充；5、平稳发展期:未来2年各基础配套及设施,产业布局基本完成,生活便利，区域发展成为集生活、教育、居住、娱乐于一体综合性城区12345发展程度发展程度发展程度发展程度时间时间时间时间新城区域基础建设新城区域基础建设新城区域基础建设新城区域基础建设优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展工业区招商及城工业区招商及城工业区招商及城工业区招商及城市运营直接推动市运营直接推动市运营直接推动市运营直接推动区域城市化区域城市化区域城市化区域城市化成熟阶段成熟阶段成熟阶段成熟阶段丰富并完善区域特色产丰富并完善区域特色产丰富并完善区域特色产丰富并完善区域特色产业链并带来更多人口业链并带来更多人口业链并带来更多人口业链并带来更多人口新城区域初步发展新城区域初步发展（启动期）（启动期）优化城市功能拉动区优化城市功能拉动区域发展（建设初期）域发展（建设初期）工业区招商及城市工业区招商及城市运营推动城市化运营推动城市化（全面建设期）（全面建设期）区域城市化发展区域城市化发展成熟（平稳发展成熟（平稳发展期）期）在政府事业单位全面搬在政府事业单位全面搬迁、旧城改造以及大量迁、旧城改造以及大量吸收产业工人的企业进吸收产业工人的企业进驻后，城市发展才发生驻后，城市发展才发生产业转型后才对房地产产业转型后才对房地产产生了急速推动作用产生了急速推动作用泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，特别是特特别是特特别是特特别是特色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。上海九间伴房地产营销策划有限公司16优化城市功能措施的有效实施拉动城市中心转移，工业优化城市功能措施的有效实施拉动城市中心转移，工业园区的发展壮大及外来大型产业资本的进入与成熟带来园区的发展壮大及外来大型产业资本的进入与成熟带来需求的增长，还必须配合良好的城市基础需求的增长，还必须配合良好的城市基础案例总结案例总结新城区域发展的前提，为工业区发展奠定基础基础设施建设以政府的搬迁为主导，开始对区域经济产生拉动作用政府规划实施拉动 人口的跳跃式增长伴随复合性的需求不断提高城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的购房群体补充城市基础城市基础城市基础城市基础在泗阳的案例中，产业成长的同时，城市的区位条件、政策支持、交通环境、规划有效实施规划有效实施是其城市化成功的基础。特色主导产业簇群，产业链的延伸经济效益放大后，城市化初现端倪，开始产生不同层次的居住与配套需求政府规划落实，城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园政府规划落实，城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的人力资源补充使区域进入了快区的发展和壮大、县城以外的人力资源补充使区域进入了快速城市化轨道。但所有的一切成立仍需要城市基础这一平台。速城市化轨道。但所有的一切成立仍需要城市基础这一平台。拉动因拉动因拉动因拉动因政府规划实施带来区政府规划实施带来区域重心的转移，增强域重心的转移，增强了新城的吸引力，从了新城的吸引力，从而促进区域的成熟而促进区域的成熟推动因推动因推动因推动因工业区发展及城市运工业区发展及城市运营、县城以外购房群营、县城以外购房群体补充推动泗阳新城体补充推动泗阳新城区城市化快速发展，区城市化快速发展，上海九间伴房地产营销策划有限公司17依靠城市功能优化、城市运营、产业发展的拉依靠城市功能优化、城市运营、产业发展的拉动支撑一个新城的成熟和促进房地产的发展动支撑一个新城的成熟和促进房地产的发展间接驱动因间接驱动因城市运营：城市运营：旧城改造旧城改造间接驱动因间接驱动因工业：工业园区工业：工业园区的推动的推动共同推动新城成熟和区域房地产的发展共同推动新城成熟和区域房地产的发展基础基础设施及配套：设施及配套：新城市新城市直接因直接因规划：规划：城市功能优化城市功能优化通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需要明确：要明确：要明确：要明确：p同样为政府规划带动的沭阳新城发展处于链条的哪个阶段？p沭阳的产业发展阶段、城市基础和环境、城市化运营水平能否支撑沭阳城市化发展？p近期内推动沭阳房地产发展的因素是否具备？上海九间伴房地产营销策划有限公司18区域价值研判区域价值研判区域发展案例借鉴沭阳新城驱动因素研究及趋势研判沭阳新城驱动因素研究及趋势研判上海九间伴房地产营销策划有限公司19近年来沭阳经济发展良好，被誉为近年来沭阳经济发展良好，被誉为“苏北的小温州苏北的小温州”，产，产业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优势明业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优势明显显p07年以来沭阳GDP始终保持着13%以上的增长，速度远远高于全国平均水平；p目前沭阳经济总量在宿迁3县2区中处于上游水平，排名第一；p沭阳第一产业占比逐年下降，第二产业逐年提升，三产比例较为稳定；沭阳沭阳沭阳沭阳2010201020102010年第二年第二年第二年第二产业的占比接近产业的占比接近产业的占比接近产业的占比接近5 5 5 5成，国民经济支柱产业的地成，国民经济支柱产业的地成，国民经济支柱产业的地成，国民经济支柱产业的地位较为明显。位较为明显。位较为明显。位较为明显。驱动因素驱动因素1 1宏观环境良好上海九间伴房地产营销策划有限公司20沭阳依托资源优势，拉长产业链条，电子、纺织、新型工沭阳依托资源优势，拉长产业链条，电子、纺织、新型工业、木制品加工、玩具制造五大特色产业的集聚优势得到业、木制品加工、玩具制造五大特色产业的集聚优势得到最大释放，强县富民支撑作用日益凸显，沭阳发展后劲十最大释放，强县富民支撑作用日益凸显，沭阳发展后劲十足足新型工业产业新型工业产业新型工业产业新型工业产业木制品加工产业木制品加工产业木制品加工产业木制品加工产业电子产业电子产业电子产业电子产业纺织产业纺织产业纺织产业纺织产业玩具制造产业玩具制造产业玩具制造产业玩具制造产业沭阳五大支沭阳五大支沭阳五大支沭阳五大支柱产业柱产业柱产业柱产业电电池池生生产产将将成成为为国国内内最最大大的的蓄蓄电电池池生生产产基基地地，投资10亿元的浙江天能电池(江苏)有限公司，一期投资4亿元已顺利投产，全部投产后用工达4000人，年产值30亿元。在在沭沭阳阳玩玩具具制制造造业业发发展展势势头头强强劲劲。世界最大的玩具制造企业韩国希安琦玩具有限公司首期投资3000万元新建的希安琦玩具（沭阳）有限公司已正式投产，年产各类玩具可达800万只，产品全部返销韩国，出口日本和欧美市场，年出口创汇可达1千万美元，其其延延伸伸的的产产业业链链已带动已带动20多个玩具加工企业和加工点进驻沭阳。多个玩具加工企业和加工点进驻沭阳。木木材材加加工工业业已已经经发发展展成成为为沭沭阳阳的的主主导导产产业业，在在全全县县工工业业经经济济总总量量中中“三三分分天天下下有有其其一一”。拥有沭阳凤凰画材有限公司由目前国内规模最大的专业生产画材企业，及总投资8000万元的沭阳东方文体用品有限公司。沭沭阳阳传传统统的的轻轻纺纺业业结结构构优优化化，高高品品质质，品品牌牌知知名名度度高高。境内有多家规模企业，投资2亿元的江苏邦源纺织有限公司，投资1.2亿元的华夏纺织、投资2亿元的柳青纺织、投资10亿元的江苏宝娜斯、投资12亿元的上海轻纺工业园。电电子子项项目目集集聚聚，投资1.2亿美元的瑞声科技(沭阳)有限公司，为苏北最大的电子企业集团，同时还有投资4亿元的晶石科技集团、投资4亿元的蓝晶电子落户，现有的电子类项目全部建成投产后，用工将超过2万人，电子产业集群迅猛崛起。驱动因素驱动因素2 2产业基础强大上海九间伴房地产营销策划有限公司21根据沭阳能源基地的产业特色，在政府大力主根据沭阳能源基地的产业特色，在政府大力主导下，吸引更多企业进驻，创造更多就业导下，吸引更多企业进驻，创造更多就业开发区重点开发区重点开发区重点开发区重点规划发展产规划发展产规划发展产规划发展产业业业业机电产业机电产业机电产业机电产业机械产业机械产业机械产业机械产业纺织服装产业纺织服装产业纺织服装产业纺织服装产业建材产业建材产业建材产业建材产业工艺品加工产业工艺品加工产业工艺品加工产业工艺品加工产业城市发展产业城市发展产业城市发展产业城市发展产业企业名称企业名称投资额投资额效益效益浙江天能电池有限公司计划投资10亿，一期固定投资近4亿正常生产后可实现年销售收入10亿人民币，上缴税收1.35亿人民币,并可吸纳2500个劳动力就业江苏鑫园旅游用品有限公司沭阳工业园区征地75亩，总 投 资4000万2005年实现销售收入3.8亿元。公司管理规范，并通过ISO9001质量体系认证。江苏松凌木业股份有限公司投资规模5800万元年生产能力10万立方米沭阳东方文体用品有限公司投资人民币8000万元项目建成后，年可创产值2亿元，纳税800万元，拥有员工2000余人沭阳柳青纺织有限公司注册资金3000万元，投资总额1.2亿元一期有员工600名，年销售额5000万元沭阳凤凰画材有限公司总投资5500万元现有工人800多人，年可实现产值1.2亿元，实现税收900万元宿迁市苏林机械制造有限 公 司 注册资本2000万年营业额人民币一亿元以上沭阳经济开发区部分入驻企业沭阳经济开发区部分入驻企业p沭阳经济开发区创建于01年，是江苏省政府批准的省级开发区。围绕“工业化、城市化、工业化、城市化、国际化、生态型国际化、生态型”的建设目标，高起点、高标准、高品位高起点、高标准、高品位的做好总体规划和控制性详细规划。p沭阳开发区累积投入建设资金10亿元，基础设施配套面积扩大到24.5平方公里，境内外11家上市公司已进驻开发区。驱动因素驱动因素2 2产业基础强大上海九间伴房地产营销策划有限公司22沭阳经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业沭阳经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力充足充足p沭阳人口保持稳步增长，表明沭阳劳动力后备资源充足；p沭阳人均可支配收入上升速度稳定，持续上升；p沭阳职工平均工资年均增长率保持在17%以上，位于宿迁第一；驱动因素驱动因素2 2产业基础强大上海九间伴房地产营销策划有限公司23沭阳启动的发展规划不仅以城市而且依据产业为蓝本，沭阳启动的发展规划不仅以城市而且依据产业为蓝本，而且各板块功能明晰、完善，新城的建设为沭阳城市化而且各板块功能明晰、完善，新城的建设为沭阳城市化发展奠定良好基础发展奠定良好基础依据产业并结合城市功能规划有效实施前提下，将对沭阳发展有两方面促进作用：依据产业并结合城市功能规划有效实施前提下，将对沭阳发展有两方面促进作用：p完备功能的新城规划、产业带动极大促进了沭阳向着城市化的方向发展；p加大招商引资力度，延伸产业链条，吸引优质企业进驻，提升其城市化发展生命力。城市板块划分明确城市板块划分明确p沭阳已经初步形成“四区同步”的规划布局；p老城区、城东新区、城南新区、经济开发区。各板块城市功能完备各板块城市功能完备p规划的各板块功能明确，行政、展览、商务、产业、休闲旅游，城市功能完善。行政行政商务商务居住居住休闲、休闲、旅游旅游产业产业展览展览驱动因素驱动因素3 3发展规划完备上海九间伴房地产营销策划有限公司24沭阳宏观经济持续快速发展带动了房地产业的发展，但沭阳宏观经济持续快速发展带动了房地产业的发展，但沭阳房地产市场供求比例近年逐步下降，表明城市运营沭阳房地产市场供求比例近年逐步下降，表明城市运营的措施还需进一步加大，以满足不断释放的购房需求的措施还需进一步加大，以满足不断释放的购房需求房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系8,000-20,000USp按照2010年底汇率折算，2010年底沭阳人均GDP在2480美元左右，由人均GDP与房地产发展关系可以研判，目前沭阳房地产市目前沭阳房地产市目前沭阳房地产市目前沭阳房地产市场处于启动期，预计未来将保持场处于启动期，预计未来将保持场处于启动期，预计未来将保持场处于启动期，预计未来将保持快速增长快速增长快速增长快速增长p沭阳2008年的供销比在小于2：1，呈现明显下降态势，而GDP却保持稳步增长，反映出沭阳城市运营措施还应进一步加大，以满以满以满以满足不断上升的购房需求足不断上升的购房需求足不断上升的购房需求足不断上升的购房需求驱动因素驱动因素4 4房地产开发上海九间伴房地产营销策划有限公司25沭阳已初步具备发展南部新区的基本要素，沭阳已初步具备发展南部新区的基本要素，正正正正向着区域领导者方向发展向着区域领导者方向发展向着区域领导者方向发展向着区域领导者方向发展苏北县域第一极苏北县域第一极 总结总结宏观背景宏观背景房地产房地产开发开发产业发展产业发展城市发展城市发展功能优化功能优化p五大支柱产业集聚效应显现p产业发展迅速，带来行业相关人员收入快速增长p沭阳经济实力位列苏北第一p第二产业发展优势明显p沭阳已经开始进入房地产快速发展期 p沭阳现有城市运营措施已经不能满足逐渐释放的居民购房需求p城市发展分区和定位明确p 新城规划及功能结构合理，并已经在进一步落实区域属性改变区域属性改变区域属性改变区域属性改变苏北县域苏北县域苏北县域苏北县域第一极第一极第一极第一极上海九间伴房地产营销策划有限公司26房地产市场机会分析房地产市场机会分析项目属性界定项目属性界定区域价值研判区域价值研判初步建议初步建议上海九间伴房地产营销策划有限公司27房地产市场机会分析房地产市场机会分析沭阳沭阳房地产市场总体分析房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究上海九间伴房地产营销策划有限公司282011年上半年，近40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标，上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下-2011-2011年两会房地产相关政策年两会房地产相关政策调整时间调整时间调整内容调整内容2011年1月“新国八条”出台二套房首付提至60%2011年2月限购令出台2011年6月住房部设定保障房进程公布大限20112011房地产相关政策房地产相关政策房地产相关政策房地产相关政策为降低普通居民的购房成本，中央相继出台了针对房地为降低普通居民的购房成本，中央相继出台了针对房地产行业的政策和措施，房地产市场进入下行通道产行业的政策和措施，房地产市场进入下行通道上海九间伴房地产营销策划有限公司29沭阳房地产市场正处于启动期，可能会有发展停滞的现沭阳房地产市场正处于启动期，可能会有发展停滞的现象，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好象，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好p全球经济危机，市场信心不足，观望气氛浓厚；p价格和真实需求的差距决定价格回调的幅度。房地产业的支撑因素房地产业的支撑因素房地产业的抑制因素房地产业的抑制因素p对市场走势的判断：对市场走势的判断：长期看好，对不同类型长期看好，对不同类型的城市区别对待的城市区别对待p人口红利、经济增长、城市化进程、房地产支柱产业地位、资本重新估值、投资观念的兴起使得从中长期角度来说，房地产市场的增长是持续的，目前政府连续出台救市政策，反映了政府对房地产业的态度；p对于一线城市房价离大部分刚性需求的可承受力较远，需要有一个回调的过程；p对于类似沭阳这样的四线城市，刚性需求的可承受力和房价并未拉开距离，价格回调空间不大未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈基于以上判断，沭阳未来房地市场前景看好基于以上判断，沭阳未来房地市场前景看好p经济长期前景，特别是潜力发展区域，持续看好p城市化进程将带来大量自住需求；p政府一系列促进房地产行业发展措施挽救市场信心p房地产业支柱产业的重要地位上海九间伴房地产营销策划有限公司30近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，土地价值近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，土地价值区间比较大，南部新城要低于老城区及东部新区区间比较大，南部新城要低于老城区及东部新区p沭阳土地价格区间在40-200万/亩，价格差距较大，金融酒店用地价格最高，住宅价格差距不是太大，东部和老城区土地价值较为市场认可，南部区域土地价格较低，专业市场价格相对较低。60-150万万/亩亩40-80万万/亩亩60-180万万/亩亩商业金融酒店用地商业住宅用地住宅用地专业市场用地140-180万/亩80-100万/亩40-60万/亩10-15万/亩上海九间伴房地产营销策划有限公司31p07年以来沭阳商品房累计供销比为2.30：1，县商业物业累计供销比为1.63：1，整体分析，供求趋势相对均衡；p07年以来沭阳商业地产在2009年销售量达到最大值为30.9万平方米，2010年销售量为21.94万平方米；p商业物业供销比在2007年达到了最大值，2008年均出现了较大程度的回落，09年起重新呈上升趋势，随着后续国家相关政策，住宅地产将面临供大于求的局势，预计未来商业地产仍将保持上升态势目前沭阳房地产市场的供求趋势相对均衡，随着国家对目前沭阳房地产市场的供求趋势相对均衡，随着国家对住宅地产的控制，住宅地产将面临供大于求的局面，预住宅地产的控制，住宅地产将面临供大于求的局面，预计市场焦点将集聚商业地产计市场焦点将集聚商业地产上海九间伴房地产营销策划有限公司32p2007年以来，沭阳商业物业成交均价呈现快速提升的态势，目前成交均价已逐渐攀升，商业价值正在得到体现；p2007年以来沭阳住宅物业成交均价呈现快速提升的态势，目前成交均价维持在2100元/平方米以上；p由于沭阳房地产市场正处于启动期，商业以及住宅物业价格泡沫相对较小，未来仍将保持了良好的走势。近年来沭阳房地产市场正处于启动期，住宅以及商业物近年来沭阳房地产市场正处于启动期，住宅以及商业物业成交均价走势良好，未来仍将保持这一发展态势业成交均价走势良好，未来仍将保持这一发展态势近年来沭阳住宅商业成交均价走势近年来沭阳住宅商业成交均价走势备注：以上成交均价为县域范围含镇的成交均价上海九间伴房地产营销策划有限公司33沭阳房地产市场分析总结沭阳房地产市场分析总结供求关系供求关系价格走势价格走势土地市场土地市场沭阳土地价值性质差异大沭阳土地价值性质差异大近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，其中商业金融用地价值最高，而非核心区域住宅较低，专业市场最低。目前供大于求，预计未来将出现供需基本平衡目前供大于求，预计未来将出现供需基本平衡目前沭阳房地产市场呈现供大于求的局面，商业地产从09年开始供销比呈上升趋势，预计未来将会保持此局面价格泡沫较小，预计未来价格保持良好的运行势头价格泡沫较小，预计未来价格保持良好的运行势头近年来沭阳住宅以及商业物业成交均价走势良好，商业物业均价大约为住宅均价两倍左右，由于物业价格泡沫较小，且地价持续攀升，预计物业价格将保持良好的运行势头目前沭阳总体房地产市场出现供大于求的态势，价格泡沫较小；目前沭阳总体房地产市场出现供大于求的态势，价格泡沫较小；但随着土地市场的紧缩，产业需求的不断释放以及区域市场的加快发展，但随着土地市场的紧缩，产业需求的不断释放以及区域市场的加快发展，未来沭阳房地产市场前景看好，这为项目的成功带来了良好的市场环境未来沭阳房地产市场前景看好，这为项目的成功带来了良好的市场环境宏观政策宏观政策国家宏观政策为整体房地产市场创造良好环境国家宏观政策为整体房地产市场创造良好环境沭阳房地产市场正处于启动期，回调的可能性不大，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好上海九间伴房地产营销策划有限公司34房地产市场机会分析房地产市场机会分析沭阳房地产市场总体分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳板块市场竞争格局分析沭阳商业市场机会研究上海九间伴房地产营销策划有限公司35按房地产市场发展程度，沭阳主城区房地产市按房地产市场发展程度，沭阳主城区房地产市场主要分为三个板块场主要分为三个板块 1 老城区供应量不大，以旧城改造为主，购房出体为老沭阳人，楼型多以高层供应为主流，未来可供用于房地产开发机会较少，商业供应逐渐成为重点 2城东新区县政府所在区域，开发已经比较成熟，楼盘云集，是沭阳房地产最为集中的区域，置业者以公务员、在外奋斗的打工及经商沭阳人为主，购房的主力面积集中在90-120平米之间的三房，供应量将继续上升，产品类型在逐步丰富，出现大规模商业项目，尤其是专业批发市场 3 城南新区南部新区是未来沭阳规划的新城区，目前基础配套设施还不完善，尤其在新长铁路南面楼盘供应量较小，但未来规模将会不断扩大东部新区东部新区老城区老城区南部新区南部新区 5城市发展方向城市发展方向上海九间伴房地产营销策划有限公司36老城区老城区辐射全市的商业配套中心，是房地产市场起辐射全市的商业配套中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势，目前开发空间不大优势，目前开发空间不大区位优势：中心城区房地产是房地产市场起步最早的区域，经过多年发展已进入成熟阶段；配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域目前，中心城区开发空间不大，主要以高层住宅和大型商业为主1、苏果超市、2恒隆广场、3欧中广场123老城区老城区典型楼盘典型楼盘蓝天国际商贸城蓝天国际商贸城规模规模总占地119.35亩，总建筑面积达39万，商业约22万多，商住及办公约10万，产品形式产品形式高层、商业、酒店式公寓均价均价商铺1.3-3.3万/平米户型面积户型面积30-68平米商铺销售状况销售状况年推出总量2000套，年中推出，目前销售完成50%左右定位定位批发零售、休闲娱乐等全方位多功能于一身客户特征客户特征以公务员、沭阳及周边经商人士为主上海九间伴房地产营销策划有限公司37城东新区板块城东新区板块政府机关所在地，基础设施政府机关所在地，基础设施配套完善，是沭阳商品住宅集中开发区域，配套完善，是沭阳商品住宅集中开发区域，县政府及主要政府机关所在地，生活配套成熟、学校、银行、医院等设施一应俱全产品形式以高层住宅为主，辅以小高层和多层，商业开发以专业市场为主主力客户是在区域内工作的的公务员、企业单位职员、在外经商及打工的沭阳人区域市场住宅均价在3000-3500元/平米左右，各项目价格差距不大，依托依托资源资源物业物业形式形式客户客户特征特征价格价格平台平台典型楼盘典型楼盘奥运都城奥运都城规模规模总建筑面积30万平米产品形式产品形式多层，小高层、花园洋房均价均价小高层3700元/平米户型面积户型面积二房75-123，三房120-140平米，销售状况销售状况剩余的房源27套，都是小高层的10楼以上的房源，面积较大，多层价格偏高，合同不能签。产品特色产品特色新古典建筑风格，兵营式排布，低密度居住小区客户特征客户特征以项目周边工作的老师、医院医生、公务员为主东部新区东部新区软件园行政中心上海九间伴房地产营销策划有限公司38南部新区板块南部新区板块城市主流发展方向，但开发相对缓慢，城市主流发展方向，但开发相对缓慢，总体居住氛围不浓，生活配套主要依靠老城区板块，非总体居住氛围不浓，生活配套主要依靠老城区板块，非核心区域内开发不足核心区域内开发不足区域内核心区域配套相对完善，但主要依靠中心区商业和支持，边缘区域基础设施建设缺乏，以学校和公建为主大部分以多层住宅为主，产品结构单一主力客户是在沭阳老城外溢及周边乡下进城客户2800-3300元/平米依托依托资源资源产品产品形式形式客户客户特征特征价格价格平台平台翰林府第翰林府第规模规模占地10万平米，建筑面积20万平米产品形式产品形式多层、小高层、排屋均价均价3500元/平米户型面积户型面积三房120-133平米销售情况销售情况今年底的4月29日开盘，到目前销售90%，目前的多层房源好楼层均价在3600-3700左右 该盘的销售策略是单价报价提高200元左右，然后打折产品特色产品特