写字楼定位及装修策划102976.pptx

高端写字楼定位及装修建议高端写字楼定位及装修建议1.产品分析与定位产品分析与定位2.市场分析与产品趋势市场分析与产品趋势3.比较分析及装修建议比较分析及装修建议1.产品分析与定位产品分析与定位项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装修的基本标准以实现既定销售目标。建筑现状：建筑面积约19万m2；每层建筑面积2262m2，楼层数约40层；建筑高度140米，10米挑空大堂，3.5米层高；9部高速电梯、地辐热、户式中央空调；130-400自由分割；销售目标：目标为实现均价16000元/；目标为销售为主、租赁为辅；商业实现分户销售，租赁为辅；实现财富中心系列50万商务群落；带动财一、二尾房销售；高端写字楼建筑与销售目标2.市场产品分析市场产品分析 2014年西安写字楼楼日趋成熟，丰富多样。我部门就主流市场的写字楼产品进行产品梳理，装修标准整理，为我项目进展提出可靠保障。摩尔中心(高新)禾盛京广中心(高新)高新大都荟(高新)户型种类户型种类开间开间一室,两室,三室,四室主推特色主推特色投资地产投资地产地铁楼盘,低碳地产,公园地产建筑面积建筑面积115000.00300000.00500000.00占地面积占地面积48618.0029970.0061000.00最新房价最新房价(写字楼)均价14000元/待定(写字楼)均价11000元/项目概述项目概述摩尔中心雄踞高新核心升值地带唐延路腹地，秉承一种健康、生态、绿色的具有生命活力的新型商务办公模式，巨资打造的一个40万平米超大规模的中央商务集群，超甲级5A写字楼。摩尔中心专属定制120-1560平米办公空间，可自由分割组合，光纤入户、无线宽带、高效办公，立显商务便捷。13层停车塔，5A智能体系。禾盛京广中心处于西安CBD核心唐延路中轴线上的轴心位置，紧邻地铁3号、6号线、8号线，是目前唐延路唯一高品质5A级写字楼，坐拥城市中心资本优势，是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点。享有独一无二的城市配套和自然景观，具有城市坐标的重要意义。国际5A甲级写字楼单层面积约1600，12部国际品牌高速电梯，每部电梯服务面积约为4000，完全超越国际甲级写字楼标准。采用分户计量变频中央空调系统、非接触式IC卡感应系统、红外线高定位系统、停车场显示系统、宽频网、楼内电话系统、大屏幕信息电视系统、闭路电视监控系统等.项目位于高新区科技路与高新四路十字西北角，总占地为91.19亩，总建面约50万，绿地率35%，由7栋高层和4万余商业围合而成一个城市综合体项目。项目规划由获得WA中国建筑奖的加拿大籍设计大师梁井宇先生担当总设计，其主要的设计作品有：北京伊比利亚当代设计中心，上海民生银行美术馆及中国海关总署博物馆。本项目梁井宇先生采用的是颇具特色的“一街两心”式L型规划布局。周边配套周边配套商业：金鹰国际、世纪金花、卜蜂莲花、华润万家 学校：高新一小、高新二小、高新一中等 医院：高新医院等，属于国家三级甲等医院，距离项目3站路。项目周边的五大公园，使本区域的空气质量得到提升。商业：卜蜂莲花超市、世纪金花、金鹰百货酒店：香格里拉酒店、瑞斯丽酒店、和颐酒店、如家酒店、舒雅商务酒店等银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙遗址公园、新纪元公园学校：高新一中中小学：高新第一小学、高新第二小学、高新第三小学、综合商场：卜蜂莲花超市、高新路华润万家、高新二路宜品生活、金鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政银行：中国银行、交通银行、建设银行、西安银行、浙商银行、北京银行等交通状况交通状况公交：261路、260路、324路、411路、502路、32路公共交通：公共交通：107路;218路;251路;261路;262路;324路;331路;400路;721路等轨道交通：轨道交通：1、与地铁8号线无缝连接；2、步行3分钟可达地铁3号线延平门站；3、地铁 6号线木塔寨站。公交线路：14、218、219、226、308、312、400、512、604、60、721、高新1号线、10、28、40、107、210、游7路等 地铁线路：地铁三号线延平门站 地铁六号线科技路站楼宇配套楼宇配套 外墙：外墙：铝合金玻璃幕墙，干挂石材幕墙；Low-e中空玻璃；断桥铝合金型材。大堂及公共部分：大堂及公共部分：豪华精装修禾盛京广中心本身拥有4万开放式体验商业。高新区甲级办公产品分析高新区甲级办公产品分析 量价表现：受个案影响量价齐升，实际市场不容乐观量价表现：受个案影响量价齐升，实际市场不容乐观 2014年西安市办公类物业成交面积96万，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高；成交均价为9142元/，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年来较高水平。但需要指出，2014年较高备案量主要是受部分个案影响，以泰华金贸国际、中登苏陕国际金融中心、华商豪盛旺座城等为代表的项目纷纷通过定向团购、定向开发等实现了快速去化，故而推高办公物业整体成交量。区域特征区域特征“高新、经开、曲江高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市三足鼎立，高新量价领跑全市 从分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万、18.2万、12.3万。三区域占全市成交总量的66%。从分区域成交价来看，高新成交均价10598元/，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改变。曲江以10184元/成交均价位居第二，文化产业的快速发展，给曲江办公市场带来活力。高库存高库存办公物业库存风险远大于住宅办公物业库存风险远大于住宅从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达344万，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较高。睿中心CA 创意中心万象汇摩尔中心永威时代中心绿地中心曲江旺座城地面地砖地砖地砖地砖地砖地毯800mm地砖墙面乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白乳胶漆刷白天花板管道穿梁刷白无吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶卫生间洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖洗手池、马桶、墙、地面贴砖水、电安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位安装到位其他品牌阳离子直饮水系统直饮水系统，送大金中央空调/赠送户式中央空调部分在售写字楼项目装修标准西安部分写字楼项目大堂的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦 旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际大堂高度（米）12814.513.58999.3地面大理石大理石大理石大理石高档石材高档石材石材石材墙面大理石大理石大理石大理石玻化砖高档石材石材石材天花吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶吊顶大堂典型案例u大堂挑高：高端写字楼大堂高度基本在10M左右；u大堂建筑材料：高端写字楼墙面地面以大理石为主。都市之门高新国际旺座现代城汇鑫IBC大堂典型案例西安部分写字楼项目空调的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦 旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际空调类型地源热泵+VAV中央空调三洋24小时自助水源热泵中央空调新风系统中央空调户式中央空调中央分户可控空调中央空调自主安装过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。空调指标西安部分写字楼项目电梯的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦 旺座国际 城旺座现代 城汇鑫IBC唐沣国际层数20F24F35F42F30F29F24F28F标准层面积（）3400147020001600250080012001100电梯品牌三菱蒂森三菱日立日立日立三菱合资品牌最快速度4.5m/s3.5m/s4.5m/s5m/s3.5m/s3.5m/s3.5m/s2.5m/s标准层电梯数14部客梯2消防梯每栋4部1消防梯8部客梯1消防梯10部客梯2消防梯4梯4户4梯5户每栋4梯3梯4户载重1600Kg1050KG1350KG1350KG1000Kg1000Kg1050KG1000Kg分区分高低区电 梯分高低区分高低区分高低区u 中心区写字楼的电梯大多数采用日本品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。电梯指标 豪华型 简约型 普通型n 星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。电梯装饰示例档次高、灯光柔和、线条流畅简洁明亮、具有舒适感和空间感电梯装饰西安部分写字楼项目卫生间的指标项目名称甲级写字楼标准写字楼都市之门长安国际高新国际招商大厦 旺座国际城旺座现代城汇鑫IBC唐沣国际设置情况10+104+46+65+5每户卫 生间每户卫 生间部分独立卫生间+公共3+3独立卫生间面积352025255-125-108-155-10装修标准地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶,大理石台面，镜子地面瓷砖，墙面瓷砖，洗手台瓷砖，马桶，灯饰，镜子地面瓷砖，墙面瓷砖，天花板吊顶,镜子地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板吊顶：镜子瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华瓷砖地板，墙面瓷砖，吊顶，装修豪华地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；天花板：瓷砖地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；吊顶u 较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40，装修一般都有吊顶，地板和墙壁采用瓷砖 卫生间指标u 高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间的设计比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配；u 低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。卫生间示例西安部分写字楼项目停车位的指标u 车位数量：目前较好写字楼车位数量主要在300-400个左右,顶级写字楼车位数量在500-800个左右；停车位车位统计项目名称总建面（）写字楼面（）停车位数量（个）车位租金（元/月）顶级5A级高新国际商务中心14000033000400550甲级类5A级林凯国际6300063000300未定西港国际7030370303500暂无创业广场8560085600暂无金桥国际广场9000015000450唐沣国际广场9018445000500580洛克大厦5700057000282暂无标准类甲级旺座国际城150000150000500700旺座现代城1800001800001000580汇鑫IBC140000130000700暂无特色案例都市之门配置/项目都市之门交房标准公共部分地砖福尔波亚麻地板外墙石材、玻璃幕墙天花板吊顶走廊瓷砖地面、瓷砖墙面、吊顶电梯厅装修门窗Low-E中空玻璃大堂精装室内部分内墙/天花板刷白地面福尔波亚麻地板入户门玻璃外窗Low-E中空、镀膜卫生间简装供暖户式空调户式中央空调有新风系统有宽带、电话预留、无线覆盖智能呼梯系统有超5A配置特色案例都市之门整个“都市之门”工程仅使用国家推广的可再生能源利用和节能降耗技术的综合节能降耗措施就达到了9项之多。整个项目作为西安高新区的地标性建筑，从最初规划阶段起，就致力于打造一个集“环保、绿色、节约”为一体的现代化建筑。经过两年多的努力，上述节能项目均已付诸实施配置技术标准采暖复合式土壤源热泵系统通风变风量送风（VAV）空调系统能量热转轮能量回收技术太阳能太阳能热水和太阳能庭院照明综合利用技术雨水收集虹吸式雨水玻璃窗低辐射（LOW-E）双层中空玻璃水处理系统中水回用屋顶屋顶绿化采光智能照明高科技配置1.精装修(带家电、家私)供电系统2.专线供电，备用发电机组供暖系统3.中央空调供水系统24小时热水4.外立面设计为国际先进通透式生态幕墙5.地下一层设银行专属金库，二层距离地面6米高6.4500多平方米的上升式广场，屋面喷泉、水池的景观。特色案例长安国际长安国际的亮点：长安国际由七栋错落有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主流商务模块为基础，功能形态涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业摩（MALL），国际名品专卖店、国际连锁会员专享式俱乐部等，在强大完善的功能组合的基础上项目更将引进全球著名的酒店物业服务公司仲联量行进行管理，真正实现了西部首例超大规模酒店化社区。1、照明采用ABB/Ibus系统；2、九部三菱客梯一部消防电梯为相应的楼层提供垂直运输服务。3、美国江森楼宇自控产品，设多个信息点。4、合资产品三洋为整幢大厦提供中央空调服务，风机盘管系统达到室内恒温，新风系统提供过滤清新空气。特色案例高新国际高新国际的亮点：高新国际商务中心，是建设部智能化三星级示范单位，拥有领先的数字化办公设施，5A智能化办公环境，充分满足国内外高科技企业的商务办公需求。物管公司是仲量联行，该公司为全球最有名的物业顾问公司之一 。招商大厦的亮点：1、招商大厦采用写字楼市场中罕有的“八面体”形式，阐释城市建筑思想。低辐射镀膜LOW-E玻璃幕墙，为企业创造节能透光隔音全功效的办公环境。2、采用“筒中筒”结构，由电梯、楼梯、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成筒中筒结构。3、452个超标准港湾式泊车席位。4、三大国际品牌构筑极致中央空调系统。5、24小时无人值守的SIEMENS火灾报警系统选用消防系统行业领导品牌德国西门子旗下旗舰产品S1151交互智能探测系统，实现24小时全天候无人值守可靠报警。特色案例招商大厦产品形态+所处地段+物业配套=实现目标结 论分类项目名称高新9号高新大都荟大堂高度（米）9.5m9.4米挑高地面大理石大理石墙面大理石大理石天花吊顶吊顶电梯层数24层（A座）28层、（C座）29层标准层（）2044（A座）1400（C座）1173电梯品牌国际知名品牌合资品牌最快速度4.5m/s5m/s标准层电梯数客梯 5 部 货梯 1 部/载重1350KG/分区分高低区/卫生间设置情况部分独立卫生间+公共部分独立卫生间+公共面积8-128-10装修标准地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；吊顶地板：瓷砖；墙壁：瓷砖；吊顶公共部分装修标准瓷砖地面、吊顶瓷砖地面、吊顶周边竟品写字楼项目装修标准综合比较写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面，可以看出甲级在各方面都更为讲究，选材更为高档，功能更加复合，设计更加人性化。甲级写字楼类甲级写字楼大堂具有与本身规模相适应的入口大堂，使用面积不小于标准层的25%30%，空间高度不小于12M，内部装修应具有独特风格和豪华气氛，并设有总服务台具有独立入口大堂，使用面积不小于标准层的15%，空间高度不小于6M，装修有现代简洁风格标准层建筑面积1800-2000、净高不少于2.7米建筑面积一般不少于800、净高不少于2.5米外立面铝板、LOW-E双层中空玻璃幕墙，局部为石材铝板、玻璃幕墙，局部为石材空调应有名牌中央空调有中央空调系统电梯以办公部分建筑面积不少于每5000一部，电梯等候时间不应超过30秒以办公部分建筑面积不少于每6000一部，电梯等候时间不应超过40秒卫生间一般设置为6-10个，面积在20-40一般设置为3个左右，面积在12-25停车位主要集中在125:1-200:1主要集中在200:1-300:1会所高端写字楼多设有会所，提供商务休闲功能一般不设会所 写字楼产品硬件总结3.我项目装修建议我项目装修建议以超高层产品形态做甲级写字楼的装修配套标准，依附高新核心商务区（地段）优势，才能逐步实现产品溢价、实现目标均价硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。写字楼产品装修建议：写字楼产品装修建议：建造指标销售需求 档次大堂面积600现状提升大堂挑高10m大堂装修地面：大理石，墙面：大理石，吊顶、接待台、休息区、展示区功能设定并划分标准层层高3.5m舒适性停车位共计1052 地下612 地上室内394 室外46物管开发商自有物业（西部物业）电梯一塔九部，承载1350kg-1600kg，品牌规范：蒂森克虏伯、通力景观绿化 项目整体绿化率不低于30%公用吸烟区可设公共区域装修地面：高级瓷砖，办公区墙面：玻璃隔断，消防区墙面：乳胶漆，吊顶设定并划分标准适当降低电梯轿厢装修轿厢钛金+不锈钢外立面石材+高级瓷砖智能化5A（OA:办公自动化系统;CA:通讯自动化系统;FA:消防自动化系统;SA:安保自动化系统;BA:楼宇自动控制系统）公共会议室、餐饮内部不设，可考虑内部餐饮办公室装修毛培交付end