港口物流园区规划课件53572.pptx

港口物流园区规划港口物流园区规划2.1 港口物流园区的含义港口物流园区的含义物流园区的含义物流园区是城市物流系统中最为关键的一环，但目前国内尚无明确和统一的定义，即便是在国家标准物流术语中，也仅对物流中心、配送中心进行了原则性的界定。考虑到大规模和相对集中的物流基础设施的建设,不仅仅是为了发展物流本身，往往会涉及物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市功能开发与调整等综合性方面，同时，参照当前工业园区、经济开发区、高新技术产业开发区的内在含义,可以定义物流园区如下:物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。济功能区。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动。港口物流园区含义港口物流园区含义物流园区总概念下的一个具有港口特征的物流经济区域，借鉴国内外经验结合港口特点，给港口物流园区作如下界定：港口物流园区是指以港口为依托，以降低物流成本，提高物流组织和运作效率，港口物流园区是指以港口为依托，以降低物流成本，提高物流组织和运作效率，改善企业服务为目的的，具有装卸、仓储、运输、加工、包装等基本功能，和与改善企业服务为目的的，具有装卸、仓储、运输、加工、包装等基本功能，和与之配套的信息、咨询、维修等综合服务功能的规模化、功能化、信息化物流组织之配套的信息、咨询、维修等综合服务功能的规模化、功能化、信息化物流组织和经济运行区域。和经济运行区域。我国沿海港口城市面向国际国内两个市场，处于我国参与全球经济一体化的前沿地区，产业结构齐全，社会人文环境良好，交通便利，是我国经济发达地区，建设我国物流体系中的港口物流园区，促进经济要素的有效聚集与辐射，对于促进区域经济中心和区域经济圈的加快发展具有重要作用。把港口建设成为现代物流园区也是我国外向型经济发展的需要。另外，港口具有建设现代化物流园区的良好条件。只要在管理和组织上进行适应物流活动的调整，达到对物流活动进行集中控制、即时信息传递和运输效率的要求，就会演变成为物流活动最为集中的物流园区。港口功能的拓展有利于带动各类企业向物流业转型。港口处在水陆两大运输系统的结合点上，可以充分发挥其对各种物流活动进行组织、协调、衔接的功能，也可以拓展仓储、保税、通关、简单加工等物流服务功能，根据港口区域货流、商流和信息流集中的特点，可开辟专门的物流园区，聚集各类企业，依托港口及陆路运输条件，开展各项物流业务。同时，带动相关运输企业向现代物流业转型。2.2 2.2 建设现代物流园区的意义建设现代物流园区的意义1.可以减轻物流活动对本区域城市交通压力可以减轻物流活动对本区域城市交通压力2.可以减少物流活动对本区域城市环境不利影响可以减少物流活动对本区域城市环境不利影响3.可以促进城市用地结构调整可以促进城市用地结构调整 4.可以提高物流经营规模效益可以提高物流经营规模效益 5.能够满足仓库建设大型化发展的要求能够满足仓库建设大型化发展的要求 2.3 现代物流园区的发展模式1.经济开发区模式 物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。它是在特定的开发规划、政策和专门开发部门的的开发和建设。它是在特定的开发规划、政策和专门开发部门的组织下进行的经济开发项目。组织下进行的经济开发项目。2.主体企业引导模式 在宏观政策的引导下，利用物流技术进行经营的企业和在供应链管理中具有优势的企业率先在园区内开发建设，逐步实现物流产业的聚集，然后，引进依托物流环境进行发展的工业、商业企业，达到物流园区发展和壮大的目的 3.工业地产商模式物流园区的工业地产商模式，是将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适宜的土地政策、税收政策和市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础型装备的投资、建设，然后以租赁、转让或合资、合作的方式进行物流园区的经营和管理。另外，政府也可进行物流园区相关基础设施的投资、建设，然后委托给一个或多个物流管理能力强的企业，在优惠政策的框架下，进行经营管理，这种开发模式的目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率、降低物流成本的条件。4.综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。物流园区项目一般具有建设规模大和经营范围广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上建设的步伐，还要求具备园区经营运作能力。因此，单纯采用一种开发模式，很难达到建设好园区的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。2.4 现代物流园区建设的原则1.坚持科学选址的原则坚持科学选址的原则(1)位于城市中心的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；位于城市中心的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地资源开发较好的地区，用地充足，成本较低；位于土地资源开发较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流节点附近，现有物流资源较好，一般有较大物流位于城市物流节点附近，现有物流资源较好，一般有较大物流量产生，有可以利用和整合的物流资源；量产生，有可以利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用；有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用；(6)拥有数量充足、素质较好的劳动力条件拥有数量充足、素质较好的劳动力条件;(7)考虑与主要货物流向之间的关系。考虑与主要货物流向之间的关系。2.坚持统一规划的原则坚持统一规划的原则 建设综合物流园区必须按照社会经济发展的需要和现代物流发展建设综合物流园区必须按照社会经济发展的需要和现代物流发展的规律，在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布的规律，在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点由政府统一规划，尤局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点由政府统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为政、盲目布点、恶性补、良性循环的思路进行规划，防止各自为政、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋的情况，避免走弯路、耽误时间、浪费钱财。竞争、贪大求洋的情况，避免走弯路、耽误时间、浪费钱财。3.坚持市场化运作的原则坚持市场化运作的原则 规划建设综合物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，规划建设综合物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场经济运作的原则。在又要坚持市场经济运作的原则。在“政府搭台，企业唱戏，统一政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务规划，分步实施，完善配套，搞好服务”精神指导下，在园区的精神指导下，在园区的功能开发建设、企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园优良的功能开发建设、企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境、优惠的各项政策基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境、优惠的各项政策和周到有效的服务来吸引物流企业和投资者共同参与，真正使园和周到有效的服务来吸引物流企业和投资者共同参与，真正使园区成为物流企业大展宏图的台阶和成长壮大的摇篮。区成为物流企业大展宏图的台阶和成长壮大的摇篮。4.4.坚持高起点现代化的原则坚持高起点现代化的原则 规划建设综合物流区，必须描准世界物流发展的先进水平，以现规划建设综合物流区，必须描准世界物流发展的先进水平，以现代化物技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必须要市场代化物技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必须要市场为导向，高度重视物流信息系统的建设。为导向，高度重视物流信息系统的建设。5.5.柔性化原则柔性化原则针对本区域现代物流产业发展还够完善，人们的认识还不够深入针对本区域现代物流产业发展还够完善，人们的认识还不够深入的情况，现代物流园的规划应采取柔性规划，突出规划中持续改的情况，现代物流园的规划应采取柔性规划，突出规划中持续改进机制，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性进机制，确立规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段性估检查制度，以保证规划的最终实现。估检查制度，以保证规划的最终实现。6.风险预防原则风险预防原则由于现代物流园区的建设投资大周期长、效应慢、风险大，因而由于现代物流园区的建设投资大周期长、效应慢、风险大，因而必须有合理的必须有合理的“风险评报告风险评报告”，通过定性、定量相结合的风险评，通过定性、定量相结合的风险评估机制，提高划的科学性和可行性，起到风险预防的作用。估机制，提高划的科学性和可行性，起到风险预防的作用。7.人才优先原则人才优先原则物流园区的建设规划是非常复杂庞大的工程，涉及的专业领域广物流园区的建设规划是非常复杂庞大的工程，涉及的专业领域广泛，必须有各种类型专家型人才参与。泛，必须有各种类型专家型人才参与。2.5 物流园区规划的目的和原则1.规划目的规划目的(1)有效地利用空间、设备、人员和能源；有效地利用空间、设备、人员和能源；(2)最大限度地减少物料搬运；最大限度地减少物料搬运；(3)简化作业流程；简化作业流程；(4)缩短生产周期；缩短生产周期；(5)力求投资最低；力求投资最低；(6)为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。2.规划原则物流园区的整体效率依赖于系统各组成部分的有机配合与协调。物流园区的整体效率依赖于系统各组成部分的有机配合与协调。因此，对于各组成部分的功能定位设计，应从物流园区整体系统因此，对于各组成部分的功能定位设计，应从物流园区整体系统出发，强调各组成部分之间的功能协调，使各组成部分既实行合出发，强调各组成部分之间的功能协调，使各组成部分既实行合理分工，又相互联系，形成一个有序的整体，以实现园区的总体理分工，又相互联系，形成一个有序的整体，以实现园区的总体效率最大化。总体来说，物流园区规划应遵循以下原则效率最大化。总体来说，物流园区规划应遵循以下原则:(1)与城市经济发展相适应物流园区规划应以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同物流园区规划应以客观分析物流现状和未来发展趋势为依据，同城市和区域经济发展相适应。用社会各行业的统计数据，对物流城市和区域经济发展相适应。用社会各行业的统计数据，对物流现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，分析不同空间范围、现状和未来发展进行定量、定性分析和预测，分析不同空间范围、不同功能类型的物流量有助于对物流的分布及流量和结构有客观不同功能类型的物流量有助于对物流的分布及流量和结构有客观的认识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。的认识，从而为确定物流园区规模提供可靠依据。(2)适度超前物流园区属城市或区域内基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的超前性。我国建设物流园区超前于现有物流业发展阶段，主要目的为引导物流园区的合理布局并提供发展的用地保障。因此应杜绝任何盲目的、与实际脱节的超前带来的浪费；同时也应杜绝过于保守所造成的用地不足，无法实现预期资源整合的目的。由于园区的建设是一个长期过程，尤其是大型综合物流园区的建设，时间跨度长、投资大，因此，对于园区的功能设计应分期制定设计目标。近期规划应强调资源的有效利用。在对现有物流资源整合、利用的基础上构筑各组成部分的系统功能，充分发挥现有资源优势。远期规划应强调功能、资源的优化配置。结合城市发展规划、物流发展趋势、物流园区布局理论，通过土地置换、系统整合，逐步调整园区的空间用地布局和功能配置组合，最终形成空闻布局合理、资源和功能配置优化、各组成部分相互协调的综合性物流园区。(3)系统集成一体化系统集成一体化系统化是物流的核心，系统化要求系统各元素间的协调、配合，系统化是物流的核心，系统化要求系统各元素间的协调、配合，注重系统的整体效应，而不是个体效应。因此，在构筑物流系统注重系统的整体效应，而不是个体效应。因此，在构筑物流系统功能时，一方面，应考虑各组成部分的个体效应，每一功能只是功能时，一方面，应考虑各组成部分的个体效应，每一功能只是完成物流过程中某一环节的特定功能，这种特定功能并不是独立完成物流过程中某一环节的特定功能，这种特定功能并不是独立活动的；另一方面，应考虑整个园区的整体效应，在整个园区中，活动的；另一方面，应考虑整个园区的整体效应，在整个园区中，各组成部分并不是完全独立的完成某些活动，而是与其他组成部各组成部分并不是完全独立的完成某些活动，而是与其他组成部分相互协作，共同完成某些功能。分相互协作，共同完成某些功能。(4)具有良好的可调整性具有良好的可调整性物流园区的建设时间跨度大，且物流系统一般始终处于动态发展物流园区的建设时间跨度大，且物流系统一般始终处于动态发展中，物流系统的功能随着物流系统自身的发展、物流需求的变化中，物流系统的功能随着物流系统自身的发展、物流需求的变化而不断变化、延伸、提升，因此，在规划系统功能时，应充分考而不断变化、延伸、提升，因此，在规划系统功能时，应充分考虑物流系统的动态发展过程。虑物流系统的动态发展过程。(5)有助于培育物流核心企业联盟和龙头企业有助于培育物流核心企业联盟和龙头企业在构筑物流系统功能时，考虑主要物流企业的核心能力，使这些在构筑物流系统功能时，考虑主要物流企业的核心能力，使这些企业进驻物流园区，通过全方位的功能整合，形成协同工作的物企业进驻物流园区，通过全方位的功能整合，形成协同工作的物流企业群体，构筑中国现代物流企业联盟。流企业群体，构筑中国现代物流企业联盟。物流业的发展离不开物流龙头企业的带动，物流园区可以积极为物流业的发展离不开物流龙头企业的带动，物流园区可以积极为物流企业的发展营造一个良好的发展环境，促进物流龙头企业的物流企业的发展营造一个良好的发展环境，促进物流龙头企业的快速成长，以推进现代物流产业快速发展。快速成长，以推进现代物流产业快速发展。3.物流园区规划程序 物流园区规划确定的程序应是一个动态的规划过程，即经过不断的信息反馈和修正，利用定性定量结合,充分考虑各各方因素，最终得出结果。1.社会经济分析与物流预测通过广泛收集区域内物流相关行业的基础资料，结合经济发展总体规划，分析现阶段物流各相关行业的经济特点，预测各物流功能要素未来发展状况，并按照对物流处理过程的特性分类，从不同角度把握物流的发展趋势和分布特点。2 功能设计与战略定位根据城市或经济区域物流现状及未来发展趋势的预测分析结果，结合具体进入园区的企业及服务对象企业对物流服务的客观需求，设计物流园区的具体功能，划分物流园区内部不同功能分区；根据功能设计的内容和要求，研究物流园区发展战略定位、园区业务经营定位，从而明确园区经营模式、平台建设等。3.初步预算 通过对未来发展预测中不同特性物流量分解，结合功能设计要求，根据有关国家和行业标准采用定量方法初步计算物流园区建设所需的资金、主功能区划分、可实施的延伸服务和附加服务、使用面积和建筑面积等。4 方案设计方案设计在根据功能设计的基础上结合初步预算的结果，为物流园区正常运转设计合理的内部工艺流程；然后在工艺流程的指导下合理布局各功能区域的位置、建筑工程方案及作业空间布置等。2.3 港口城市发展物流园区的可行性(1)物流活动高度集中，具备进行物流规模经营与管理的条件(2)大型专业物流企业大都集中在港口城市(3)从港口城市的经济发展战略来看，发展物流园区正迎合了其发展要求 综上所述，港口发展物流园区，是大势所趋，发展物流园区会给城市带来极大好处，而且港口已经具备发展物流园区的条件。发展物流园区是现代港口发展的必然选择。物流园区的出现既为物流企业提供了新的发展空间，也为城市用地结构调整创造了条件.2.4 港口物流园区功能1.物流服务组织运作与管理功能1）转运衔接功能 港口物流园区功能应体现在运输方式的衔接作用上，港口作为各种运输方式的枢纽，在物流园区承担着装卸、转运功能，主要体现在各种运输方式联运上。一个发达的港口物流园区必须有实现多式联运的条件。2）货物集散功能例如，上海洋山港物流园区集散功能之一就是实现集装箱货物的装箱、拼箱和集散。3）分拨配送功能通过港口物流园区通过相应的商业设施，包括会展中心、大型批发商场、配送中心等，能够有效拉动物流需求，降低物流成本。4）流通加工的功能港口物流园区可进行货物的简单切割、分装、组装标签等产品流通加工、增加产品的附加值 5）物流活动的管理功能 物流物流园区将信息集中，达到指挥、协调、控制的物流物流园区将信息集中，达到指挥、协调、控制的作用。作用。2.物流配套服务功能1)货运代理、报关功能港口物流园区涉及到货物的出口、装船和报关报检，为了提高工作效率，物流园区提供货运代理，报关业务。鉴于物流园区是现代化、高效化及信息化的经济运作区域网上配套服务有着广阔的发展空间。2）信息功能港口物流园区将提供物流跟踪信息查询、定期发布物流统计与预测信息，以提高物流运作效率和物流管理质量3）提供金融、保险服务功能3、经济开发和城市建设功能港口物流园区的作用不仅在物流本身,更表现在临港经济开发和城市建设功能上(1)物流基础设施项目的开发功能(2)港口物流园区的经济开发功能体现在物流基础设施及经(3)营产生的效益。（2）商业交易平台的构筑功能 港口物流园区通过集聚效应扩大了企业的商圈，增加了交易机会。通过物流园区资源进行优化整合，发挥其经济聚集作用，不仅是恩企业的综合竞争力得以提升，还能够带动产业链的相关企业的发展，从而带动临港工业和当地经济的发展（3）改善城市环境，提升城市形象 通过优化整合资源，发挥园区系统优势，以利于生产、方便生活、优化交通、开发沿途房地产、提升城市形象，满足城市功能的发展需要每个港口物流园区应根据当地的实际和城市发展规划，综合考虑各个园区的功能设置，往往不同物流园区应有上述诸多功能的不同组合2.5 港口物流园区规划1、港口物流园区规划的原则（1）合理选址的原则港口物流园区的功能和服务特性决定了物流大都布局在城市边缘，接近港口，交通条件好、用地充足的地方。设置港口物流园区是主要考虑一下4个条件：1）换装便捷，海运与公路铁路的良好衔接；2）交通枢纽中心地带，使其布局与运输网络相适应3）经济合理，包括较低的地价和素质较高的劳动力4）符合环境保护与社会的可持续发展（2）规模适当 由于物流园区需要相当规模的土地,在当今用地紧张的情况下,要结合物流园区的长期、近期物流量预测,综合考虑供需能力及成本、确定物流园区的长远和近期规模，这有利于降低物流成本、实现规模经济，从宏观角度来说将有利于实现社会的可持续发展。（3）统一规划的原则 港口物流园区规划应该与、经济社会发展计划相协调。对整个园区统一规划分步实施。（4）信息化的原则物流信息化主要体现在设施自动化和经营网络化两个方面。设施自动化主要包括自动识别、自动分拣、自动装卸、自动存取等网络化是指企业内部管理网络化及对外联系网络化（5）柔性化的原则港口物流园区规划也应该采取柔性化的原则，区里规划的阶段性目标，建立规划实施过程中的阶段检查制度。强调规划中持续改进和风险预警机制的确定，以保证规划的最终实现第二节 港口物流园区物流生产业务量预测1、港区吞吐量预测分析1.1港区吞吐量预测1）预测的前提与假设2）运输量细分集装箱和散货国内和国际大宗货物单独分析1.2 各种运输方式运量分析公路运输铁路运输内河运输2 产业物流的集装箱生成量2.1 不同货物的集装箱生成量 资料显示，未来的集装箱生成量中，初级产品和工业制成品的集装箱运量比例大约为3：172.2不同经营人的集装箱生成量 国际物流主要在港口经营，因而港口物流园区主要入住的企业应该是以海运为主的的大型国际物流企业。吸引与知名跨国制造企业和流通企业建立了战略合作伙伴关系大型国际物流企业入驻是园区建设过程中的重要任务。第一方物流、第三方物流、传统运输方式2.3城市、物流园区的诱发运输量 一个新的城市诱发相当数量的物流业务量，主要包括生活物资和生产物资运量两个方面。（临港新城）物流园区的建设可以聚集大量的物流量，同时间接会诱发运量。第三节 港口物流园区能力预测一、通关能力申报、查验、征税和放行。二、作业能力出口作业能力进口作业能力堆存作业能力三、集装箱的装拼拆箱作业能力装箱能力（与出口业务联系在一起）拆箱能力（与进口业务联系在一起）拼箱能力（源自无船承运人和物流经营人）四、集装箱修洗箱能力一个标准箱干货柜的清洗时间大约为30分钟，洗箱的场地一般根据进口拆箱的数量决定；修箱则是根据箱主的拥有率决定，根据集装箱规范的要求，集装箱每年至少进行一次小修，每三年至少进行一次大修，修箱场地大约占堆场面积的5%。五、仓库的储存能力 面积、周转速度有关第四节 港口物流园区系统规划物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大、回收周期长。因此，园区的规划工作是非常重要的。作为世界一流的物流咨询和研究机构，德国弗劳恩霍夫物流研究院(Fraunhofer IML，简称德国物流研究院)在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动和最佳实践驱动的MSFLB物流园区规划方法论。MSFLB规划方法论要通过5个步骤来实施，也称“五步曲”。MSFLB是这5个步骤英文首个字母的简称，它们分别是:市场分析Market Study、战略定位Strategic Positioning、功能设计Function Design、布局设计Layout Design和商业计划Business Plan。每个步骤的具体内容如图所示。市场分析市场分析1.需求分析2.竞争分析3.最佳实践4.SCP战略定位战略定位1.SWOT2.远景和使命3.阶段目标4.制胜策略功能设计功能设计1.原则与要素2.核心功能3.辅助功能4.核心业务流程布局设计布局设计1.布局原则2.与物流密切度3.功能区布局4.园区开发计划商业计划商业计划1.组织构架2.盈利模式3.市场影响计划4.投资收益分析一、市场分析为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据远期和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。资料收集和调查分析过程使用的研究方法和工具包括：二手资料收集与分析、一手资料收集与分析。其中，一手资料收集与分析包括深度访谈、电话访谈、问卷调查等方法。在完成一手和二手资料收集后，所有的资料都汇总到一个规划数据库里，下一步就是数据处理及分析工作。我们建议采用SCPSCP模型进行定性分析模型进行定性分析(见图2)，采用采用REAREA模型进行定量分析模型进行定量分析。SCP模型是由美国哈佛大学产业经济学权威贝恩(Bain)、谢勒(Scherer)等人建立的。该模型提供了一个既能深入具体环节，又有系统逻辑体系的市场结构(Structure)市场行为(Conduct)市场绩效(Performance)的产业分析框架。那么，如何从支柱/重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求呢?利用 Fraunhofer IML专用的REA(Requirement Estimation Approach)经验模型公式，就可以非常简便地推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量(或消费总量)，以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，还可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。然后，根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。需求分析和计算的主要流程如表1所示。此后，参照该地区GDP最近几年的增长率以及未来几年的预期增长率，以此数据作为该区域物流园区的物流作业量的年增长率，就可以得到物流园区未来1015年每年物流发生量的预测数据。在测算过程中，可以建立不同的预测模型，例如，指数回归分析法和灰色GM(1，1)模型，这样就能使得预测值更加贴近区域物流未来发展的实际情况。二、战略定位在完成详实的定性和定量市场分析研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析(即SWOT分析)，如果某类服务，如空港、海港和公路货运站场在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。这些分析主要是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平、物流园区战略选择的“价值方案”及实施步骤。这些策略应该严格限制在内部使用。典型的物流园区制胜策略有：充分利用保税物流中心的功能，实现进出口通关和行政管理的高效率；充分利用和拓展现有的物流信息系统，打造强势的国际物流信息平台；充分利用WTO和CEPA的国际贸易政策，建立特色的欧美商品专业集散地，拓展国际物流业务；充分利用现有入驻园区企业的优势和物流需求的特点，促进行业供应链的竞争力提升，集聚产业的物流，实现产业链的成型和优化；按照循环经济的发展要求，以创建生态物流园区为目标，牢固树立科学发展观，坚持经济发展和生态保护并重，致力于生态环境的培育和提升。三、功能设计物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最适合的经验。总结出对国内物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验，以及市场调查区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。系统。功能规划的最后一步是对物流园区的核心流程进行定义和描述。功能规划的最后一步是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程以及空港、海港、铁路物流采购和配送流程、保税物流作业流程以及空港、海港、铁路物流服务流程等。服务流程等。四、布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间做最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。空间做最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。欧洲目前，我国在物流园区布局规划方面可以参考的案例不多。欧洲物流园区最佳实践案例物流园区最佳实践案例(见表见表2)，可使国内物流园区在布局方面有，可使国内物流园区在布局方面有不少值得借鉴的经验：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；不少值得借鉴的经验：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产按照物流与空港、海港以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。五、商业计划商业计划包括物流园区管理公的组织架构和职责、物流园区业模式、商业计划包括物流园区管理公的组织架构和职责、物流园区业模式、收益预测、客户分析、园销售、市场推广策略、投资收益财务概要分收益预测、客户分析、园销售、市场推广策略、投资收益财务概要分析。物流园区的开发一般分阶段进。分阶段进行将比整体一步到位开析。物流园区的开发一般分阶段进。分阶段进行将比整体一步到位开发容易实施，而且，后一个阶可以吸取前一个阶段的经验，同进一步发容易实施，而且，后一个阶可以吸取前一个阶段的经验，同进一步调整和优化下一步的营销略和其他细节。物流园区典型的业务模式有：调整和优化下一步的营销略和其他细节。物流园区典型的业务模式有：物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支物业支持、建设支持、财务支持、人力资源支持、环境支持、安全支持、质量支持、设备支持等服务。持、质量支持、设备支持等服务。在物流园区市场营销方面，可以采取宣传手册、用户杂志、出席推介在物流园区市场营销方面，可以采取宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混会和交易会、视觉形象设计、互联网、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期效果。合使用的整合营销方式，以达到预期效果。以上只是简略地介绍了以上只是简略地介绍了MSFLB方论中的核心内容，如方论中的核心内容，如何创造性地在实践中应用，关键是要对规划工作采取严何创造性地在实践中应用，关键是要对规划工作采取严谨、认真的态度，预留足够时间进行调查、整理和分析谨、认真的态度，预留足够时间进行调查、整理和分析市场信和数据，同时根据项目的规模和客要求，对实施市场信和数据，同时根据项目的规模和客要求，对实施流程进行适当裁减、活应用，同时充分学习和借鉴国外流程进行适当裁减、活应用，同时充分学习和借鉴国外进的规划技术和园区规划实践经，才能克服国内物流园进的规划技术和园区规划实践经，才能克服国内物流园区规划中常的问题，取得规划工作的成功。区规划中常的问题，取得规划工作的成功。作业：查阅资料，写一篇论文，2000字左右。1、国外某港口物流园区规划相关问题研究2、国外某港口物流园区的现状分析（任选其一）9、静夜四无邻，荒居旧业贫。3月-233月-23Friday,March 24,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。11:12:5011:12:5011:123/24/2023 11:12:50 AM11、以我独沈久，愧君相见频。3月-2311:12:5011:12Mar-2324-Mar-2312、故人江海别，几度隔山川。11:12:5011:12:5011:12Friday,March 24,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。3月-233月-2311:12:5011:12:50March 24,202314、他乡生白发，旧国见青山。24 三月 202311:12:50 上午11:12:503月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 2311:12 上午3月-2311:12March 24,202316、行动出成果，工作出财富。2023/3/24 11:12:5011:12:5024 March 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。11:12:50 上午11:12 上午11:12:503月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。3月-233月-23Friday,March 24,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。11:12:5011:12:5011:123/24/2023 11:12:50 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。3月-2311:12:5011:12Mar-2324-Mar-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。11:12:5011:12:5011:12Friday,March 24,202313、不知香积寺，数里入云峰。3月-233月-2311:12:5011:12:50March 24,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 三月 202311:12:50 上午11:12:503月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 2311:12 上午3月-2311:12March 24,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/3/24 11:12:5011:12:5024 March 202317、空山新雨后，天气晚来秋。11:12:50 上午11:12 上午11:12:503月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。3月-233月-23Friday,March 24,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11:12:5011:12:5011:123/24/2023 11:12:50 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。3月-2311:12:5011:12Mar-2324-Mar-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。11:12:5011:12:5011:12Friday,March 24,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。3月-233月-2311:12:5011:12:50March 24,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 三月 202311:12:50 上午11:12:503月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 2311:12 上午3月-2311:12March 24,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/24 11:12:5011:12:5024 March 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。11:12:50 上午11:12 上午11:12:503月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,conse