资产评估总论知识介绍.pptx

情感态度与价值观情感态度与价值观能力与方法能力与方法知识掌握知识掌握 通过案例分析、课后小组通过案例分析、课后小组讨论、合作学习，培养学生独讨论、合作学习，培养学生独立思考能力，培养学生参与意立思考能力，培养学生参与意识，增强学生的责任感，发挥识，增强学生的责任感，发挥学生的探索精神和研究能力，学生的探索精神和研究能力，引导学生课后关注资产评估方引导学生课后关注资产评估方面的现实案例面的现实案例。教学目标教学目标教法设计教法设计情境导入情境导入案例分析案例分析在教学过程中充分体现教师的主导和学生的主体作用。在教学过程中充分体现教师的主导和学生的主体作用。 学法设计学法设计自主学习自主学习合作探究合作探究翻转课堂翻转课堂多媒体演示多媒体演示存在的问题存在的问题n1资产评估理论体系不健全，评估标准不统资产评估理论体系不健全，评估标准不统一一n2服务领域相对较窄，未能充分发挥其作用服务领域相对较窄，未能充分发挥其作用n3执业人员的素质、知识结构、职业道德制执业人员的素质、知识结构、职业道德制约了行业的发展。约了行业的发展。n4收费标准存在缺陷收费标准存在缺陷n5行业管理与自律观念有待加强行业管理与自律观念有待加强n6风险意识淡薄风险意识淡薄资产资产有形资产有形资产无形资产无形资产固定资产固定资产流动资产流动资产长期投资长期投资自然资源性资产自然资源性资产可辨认的无形资产可辨认的无形资产不可辨认的无形资产不可辨认的无形资产存在形态存在形态资产资产可辨认资产可辨认资产不可辨认资产不可辨认资产能否独立能否独立存在存在资产资产整体资产整体资产单项资产单项资产是否具有综合获利能力是否具有综合获利能力三峡大坝，青藏公路什么是商誉？什么是商誉？n商誉是指能在未来期间为企业经营带商誉是指能在未来期间为企业经营带来来超额利润超额利润的潜在经济价值，或一家企的潜在经济价值，或一家企业预期的业预期的获利能力获利能力超过可辨认超过可辨认资产资产正常正常获利能力（如社会平均投资回报率）的获利能力（如社会平均投资回报率）的资本化价值资本化价值。n 商誉是企业整体价值的组成部分。在商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并企业合并时时，它是购买企业投资成本超过，它是购买企业投资成本超过被并企业净资产公允价值的差额。被并企业净资产公允价值的差额。 商誉形成原因商誉形成原因 n n商誉形成的原因很多，商誉形成的原因很多，弗克弗克（Fale）和）和戈登戈登（Gordon）经过大量深入的）经过大量深入的实证研究实证研究，发现企业形在商誉的因素如下：发现企业形在商誉的因素如下： n1、短期现金流量的增加，包括生产的经、短期现金流量的增加，包括生产的经济性，能筹集更多的资金，有济性，能筹集更多的资金，有现金现金储备较储备较低的低的筹资筹资成本，成本，存货存货持有成本持有成本的减少，避的减少，避免免交易成本交易成本，税务税务优惠。优惠。 n2、稳定性，包括有稳定的原材料、稳定性，包括有稳定的原材料供应供应，无，无重大的经营波动，与政府保持良好的关系。重大的经营波动，与政府保持良好的关系。 n3、人力因素，包括管理才能，良好的劳资、人力因素，包括管理才能，良好的劳资关系，精细的关系，精细的培训计划培训计划，组织结构组织结构，良好，良好的的外部公共关系外部公共关系。 4、排它性，包括技术的独占权和、排它性，包括技术的独占权和品牌品牌。商誉的特点商誉的特点n商誉是不可确指的商誉是不可确指的无形资产无形资产，其特点是：，其特点是： 1、没有、没有实物实物形态。形态。 2、商誉融入企业整体，因而它不能单独存在，也、商誉融入企业整体，因而它不能单独存在，也不能与企业其他各种不能与企业其他各种可辨认资产可辨认资产分开来单独出售。分开来单独出售。 3、有助于形成商誉的因素，难以用一定的方法或、有助于形成商誉的因素，难以用一定的方法或公式进行单独的计价。商誉的价值，只有在把企公式进行单独的计价。商誉的价值，只有在把企业作为一个整体来看待时才能按总额加以确定。业作为一个整体来看待时才能按总额加以确定。 4、在企业合并时，可确认商誉的实际价值，但它、在企业合并时，可确认商誉的实际价值，但它与建立商誉过程中所发生的成本没有直接的联系。与建立商誉过程中所发生的成本没有直接的联系。商誉的存在，未必一定有为建立它而发生的各种商誉的存在，未必一定有为建立它而发生的各种成本。成本。 n 按按国际会计惯例国际会计惯例，只有外购的商誉才能，只有外购的商誉才能确认入账，即在企业合并时才可能予以入确认入账，即在企业合并时才可能予以入账。账。自创商誉自创商誉不能入账，即使有费用的发不能入账，即使有费用的发生与商誉的形成有某种关系，但也应确认生与商誉的形成有某种关系，但也应确认为费用，其理由在于，无法确定哪笔支出为费用，其理由在于，无法确定哪笔支出是专为创立商誉而支出，无法确定发生的是专为创立商誉而支出，无法确定发生的出生地同多少商誉以及发生支出的受益期出生地同多少商誉以及发生支出的受益期有多长，根据会计的有多长，根据会计的稳健性原则稳健性原则，将这些，将这些支出均作支出均作 为费用处理。为费用处理。 资产评估（资产评估（valuation）的概念）的概念 其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。资产评估的分类和特点资产评估的分类和特点按资产评估按资产评估工作的内容工作的内容不同不同一般评估一般评估评估复核评估复核评估咨询评估咨询按资产评估和评估准则按资产评估和评估准则间的关系不同间的关系不同完全评估完全评估限制评估限制评估评估对象和适用原则评估对象和适用原则单项资产评估单项资产评估整体资产评估整体资产评估1.1.会计资产指企业，而资产评估中的是特定经会计资产指企业，而资产评估中的是特定经济主体，范围更广济主体，范围更广2.2.负债不是会计资产，评估资产有时包括评估负债不是会计资产，评估资产有时包括评估负债负债1.1.会计资产计价一般是以企业会计主体不变和会计资产计价一般是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提持续经营为假设前提2.2. 资产评估则是用于发生产权变动、会计主体资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断时。断时。1.1.会计资产反映资产的实际价值量，为投资者。会计资产反映资产的实际价值量，为投资者。债权人和经营管理者提供有效的会计信息。债权人和经营管理者提供有效的会计信息。2.2.资产评估中，反映资产的效用，并以此为取资产评估中，反映资产的效用，并以此为取得收入或确定在新组织、实体中的权益的依据。得收入或确定在新组织、实体中的权益的依据。为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。1.1.本企业的财会人员完成本企业的财会人员完成2.2.独立于企业之外的具有资格的社会中介机构独立于企业之外的具有资格的社会中介机构完成。完成。1.1.会计实践中，历史成本仍是会计的基本计量会计实践中，历史成本仍是会计的基本计量属性属性2.2.1.1.会计方法单一会计方法单一2.2.评估多样评估多样评估原则评估原则价值类型价值类型评估程序评估程序评估方法评估方法 n机构：机构：n专业性资产评估机构：房地产评估事务所专业性资产评估机构：房地产评估事务所n兼营性资产评估机构：会计师事务所、兼营性资产评估机构：会计师事务所、n 审计事务所，审计事务所，n 财务咨询公司财务咨询公司n综合性资产评估机构：资产评估公司综合性资产评估机构：资产评估公司n人员：人员：n 国家的有关规定，国家的有关规定，n 即，资产评估活动应当遵守的即，资产评估活动应当遵守的有关法律，法规，政策文件等。有关法律，法规，政策文件等。资产转让资产转让企业兼并企业兼并企业出售企业出售企业联营企业联营股份经营股份经营中外合资合作中外合资合作企业清算企业清算抵押抵押担保担保企业租赁企业租赁根据我国根据我国国有资产评估管理办法国有资产评估管理办法的规定的规定评估目的评估目的非法定非法定评估评估资产交易资产交易单项资产交易单项资产交易产权变动产权变动房地产交易房地产交易 合资经营、合作经营、企业联营合资经营、合作经营、企业联营企业合并、分立、兼并企业合并、分立、兼并企业出售企业出售企业租赁企业租赁土地成片出租土地成片出租土地开发经营土地开发经营房地产买卖房地产买卖房地产出租房地产出租资产保全资产保全融通资金融通资金抵押贷款抵押贷款发行债券发行债券融资租赁融资租赁资产清算资产清算咨询服务咨询服务资产开发资产开发考核经营业绩考核经营业绩诉讼诉讼税收税收国家征用不动产国家征用不动产法定法定 评估评估 公开市场价格公开市场价格形成的条件形成的条件买卖双方地位平等买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有充分的时间收集信息有理智的经济人有理智的经济人自愿成交自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人买卖双方均是正常交易的当事人 1.3.账面价值账面价值 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面值减去指资产的账面原值减去累计折旧，或账面值减去负债（对企业而言）。负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：能直接成为资产评估的依据。原因： （1）财务报告中的资产是以历史成本计价的）财务报告中的资产是以历史成本计价的 （2）企业资产负债表上并不包括全部有价值的）企业资产负债表上并不包括全部有价值的 资产、可能的负债项目，也不考虑权益资资产、可能的负债项目，也不考虑权益资 产的成本。产的成本。4.内在价值（内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。指资产预期创造的未来现金流的现值。 内在价值与市场价值内在价值与市场价值对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场公允市场=内在价值内在价值内在内在价值价值 资产的获利能力资产的获利能力账面账面价值价值 资产的创建成本资产的创建成本 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。策时考虑的主要因素。5.重置价值（重置价值（replacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。称为折余重置成本。6.清算价值清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。债后以货币形式存在的余额。与公允市场的区别：与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价、没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价7.残余价值残余价值 指机器设备、房屋建筑物或者是其他的指机器设备、房屋建筑物或者是其他的有形资产等的拆零变现价值估计数额。原资有形资产等的拆零变现价值估计数额。原资产不能继续使用，不再具有经济使用价值。产不能继续使用，不再具有经济使用价值。资产评估标准资产评估标准 根据资产评估的目的决定根据资产评估的目的决定资产评估标准资产评估标准市场价值市场价值（market value basis of valuation）非市场价值非市场价值（valuation basis other than market value）1、市场价值标准（公开市场价值标准）、市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值下的价值2、非市场价值（非公开市场价值）、非市场价值（非公开市场价值） 1）含义：）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件，指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。但只能在非公开市场条件下实现的价值。 2）适用对象：）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类： 从资源业务看：从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动） 从评估对象看：从评估对象看：属于属于特殊评估特殊评估对象对象非经营性资产非经营性资产 非竞争性资产非竞争性资产特定地理位置的资产特定地理位置的资产商誉商誉专用资产专用资产有限市场资产有限市场资产无法单独在公开市场出售无法单独在公开市场出售资产评估标准与各种价值类型的内在联系资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公开市场价值、公开市场价值=市场价值市场价值 2、投资价值、投资价值=非市场价值非市场价值交易价格在双方投资价值之间交易价格在双方投资价值之间:作价基础作价基础公允市价公允市价投资方投资方投资价值投资价值公允价值公允价值投资交易中投资交易中出售方出售方投资价值投资价值市场价值市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产：不具有在公开市场出售条件的资产： 内在价值内在价值=非市场价值非市场价值 4、重置价值、重置价值与内在价值相一致与内在价值相一致 =市场价值市场价值与内在价值不一致与内在价值不一致=非市场价值非市场价值 5、清算价值、清算价值6、在用价值、在用价值7、账面价值、账面价值非市场价值非市场价值