无形资产与其他长期资产课程介绍.pptx

第七章第七章 无形资产与其他长期资产无形资产与其他长期资产第一节第一节 无形资产无形资产第二节第二节 投资性房地产投资性房地产第三节第三节 长期待摊费用长期待摊费用教学目标：教学目标：掌握购入、自行研究开发无形资产的核算，无形资产掌握购入、自行研究开发无形资产的核算，无形资产摊销的核算、无形资产出租的核算，无形资产处置的摊销的核算、无形资产出租的核算，无形资产处置的核算；投资性房地产出租收入的核算，投资性房地产核算；投资性房地产出租收入的核算，投资性房地产后续计量的核算，投资性房地产转换的核算。后续计量的核算，投资性房地产转换的核算。第一节第一节 无形资产无形资产一、无形资产的性质一、无形资产的性质二、无形资产的分类二、无形资产的分类三、无形资产的取得三、无形资产的取得四、无形资产的摊销四、无形资产的摊销五、无形资产的出租五、无形资产的出租六、无形资产的处置六、无形资产的处置七、无形资产的期末计价及报表列示七、无形资产的期末计价及报表列示一、无形资产的性质一、无形资产的性质无形资产无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业是指企业拥有或者控制的没有实物形态，且为企业带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。带来多少经济利益具有较大不确定性的可辨认经济资源。 一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为一般来说，只有同时具有以下特征的经济资源才能确认为无形资产。无形资产。 （一）无实体性（一）无实体性 （二）长期性（二）长期性 （三）不确定性（三）不确定性 （四）可辨认性（四）可辨认性（一）无实体性（一）无实体性 无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与无形资产没有实物形态。这一特征，主要是与固定资产等具有实物形态的资产相对而言的。固定资产等具有实物形态的资产相对而言的。但是，没有实物形态并不是无形资产独有的特但是，没有实物形态并不是无形资产独有的特性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收性，其他许多资产也不具有实物形态，如应收账款、对外投资等。账款、对外投资等。（二）长期性（二）长期性 无形资产应能在较长时期内供企业使用，一般无形资产应能在较长时期内供企业使用，一般来说，使用年限应在来说，使用年限应在1 1年以上。这一特征，主要年以上。这一特征，主要是与应收账款等没有实物形态的流动资产相对是与应收账款等没有实物形态的流动资产相对而言的。而言的。 但是，能在较长时期内供企业使用也不是无形但是，能在较长时期内供企业使用也不是无形资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时资产的独有特征，其他许多资产也能在较长时期内供企业使用，如长期投资等。期内供企业使用，如长期投资等。 （三）不确定性（三）不确定性 无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较大的不确定性。有较大的不确定性。 这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形这一特征，主要是与长期投资等既没有实物形态又能在较长时期内供企业使用的资产相对而态又能在较长时期内供企业使用的资产相对而言的。言的。（四）可辨认性（四）可辨认性 无形资产能够从企业中分离或者划分出来，无形资产能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资这一特征，主要是与商誉等不可辨认经济资源相对而言的。源相对而言的。二、无形资产的分类形资产的分类 无形资产按照不同的标准，可以分无形资产按照不同的标准，可以分为不同的类别。为不同的类别。 （一）按经济内容分类（一）按经济内容分类 （二）按来源途径分类（二）按来源途径分类 （三）按经济寿命期限分类（三）按经济寿命期限分类（一）按经济内容分类（一）按经济内容分类 1. 1. 专利权专利权 2. 2. 非专利技术非专利技术 3. 3. 商标权商标权 4. 4. 著作权著作权 5. 5. 土地使用权土地使用权 6. 6. 特许权特许权 1. 1. 专利权专利权 专利权专利权是指经国家专利管理机关审定并授予发明是指经国家专利管理机关审定并授予发明者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的者在一定年限内对其成果的制造、使用和出售的专门权利。专门权利。 专利权一般包括发明专利权、实用新型专利权和专利权一般包括发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权等。专利权受法律保护。外观设计专利权等。专利权受法律保护。 2. 2.非专利技术非专利技术 非专利技术非专利技术是指发明者未申请专利或不够申请专利的条是指发明者未申请专利或不够申请专利的条件而未经公开的先进技术，包括先进的生产经验、先进件而未经公开的先进技术，包括先进的生产经验、先进的技术设计资料以及先进的原料配方等。的技术设计资料以及先进的原料配方等。 非专利技术不需到有关管理机关注册登记，只靠少数技非专利技术不需到有关管理机关注册登记，只靠少数技术持有者采用保密方式维持其独占性。只要非专利技术术持有者采用保密方式维持其独占性。只要非专利技术不泄露于外界，就可以由其持有者长期享用，因而非专不泄露于外界，就可以由其持有者长期享用，因而非专利技术没有固定的有效期。利技术没有固定的有效期。3.3.商标权商标权 商标权商标权是指企业拥有的在某类指定的商品上是指企业拥有的在某类指定的商品上使用特定名称或图案的权利。商标经商标管使用特定名称或图案的权利。商标经商标管理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。理机关核准后，成为注册商标，受法律保护。4. 4.著作权著作权 著作权著作权也称为版权，是指著作者或文艺作品创也称为版权，是指著作者或文艺作品创作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、作者以及出版商依法享有的在一定年限内发表、制作、出版和发行其作品的专有权利。著作权制作、出版和发行其作品的专有权利。著作权受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，受法律保护，未经著作权所有者许可或转让，他人不得占有和行使。他人不得占有和行使。5. 5.土地使用权土地使用权 土地使用权土地使用权是指企业经国家土地管理机关批是指企业经国家土地管理机关批准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用准享有的在一定期间内对国有土地开发、利用和经营的权利。在我国，土地归国家所有，任和经营的权利。在我国，土地归国家所有，任何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地何单位或个人只能拥有土地使用权，没有土地所有权。所有权。 6. 6.特许权特许权 特许权是特许权是指企业经批准在一定区域内，以一定指企业经批准在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品的权利。特许权的形式生产经营某种特定商品的权利。特许权可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授可以是政府授予的，也可以是某单位或个人授予的。予的。（二）按来源途径分类（二）按来源途径分类 无形资产按其来源途径，可以分为外来无形资无形资产按其来源途径，可以分为外来无形资产和自创无形资产。产和自创无形资产。 外来无形资产外来无形资产是指企业用货币资金或可以变现是指企业用货币资金或可以变现的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无的资产从国内外科研单位及其他企业购进的无形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资形资产以及接受投资或接受捐赠形成的无形资产。产。 自创无形资产自创无形资产是指企业自行开发、研制的无形是指企业自行开发、研制的无形资产。资产。 （三）按经济寿命期限分类（三）按经济寿命期限分类 无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分无形资产按是否具备确定的经济寿命期限，可以分为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。为期限确定的无形资产和期限不确定的无形资产。 期限确定期限确定的无形资产是指在有关法律中规定有最长的无形资产是指在有关法律中规定有最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规土地使用权和特许权等。这些无形资产，在法律规定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企定的有效期限内受法律保护；有效期满时，如果企业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。业未继续办理有关手续，将不再受法律保护。 期限不确定期限不确定的无形资产是指没有相应法律规定的无形资产是指没有相应法律规定其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的其有效期限，其经济寿命难以预先准确估计的无形资产，如非专利技术。无形资产，如非专利技术。 这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快这些无形资产的经济寿命取决于技术进步的快慢以及技术保密工作的好坏等因素。慢以及技术保密工作的好坏等因素。 三、无形资产的取得三、无形资产的取得 企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可企业取得的无形资产，只有在其产生的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加能流入企业且其成本能够可靠地计量的情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式。以确认。企业取得的无形资产，主要有以下几种形式。 （一）购入的无形资产（一）购入的无形资产 （二）接受投资的无形资产（二）接受投资的无形资产 （三）自行研究开发的无形资产（三）自行研究开发的无形资产 （四）接受捐赠的无形资产（四）接受捐赠的无形资产（一）购入的无形资产（一）购入的无形资产 企业企业购入购入无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费无形资产的实际成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的如律师费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。费、咨询费、公证费、鉴定费、注册登记费等其他支出。 企业应根据购入无形资产的实际成本，企业应根据购入无形资产的实际成本， 借借: :无形资产无形资产 贷贷: :银行存款银行存款 （二）接受投资的无形资产（二）接受投资的无形资产 企业企业接受无形资产投资接受无形资产投资时，应按双方协商确认的时，应按双方协商确认的价值计价，价值计价， 借借: :无形资产无形资产 贷贷: :实收资本实收资本 如果无形资产的价值大于投资方在企业注册资本如果无形资产的价值大于投资方在企业注册资本中占有的份额，其差额应贷记中占有的份额，其差额应贷记“资本公积资本公积”科目。科目。（三）自行研究开发的无形资产（三）自行研究开发的无形资产 企业自行研究开发项目的支出，应当区分企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究阶段研究阶段支出支出与与开发阶段开发阶段支出。支出。 研究阶段的特点研究阶段的特点在于其属于探索性的过程，是为了进一在于其属于探索性的过程，是为了进一步的开发活动进行资料及相关方面的准备。步的开发活动进行资料及相关方面的准备。 企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。企业应根据企业研究阶段发生的支出，应予以费用化。企业应根据自行研究开发项目在研究阶段发生的支出，自行研究开发项目在研究阶段发生的支出，借记借记“研发研发支出支出费用化支出费用化支出”科目科目，贷记有关科目；期末应根，贷记有关科目；期末应根据发生的全部研究支出，据发生的全部研究支出，借记借记“管理费用管理费用”科目，贷记科目，贷记“研发支出研发支出费用化支出费用化支出”科目科目。 开发阶段开发阶段发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形发生的支出，同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：资产： 1 1完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；性； 2 2具有完成该无形资产并使用或出售的意图；具有完成该无形资产并使用或出售的意图； 3 3无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用性；在内部使用的，应当证明其有用性； 4 4有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产； 5 5归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。 企业开发阶段发生的应予以资本化支出，应企业开发阶段发生的应予以资本化支出，应借记借记“研发研发支出支出资本化支出资本化支出”科目科目，贷记有关科目；在确认无，贷记有关科目；在确认无形资产时，应根据发生的全部开发支出，形资产时，应根据发生的全部开发支出，借记借记“无形资无形资产产”科目，贷记科目，贷记“研发支出研发支出资本化支出资本化支出”科目科目。 企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生企业取得的仍处于研究阶段的无形资产，在取得后发生的支出也应当按照上述规定处理。的支出也应当按照上述规定处理。 无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，应当将其所发生的研发支出全部费用化。发生的研发支出全部费用化。（四）接受捐赠的无形资产（四）接受捐赠的无形资产 企业企业接受捐赠接受捐赠的无形资产，应按下列情况分别进行计价：的无形资产，应按下列情况分别进行计价： 如果捐赠者提供了有关凭据，应按凭据中的金额加上应如果捐赠者提供了有关凭据，应按凭据中的金额加上应支付的相关税费计价。支付的相关税费计价。 如果捐赠者没有提供有关凭据，则应按下列顺序计价：如果捐赠者没有提供有关凭据，则应按下列顺序计价： （1 1）同类或类似无形资产存在活跃的市场，应参照同）同类或类似无形资产存在活跃的市场，应参照同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费计价。的相关税费计价。 （2 2）同类或类似无形资产不存在活跃的市场，应按其）同类或类似无形资产不存在活跃的市场，应按其预计未来现金流量的现值计价。预计未来现金流量的现值计价。 企业接受无形资产捐赠时，应根据确定的价值，企业接受无形资产捐赠时，应根据确定的价值，借记借记“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“营业外收入营业外收入”科目科目。四、无形资产的摊销四、无形资产的摊销（一）无形资产的摊销期限（一）无形资产的摊销期限（二）无形资产的摊销方法（二）无形资产的摊销方法 （一）无形资产的摊销期限一）无形资产的摊销期限 使用寿命有限使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同命内系统合理摊销。如果预计使用寿命超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊规定的受益年限或法律规定的有效年限，无形资产的摊销期限，一般按下列原则确定：销期限，一般按下列原则确定： 1 1合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊合同规定了受益年限，而法律未规定有效年限，摊销年限以合同规定的受益期限为上限；销年限以合同规定的受益期限为上限； 2 2合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊合同未规定受益年限，而法律规定了有效年限，摊销年限以法定有效年限为上限；销年限以法定有效年限为上限； 3 3合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限，摊销年限以受益年限与有效年限中销年限以受益年限与有效年限中较短者较短者为上限。为上限。 使用寿命不确定的无形资产不应摊销使用寿命不确定的无形资产不应摊销 。（二）无形资产的摊销方法（二）无形资产的摊销方法 无形资产的无形资产的摊销方法摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，可以经济利益的预期实现方式，可以采用平均年限法、工作采用平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法量法、双倍余额递减法和年数总和法等。无法可靠确定等。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。预期实现方式的，应当采用平均年限法摊销。 无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。产减值准备累计金额。 为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销为了分别反映无形资产的原始价值和累计摊销额，应设置额，应设置“累计摊销累计摊销”这一备抵科目。这一备抵科目。 摊销无形资产价值时，摊销无形资产价值时， 借：管理费用、制造费用、其他业务借：管理费用、制造费用、其他业务成本成本 贷：累计摊销贷：累计摊销某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为某企业购入一项专利权，双方协商确认的价值为600 600 000000元，以银行存款支付。元，以银行存款支付。借：无形资产借：无形资产专利权专利权 600 000600 000 贷：银行存款贷：银行存款 600 000600 000例例该项专利权法律规定的有效年限为该项专利权法律规定的有效年限为20年，合同规定的年，合同规定的收益年限为收益年限为30年，采用平均年限法摊销，不预计净残年，采用平均年限法摊销，不预计净残值。根据以上资料，编制会计分录如下：值。根据以上资料，编制会计分录如下： 年摊销额年摊销额=600 000/20=30 000（元）（元） 月摊销额月摊销额=30 000/12=2 500（元）（元） 借：制造费用借：制造费用 2 500 贷：累计摊销贷：累计摊销 2 500五、无形资产的出租五、无形资产的出租 无形资产的无形资产的出租出租，是指将无形资产的使用权让渡，是指将无形资产的使用权让渡给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。给他人，企业仍保留对无形资产的所有权。 企业出租无形资产取得的企业出租无形资产取得的收入收入，应作为其他业务，应作为其他业务收入处理。收入处理。 借借: : 银行存款银行存款 贷贷: : 其他业务收入其他业务收入 企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳企业取得无形资产出租收入以后，还应缴纳营业税、城市营业税、城市维护建设税和教育费附加维护建设税和教育费附加等。按照配比原则，这些税费应等。按照配比原则，这些税费应由取得的收入来补偿。由取得的收入来补偿。 结转应缴纳的相关税费时，结转应缴纳的相关税费时， 借借: : 营业税金及附加营业税金及附加 贷贷: : 应交税费应交税费 企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询企业在出租无形资产的过程中，还可能支付律师费、咨询费等费等费用费用。 支付费用时，支付费用时， 借借: : 其他业务成本其他业务成本 贷贷: : 银行存款银行存款 企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一企业出租无形资产以后，无形资产价值的摊销，一般有以下几种方法：般有以下几种方法： 1. 1.全部计入其他业务成本全部计入其他业务成本，由取得的收入来补偿。，由取得的收入来补偿。如果企业在出租无形资产以后，自己不再使用该项无如果企业在出租无形资产以后，自己不再使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应全部计入其形资产，则按照配比原则，其摊销价值应全部计入其他业务成本，而不应再计入管理费用。他业务成本，而不应再计入管理费用。 摊销时，摊销时， 借借: : 其他业务成本其他业务成本 贷贷: : 累计摊销累计摊销 2.一部分计入其他业务成本一部分计入其他业务成本，由取得的收入来补偿；另，由取得的收入来补偿；另一部分计入管理费用一部分计入管理费用。如果企业在出租无形资产以后，自。如果企业在出租无形资产以后，自己仍在使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值己仍在使用该项无形资产，则按照配比原则，其摊销价值应按照一定标准进行分配，一部分计入其他业务成本，由应按照一定标准进行分配，一部分计入其他业务成本，由出租收入来补偿，另一部分计入管理费用。出租收入来补偿，另一部分计入管理费用。摊销时，摊销时， 借借: 其他业务成本其他业务成本 管理费用管理费用 贷贷: 累计摊销累计摊销 3.3.全部计入管理费用全部计入管理费用。如果企业出租无形。如果企业出租无形资产取得的收入所占比例不大，按照重要性资产取得的收入所占比例不大，按照重要性原则，也可以将无形资产的摊销价值全部计原则，也可以将无形资产的摊销价值全部计入管理费用。入管理费用。六、无形资产的处置六、无形资产的处置无形资产的处置包括无形资产的出售和报废等。无形资产的处置包括无形资产的出售和报废等。 （一）无形资产的出售（一）无形资产的出售 （二）无形资产的报废（二）无形资产的报废（一）无形资产的出售（一）无形资产的出售 无形资产的无形资产的出售出售是指将无形资产的所有权让渡是指将无形资产的所有权让渡给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形给他人。即在出售以后，企业不再对该项无形资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。资产拥有占用、使用、收益、处置的权利。 企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣企业出售无形资产时，应将出售所得的价款扣除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，除相关税费和该项无形资产账面价值后的差额，确认为当期损益。确认为当期损益。 企业应按出售无形资产所得价款，企业应按出售无形资产所得价款， 借借: : 银行存款银行存款 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 贷贷: : 应交税费应交税费 无形资产无形资产 营业外收入营业外收入 例例5 5某企业出售一项无形资产，收取价款某企业出售一项无形资产，收取价款100 000100 000元，应交营元，应交营业税业税5 0005 000元，应交城市维护建设税元，应交城市维护建设税350350元，应交教育费附加元，应交教育费附加150150元，用银行存款支付律师费元，用银行存款支付律师费2 5002 500元，该项无形资产的原元，该项无形资产的原始价值为始价值为150 000150 000元，累计摊销额为元，累计摊销额为40 00040 000元，计提减值准元，计提减值准备备20 00020 000元。元。借：银行存款借：银行存款 100 000100 000 无形资产减值准备无形资产减值准备 20 00020 000 累计摊销累计摊销 40 00040 000 贷：应交税费贷：应交税费应交营业税应交营业税 5 0005 000 应交城市维护建设税应交城市维护建设税 350350 应交教育费附加应交教育费附加 150150 无形资产无形资产 150 000150 000 银行存款银行存款 2 5002 500 营业外收入营业外收入 2 0002 000（二）无形资产的报废（二）无形资产的报废 无形资产无形资产报废报废是指无形资产由于已被其他新技术所代是指无形资产由于已被其他新技术所代替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经替或不再受法律保护等原因，预期不能为企业带来经济利益而进行的处置。济利益而进行的处置。 无形资产报废时，无形资产报废时， 借借: : 累计摊销累计摊销 无形资产减值准备无形资产减值准备 营业外支出营业外支出 贷贷: : 无形资产无形资产 七、无形资产的期末计价及报表列示七、无形资产的期末计价及报表列示（一）无形资产的期末计价（一）无形资产的期末计价 期末对无形资产进行摊销之后，还应对其进行减值测期末对无形资产进行摊销之后，还应对其进行减值测试。试。 无形资产发生减值：无形资产发生减值： 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。例例6 6某企业某企业20022002年年1 1月月5 5日购入一项专利权，实际支付价款日购入一项专利权，实际支付价款300 300 000000元，预计使用年限为元，预计使用年限为1010年。年。20052005年年1212月月3131日，该项专利权日，该项专利权发生减值，预计未来现金流量的现值为发生减值，预计未来现金流量的现值为120 000120 000元，无公允价元，无公允价值。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为值。该项专利权发生减值以后，预计剩余使用年限为5 5年。根年。根据以上资料，编制会计分录如下：据以上资料，编制会计分录如下：（1 1）计算该项专利权在计提减值准备前的账面价值余额。）计算该项专利权在计提减值准备前的账面价值余额。账面余额账面余额=300 000-300 000/10=300 000-300 000/104=180 0004=180 000（元）（元）（2 2）计提减值准备。）计提减值准备。应计提的减值准备应计提的减值准备=180 000-120 000=60 000=180 000-120 000=60 000（元）（元）借：资产减值损失借：资产减值损失 60 00060 000 贷：无形资产减值准备贷：无形资产减值准备 60 00060 000（3 3）计算剩余使用年限内年摊销额。）计算剩余使用年限内年摊销额。剩余使用年限内摊销额剩余使用年限内摊销额=120 000/5=24 000=120 000/5=24 000（元）（元） （二）报表列示（二）报表列示 在资产负债表中，在资产负债表中，“无形资产无形资产”项目反项目反映全部无形资产的账面价值。映全部无形资产的账面价值。“研发支出研发支出”项目反映全部处于开发阶段的项目反映全部处于开发阶段的无形资产符合资本化条件的支出。无形资产符合资本化条件的支出。第二节第二节 投资性房地产投资性房地产 投资性房地产投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。持有的房地产。 房地产包括房产和地产，即建筑物和土地使用权。房地产包括房产和地产，即建筑物和土地使用权。 已出租的土地使用权；已出租的土地使用权； 已出租的建筑物；已出租的建筑物； 持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。一、投资性房地产的取得一、投资性房地产的取得 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款贷：银行存款二、投资性房地产的出租收入二、投资性房地产的出租收入借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入根据应缴纳的营业税费等，根据应缴纳的营业税费等， 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 贷：应交税费贷：应交税费 三、投资性房地产的后续计量三、投资性房地产的后续计量（一）投资性房地产采用成本模式进行后续计量（一）投资性房地产采用成本模式进行后续计量 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投资性房地产取得取得赚取租金赚取租金计提减计提减值准备值准备计提折旧计提折旧或摊销或摊销借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款或在建工程贷：银行存款或在建工程借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下足以下条件：条件：1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。地产可以在房地产交易市场中直接交易。2.2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。做出科学合理的估计。（二）投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量（二）投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 采用公允价值模式计量的投资性房地产，不采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销。计提折旧或摊销。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。不得从公允价值模式转为成本模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产取得取得赚取租金赚取租金公允价值变公允价值变动（提高）动（提高）公允价值降公允价值降低作相反的低作相反的分录分录借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款或在建工程贷：银行存款或在建工程借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 四、投资性房地产的转换四、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换为其他资产（一）投资性房地产转换为其他资产 1. 1. 采用成本模式计量的投资性房地产的转换采用成本模式计量的投资性房地产的转换【例例】20072007年年7 7月末，康泰企业将出租在外的建筑物收回，月末，康泰企业将出租在外的建筑物收回，8 8月月1 1日开始用于本企业的商品生产，该建筑物由投资性房日开始用于本企业的商品生产，该建筑物由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至式计量，截至20072007年年7 7月月3131日账面价值为日账面价值为15 000 00015 000 000元，元，其中原价其中原价22 500 00022 500 000元，累计已提折旧元，累计已提折旧7 500 000 7 500 000 元。元。根据上述经济业务，企业所作的会计处理如下：根据上述经济业务，企业所作的会计处理如下：借：固定资产借：固定资产 22 500 00022 500 000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）7 500 0007 500 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产建筑物建筑物 22 500 00022 500 000 累计折旧累计折旧 7 500 0007 500 000（二）采用公允价值模式计量的投资性房地（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的转换产的转换 借：固定资产（转换日的公允价值）借：固定资产（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 公允价值变动损益（借或贷）公允价值变动损益（借或贷） 兴业公司将原采用公允价值模式计量的建筑物兴业公司将原采用公允价值模式计量的建筑物收回，作为企业自用的固定资产处理。在出租收回，作为企业自用的固定资产处理。在出租收回前，该建筑物账面价值为收回前，该建筑物账面价值为8 000 0008 000 000元，其元，其中成本中成本7 000 0007 000 000元，公允价值变动元，公允价值变动1 000 0001 000 000元，转换当日该建筑物的公允价值为元，转换当日该建筑物的公允价值为8 400 0008 400 000元。元。 借：固定资产借：固定资产 8 400 0008 400 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 7 000 0007 000 000 公允价值变动公允价值变动1 000 0001 000 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 400 000400 000 如果转换时该资产的公允价值为如果转换时该资产的公允价值为7 800 0007 800 000元：元： 借：固定资产借：固定资产 7 800 0007 800 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 200 000200 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 7 000 0007 000 000 公允价值变动公允价值变动 1 000 0001 000 000（二）其他资产转换为投资性房地产（二）其他资产转换为投资性房地产 1.1.投资性房地产采用成本模式计量投资性房地产采用成本模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧累计折旧 贷：固定资产贷：固定资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）2. 2. 投资性房地产采用公允价值模式计量投资性房地产采用公允价值模式计量 借：投资性房地产借：投资性房地产 （转换日公允价值）（转换日公允价值） 累计折旧累计折旧 公允价值变动损益公允价值变动损益（公允价值账面价值）（公允价值账面价值） 贷：固定资产贷：固定资产 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积（公允价值账面价值）（公允价值账面价值）五、投资性房地产的处置五、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。将实际收到的税费后的金额计入当期损益。将实际收到的处置收入计处置收入计入其他业务收入入其他业务收入，所处置投资性房地产的，所处置投资性房地产的账面价值计入账面价值计入其他业务成本其他业务成本。（一）成本模式计量的投资性房地产（一）成本模式计量的投资性房地产 处置采用成本模式计量的投资性房地产时处置采用成本模式计量的投资性房地产时 借：银行存款（实际收到的金额）借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。 （二）公允价值模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时 借：银行存款（实际收到的金额）借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 借：其他业务成本（账面余额）借：其他业务成本（账面余额） 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额 借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本贷：其他业务成本 20072007年年3 3月月1010日，甲房地产开发企业与乙企业签日，甲房地产开发企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为企业使用，租赁期开始日为20072007年年4 4月月1515日。日。20072007年年4 4月月1515日，该写字楼的账面余额为日，该写字楼的账面余额为45 00045 000万元，万元，公允价值为公允价值为47 00047 000万。万。20072007年年1212月月3131日，该项投日，该项投资性房地产的公允价值为资性房地产的公允价值为48 00048 000万元。万元。20082008年年6 6月月租赁期满，企业收回该投资性房地产并以租赁期满，企业收回该投资性房地产并以55 00055 000万元出售。甲企业采用公允价值模式计量。万元出售。甲企业采用公允价值模式计量。六、投资性房地产账务处理举例六、投资性房地产账务处理举例（1 1）20072007年年4 4月月1515日日借：投资性房地产借：投资性房地产 470 000 000470 000 000 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000450 000 000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 20 000 00020 000 000（2 2）20072007年年1212月月3131日日借：投资性房地产借：投资性