资产评估学教程机器设备评估.pptx

第二篇资产评估实务浙江林学院经济管理学院浙江林学院经济管理学院主讲：庞艳红主讲：庞艳红 E-mail:第1页/共60页第四章机器设备评估第一节 机器设备评估概述第二节 成本法在机器设备评估中的运用第三节 市场法在机器设备评估中的运用第2页/共60页 第一节机器设备评估概述一、机器设备及其评估的特点（一）机器设备的特点（p.69）1.单位价值大，使用寿命长；资金投入量大，回收期长。2.价值补偿和实物更新不同时进行。3.价值和使用价值并非一成不变，贬值和增值具有同发性。4.是有形固定资产。第3页/共60页（二）机器设备的评估特点1、以单台件为评估对象2、以技术检测为基础3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素第4页/共60页二、机器设备的分类（一）按国家固定资产的分类标准分类1994年1月24日国家技术监督局固定资产分类标准域代码GB/T14885-94）将固定资产分为（1）通用设备；（2）专用设备；（3）交通运输设备；（4）电气设备；（5）电子及通讯设备；（6）仪器仪表、计量标准器具及工具。（二）按会计制度分类（1）生产用机器设备；（2）非生产用机器设备；（3）租出机器设备；（4）未使用机器设备；（5）不需用机器设备；（6）融资租入机器设备第5页/共60页（三）按组合程度分类为单台设备、机组设备和成套设备（四）按来源分为自制设备和外购设备，外购设备又有国内购置和国外进口之分。第6页/共60页三、机器设备评估的基本程序（p.71）（一）评估准备阶段（二）现场工作阶段（三）评定估算阶段（四）撰写评估报告及评估说明，整理评估底稿（五）评估报告的审核和报出阶段第7页/共60页四、机器设备评估方法的适用性（一）重置成本法的适用范围1.主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。2.对继续使用前提下无法用收益现值法评估的机器设备，也可用重置成本法评估。3.在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。（二）现行市价法的适用范围市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。第8页/共60页（三）收益法的适用范围主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。第9页/共60页第二节成本法在机器设备评估中的运用该方法是机器设备评估中最基本的方法基本原理：成本法是通过估算机器设备的重置成本和各种损耗，并用重置成本扣减各种损耗作为机器设备评估价值的一种方法。基本公式：评估值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值评估值重置成本成新率功能性损耗经济性损耗评估值重置成本综合成新率第10页/共60页一、重置成本的测算（一）机器设备重置成本测算中应注意的问题1、选择复原重置成本还是更新重置成本第11页/共60页2、机器设备的重置成本构成具体需根据设备取得的方式和设备组合程度来确定。第12页/共60页3、重置成本测算方法的选择一般应遵循的规律：（1）对于自制设备，一般可采用重置核算法、综合估价法、重量估价法等来测算重置成本；（2）对于外购设备，若目前仍在生产和销售的设备，采用直接法计算重置成本（以市价为基础加上运费、安装调试费等）；（3）对于无法取得现行购置价或建造费用的设备，如果能找到参照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）；（4）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数调整法（复原重置成本）。第13页/共60页（二）自制设备重置成本测算1、成本构成制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。2、自制设备重置成本测算主要采用重置核算法（1）计算自制非标设备的复原重置成本（2）计算自制非标设备的更新重置成本（3）综合估价法（p.78）价格成本+利润+税金成本利润率主要外购件费成本主材费率主材费销售税金率设计费率台数第14页/共60页(4)重量估价法：以设备的重量乘以综合费率，并考虑企业的利润、税金确定设备的重置成本。RC=W*Rw*K+P+T或：RC=W*Rw*K(1+rp)*(1+rt)其中：RC重置成本W设备净重Rw综合费率K调整系数P合理利润T税金rp利润率rt综合税率第15页/共60页（三）国产外购设备重置成本测算1、国产外购设备重置成本构成购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。单台（件）与成套机组的成本构成区别：单台（件）设备有时无需安装，即便安装周期也短，购置与安装费等所占用资金的成本可以忽略不计，成套设备的安装调试周期一般较长，因此需要考虑设备购置、安装调试所占资金的成本。2、国产单台（件）设备重置成本测算举例(p.79)第16页/共60页例题(p.79)某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5 5万元，运输费0.10.1万元，安装费0.30.3万元，调试费0.10.1万元，已服役2 2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%20%；铁路运价近两年提高了1 1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%40%，调试费用上涨了15%15%。分析：该机床服役期限仅2 2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。第17页/共60页计算过程：机床采购重置全价5(15(120%)20%)6 6万元 运杂费重估价0.120.120.20.2万元 安装费重估价0.3(10.3(140%)40%)0.420.42万元 调试费重估价0.1(10.1(115%)15%)0.1150.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：6 6(0.2(0.20.420.420.115)0.115)6.7356.735万元第18页/共60页3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例(p.80)根据具体情况而定。第19页/共60页例题（p.80）某企业20002000年购建一套年产5050万吨某产品的生产线，账面原值1,0001,000万元。20052005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线20042004年建成，年产同类产品7575万吨，造价为3,0003,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.70.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线20042004年的重置成本为:3000(50/75)(50/75)0.7 0.7=2259(=2259(万元)第20页/共60页 由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将20042004年的重置成本调整为20052005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及20042004年至20052005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%70%，辅助装置5%5%，工艺管道5%5%，仪器仪表5%5%，建筑安装费10%10%，管理费5%5%。20042004年至20052005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%5%，辅助装置3%3%，工艺管道10%10%，仪器仪表2%2%，建筑安装费15%15%，管理费10%10%。重置成本2,259(12,259(170%5%70%5%5%3%5%3%5%10%5%10%5%2%5%2%10%15%10%15%5%10%)5%10%)2,259(12,259(1 3.5%3.5%0.15%0.15%0.5%0.5%0.1%0.1%1.5%1.5%0.5%)0.5%)2,259(12,259(16.25%)6.25%)2,400(2,400(万元)第21页/共60页（四）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成CIF(Cost,Insurance and Freight,到 岸 价)（FOB（FreeonBoard,离岸价）+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。其中：海运费=FOB海运费率进口关税进口完税价格适用税率第22页/共60页消费税（进口完税价格+进口关税）（1消费税率）消费税率增值税（进口完税价格+关税+消费费）增值税率银行财务费=设备到岸价人民币数费率(例题中为FOB费率)外贸手续费=设备到岸价人民币数外贸手续费率车辆购置税=（到岸价人民币数+关税+消费税）税率国内运杂费与安装费可以根据实际发生额测算，也可以根据国内机械行业相关规定，以设备到岸价为基数，按一定得费率计算第23页/共60页2、进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+进口增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。运用物价指数法时需注意：第24页/共60页技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。第25页/共60页3、进口设备重置成本测算举例例（p.84）：假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元人民币（不含进口时的税与费），其中80为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设备生产国的同类资产价格变动指数为120，国内同类资产价格变动指数为150，现行关税税率为20，其他税费率为10，(国外运杂费为10万美元，境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5(注意：p.84答案未予单独考虑)删。根据上述资料，计算进口设备的重置成本。第26页/共60页例(p.83)被评估设备为19891989年从德国引进，进口合同中的FOBFOB价是2020万马克。19921992年进行评估时德国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOBFOB报价为3535万马克。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%70%90%90%。故按德国厂商FOBFOB报价的80%80%作为FOBFOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOBFOB价格约为替代设备FOBFOB价格的70%70%，30%30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日德国马克对美元的汇率为1.71.7：1 1，人民币对美元的汇率为5.815.81。第27页/共60页 境外运杂费按FOBFOB价格的5%5%计，保险费按FOBFOB价格的0.5%0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIFCIF价格的0.5%0.5%计算，外贸手续费按CIFCIF的1%1%计算，国内运杂费按(CIF(CIF价格银行手续费)的3%3%计算，国内运杂费按CIFCIF的3%3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由德方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：第28页/共60页FOBFOB价格3580%70%3580%70%19.619.6（万马克）FOBFOB价格19.6/1.719.6/1.711.5311.53（万美元）境外运杂费11.535%11.535%0.580.58（万美元）保险费（11.53+0.5811.53+0.58）/(1-0.5%)0.5%/(1-0.5%)0.5%0.06085(0.06085(万美元)CIFCIF价 格 11.53 11.53 0.58 0.58 0.06085 0.06085 12.171(12.171(万 美 元)=70.592)=70.592（万元）银行手续费11.5311.53（FOBFOB）5.8%55.8%50.034 0.034（万元）外贸手续费=70.5921%=0.706 1%=0.706（万元）国内运杂费70.5923%3%2.118 2.118（万元）被评估设备重置成本 70.592 70.592 0.034 0.034 0.706 0.706 2.118 2.118 73.7573.75（万元）第29页/共60页例(p.84)某企业19891989年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功正式投入生产。设备进口总金额为9090万美元，19921992年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。第30页/共60页经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%50%，进口备件的价格变化率上升了30%30%，国内配套设施价格上升了60%60%，其他费用上升了50%50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为3030万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为15.815.8。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值7575万美元，进口备件1515万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值4545万人民币，其他费用原值1818万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下：重置成本(751.5(751.5151.3)5.8151.3)5.8451.6451.6181.5181.53030 894.6(894.6(万元人民币)第31页/共60页测算进口设备重置成本时应注意的问题主要有：(1)(1)有关报价的处理；(2)(2)运用物价指数法以及物价指数的选择；(3)(3)汇率应选择评估基准日的汇率；(4)(4)关税等税收也应以评估基准日为准。第32页/共60页二、实体性贬值与成新率的测算成新率1有形损耗率通常采用三种方法测算设备成新率（一）运用使用年限法估算设备成新率或 第33页/共60页1、设备的总使用年限设备使用寿命有物理寿命、技术寿命、经济寿命。物理寿命是设备从开始使用到报废为止所经历的时间。技术寿命的长短在极大程度上取决于社会的进步、更新的速度和周期。经济寿命指从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。若仅计算有形损耗，则经济寿命以物理寿命为主。若计算综合成新率，则经济寿命应通盘考虑物理寿命与技术寿命。第34页/共60页2、设备的已使用年限注意：已使用年限是对设备工作量的一种计量，计量的前提条件：设备在正常使用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的名义使用时间与实际使用时间的区别。已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。第35页/共60页3、设备的尚可使用年限综合年限法（适用于经过技改的设备）*加权投资成本已使用年限投资成本（重置成本）第36页/共60页例题（p.87）某企业19951995年购入一台设备，账面原值为300,000300,000元，20002000年和20022002年进行两次更新改造，当年投资分别为30,00030,000元和20,00020,000元，20052005年对该设备进行评估。假定：从19951995年至20052005年年通货膨胀率为10%10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7 7年，试估算设备的成新率。第一步，调整计算现时成本。投资日期(年)原始投资额（元）价格变动系数 现行成本（元）1995 30,000 2.60 780,000 2000 3,000 1.61 48,300 2002 2,000 1.33 26,600合计 35,000 854,900 第37页/共60页第二步，计算加权投资成本。第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率 成新率7(9.57(9.57)100%7)100%42%42%投资日期(年)现行成本（元）投资年限 加权更新成本（元）1995 78,000 10 78,000 2000 4,830 5 24,150 20022,660 3 7,980 合计 85,490 812,130 第38页/共60页（二）运用观测分析法估算设备成新率(p.88)主要了解观测分析指标（三）运用修复费用法估算设备成新率该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。第39页/共60页例题(p.89)被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了1010年，预计将来还能再使用2020年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,0002,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。第40页/共60页计算过程如下：可修复部分实体性损耗：350,000350,000元；不 可 修 复 部 分 实 体 性 损 耗 率：10/(1010/(1020)100%20)100%33.3%33.3%；不 可 修 复 部 分 复 原 重 置 成 本：2,000,0002,000,000350,000350,0001,650,0001,650,000元；不可修复部分实体性损耗：1,650,00033.3%1,650,00033.3%549,450549,450元；油 罐 全 部 实 体 性 损 耗 率：(350,000(350,000549,450)/2,000,000549,450)/2,000,00045%45%。假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。第41页/共60页（四）测算机器设备成新率时应注意的问题1、选择适当的方法（信息资料、设备特点、评估人员的特长）。可同时运用几种方法。2、实体性贬值中是否包含了功能性贬值或其他贬值因素。上述三种方法在一定条件下均可计算综合成新率。第42页/共60页三、功能性贬值及其测算（因技术进步引起的贬值）（一）功能性贬值的表现形式根据经济学关于无形损耗的定义，功能性贬值的表现形式有二：1、超额投资成本。2、超额运营成本。（二）功能性贬值的测算1、超额投资成本复原重置成本设备更新重置成本但是评估实践中此公式不一定有意义：（1）因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本；（2）若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。第43页/共60页2、超额运营成本的测算步骤（1）测算年超额运营成本（2）估测被评估设备的剩余寿命（3）测算年净超额运营成本（4）确定折现率，将年净超额运营成本折现累加求得功能性贬值额例题（p.91）某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需6 6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4 4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为9,0009,000元，被评估控制装置尚可使用3 3年，所得税率为33%33%，适用的折现率为10%10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。第44页/共60页根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1 1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:(6 (64)9,0004)9,00018,00018,000元（2 2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:18,000(1 18,000(133%)33%)12,06012,060元（3 3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额:12,060(P/A12,060(P/A，10%10%，3)3)12,0602.486912,0602.486930,00030,000元第45页/共60页（三）测算设备功能性贬值时应注意的问题1、参照物的选择(已普遍使用的先进设备)。2、确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。第46页/共60页四、经济性贬值及其测算(因外部因素变化引起的贬值)（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算第47页/共60页例题（p.92）某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000010000吨，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有80008000吨，20%20%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,5001,500万元，规模经济效益指数为0.70.7，试求该生产线的经济性损耗额。具体计算过程如下：（1 1）计算经济性损耗率：1-(8000/10000)1-(8000/10000)0.7 0.7 100%=15%100%=15%（2 2）计算经济性损耗额：经济性损耗额150015%150015%225225（万元）第48页/共60页（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算例题 被评估生产线年设计生产能力为10,00010,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3 3年，该企业正常投资报酬率为10%10%，所得税税率为33%33%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。经济性损耗额(15010,000)(1(15010,000)(133%)(P/A,10%,3)33%)(P/A,10%,3)1,005,0002.48691,005,0002.4869 2,499,3352,499,335元第49页/共60页（三）因设备使用寿命缩短导致的经济性贬值的测算例题某种型号的汽车已使用10年，该汽车的技术状态还可以正常使用10年，按年限法计算该汽车的贬值率为：10/(10+10)*100%=50%但由于环保节能要求，国家规定该类汽车最长使用年限为15年，因此该车5年后必须强制报废。为此，该汽车的贬值率为：10/(10+5)*100%=66.7%由环保政策引起的经济性贬值率为16.7%。若该汽车的重置成本为20万元，则经济性贬值额为：20*16.7%=3.34（万元）第50页/共60页（三）测算设备经济性贬值时应注意的问题1、被估设备是否能单独计算获得能力,一般不能单独计算获利能力的设备不计算经济性贬值。2、对评估基准日后，即未来的影响设备利用率或收益额的因素进行预测，判断是否存在经济性贬值。第51页/共60页五、运用成本法测算设备评估值举例例题（p.94）被评估设备购建于19961996年，账面价值为100,000100,000元，20012001年进行技术改造，追加技改投资50,00050,000元，20062006年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1 1）19961996至20062006年每年的设备价格上升率为10%10%；（2 2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,0001,000元；（3 3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%10%，规模效益指数为0.70.7，所得税税率为33%33%；（4 4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%50%，经技术检测，该设备尚可使用5 5年，在未来5 5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。第52页/共60页第一步：计算该设备的重置成本：100000(1+10%)100000(1+10%)1010+50000(1+10)+50000(1+10)5 5=339899.746(=339899.746(元)第二步：计算加权投资名义年限：（1 1）加权投资成本之和 100000(1+10%)100000(1+10%)101010+50000(1+10)10+50000(1+10)5 555 =2996369.96(=2996369.96(元)（2 2）加权投资名义年限 2996369.96339899.7462996369.96339899.7468.828.82（年）第三步：计算加权投资实际年限：8.8250%8.8250%4.414.41年第53页/共60页第四步：计算成新率:5(4.41 5(4.415)100%5)100%53.14%53.14%第五步：计算功能性损耗:100012(1100012(133%)(P/A33%)(P/A，10%10%，5)5)30,477.9230,477.92（元）第六步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求，故经济性损耗为0 0。第七步：计算评估值：评估值339,899.74653.14%339,899.74653.14%30,477.9230,477.92 150,144.81150,144.81（元）第54页/共60页第三节市场法在机器设备评估中的应用运用市场法评估机器设备是根据市场上类似机器设备的交易价格材料，通过对评估对象和市场参照物之间差异的调整，确定被评估设备价格的方法。运用市场法评估机器设备的前提条件：1.交易活跃的设备市场，尤其是二手设备市场；2.被评估设备具有一定的通用性。第55页/共60页一、运用市场法评估机器设备的基本步骤（p.95）（一）明确鉴定评估对象，获取基本资料（二）进行市场调查，选择参照物（三）调整差异（四）确定评估值第56页/共60页二、运用市场法评估机器设备的具体方法（一）直接比较法 即根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。V=V i 式中：V评估值 V参照物的市场价值 i差异调整 适用于评估对象与参照物基本相同，需要调整的项目较少，差异不大，并且差异对价值的影响可以直接确定的情况。第57页/共60页（二）类比法 类比法是利用与被评估设备相似的且已经在市场上成交的设备的交易数据和资料，通过评估对象与参照物之间的可比因素的对比分析，计算调整系数或调整值来确定评估值。1.评估人员首先对被评估对象进行鉴定 2.评估人员对二手设备市场进行调研，确定市场参照物 3.对评估对象和参照物进行因素比较 （1）个别因素比较 （2）市场因素比较 （3）时间因素比较 （4）地域因素比较 4.计算评估值第58页/共60页（三）市价折扣法 市价折扣法是以估测二手设备市场上参照物的成交价为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个折扣率来估算评估对象价值的方法。第59页/共60页感谢您的观看！第60页/共60页