物业设备管理培训-设备管理基础40433.pptx

教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导物业设备设施管理学习辅导关于物业设备设施课程关于物业设备设施课程 属物业管理专业一门重要的专业主干课程属物业管理专业一门重要的专业主干课程 是中央统设必修课，六个学分是中央统设必修课，六个学分 中心任务：概念清晰，综合应用中心任务：概念清晰，综合应用 注重实践中多动脑观察，多动手实操注重实践中多动脑观察，多动手实操 文文字字教教材材：刘刘国国生生 王王维维言言主主编编的的物物业业设设备备设施管理人民邮电出版社设施管理人民邮电出版社 期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命题考试题考试关于该学习辅导关于该学习辅导任任务务：就就课课程程的的重重点点和和难难点点进进行行学学习习辅辅导导，特特别别是是课课程程的的重重点内容点内容第一讲物业设备管理基础第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第三讲建筑室内排水第四讲第四讲 小区给排水及热水、饮水供应小区给排水及热水、饮水供应第五讲第五讲 建筑消防系统建筑消防系统第六讲第六讲 供暖与燃气供应供暖与燃气供应第七讲第七讲 建筑通风与防排烟建筑通风与防排烟 结构：结构：第八讲第八讲 空气调节空气调节第九讲第九讲 建筑供配电系统建筑供配电系统第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十讲电梯、照明及安全用电与建筑防雷第十一讲第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习第十二讲期末复习课件结构：课件结构：教育部人才培养模式改革与开放教育试点教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程物业管理专业课程物业设备设施管理学习辅导物业设备设施管理学习辅导第一讲第一讲物业设备管理基础物业设备管理基础一、物业设备管理的意义和目标一、物业设备管理的意义和目标1 1物业设备概述物业设备概述 *什么是物业设备设施呢？什么是物业设备设施呢？物物业业设设备备既既包包括括室室内内设设备备，也也包包括括物物业业红红线线内内的的室室外外设设备备与与设设施施系系统统，具具体体主主要要有有给给排排水水、供供电电、供供暖暖、消消防防、通通风风、电电梯梯、空空调调、燃燃气气供供应应以以及及通通信信网网络络等等设设备备，这这些些设设备备构构成成了了物物业业设设备备的的主主体体，是是物物业业全全方方位位管管理与服务的有机组成部分。理与服务的有机组成部分。注注：作作为为现现代代物物业业，无无论论是是住住宅宅、商商业业，还还是是写写字字楼楼、工工业业厂厂房房或或其其他他不不同同的的物物业业类类型型，物物业业设设备备是是其其不不可可缺缺少少的的重重要要组组成成部部分分。是是为为了了满满足足人人们们生生活活的的基基本本需需求求，同同时时还还是是人人们们追追求求生生活活更更舒舒适适、更更安安全全的的物物质质保保证证。只只有有这这些些设设备备、设设施施正正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。2 2、物业设备管理的意义、物业设备管理的意义注注：物物业业设设备备管管理理的的基基本本内内容容包包括括管管理理和和服服务务两两个个方方面面，也也就就是是说说，需需要要做做好好物物业业设设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义：物物业业设设备备管管理理在在为为人人们们提提供供良良好好的的工工作作、学学习习及及生生活活环环境境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。物物业业设设备备管管理理是是实实现现物物业业高高效效率率发发挥挥使使用用功功能能，促促进进物物业业与设备现代化、规范化的强有力手段。与设备现代化、规范化的强有力手段。物物业业设设备备管管理理是是提提高高现现有有设设备备、设设施施性性能能与与完完好好率率，延延长长设设备备使使用用寿寿命命，节节约约资资金金投投入入，保保障障设设备备安安全全运运行行的的保证。保证。物物业业设设备备管管理理是是城城市市文文明明建建设设和和发发展展的的需需要要，对对文文明明卫卫生生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。3 3、物业设备管理的目标、物业设备管理的目标 注注：物物业业设设备备在在整整个个物物业业内内处处于于非非常常重重要要的的地地位位。它它是是物物业业运运作作的的物质和技术基础。物质和技术基础。*用用好好、管管好好、维维护护检检修修好好、改改造造好好现现有有设设备备，提提高高设设备备的的利利用用率率及及完完好好率率，是是物物业业设设备备管管理理的的根根本本目目标。标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：A A设备有效利用率，；设备有效利用率，；B B设备的完好率，；设备的完好率，；物业设备是否完好的标准为：物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，零部件完整齐全，设备运转正常设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理备品配件管理备品配件管理固固定定资资产产（设设备备）管管理理和和工工程程资资料料的的管理等管理等 1 1、物业设备基础资料的管理、物业设备基础资料的管理 注注：主主要要包包括括设设备备原原始始档档案案、设设备备技技术术资资料料以以及及政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条例、规程、标准等强制性文件。条例、规程、标准等强制性文件。（1 1）设备原始档案）设备原始档案 设备原始档案包括：设备原始档案包括：设备清单或装箱单设备清单或装箱单 设备发票设备发票 产品质量合格证明书产品质量合格证明书 开箱验收报告开箱验收报告 产品技术资料产品技术资料 安安装装施施工工、水水压压试试验验、调调试试、验验收收报报告告 （2 2）设备技术资料）设备技术资料设备技术资料包括：设备技术资料包括：设备卡片设备卡片 设备台账设备台账 设备技术登录簿设备技术登录簿 竣工图竣工图 系统资料系统资料 （3 3）政政府府职职能能部部门门颁颁发发的的有有关关政政策策、法法规规、条条例、规程、标准等强制性文件例、规程、标准等强制性文件2 2、物业设备运行管理、物业设备运行管理*物物业业设设备备的的运运行行管管理理实实际际上上包包括括了了物物业业设设备备技技术术运运行行管理和物业设备经济运行管理两部分。管理和物业设备经济运行管理两部分。（应取得两个方面的成果）：（应取得两个方面的成果）：一是一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针针对对设设备备的的特特点点，制制定定科科学学、严严密密且且切切实实可可行行的的操操作作规程。规程。对对操操作作人人员员进进行行专专业业的的培培训训教教育育。对对政政府府规规定定的的某某些些需需持持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。加强维护保养工作。加强维护保养工作。设设备备中中的的仪仪表表、（如如压压力力表表、安安全全阀阀等等）、安安全全附附件件必必须须定期校验，确保灵敏可靠。定期校验，确保灵敏可靠。对对运运行行中中的的设设备备不不能能单单凭凭经经验验用用直直观观的的方方法法来来管管理理，而而应应在在运运行行状状态态下下的的监监测测和和对对故故障障进进行行技技术术诊诊断断的的基基础础上上，做做深深入入、透彻、准确的分析。透彻、准确的分析。对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则。即事故原因原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。改善措施不放过。二二是是 从从设设备备的的购购置置到到运运行行、维维修修与与更更新新改改造造中中，寻寻求求以以最最少少的的投投入入得得到到最最大大的的经经济济效效益益，即即设设备的全过程管理的各项费用最经济。备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：（1 1）初期投资费用管理）初期投资费用管理在购置设备时，应综合考虑以下因素：在购置设备时，应综合考虑以下因素：设设备备的的技技术术性性能能参参数数必必须须满满足足使使用用要要求求，并并注注意意考考虑虑到发展的需要。到发展的需要。设设备备的的安安全全可可靠靠程程度度、操操作作难难易易程程度度及及对对工工作作环环境境的的要求。要求。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的价格及运行时能源的耗用情况。设备的寿命。设备的寿命。设设备备的的外外形形尺尺寸寸、重重量量、连连接接和和安安装装方方式式、噪噪声声和和震震动。动。注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，（2 2）运行成本管理）运行成本管理 能源消耗的经济核算。能源消耗的经济核算。操作人员的配置操作人员的配置 维修费用的管理维修费用的管理 3 3、物业设备维修管理、物业设备维修管理 设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、松松动动、泄泄漏漏、堵堵塞塞、磨磨损损、震震动动、发发热热、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，影影响响设设备备正正常常使用，严重时会酿成设备事故。使用，严重时会酿成设备事故。（1 1）维维护护保保养养方方式式：主主要要是是“清清洁洁、紧紧固固、润润滑滑、调调整整、防防腐腐、防防冻冻及及外外观观表表面面检检查查”。对对长长时时期期运运行行的的设设备备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。维维护护保保养养工工作作主主要要分分日日常常维维护护保保养养和和定定期期维维护保养两种。护保养两种。日日常常维维护护保保养养工工作作要要求求设设备备操操作作人人员员在在班班前前对对设设备备进进行行外外观观检检查查，在在班班中中按按操操作作规规程程操操作作设设备备，定定时时巡巡视视记记录录各各运运行行参参数数，随随时时注注意意运运行行中中有有无无异异声声、震震动动、异异味味、超超载载等等现现象象，在在班班后后对对设设备备做做好好清洁工作。清洁工作。（2 2）维护保养工作的实施）维护保养工作的实施 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修人员以操作人员为主、检修人员协助进行的。协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。保养。应做好以下工作：应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通；检检查查运运动动部部件件运运转转是是否否灵灵活活及及其其磨磨损损情情况况，调调整整配配合合间间隙；隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3 3）设备的点检）设备的点检 设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。点检时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检及及计划点检计划点检。设设备备的的日日常常点点检检由由操操作作人人员员随随机机检检查查。日日常常点点检检内内容容主主要要包包括括：运运行行状状况况及及参参数数；安安全全保保护护装装置置；易易磨磨损损的的零零部部件件；易易污污染染堵堵塞塞、需需经经常常清清洗洗更更换换的的部部件件；在在运运行行中中经经常常要要求求调调整整的的部部位位；在在运运行行中中经经常常出出现现不不正正常常现象的部位。现象的部位。设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维修人员一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行为主，操作人员协助进行，计划点检内，计划点检内容主要有：容主要有：记录设备的磨损情况，发记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；现其他异常情况；更换零部件；更换零部件；确确定修理的部位、部件及修理时间；定修理的部位、部件及修理时间；安安排检修计划。排检修计划。(4)(4)物业设备的计划检修物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其的结果可以确定其检修间隔期检修间隔期。以检修。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是进行预防性修理，这就是计划检修计划检修实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障之，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修修、中修、大修和系统大修4 4种。种。(5)(5)计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计划检修维护保养为主，计划检修为辅为辅”的原则。的原则。4 4、物业设备更新改造管理、物业设备更新改造管理 在使用设备时在使用设备时特别要注意的是，特别要注意的是，只要通过技术只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。新的方式。5 5、备品配件的管理、备品配件的管理运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。的技术性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。的基本原则。备品配件管理工作的目的备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。资金周转。6 6、固定资产（设备）管理、固定资产（设备）管理固定资产固定资产是指使用年限在一年以上，单位是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等物、机器设备、运输设备、工具等 。不属于生产经营主要设备的物品，单位价不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在值在20002000元以上，并且使用期限超过两年元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为的，也应当作为固定资产管理。固定资产管理。固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产（设备）的利用程度：固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率利用率和生产率两个两个指标指标 。设备折旧：设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。度。设备的报废设备的报废固定资产的管理要求固定资产的管理要求：1 1、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。2 2、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。3 3、正确核定其需用量、正确核定其需用量4 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。5 5、进行其投资预测。、进行其投资预测。7 7、工程资料的管理、工程资料的管理资料管理的目的和意义资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录物业工程资料的分类目录 竣工验收资料竣工验收资料 设备管理资料设备管理资料 二次装修设备改造变更资料二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法：工程资料管理的方法：文件档案管理和文件档案管理和电脑管理两大类。电脑管理两大类。工程资料管理的要求：工程资料管理的要求：归档：要求和时间归档：要求和时间 保管：严格做到保管：严格做到“七防七防”（防火、盗、高温、潮，虫，（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。每年年底一次特别清理。3 3、物业设备管理的机构和职责、物业设备管理的机构和职责机构设置：符合需要，责任明确，精简机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。高效。物业设备管理人员岗位职责物业设备管理人员岗位职责1.1.工程部经理工程部经理是对物业设备进管理，操作，保养，维是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。修，保证设备正常运行的总负责人。2 2、各专业技术主管（工程师或技术员）、各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。工作。物业设备管理人员岗位职责4 4、维修人员（技术工人）、维修人员（技术工人）5 5、保管员、保管员6 6、资料统计员、资料统计员4 4、物业设备管理制度、物业设备管理制度现代物业管理都是专业化管理，最主要现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：物业管理的规章制度有下列三大类：一、生产技术规程方面的制度一、生产技术规程方面的制度1.1.物业设备接管验收制度物业设备接管验收制度2.2.物业设备的安全操作规程物业设备的安全操作规程3.3.物业设备的保养维修规程物业设备的保养维修规程二、管理工作方面的制度二、管理工作方面的制度1、物业设备预防性计划维修保养制度、物业设备预防性计划维修保养制度2 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。文明运行制度等。3 3、工具领用保管制度、工具领用保管制度三、责任方面的制度三、责任方面的制度1.各专业、技术工种及管理岗位责任制度各专业、技术工种及管理岗位责任制度2.值班制度值班制度3.交接班制度交接班制度4.报告记录制度报告记录制度q从而实行专业化、制度化的物业设从而实行专业化、制度化的物业设备管理。备管理。物业设备管理的要求及标准物业设备管理的要求及标准设备管理体制设备管理体制1.1.企业负责人管理职责企业负责人管理职责2.2.设备管理部门及其人员配备设备管理部门及其人员配备3.3.健全必要的管理制度健全必要的管理制度4.4.技术经济指标应达到同行业或上级主管技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求部门规定的要求设备技术与经济管理设备技术与经济管理1.1.设备前期管理设备前期管理2.2.固定资产管理固定资产管理3.3.设备技术管理设备技术管理4.4.设备经济管理设备经济管理5.5.设备使用与维护管理设备使用与维护管理6.6.设备检修管理设备检修管理7.7.动力房管理动力房管理8.8.特种设备管理特种设备管理设备管理现代化设备管理现代化采用计算机辅助管理。采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。预防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料，新工设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。向努力。课堂小练兵坐直喽，伸伸手，动动脑！例例1 1物业设备管理的基本内容包括物业设备管理的基本内容包括 和和 两个两个方面。方面。例例2 2按照专业性质，设备管理部按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，电组，暖通组，和和维修组。维修组。例例3 3对物业设备进行管理、操作、对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是运行的总负责人是 。例例4 4物业设备管理有何意义？物业设备管理有何意义？例例5 5物业设备维护保养一般包括哪些方物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？式？维护保养工作应如何实施？例例6什么是设备的点检？物业设什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪备日常点检内容主要包括哪些方面？些方面？谢谢同学们！本次课到此为止。谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH