资产评估学教程第2章.pptx

第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 市场法市场法第二节第二节 成本法成本法第三节第三节 收益法收益法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础v均衡价值论均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。则来为被估资产定价。（二）评估思路（二）评估思路nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件1、要有一个活跃的公开市场。、要有一个活跃的公开市场。2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。、公开市场要有可比的资产及其交易活动。(功能可比、市场条件可比、交易时间接近）功能可比、市场条件可比、交易时间接近）（四）市场法的适用范围（四）市场法的适用范围v主要适用于单项资产的评估主要适用于单项资产的评估v不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估价值的评估.二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）选择参照物。（一）选择参照物。 1、成交价必须真实。、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。相同）。 4、成交价是正常交易的结果。、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化的对比指标差异的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果（五）综合分析确定评估结果三、市场比较法的具体操作方法三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法（一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。如：成新率、功能等。因素参照物因素被估对象评估值参照物成交价AAv1.现行市价法（无差异）现行市价法（无差异）v2.市价折扣法（交易条件差异）市价折扣法（交易条件差异）v3.功能价值类比法（功能差异）功能价值类比法（功能差异）v（1）线性关系）线性关系v（2）指数关系）指数关系=1-资产评估价值 参照物成交价格 （ 折扣率）x=/资产评估价值 参照物成交价格 （评估对象生产能力 参照物生产能力）4、价格指数法（时间差异）、价格指数法（时间差异）5、成新率价格调整法、成新率价格调整法6.成本市价法（成本差异）成本市价法（成本差异）7.市盈率乘数法（适用于企业价值及长期股权投资评估）市盈率乘数法（适用于企业价值及长期股权投资评估）%)1 (%)1%)(1 (21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：1系数P参照物的成新率被估资产的成新率调整系数（二）类比调整法（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例交易案例A的调整值参照物的调整值参照物A的成交价的成交价时间因素系时间因素系数数区域因素系数区域因素系数功能因素系数功能因素系数情况补正系数情况补正系数v目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场，目前我国还没有形成充分发育、活跃的资产交易市场，类比调整法受到较大限制类比调整法受到较大限制v 例例 某商业用房，面积为某商业用房，面积为600600平方米，现因企业联营需平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为要进行评估，评估基准日为20022002年年1010月月3131日。评估人日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：单位：m/2元v 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为合评分为100100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为域好，综合评分分别为107107、110110和和108108。当时房产价格月上涨率为。当时房产价格月上涨率为4%4%，故参照物故参照物A A的时间因素调整系数为：；参照物的时间因素调整系数为：；参照物B B的时间因素调整系数：；的时间因素调整系数：；参照物参照物C C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：格的调整过程如下。单位：v被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 35,4555,455v被评估资产总价被评估资产总价5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元m/2元v四、对市场法的简单评价四、对市场法的简单评价v优点优点：v（1）较容易掌握理解）较容易掌握理解v（2）充分考虑现时市场变化因素）充分考虑现时市场变化因素v（3）直观简单，评估结果容易使双方接受。）直观简单，评估结果容易使双方接受。v缺点：缺点：v（1）需要一个公开活跃的市场）需要一个公开活跃的市场v（2）不适用于专用设备等固定资产以及大部）不适用于专用设备等固定资产以及大部v分无形资产。分无形资产。 v（3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产v的评估。的评估。v（4）比较因素差异难以量化）比较因素差异难以量化第二节第二节 成本法成本法（三）注意问题（三）注意问题1、历史资料的真实性、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的、形成资产价值的成本耗费是必要的3、适用于继续使用前提下的资产评估、适用于继续使用前提下的资产评估一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路（二）成本法的评估思路评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗各项损耗实体性实体性功能性功能性经济性经济性v（四）前提条件（四）前提条件v（1）继续使用（经济意义与实体意义）继续使用（经济意义与实体意义）v（2）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性须与假设的重置全新资产具有可比性v（3）被评估资产可以再生或复制）被评估资产可以再生或复制v（4）被评估资产具有随时间推移贬值的特征）被评估资产具有随时间推移贬值的特征二、成本法中的基本要素二、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本 相同点：均采用现行价格计算。相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（3）对于不具有重置现实的资产对于不具有重置现实的资产 ，如古建筑等，应采用复原重，如古建筑等，应采用复原重置成本。置成本。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行重置成本v（二）实体性贬值（二）实体性贬值v是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。的损耗或下降而引起的资产的价值损失。v（三）功能性贬值（三）功能性贬值v是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损失。价值损失。v（四）经济性贬值（四）经济性贬值v是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下是指由于客观环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降而造成的资产价值损失。降而造成的资产价值损失。三、成本法中各项要素的具体评估方法三、成本法中各项要素的具体评估方法基本公式：基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经 济性损耗济性损耗 重置成本重置成本成新率功能性损耗经济性损耗成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本评估值重置成本综合成新率综合成新率 （一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法1、重置核算法、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。v练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台场价格每台180000元，运杂费元，运杂费5000元，安装成本为元，安装成本为20000元，其中原材料元，其中原材料6000元、人工成本元、人工成本13000元、其元、其他费用他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）（元）v练习：重新购置机器设备一台，价格为练习：重新购置机器设备一台，价格为10万元，运输万元，运输费费2000元，装卸费元，装卸费500元，安装费元，安装费800元，其中原材元，其中原材料费料费300元，人工成本元，人工成本500元。根据统计分析求得安元。根据统计分析求得安装成本中的间接陈本为每人工成本装成本中的间接陈本为每人工成本0.8元，求该机器元，求该机器的重置全价。的重置全价。 直接成本（直接成本（1000002000500+800）103300 元元间接成本间接成本5000.80400 元元重置全价直接成本重置全价直接成本+间接成本间接成本103700 元元 2、价格指数法、价格指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数）定基物价指数（2）环比物价指数）环比物价指数v 注意问题注意问题va.物价指数法计算的是复原重置成本。物价指数法计算的是复原重置成本。vb.科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高科技进步较快资产使用该方法估价结果偏高vc.适用于数量多、价值低的大宗资产评估适用于数量多、价值低的大宗资产评估资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的重置成本被估资产nia）（产的历史成本被估资产重置成本资%1 例例：某待估资产购建于：某待估资产购建于19941994年，账面原值为年，账面原值为50,00050,000元，当时该类资产的价格指数为元，当时该类资产的价格指数为9595，评，评估基准日该类资产的定基价格指数为估基准日该类资产的定基价格指数为160160，则：，则：待估资产的重置成本为多少？待估资产的重置成本为多少？ 待估资产重置成本待估资产重置成本 50,00050,000(160(1609595) )100100 84,21184,211（元）（元）例例：某机床于：某机床于20042004年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为1616万元。万元。20062006年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4 4万元；万元；20082008年又进年又进行一次改造，改造费用为行一次改造，改造费用为2 2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数20042004年为年为1.051.05，20062006年为年为1.281.28，20082008年为年为1.351.35，20092009年为年为1.601.60。要求：计算该机床要求：计算该机床20092009年的重置成本年的重置成本 . .该机床该机床0909年的重置成本为：年的重置成本为：16161.60/1.05+41.60/1.05+41.60/1.28+21.60/1.28+21.60/1.35=31.71.60/1.35=31.7（万（万元）元）v练习：练习：v评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值代产品。该设备账面原值10万元，其中买价万元，其中买价8万元，运万元，运输费输费0.4万元，安装费用（包括材料）万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（该设备的重置成本是（ ）。（保留两位小数）。（保留两位小数）vA12.08万元万元 B10.58万元万元 C12.58万元万元 D9.5万元万元v A3、功能价值类比法、功能价值类比法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：注意：x的取值范围的取值范围v 该方法计算的一般是更新重置成本。该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物重置成本被估资产的例例：某种全新的机器设备现时价格：某种全新的机器设备现时价格5 5万元万元/ /台，年产量为台，年产量为50005000件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为件；又知与其功能相同的被评估资产年产量为40004000件，计算其重置成本。件，计算其重置成本。被评估资产重置成本被评估资产重置成本50000500004000400050005000 4000040000（元）（元）若该类资产的功能价值指数为若该类资产的功能价值指数为0.70.7，则可以确定其重置，则可以确定其重置成本：成本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本5000050000（400040005000 5000 ） 0.7 0.7 4276942769v【练习练习】评估资产为一台年产量为评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产万元，年产量为量为15万件。如果规模经济指数为万件。如果规模经济指数为0.7时，该设备的重时，该设备的重置全价为（置全价为（ ）。）。vA19.2万元万元 B17.35万元万元 C24万元万元 D16.10万元万元答案：答案：D4、统计分析法（点面推算法）、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。采用此方法。 计算步骤：计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。成本。（3）计算调整系数）计算调整系数K。（4）据）据K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本Kv评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备通用设备10台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本之和为600万元，而万元，而该该10台具有代表性通用设备历史成本之和为台具有代表性通用设备历史成本之和为400万元，万元，该类通用设备账面历史成本之和为该类通用设备账面历史成本之和为6000万，则：万，则：vK=600/400=1.5v该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本=6000*1.5=9000 练习练习：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备代表性的通用设备5 5台，估算其重置成本之和为台，估算其重置成本之和为3030万元，而该万元，而该5 5台具有代表性的通用设备历史成本之台具有代表性的通用设备历史成本之和为和为2020万元，该类通用设备账面历史成本之和为万元，该类通用设备账面历史成本之和为500500万元。则：重置成为为多少？万元。则：重置成为为多少？ K=3020=1.5 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本= 5001.5 = 750（万元）（万元）（二）资产的实体性贬值的估算方法二）资产的实体性贬值的估算方法 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。 计量方法计量方法:1、观察法、观察法被估资产的有形损耗重置成本被估资产的有形损耗重置成本（1成新率）成新率）2、使用年限法、使用年限法 实际已使用年限实际已使用年限名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率有形损耗率有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限1180000029.5400000加权平均已使用年限年3、修复费用法、修复费用法v有形损耗率有形损耗率=v实体性贬值实体性贬值=资产的重置成本资产的重置成本有形损耗率有形损耗率资产的修复费用资产的修复费用资产的重置成本资产的重置成本100%v一台数控机床，重置成本为一台数控机床，重置成本为200万元，已使用万元，已使用2年，其经年，其经济寿命为济寿命为20年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费年，现在该机床的数控系统损坏，估计修复费用为用为20万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额万元，其他部分工作正常。该机床的实体性贬值额为（为（ ）A.38万元万元B.18万元万元C.20万元万元D.30万元万元 Av练习：对某企业的一台加工炉进行评估，该加工炉是每练习：对某企业的一台加工炉进行评估，该加工炉是每周周7天，每天天，每天24小时连续运转。经现场观察并与操作人小时连续运转。经现场观察并与操作人员和技术人员交谈，了解到这台设备是员和技术人员交谈，了解到这台设备是8年前安装的，年前安装的，现在需要对炉内的耐火材料、一部分管道及外围设备更现在需要对炉内的耐火材料、一部分管道及外围设备更换。如果更换耐火材料、管道和外围设备，该加工炉就换。如果更换耐火材料、管道和外围设备，该加工炉就能再运转能再运转15年。经与设备维修和技术部门讨论，可知更年。经与设备维修和技术部门讨论，可知更换耐火材料需投资换耐火材料需投资15万元，更换管道及外围设备需投资万元，更换管道及外围设备需投资7万元，共万元，共22万元。采用成本法求得该加工炉的重置成万元。采用成本法求得该加工炉的重置成本为本为160万元。试估测该加工炉的成新率。万元。试估测该加工炉的成新率。 （三）功能性贬值及其计量（三）功能性贬值及其计量1. .功能性贬值的含义功能性贬值的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值贬值。体现在两方面：体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力产出能力2.2. 超额运营成本的计算步聚：超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额年超额运营成本被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）功能性贬值的计算功能性贬值的计算v被评估资产功能性贬值：被评估资产功能性贬值：v年超额运营成本年超额运营成本1/（1r）+1/（1+r）2 +1/（1+r）n （1-所得税率）所得税率）v1/（1r）+1/（1+r）2 +1/（1+r）nv=（1+r）n -1 r（1+r）nv=1-（1+r）-n rv=（P/A，r，n）称为年金现值系数，可以查年金现）称为年金现值系数，可以查年金现值系数表获得值系数表获得v练习练习:某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置元，被评估控制装置尚可使用尚可使用3年，所得税率为年，所得税率为25%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。v根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。贬值。v（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元元)v（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-25%)=13500(元元)v（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:v 13500(P/A，10%，3)v =135002.4869=33573.15（元）（元）（四）经济性贬值及其计量（四）经济性贬值及其计量1.1. 经济性贬值的含义经济性贬值的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。v产生的原因有：产生的原因有：v（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；v（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；v（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；v（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；成本加大；v （5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；v v一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。2.2. 表现形式表现形式 资产利用率下降资产利用率下降 资产年收益额减少资产年收益额减少3.3. 计算方式计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬经济性贬值率值率4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）所得税率）（P/A,r,n）v 注意问题注意问题 %1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率 练习：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产练习：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为能力为1010万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产产7 7万台万台( (销售价格及其他条件未变销售价格及其他条件未变) )。这种局面在。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。产线的经济性贬值率。v评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数指数（功能价值指数）（功能价值指数）为为0.6.0.6.v设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：v经济性贬值率经济性贬值率v =1-（70000/100000）0.6 100%=19%v练习：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必练习：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元元/台，经测算每年完成台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降万台的销售量，售价需降至至1900元元/台，即每台损失毛利台，即每台损失毛利100元。经估算，该元。经估算，该生产线还可以继续使用生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均年，企业所在行业的平均投资报酬率为投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。，试估算该生产线的经济性贬值。v计算过程如下：计算过程如下：v经济性贬值经济性贬值v=(100100000)（1-25%）（P/A，10%，3）v=18651750(元元) v综合案例：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产综合案例：某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值万，净值为为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计年，已经计提提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。万元。实际累计利用时间为实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本营运成本3万元万元(该企业所得税税率为该企业所得税税率为33%，假定折现率为，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。v答案：答案：v资产的重置成本资产的重置成本=480万；万； v资产的已使用年限资产的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年年v实体性贬值率实体性贬值率=17.5/(17.5+8)=68.63%； v资产的功能性贬值资产的功能性贬值=3*(1-33%)*(P/A,10%,8) =10.72万万元元v评估值评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元万元v练习：评估对象为某企业练习：评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，年购进的一条生产线，账面原值为账面原值为150万元，万元，2001年进行评估。经调查分析确年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，据估计，该资产还可使用该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省可节省3人，每人的月工资为人，每人的月工资为650元。此外，由于市场元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为每年为20万万(该企业所得税税率为该企业所得税税率为33%，假定者现率为，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。评估。 v答案：答案：v评估值评估值=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值v重置成本重置成本=150*(1+10%)3=199.65万元万元v实体性损耗率实体性损耗率=3/(3+6)=33.33%v功能性贬值功能性贬值=3*12*650*(1-33%)*(P/A,10%,6)=6.83万元万元v经济性贬值经济性贬值=20*(1-33%)*(P/A,10%,6)=5.84万元万元v评估值评估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44万元万元四、对重置成本法的评价四、对重置成本法的评价1、运用中一般没有严格的前提条件，适用范围广。、运用中一般没有严格的前提条件，适用范围广。2、具体运用操作难度大。、具体运用操作难度大。3、没有与使用收益联系，容易忽略无形资产、没有与使用收益联系，容易忽略无形资产第三节第三节 收益法收益法一、收益法的基本涵义一、收益法的基本涵义（一）收益法的理论基础（一）收益法的理论基础v 效用价值论效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评估思路 预期收益折现预期收益折现（三）收益法运用的前提条件（三）收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测、被评估资产的预期收益年限可以预测v（四）收益法的适用范围（四）收益法的适用范围v（1）企业整体资产产权变动的资产评估）企业整体资产产权变动的资产评估v（2）以房地产业务为目的的资产评估）以房地产业务为目的的资产评估v（3）资源性资产的评估）资源性资产的评估v（4）无形资产以转让为目的的资产评估）无形资产以转让为目的的资产评估二、收益法应用的基本计算公式二、收益法应用的基本计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益率）、收益的持续时间。的持续时间。（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期 1、每期收益不等额、每期收益不等额 2、每期收益等额、每期收益等额niiirRP1)1(),()1 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii（二）未来收益无限期（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（、稳定化收益法（年金资本化法年金资本化法）v 稳定化收益稳定化收益A的估算方法：的估算方法：（1）（2）历史收益加权平均法）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （3）注意）注意: 方法（方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。）更具客观性，但缺乏预测性。rAP),()1 (1nrAPrRAniiv练习：某企业尚能继续经营练习：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均年预期收益均为为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。，请估算该企业的评估值。P=（9008%） 1-1/（1+8%）6=900（P/A,8%,6）=9004.6229=4160.59（万元）（万元）v练习：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘练习：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的。请估算该企业的价值。价值。v评估值评估值=12004%=30000（万元）（万元）2、分段法、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1v练习：某收益性资产预计未来五年收益额分别是练习：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万元。假定从万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折万元，确定的折现率和本金化率为现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。永续经营条件下的评估值。v首先，确定未来五年收益额的现值。首先，确定未来五年收益额的现值。v计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。vP5=120.9091+150.8264+130.7513v+110.683+140.6209=49.24454325%)101 (14%)101 (11%)101 (13%)101 (15%)101 (12Pv其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：即：14（10%）=140（万元）（万元）v最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：v企业评估价值企业评估价值=49.244+1400.6209v =136.17（万元）（万元）三、收益法中各项基本参数的确定三、收益法中各项基本参数的确定（一）预期收益（一）预期收益 1、预期收益的类型、预期收益的类型 (1) (1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金税后利润净现金税后利润+折旧追加投资折旧追加投资 （2 2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 （3）收益额是预期收益、客观收益，不是实际收益、历史）收益额是预期收益、客观收益，不是实际收益、历史收益且必须由被评估资产形成。收益且必须由被评估资产形成。1.1 税后利润税后利润2.1净现金流净现金流3.1利润总额利润总额税后净收益，被普遍采用税后净收益，被普遍采