资产评估教学课件.pptx

第一章 导 论第一节 资产概述一、资产的涵义二、资产类型 （一）有形资产和无形资产 （二）可辨认资产和不可辨认资产 （三）单项资产和整体资产 固定资产：房地产、道路、桥梁、水库大坝等，机器设备。 有形资产 流动资产：原材料、在产品、产成品； 现金、银行存款、短期债券、商业票据等 长期投资： 长期债券、股票等 金融资产 资产 自然资源性资产：矿藏、森林、草原、水等 可辨认无形资产：专利权、商标权、专业技术等 无形资产 不可辨认无形资产：商誉 图表1-1 资产分类及关系 第二节 资产评估的概念及其特点一、资产评估的概念 资产评估 资产评估工作的八个构成要素 价值、价格、成本 价值类型二、 资产评估的特点（一）时点性（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性三、 资产评估与会计计价的区别第三节 资产评估的目的及假设一、资产评估的目的二、资产评估的假设（一）继续使用假设（二）公开市场假设（三）清算假设第四节 资产评估的原则一、资产评估的工作原则（一） 独立性原则 （二） 客观性原则（三） 科学性原则（四） 专业性原则二、 资产评估的经济原则 （一）贡献原则 （二）替代原则 （三）预期收益原则（四）最佳（也称最高最佳）使用原则 第五节 资产的价值类型及评估标准一、资产的价值类型（一）市场价值（二）非市场价值二、资产评估标准 （一）以市场价值为基础的评估标准（二）以非市场价值为基础的评估标准（三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准（四）贷款担保、抵押和债券的评估标准n第六节 本书的框架体系 评 估 产 报 资 企 不动产 企 告 业 机器 评估 设备 业 价 评估 估 程 序 流动 评 期权 资产 价 值 资产评估 估价 评估 金融 理论 法 值 评 资产 评估 及递 的基本方法 评 估 延资产 评估 无形资产评估 估 资 产 评 估 报 告 图表 1-2 本书内容体系 第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、资产评估项目的接洽二、组建资产评估项目小组三、拟定资产评估的工作方案四、收集与资产评估有关的资料五、待评估资产的清查核实和实地查勘六、评估假设条件、价值类型及评估标准分析七、选择评估方法并进行估算八、编写资产评估报告九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续 第二节 成本法一、成本法的概念 复原重置成本、更新重置成本 实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值- -经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本成新率二、成本法的评估程序三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 （二）物价指数法资产重置成本 = 资产原始成本（评估基准日同类资产定基 物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数） = 资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an（三）功能价值法待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。四、实体性贬值的估算 （一）观察法（二）使用年限法 实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使用年限 总使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间 五、功能性贬值的估算 （一）功能性贬值的估算步骤 （1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 （二）应用举例六、 经济性贬值的估算七、 成新率的估算 （一）观察法（二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 （实际已使用年限 + 剩余经济使用年限） （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用重置成本）第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：n交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。n参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。n买方急于想买，或卖方急于想卖。n交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。n在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。第四节 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时 v = a（1+r）n-1/r（1+r）n v = a / r （二） 在年资产净现金流等额递增时 v = a1（1+r）n -1/r（1+r）n + + b（1+r）n-1/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2 （三） 在年资产净现金流等比率递增时 v = a1（1+r）n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g） （四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v = ai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，j vj = ax /（1+r）x -j x = j+1,j+2,n 四、预期资产净现金流的估算 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法资产期望回报率 = 无风险利率 + 资产市场风险补偿 （三）加权平均资本成本法加权资本成本 = 权益成本 权益比 + 税前负债成本 （1 - 所得税边际税率） 负债比 六、收益期限的确定 第三章 机器设备评估第一节 机器设备评估概述 一、机器设备的含义 二、机器设备的分类 （一）按在再生产中的作用分类 （二）按适用范围分类 （三）按国家固定资产分类标准分类 （四）按现行会计制度分类 三、机器设备的评估特点 四、机器设备评估程序第二节 机器设备的成本法评估 一、机器设备重置成本的测算 （一） 重置核算法 1、按复原重置成本评估 2、按更新重置成本评估 3综合估价法 RCN=（C1KmC2）(1+Kp) (1+KdN) (1-Kt) （二）指数调整法 （三）功能价值法 （四）规模经济效益指数法二、机器设备的实体性贬值的测算 （一）使用年限法实体性贬值率=设备的已使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）100%总使用年限、已使用年限、尚可使用年限加权投资年限=已投资年限 （原始投资的更新成本 更新成本）（二）观察法 (三）修复费用法 实体性贬值率=修复费用/重置成本三、机器设备的功能性贬值（一）超额投资性功能性贬值（二）超额运营性功能性贬值四、机器设备的经济性贬值 （一）设备利用率下降造成的经济性贬值经济性贬值率=1-（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）x 100%经济性贬值额=（重置成本实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率 （二）外界变化造成收益减少所致经济性贬值经济性贬值额= 设备年收益损失额（1所得税率）（P/A，r，n） 五、机器设备的成新率估算第三节 机器设备市场比较法评估一、市场法评估机器设备的步骤二、案例 被评估对象为生产一种化工原料的设备，经市场调查，参照物选定为生产相同产品的另一设备。该类设备的规模效益指数0.65。参照物为全新设备，购置时间为2个月前，经分析，评估时价格上升了5%，其它比较如下表： 第四章 房地产价格评估第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念二、房地产特点三、房地产类型四、如何描述房地产五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论（二）土地价格理论 V = ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 七、房地产价格种类（一）土地价格的种类（二）房地产价格的种类八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素（二）影响建筑物价格的因素九、房地产价格评估原则 十、房地产估价的程序第二节 房地产价格的成本法评估一、成本法理论 MV =LV + （RCN - D） 二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位比较法4、指数调整法（三）土地（重置）价格估算土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益三、建筑物贬值（折旧）的估算（一） 贬值原因（二）贬值的估算第三节 房地产价格的市场法评估一、 比较法基本原理二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正 7. 进行个别因素修正年限修正系数为:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n 8. 确定比准价格 三、回归分析法 四、基准地价修正法五、比较法应用举例第四节 房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论二、净收益估算 1. 潜在毛收入估算 2. 有效毛收入估算 3. 经营费用估算 4. 净收益估算三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法 r = rmm + re（1-m） 4. 债务保证率法 r = DCR rmm DCR = NOI / Im 四、残余法 A = VL rL + Vb rb VL =（A - Vb rb）/ rL 或 Vb =（A - VL rL）/ rb五、收益法应用举例第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论（一）假设开发法原理及适用范围n1、将生地开发为熟地租售生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费n2、在熟地上建造房屋租售熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费 n3、由生地建造房屋租售生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费n4、将毛地开发为熟地租售毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费n5、由毛地建造房屋租售毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费n6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费n7、将在建工程完成为房地产租售在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费 （二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5. 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费 6. 进行具体的计算二、应用举例第六节 在建工程评估一、在建工程的特点二、在建工程评估方法第五章 无形资产评估第一节 无形资产评估概述一、无形资产概念（一）无形资产的定义（二）无形资产分类（三）无形资产特点二、无形资产的价值评估（一）无形资产价值评估的前提（二）影响无形资产价值的因素（三）无形资产转让价格的支付方式 无形资产交易价格的变动范围 第二节 无形资产的评估方法一、无形资产评估的收益法 n 无形资产评估值 = k1Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收费额 + k2Ri （1-T）/（1 + r）i i =1无形资产的最低收费额=开发成本净值开发成本分摊率无形资产转让的机会成本 =开发成本净值开发成本分摊率无形资产转出的净减收益转让成本 其中：重置成本净值=重置成本尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力（一）无形资产收益额的确定（收入或利润分成率的确定）无形资产收益额 =销售收入销售收入分成率（1-所得税率） =销售利润销售利润分成率（1-所得税率） 销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率1、利润分成率确定的边际分析法利润分成率=各年度追加利润现值之和/各年度利润总额现值之和2、利润分成率确定的约当投资分成法无形资产约当投资额=无形资产重置成本净值（1+转让方适用成本利润率）购买方约当投资额=购买方投入的总资产的重置成本净值（1+受让方适用成本利润率）无形资产利润分成率=无形资产约当投资额/（购买方资产约当投资额+无形资产约当投资额）3、利润分成率确定的市场比较法（二）折现率的确定（三）收益期限的确定二、无形资产评估的成本法三、无形资产的市场法评估第三节 专利权和非专利技术的评估一、专利权的评估（一）专利权的概念（二）专利权的评估程序（三）专利权的评估方法1、收益法2、成本法二、非专利技术的评估第四节 商标权的评估一、商标权的概念二、商标权的评估程序三、商标权的评估方法第五节 其他无形资产的评估一、特许权的评估二、著作权的评估三、租赁权的评估四、采矿权的评估五、商誉的评估 （一）商誉的概念及特点 （二）商誉的评估1、超额收益法 n商誉的价值 = （Bi - C r ）/（1 + r）i i =12、割差法商誉的价值 = 企业整体资产评估价值 - 企业各单项资产评估价值之和 第六章 金融资产评估第一节 金融资产评估概述一、金融资产的概念二、金融资产的投资特点三、金融资产评估特点 1、是对投资资本的评估 2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估 第二节 债券评估一、上市债券的评估二、非上市债券评估(一)定期支付利息到期还本的债券评估 n P= R t / (1+r) t + A / (1+r) n t =1（二）到期一次还本付息的债券评估 P = F / (1 + r ) n 第三节 股票的评估一、股票价格二、上市股票的评估 三、非上市股票的评估（一）优先股的评估 （二）普通股的评估 1、固定红利模型 P = R 1 / r 2、红利增长模型 P = R 1/ ( r - g ) = R 0（1 + g）/ ( r - g )3、分段式模型 4、几何随机模型 R t+1 = R t（1+ g）概率为 p，t = 1，2， R t 概率为 1 - p则股票价格为： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）第七章 流动资产和其他资产评估第一节 流动资产评估概述 一、流动资产的含义及特点二、流动资产的分类三、流动资产评估的程序 第二节 实物类流动资产的评估一、材料评估 二、在产品评估 （一）成本法1按价格变动系数调整原成本 在产品评估值 = 原合理材料成本 （1 + 价格变动系数）+ 原合理制造费用（1 + 合理制造费用变动系数） 2按社会平均工艺定额和现行市价计算 在产品评估值 = 在产品实有数量（该工序单件材料工艺定额单位材料现行市价 + 该工序单件工时定额正常工资及其他费用） 3按在产品的完工程度计算评估值（二）市场法 某在产品评估值=在产品实有数量可接受的不含税的单位市场价格 预计销售过程中发生的费用或： 某报废在产品评估值=可回收废料的重量单位重量现行的回收价格三、产成品及库存商品的评估 （一）成本法1.评估基准日与产成品完工时间较接近，成本费用变化不大： 产成品评估值=产成品数量单位产成品账面成本 2评估基准日与产成品完工时间相距较远，成本费用变化较大：产成品评估值=产成品实有数量（合理材料工艺定额现行材料单位市价+ 合理工时定额单位小时合理工时工资费用）或：产成品评估值=产成品实际成本（材料成本比例材料综合调整系数+工资费用成本比例工资费用综合调整系数） （二）市场法 第三节 债权类及货币类流动资产的评估一、应收账款及预付账款的评估 预计坏账损失的定量方法：坏账估计、账龄分析二、应收票据的评估带息票据按本金加利息确定，计算公式为：应收票据评估值 = 本金（1 + 利息率 时间）不带息票据按应收票据的贴现值计算，公式为：应收票据评估值 = 票据到期价值贴现息 贴现息 = 票据到期价值 贴现率 贴现期 三、待摊费用，预付费用和短期投资的评估（一）待摊费用的评估 （二）预付费用的评估 （三）短期投资的评估 四、现金和各项存款的评估五、其他资产的评估第八章 企业价值评估 第一节 企业价值评估概述一、企业及企业价值 企业的资产价值 企业的投资价值 企业的股东权益价值 二、企业价值评估的一般用途 （一）运用于企业产权转让及兼并收购分析中（二）运用于企业财务管理中（三）运用于证券市场上投资组合管理中三、企业价值评估的范围第二节 企业价值评估的加和法 第三节 企业价值评估的收益法一、企业价值评估收益法的基本原理 n CFF t 企业价值 = - t = 1 （1 +WACC）t n CFE t 权益价值 = - t = 1 （1 + re）t CFF = CFE + 利息费用 （1 - 税率）+ 本金归还 - 发行的新债 + 优先股红利 二、企业的价值评估模型（一）企业（投资）价值评估模型1、三阶段增长模型（二）股权价值评估1、股权现金流量估价模型 如果资本支出和营运资本按照目标债务比率（）进行融资，并且通过发行新债对本金进行偿还时，则股权现金流量CFE = 净收益 + （1 - ）（折旧 - 资本性支出） - （1 - ）追加营运资本 g = bROC + ROC - i（1- t） D/E 2、股利折现估价模型三、收益法评估参数的确定（一）高增长阶段的最后期限 （二）现金流量的预测1、现金流量预测的步骤 2、现金流量预测的原则（三）折现率的确定1、股权资本成本 （1）风险收益模型 re= rf + （rm - rf） = u 1 + （1 -t）（D / E） （2）股利增长模型 re = （ DPS1 / P0 ） g 2、加权平均资本成本（WACC） WACC = rd （1 - t）D /（D + E） + re E /（D + E） 第四节 企业价值评估的比较法一、企业价值比较法评估的基本原理二、可比企业的选择三、乘数的选择（一）市盈率PE = P0 / EPS0 = 股利支付率（1 + g）/ （re - g）（二）价格 / 账面价值比率PBV = P0 / BV0 = 股权收益率（ROE） 股利支付率 （1 + g）/ （re - g ）（三）价格 / 销售收入比率PS = P0 / 销售收入= 销售净利率（MGN） 股利支付率 （1 + g）/ （re - g ）（四）价值 / 息税折旧前收益（EBIDT）比率P / EBIDT = （1- 税率）+ 折旧 税率 / EBIDT - 资本性支出/ EBIDT - 追加营运资本/ EBIDT /（WACC - g ） （五）价值 / 重置成本比率第九章 期权理论及定价模型在资产价值评估中的应用第一节 期权概述一、期权的含义（一）期权、期权合约和期权交易（二）期权合约的有效期和到期日（三）执行价格和执行日（四）权利金二、期权的类型(一)按期权的买方所拥有的不同的权利划分为看涨期权（买权）和看跌期权（卖权）（二）按期权的买方行使权利时间的不同划分为美式期权和欧式期权（三）按标的资产划分为金融期权和实物期权三、期权价格的特征（一）期权价格的构成 （二）买权与卖权之间的平价关系四、影响期权价格的因素（一）标的资产的市场价格（二）标的资产价格的波动率（三）标的资产的收益（四）期权的执行价格（五）期权的有效期 （六）无风险利率 第二节 期权定价模型一、二项式期权定价模型二、布莱克-斯科尔斯定价模型第三节 实物期权理论一、实物投资与实物期权概述 二、实物期权的类型推迟期权、放弃期权、悬置期权、分段期权、规模期权、变换期权、成长期权、组合期权三、实物期权理论的应用 四、离散条件下的实物期权定价方法举例第四节 期权在资产价值评估中的应用一、利用期权理论进行资产评估的条件二、利用期权理论对股权资本进行价值评估（一）理论依据（二）具体应用 三、利用期权理论对无形资产进行价值评估（一）利用期权理论对产品专利权价值的评估（二）利用期权理论对特许经营权价值的评估-3G牌照的定价分析 第十章 资产评估报告第一节 资产评估报告的基本制度一、资产评估报告基本制度的产生与发展 二、关于评估报告有关制度的基本规定三、国有资产的资产评估报告的核准及备案 第二节 资产评估报告的基本内容与编制一、资产评估报告（书）的种类 二、资产评估报告书的基本内容与格式 （一）资产评估报告书正文及相关附件的基本内容及格式 （二）资产评估说明的基本内容与格式 （三）资产评估明细表的基本内容与格式 （四）金融企业资产评估报告内容及格式 三、资产评估报告书的编制步骤 (一)整理工作底稿和归集有关资料 (二)评估明细表的数字汇总 (三)评估初步数据的分析和讨论 (四)编写评估报告书 (五)资产评估报告书的签发与送交四、资产评估报告书编制的技术要点 第三节 资产评估报告书的作用及应用一、资产评估报告书的作用二、委托方对资产评估报告书的应用 （一）委托方对资产评估报告的具体使用 （二）委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须要注意的几个方面三、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用 四、有关部门对资产评估报告书的运用 第四节 资产评估报告书实例本资料来源