物业环境管理.pptx

第十章 物业环境管理第1页/共55页第一节 环境和环境保护一、环境 环境，针对主体而言，是指周围的地方，或者周围的情况与条件。它是包围某中心的事物或状态，以及影响中心事物发展的外部原因。人类环境，是指人类赖以生存和发展的各种物质条件的总和，是为人类提供生存和发展的空间，以及其中可以直接或间接地影响人类生活的各种自然因素的总和。第2页/共55页 通常将环境分类为自然环境和人工环境两类：自然环境是指在地球的发展演化过程中自然形成、末受人类活动干预或只受人类轻微干预的环境(构成自然环境的 要素有空气、水、土壤、野生动植物、岩石、矿物、太阳辐射等。）人工环境是指在自然环境的基础上经过人类改造或人类创造的、体现了人类文明的环境，是由人工建造的建筑物、附着物的总称，如水库、道路、绿化、物业小区等，属于人类发展活动创造的物质文明成果。第3页/共55页二、环境保护 环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障社会和环境的持续发展为目的，以保护和改善生态环境、防治环境问题为主要内容，而实施的行政的、经济的、法律的、规划的、科学技术的、工程的、宣传教育的各种措施和活动的总称。环境保护，一切旨在维护或改善环境质量的各种措施和活动的总称。第4页/共55页环境保护的宗旨：（1）保护和改善生态环境质量，保护人体健康，防 止人类在环境污染的有害影响下受到威胁；（2）合理利用自然资源，维护生态系统的平衡，以 保证自然资源的可持续利用和经济社会的可持 续发展。第5页/共55页三、物业环境 物业环境是指与业主和使用人生活和工作有关的、直接影响其生存、发展和享受享受的各种必需条件和外部变量因素的总和。第6页/共55页物业环境是一个复合交叉的统一体。表现在：（一）物业环境是室内环境和室外环境的统一体。（二）物业环境是硬环境与软环境的统一体。硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和。即物业管理中所指的物业房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。软环境是与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的、不可触知但可以感知的，能对人们的生活和工作施加一定影响的因素。（社区文化、文明、风气、风俗等）（三）物业环境是自然环境和社会环境的统一体。物业环境不仅包含自然物质要素，如空气、水、绿化等，也包含经济、政治、文化等社会要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。第7页/共55页四、物业环境的管理（一）物业环境管理的涵义所谓物业环境管理，是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等工作，进行物业环境维护及综合整治工作的总称。旨在从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。第8页/共55页（二）物业环境管理的原则1.以防为主，防治结合 防源、治污 2.专业管理与业主和使用人参与管理相结合3.环境保护与资源利用相结合4.污染者承担相应责任5.环境管理与精神文明建设相结合第9页/共55页第二节 物业（硬）环境管理的内容 主要包括:污染防治 保洁管理 绿化管理等。污染防治包括：大气污染的防治 水体污染的防治 固体废弃物污染的防治 噪声污染的防治第10页/共55页一、污染与污染防治 环境污染：废害物过量流入，超过环境容量（自净能力或生态系统的负载限额），导致环境质量下降或恶化的现象。按污染物的形态，可分为废气、废水、固体废物、有毒化学品、放射性物质、噪声等。污染源：向环境排放污染物或有害因素的设施、装置、地点或场所。第11页/共55页 所谓污染防治，即控制污染源，减少治理污染物。其实质就是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。第12页/共55页二、大气污染与防治（一）大气污染的原因 人类活动向大气中排放各种有毒、有害气体和尘烟等污染物，即二氧化硫、氮氧化物、一氧化碳、二氧化碳和粉尘等的过量排放。第13页/共55页 造成物业环境大气污染的主要原因是：（1）烧煤；（2）机动车尾气；（3）活动扬尘；（4）不当燃烧以及燃放烟花爆竹等。第14页/共55页（二）大气污染防治的途径1改变能源结构。2禁止在物业辖区内焚烧能产生有毒有害气体和恶臭气体的物质3严格控制辖区的工业生产向大气排放含有毒物质的废气和粉尘4加强车辆管理、限制机动车辆驶入辖区，既能减少尾气排放量，又能减少噪声。5在物业维修、装修时，尽量采取防止扬尘、噪声的措施。6平整和硬化地面，减少扬尘。7加强绿化 开墙造绿、立体建绿、层顶植绿、阳台种绿、见缝插绿、严格管绿。第15页/共55页三、水体污染与防治（一）水体和水体污染 水体是指河流、湖泊、池塘、沼泽、海洋、地下水以及水库等水的积聚体。城市中的生活饮用水二次供水设备，即储水设备和加压、净化设施，如水塔、水箱等，属于经过净化处理符合人体饮用标准的人工水体。水体污染分两种情况：过量排放造成水的物理、生化污染。治病微生物污染。第16页/共55页（二）水体污染的种类及其危害性 1、病原体污染物。2、需氧物质污染物。3、有毒化学物质。第一类是重金属；第二类是酚和氰；第三类是有机氮化合物、有机氯化合物等。4、其他污染物质。第17页/共55页（三）水体污染防治的途径1加强污水排放的控制防止水体污染的主要措施：严格控制工业和生活污水的任意排放。加强对水体与污染源的巡回监测。从制度和管理上控制随意排污和超标准排污现象。第18页/共55页2加强对已排污水的处理污水处理的方法有：物理处理法 化学处理法 物理化学法 生物处理法等第19页/共55页3、加强生活饮用水二次供水卫生管理 生活饮用水二次供水，是指通过储水设备和加压、净化设施，将自来水转供业主和使用人生活饮用的供水形式。第20页/共55页物业管理公司二次供水及其卫生管理职责：（1）指定专人负责二次供水设施的具体管理；（2）保证使用的各种净水、除垢、消毒材料符合 生活饮用水卫生标准；（3）每年度至少清洗水箱二次，并建立档案；（4）对净水设施视净水效果及进更换或者维护；（5）配合卫生防疫机构抽检水样；（6）保持设施周围环境清扫保洁；（7）采取必要的安全防范措施，对水箱加盖、加锁；（8）对直接从事二次供水设施清洗消毒的工作人员，必须每年体验一次，取得卫生行政部门统一发放 的健康合格证，方可上岗；（9）禁止任何人毁坏二次供水设施以及进行污染二次 供水水质的行为。第21页/共55页四、固体废弃物污染与防治（一）概述固体废弃物，通常是指生产、生活和其他活动中产生的，在一定的时间和地点不再需要而丢弃的固态、半固态或泥态物质。工业型 按其来源和管理要求分为 两大类。生活型 第22页/共55页有害废弃物：具有毒性、易燃性、腐蚀性、反应性、放射性及含 有病源体的传染性的废弃物。一般废弃物：非有害废弃物。生活固体废弃物：即城市生活垃圾，是指居民生活、商业活动、市政维护、机关办公等产生的生活废物，如炊厨弃物，废纸、织物、家用杂具、玻璃陶瓷碎物、电器制品、废旧塑料制品、废交通工具、装修垃圾、煤灰渣、脏土及粪便等。物业环境固体废弃物污染的重点：加强业主和使用人生活垃圾管理。第23页/共55页（二）防治的基本原则1全过程管理 即贯穿于从产生、排放、收集、输出、贮存、综合利用、处理到最终处置的全过程。2实行“三化”。“三化”即固体废弃物的减量化、资源化、无害化。减量化，是指控制固体废弃物产生的数量、种类和体积。方法：压缩、破碎、焚烧等。资源化，是指对固体废弃物进行综合利用，使之转化为可利用的二次原料或再生资源。如通过加工制成建筑材料；通过分选回收利用工业原料；通过焚烧和热解利用其热能；通过发酵处理制成肥料、饲料等。无害化，是指对不能或暂时不能进行综合利用的固体废弃物采取安全的贮存、处理、处置措施，减少或减轻对环境和人体的健康的危害。如生活垃圾卫生土地填埋、安全土地填埋、以及放射性等有害废弃物的水泥固化、沥青固化等。第24页/共55页3集中防治与分散防治的相结合在物业辖区中集中防治，是物业管理公司的职责。分散防治，是业主和使用人应尽的义务。集中防治办法：建设区域性的地下式隐蔽垃圾房、生活垃圾压缩收集站、有机垃圾再生处理机等。分散防治办法：按有机、无机、有害三大类进行分类袋装，分别丢入绿、黄、红不同容器中。第25页/共55页（三）防治城市生活垃圾污染的有关法规规定1按规定的地点、时间和有关要求，排放、倾倒生活垃圾和粪便；垃圾箱（桶）应与生活垃圾产生量相适应，有密封、防蝇、防污水外流等防污染设施；生活垃圾应及时清扫收集，统一运输和处理，做到日产日清；生活垃圾应实行分类收集，逐步实现“三化”。超标大件垃圾，不得随意投放。6特殊垃圾按有关规定处理，不得混入生活垃圾之中。7实行谁产谁负责的原则，“门前三包”等，对居民实行生活垃圾分类袋装化等。第26页/共55页五、噪声污染与防治（一）概述噪声一般是指那些人们不需要的、令人生厌的或对人类生活和工作有防碍的声音。噪音不但取决于其频率、声强、声强级等物理性质，同时还与人的主观感受有关，因此是一种感觉公害。所谓噪声污染，是指人类活动排放的环境噪声超过国家规定的分贝标准，妨碍人们工作、学习、生活和其他正常活动的现象。第27页/共55页我国城市区域环境噪声标准规定：一般居住区和文教区的昼间噪声标准是50分贝，夜间为40分贝；工业集中区昼间为65分贝，夜间为55分贝；一般认为，40分贝是正常的环境声音。长期工作在95分贝以上的噪声环境中，会导致很多问题。第28页/共55页（二）物业环境噪声的来源 1车辆交通噪声。2建筑施工噪声。3社会生活噪声。商业设施噪声 主要包括 教育设施噪声 三类。居民生活噪声第29页/共55页（三）物业环境噪声的控制1禁止设立产生噪声污染的生产、经营项目。2规定夜间不得作业的时间。3禁止机动车、船在禁止鸣喇叭的区域内鸣叫。4控制音响。第30页/共55页 第三节 物业环境的保洁管理一、保洁管理的涵义 保洁管理：是指物业管理公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业环境，防治环境污染，定时、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。现代保洁管理=专业清洁+卫生+美观第31页/共55页二、保洁管理的实施原则（一）扫防结合，以防为主从业主和使用人的基本素质、基本行为规范抓起。其突破口，就是提高业主和使用人的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。第32页/共55页（二）执法必严，直接监督 物业管理公司应做到执法必严、直接监督。凡是遇到有损物业环境的行为，都应不讲情面地对业主和使用人进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。提倡“以法管理”，严格执行管理规定，当遇到业主和使用人的不卫生习惯和违约行为时，即进行劝阻、教育、直至处以罚款，久而久之，形成了整洁宜人的环境。第33页/共55页三、保洁管理的职责范围（一）楼宇前后左右的公共地方。即指物业辖区（楼）内的道路、空地、绿地等所有公共地方。（二）楼宇上下空间的公共部位。这是一个垂直的概念，即指楼宇一层到顶层屋面，包括楼梯、电梯间、大厅、天台等公共部位。（三）物业辖区（楼）范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。第34页/共55页四、保洁管理的制度建设（一）明确要求 处理生活垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照既定的工作流程，履行保洁的岗位责任等。（二）规定标准 物业环境保洁的通用标准是“五无”：即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇孳生地、无“脏、乱、差”顽疾。（三）计划安排 物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。（四）定期检查 物业管理公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。第35页/共55页五、保洁管理的具体措施（一）实行生活垃圾分类袋装化 做到“三统一”：统一垃圾袋规格（黑色、易封口）统一收集、统一运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理，从而大大改善环境的质量。（二）进行超前宣传教育 在售房时、分房时、办理入伙手续时，。（三）配备必要的硬件设施 固定垃圾投放位置，配备垃圾收集专用桶、箱等。（四）经济处罚及典型曝光第36页/共55页六、保洁管理机构设置及职责划分 班组设置根据所辖物业的类型、布局、面积以及清洁对象的不同而灵活设置。规模较大的物业管理公司保洁部一般分设三个班组：楼宇清洁服务班（组）高空外墙清洁班（组）公共区域清洁班（组）。第37页/共55页保洁部各级人员的职责（一）部门经理（保洁主管）的职责（1）按照公司经理的指示精神和公司的管理目标，组织各项清扫保洁管理的具体工作；（2）每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补课；（3）接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收；（4）经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决。第38页/共55页（二）技术员的职责（1）配合经理拟定清扫保洁工作的实施方案；（2）对专用清洁设备进行使用指导；（3）随时检查和保养清洁用具和机械设备；（4）检查监督分管的保洁区域和项目；（5）做好经理交办的其他事项。第39页/共55页（三）公共卫生区域领班的职责（1）向保洁主管负责，每日班前留意当日保洁主管的 指示，并接受其督导；（2）检查员工签到记录，察看是否全勤当值，对缺勤 及时采取措施，合理安排属下员工工作；（3）检查所辖范围的清洁成效；（4）随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及 人力配备；（5）编制保洁人员、用品、物料计划，减少消耗，控 制成本。第40页/共55页（四）保洁员的责责（1）遵守员工守则，统一着装上岗；（2）听从领班的安排，严格按照清洁程序，保质保量地搞好职责范围内的清扫保洁工作。第41页/共55页（五）仓库保管员的职责（1）严格遵守员工守则及各项规章制度，服从主管的工作安排；（2）认真做好仓库的安全、整洁工作。按时到岗，经常巡视打扫，合理堆放货物，发现可疑迹象可火隐患及时排除或报告上级；（3）负责清洁工具用品的收发工作。收货时必须严格按质按量验收，并正确填写入库单；发货时必须严格审核领用手指手续是否齐 全，对于手续欠妥者一律拒发；（4）严禁私自借用工具及用品；（5）做好月底盘点工作，及时结出月末库存数据报主管；（6）做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管。第42页/共55页 第四节 物业环境的绿化管理第43页/共55页一、树立绿化意识 绿化意识即生存意识、生命意识。（一）绿化是城市生态系统的主体 因为绿化在其生命过程中，能发挥十大功能：制氧、杀菌、调节气温、防粉尘、减噪音、防风沙、产生负离子、吸附有害气体、防止自然灾害等。（二）绿化是居住区唯一有生命的基础设施 加强绿化管理，是改善小气候和净化空气的需要，是提供良好的休闲场所的需要，也是居民自身生存、发展与享受的需要。（三）绿化是人类文明的重要标尺。应倡导和建设生态城市、森林化城市、田园城市等。第44页/共55页二、加强绿化管理（一）绿化的分类和分工绿化系统由点、线、面、环四大类组成。其中，“点”指公园、公共绿地；“线”指街头道路绿化；“面”指居住区绿化；“环”指围绕城市区域的绿化环带。居住区绿化范围最广，面积最大。城市绿化分工范围如下：（1）新村小区道路建筑红线之外的，归园林部门绿化和养护管理；道路建筑红线之内的归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。（2）新村小区街坊内部有路名的道路归园林部门绿化和养护管理；没路名的道路归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。第45页/共55页（二）绿地建设绿地建设可从三个方向进行：1、新壁绿地居住区绿化设计的指导思想是“适用、经济、美观”。要求以绿为主，形成系统；见缝插绿、节约用地；合理配置，注意景观。2、恢复和整顿绿地恢复绿地是指重新进行调土、整地、种植大量树木、新添建筑小品，使之恢复绿化面貌。整顿绿地是指补种树木，部分更新草皮，修补绿化设施，让绿化重新焕发青春。第46页/共55页3、提高绿地级别例如：增加植物新品种，营造花坛，载植草坪，用植物造景，增添建筑小品，拓展竖向绿化空间，新辟屋顶绿化、墙面绿化和阳台绿化，变封闭式绿地为开放式绿地，增加老年休息活动场所和儿童乐园等。第47页/共55页三、绿化养护管理（一）绿化美护管理的特点绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护、涂白、立支柱以及加强宣传教育和派人巡视，防止人为的毁坏等，它具有以下特点：1.经常性2.针对性3.动态性绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的养护要求，维持绿化的健康生长，并按人们的要求生长。第48页/共55页（二）绿化养护管理的质量要求和考核指标1绿化养护管理的质量要求：（1）树木；生长茂盛无枯枝；（2）树形：美观完整无倾斜；（3）绿篱：修剪整齐无缺枝；（4）花坛：土壤疏松无垃圾；（5）草坪：平整清洁无杂草。第49页/共55页2具体的考核指标：（1）新种树苗，本市苗成活率大于95%，外地苗成活率 大于90%；（2）新种树木；高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超 过树木总数的2%；栽植一年以上的树木保存率大于 98%；（3）五大虫害的树木不超过树木总数的2%；树木二级分 枝枯枝不超过树木总数的2%；（4）绿化围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏；（5）草坪高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物；（6）绿地整洁无砖块、垃圾；（7）绿化档案齐全、完整，有动态记录。第50页/共55页四、绿化档案资料管理 绿化档案资料除了原始设计图纸、接客验收资料外，还要建立绿化管理手册。绿化管理手册为大小二种，两种手册具有不同的要求和作用：第51页/共55页（一）绿化管理大手册 绿化管理大手册作为物业基础资料留存在物业管理公司内。它根据每处绿地的现场测估资料，按照1/200-1/500的比例用植物图例绘入大手册的平面图中，并且标明主体树、骨干树的位置，误差不得超过1%，在其他栏目中填明树木的品种、规格、数量、建筑小品、绿化设施等，定期注记绿化动态，提供管理的依据和参考。第52页/共55页（二）绿化管理小手册 绿化管理小手册是绿化小组和养护工人经常使用的工作手册。小手册内除了没有绿化平面图外，其他均与大手册相同。第53页/共55页五、居住区绿化管理规定物业管理公司可以从以下十个方面来制定管理的有关规定：（1）爱护绿化，人人有责；（2）不准损坏和攀折花木；（3）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物；（4）不准在树木上及绿地内设置广告招牌；（5）不准在绿地内违章搭建；（6）不准在绿地内堆放物品；（7）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾；（8）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地；（9）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品；（10）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定 和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。第54页/共55页感谢您的观看！第55页/共55页