不动产估价土地估价.pptx

第12章 土地估价 基准地价评估 宗地地价评估 地价动态监测 建筑地价分摊与不动产增值 农用地估价第1页/共43页学习目标通过本章的学习，读者应了解不动产估价中重要的组成部分土地估价，熟悉土地估价中的基准地价评估、宗地地价评估、地价动态监测、建筑地价分摊与不动产增值、农用地估价等的技术过程。第2页/共43页 基准地价评估 基准地价的概念和特点 基准地价评估的原理 基准地价评估的思路与技术路线 基准地价的评估程序 基准地价成果的应用与更新第3页/共43页 基准地价的概念和特点1 基准地价的概念基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。第4页/共43页2 基准地价的特点平均性区域性时效性全域性标准性公示性控制性第5页/共43页 基准地价评估的原理土地收益是基准地价评估的基础地租、地价理论和区位理论是基准地价评估的理论依据各行业对土地质量的不同要求是形成不同类别基准地价的基础城镇土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提第6页/共43页 基准地价评估的思路与技术路线1 基准地价评估的思路以土地级别为基础进行基准地价评估的思路以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的思路2 基准地价评估的技术路线以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价用土地条件划分均质区域，用市场交易等资料评估基准地价第7页/共43页 基准地价的评估程序1 确定基准地价评估区域2 评估资料的调查与收集资料收集的一般要求资料调查的内容资料调查的渠道样点资料的整理第8页/共43页3 基准地价的内涵及参数确定基准地价内涵的确定基准地价参数的确定4 基准地价的确定样点地价的计算样点地价修正基准地价的确定第9页/共43页 基准地价成果的应用与更新1 基准地价成果的应用为政府出让土地、进行价格调控提供依据有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据为城镇的布局规划提供依据为不动产的抵押贷款提供价格依据促进土地市场健康发展第10页/共43页2 基准地价成果的更新基准地价的更新主要有以下几种技术路线。以土地定级（或均质区域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。以土地定级（或均质区域）为基础，以地价指数为依据，利用地价动态监测成果更新基准地价。第11页/共43页 宗地地价评估 宗地地价的概念和特点 宗地地价评估的原理 宗地地价评估方法 宗地地价评估程序第12页/共43页 宗地地价的概念和特点1 宗地地价的概念宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。2 宗地地价的特点特殊性目的多样性公正性时效性第13页/共43页 宗地地价评估的原理宗地地价是指具体宗地在某一日期的土地使用权价格。正常的土地市场中，具有同样土地质量等级和土地使用价值的宗地，应该具有相同的土地收益，使用者也应支付相同的地租。同一供需圈内，具有同样等级和土地使用价值的宗地，应该具有同样的价格。土地市场中，不同的土地使用者对同一宗地的价格认识可能不完全一致，但土地使用权转移成交时，双方对地价标准的认识趋于一致，这也正是土地估价应追求的结果。第14页/共43页 宗地地价评估方法我国宗地地价评估的基本方法，主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价系数修正法等。第15页/共43页 宗地地价评估程序1 选定估价方法各种估价方法的比较各种估价对象适宜的估价方法不同权利状况下宗地地价的估价方法2 确定估价结果第16页/共43页 地价动态监测 地价动态监测的发展 地价动态监测中的概念 地价动态监测的技术路线与程序 地价动态监测中有关指标的计算 地价动态监测的成果及其应用第17页/共43页 地价动态监测的发展1 地价动态监测的发展概况2 地价动态监测发展的目标3 地价动态监测已取得的成果第18页/共43页 地价动态监测中的概念1 地价动态监测2 地价监测点3 监测点地价4 地价区段5 监测地价类型6 监测地价类型7 地价水平值8 地价变化量9 地价增长率10 地价指数第19页/共43页 地价动态监测的技术路线与程序1 地价动态监测的技术路线通过建立监测点，采用评估等手段收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。第20页/共43页2 地价动态监测的程序确定地价动态监测的范围建立以地价监测点为基础的数据源 采集并处理监测数据根据监测目标建立地价动态监测指标体系计算各类地价动态监测指标对城市地价状况进行综合分析和评价编制城市地价动态监测报告发布城市地价动态监测信息第21页/共43页 地价动态监测中有关指标的计算1 地价水平值计算2 地价变化量计算3 地价增长率计算4 地价指数计算第22页/共43页 地价动态监测的成果及其应用2003年以来，国家根据全国主要的52个城市上报的地价监测数据，每季度定期发布季度城市地价动态监测报告，每年度发布年度城市地价动态监测报告，并逐年公开出版发行中国城市地价状况。第23页/共43页这些成果的应用主要表现在：促进了我国基准地价定期更新及发布制度的落实。广泛建立了内涵统一、规范的地价监控数据源。监测系统运行有序，定期为行政管理部门和社会公众提供信息分析报告。针对土地市场的热点难点问题，及时提供专题调查研究成果，体现了动态监控工作的高效性。第24页/共43页 建筑地价分摊与不动产增值 城市土地空间价值 建筑地价分摊 不动产增值第25页/共43页 城市土地空间价值1 城市土地空间价值的内涵土地空间价值的货币表现，实质上是土地各层空间地租的资本化还原。2 城市土地空间价值的影响因素人类劳动的投入可及性视野舒适性电梯设备的配置状况安全性第26页/共43页3 城市土地空间价值估价的原则规模经济效益原则收益递增递减原则合法原则第27页/共43页 建筑地价分摊1 建筑地价分摊的意义建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额；各部分享有的土地面积；各部分享有的地价数额等。2 待分摊的地价静态地价动态地价调整后的动态地价第28页/共43页3 建筑地价分摊需要考虑的因素面积楼层朝向4 建筑地价分摊的方法建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按房地价值进行分摊、按土地价值进行分摊三种。第29页/共43页 不动产增值1不动产增值的原因由于土地经营者增加对土地的投资所引起的土地增值。由于土地周围设施的改善所引起的土地增值。土地利用类型的变化所引起的土地增值。由于时间的推移，人口的增加和社会经济的发展所引起的土地增值。第30页/共43页2 不动产增值的界定不动产增值与不动产价格增长的关系不动产增值与追加劳动的关系3 不动产增值的计算其计算公式为：第31页/共43页 农用地估价 农用地估价的概述 农用地估价方法 农用地宗地估价 农用地征收价格评估第32页/共43页 农用地估价的概述1 农用地估价2 农用地价格的影响因素自然因素社会经济因素特殊因素第33页/共43页 农用地估价方法1 收益法年总收益的分析计算年总费用的分析计算求取年纯收益求取年纯收益第34页/共43页2 评估分析法建立农用地价格影响因素体系制定农用地价格影响因素评分标准调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分确定单位分值价格计算待估宗地价格第35页/共43页 农用地宗地估价1 农用地宗地价格2 不同利用类型的农用地宗地估价耕地地价估价园地地价估价林地地价估价牧草地地价估价3 不同估价目的的农用地宗地估价承包及转包农用地价格评估农用地租金评估荒地拍卖评估荒地抵押价格评估第36页/共43页 农用地征收价格评估1 农用地征收价格影响因素除有农用地价格影响因素以外，还应有以下因素：权利因素用途因素社会保障因素其他因素第37页/共43页2 农用地征地区片价评估评估步骤调查资料划分社会保障区测算社会保障价格计算单位面积农用地社会保障价格绘制社会保障价格图划分农用地征收价格区片计算农用地征地区片价第38页/共43页3 农用地征收宗地价格评估综合法比较法征地区片价系数修正法农用地征收价格的确定第39页/共43页本章基本概念土地估价 基准地价 宗地地价 地价动态监测 建筑地价分摊 不动产增值 农用地估价第40页/共43页思考与练习1 基准地价评估实践中，主要的两种技术路线是什么？它们的适用条件各是什么？2 基准地价更新的主要技术路线有哪些？3 简述不同权利状况下宗地地价的估价方法？4 简述地价动态监测的评估程序。5 简述地价动态监测成果的作用。6 影响城市土地空间价值的因素有哪些？7 建筑地价分摊的意义的什么？8 建筑地价分摊需要考虑的因素有哪些？第41页/共43页9 建筑地价分摊的方法有哪些？各自的优缺点是什么？10 不动产增值的原因有哪几种？11 不动产增值与不动产价格增长的关系如何？12 农用地价格的影响因素有哪些？13 如何应用评分估价法？14 简述不同利用类型的农用地宗地估价。15 简述不同估价目的的农用地宗地估价16 如何评估农用地征地区片价？第42页/共43页感谢您的观看！第43页/共43页