成本管理第四章成本法xwu.pptx

第四章成本法第四章成本法成本法基本原理成本法基本原理 现行商品住宅价格构成现行商品住宅价格构成 旧房地产成本法估价旧房地产成本法估价 第一节成本法基本原理第一节成本法基本原理成本法概念成本法概念 房地产价格构成房地产价格构成 理论依据及适用范围理论依据及适用范围 基本公式基本公式 一、成本法概念一、成本法概念 是是以以建建造造房房地地产产所所消消耗耗费费用用之之和和为为基基础础，再再加加上上一一定定利利润润、税税金金来来确确定定房房地产价格估价方法。地产价格估价方法。要要准准确确应应用用成成本本法法，必必须须明明确确房房地地产合理成本。产合理成本。二、房地产价格构成二、房地产价格构成 运运用用成成本本法法估估价价，需需要要懂懂得得价价格格构构成成。虽虽然然各各地地有差异，基本构成是相同。通常由有差异，基本构成是相同。通常由6 6大项构成大项构成:土地取得成本土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需要费用、税金。土地取得成本是取得开发用地所需要费用、税金。1.1.通通过过征征用用农农地地取取得得(新新区区开开发发)，土土地地取取得得成成本包括本包括农地征用费农地征用费和和土地使用权出让金土地使用权出让金等。等。2.2.通通过过城城市市中中进进行行房房屋屋拆拆迁迁取取得得(旧旧城城改改造造)，土土地地取取得得成成本本包包括括城城市市房房屋屋拆拆迁迁安安置置补补偿偿费费和和土土地地使使用权出让金等用权出让金等 3.3.通通过过市市场场购购买买取取得得，土土地地取取得得成成本本包包括括购购买买土土地价款和买方缴纳税费等。地价款和买方缴纳税费等。农地征用费农地征用费构成：1.土地补偿费;2.青苗补偿费;3.地上附着物补偿费;4.安置补偿费;5.房屋拆迁安置补偿费;6.耕地占用税;7.耕地开垦费;8.新菜地开发建设基金;9.征地管理费;10.政府规定其他税费。城市房屋拆迁安置补偿费城市房屋拆迁安置补偿费构成:1.被拆除房屋及附属物补偿费;2.购建拆迁安置用房费;3.安置补助费;4.被拆迁单位和个体工商户停业损失补助费;5.房屋拆迁管理费和服务费;6.政府规定其他税费。土地使用权出让金土地使用权出让金:国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。开发成本开发成本 取得开发用地后进行土地和房屋建设费用，包括取得开发用地后进行土地和房屋建设费用，包括:1.1.前前期期工工程程费费。包包括括可可行行性性研研究究、规规划划、地地质质勘勘测、设计及三通一平等阶段发生费用。测、设计及三通一平等阶段发生费用。2.2.基基础础设设施施建建设设费费。包包括括道道路路、给给排排水水、绿绿化化、电电力、通讯、燃气、热力、环卫设施等建设费用。力、通讯、燃气、热力、环卫设施等建设费用。3.3.建建筑筑安安装装工工程程费费。包包括括建建造造房房屋屋及及附附属属工工程程所所发发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。4.4.公公共共配配套套设设施施建建设设费费，包包括括为为居居民民服服务务配配套套建建设设的的各各种种非非营营业业性性的的公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用。(居居委委会会、派出所、幼儿园、中小学、停车场等派出所、幼儿园、中小学、停车场等)5.5.开发过程中税费。开发过程中税费。管理费用管理费用 管管理理费费用用包包括括开开发发商商组组织织、管管理理工工程程项项目目人人员工资、办公费、差旅费等。员工资、办公费、差旅费等。财务费用财务费用 开开发发企企业业为为筹筹集集资资金金而而发发生生的的各各项项费费用用。包包括括借借款款和和债债券券的的利利息息、金金融融机机构构手手续续费费、代代理理费费等。等。销售税费销售税费 1.1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费。销售费用，包括广告宣传、销售代理费。2.2.销售税金，两税一费。销售税金，两税一费。3.3.其其他他销销售售税税费费，卖卖方方负负担担契契税税、交交易易手手续续费。费。开发商利润开发商利润房地产价格土地取得成本开发成本(土地和建筑物)管理费用财务费用销售税金开发商利润成本税金利润三、理论依据及适用范围三、理论依据及适用范围 生产费用价值论及替代原理生产费用价值论及替代原理 分析卖、买双方交易基础分析卖、买双方交易基础-成本。成本。适用范围适用范围 1.1.市市场场狭狭小小，无无法法用用市市场场比比较较法法估估价价房房地地产。产。2.2.公共建筑、公益性房地产。公共建筑、公益性房地产。3.3.为购买者提供参考。为购买者提供参考。4.4.可行性研究、投资估算。可行性研究、投资估算。5.5.为特殊目的房地产估价。为特殊目的房地产估价。6.6.资产评估。资产评估。四、基本公式四、基本公式新开发土地新开发土地 价价格格=土土地地取取得得成成本本+土土地地开开发发成成本本+管管理理费费用用+投投资利息资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 新建房地产新建房地产 价格价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造建筑物建造成本成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润 旧房地产旧房地产 价价格格=土土地地重重新新取取得得价价格格+建建筑筑物物重重新新开开发发价价格格+建筑物折旧建筑物折旧第二节现行商品住宅价格构成第二节现行商品住宅价格构成 商品住宅成本商品住宅成本 商品住宅利润商品住宅利润 商品住宅税金商品住宅税金 商品住宅差价商品住宅差价 扬州市商品房价格管理实施细则扬州市商品房价格管理实施细则 根根据据价价格格法法、城城市市房房地地产产管管理理法法、城城市市房房地地产产开开发发经经营营条条例例，结合本省情况。结合本省情况。商品房包括商品房包括:1.1.享享受受优优惠惠政政策策和和为为特特定定销销售售对对象象的的经经济济适适用用房房(安安居居工工程程、解解危危解解困困、军军转干、教师住房、合作建房转干、教师住房、合作建房)。2.2.普通住宅商品房。普通住宅商品房。3.3.高档住宅和非住宅商品房。高档住宅和非住宅商品房。价格价格:1.1.经济适用房实行政府定价。经济适用房实行政府定价。2.2.普通住宅商品房实行政府指导价。普通住宅商品房实行政府指导价。3.3.高挡住宅、非住宅商品房实行市场价。高挡住宅、非住宅商品房实行市场价。商品房价格制定原则商品房价格制定原则:以合理成本为基础，市场供求为导向，兼以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家集体个人三者利益并考虑楼层、朝向、顾国家集体个人三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因素，实行差别定价。质量等因素，实行差别定价。一、成本一、成本1.1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 2.2.前期工程费前期工程费 3.3.房房屋屋建建安安工工程程费费(列列入入施施工工图图预预算算的的主主体体房房屋屋土土建工程、水电安装工程费用建工程、水电安装工程费用)4.4.附附属属工工程程配配套套设设施施费费(列列入入施施工工图图预预算算的的与与主主体体房屋配套、非经营性公共配套设施费用房屋配套、非经营性公共配套设施费用)5.5.公公共共基基础础设设施施费费用用(为为商商品品房房配配套套建建设设的的道道路路、供水、电、气、排污、照明、绿化、环卫供水、电、气、排污、照明、绿化、环卫)6.6.管理费用管理费用(前五项之和前五项之和1-3%)1-3%)7.7.销售费用销售费用(前五项之和前五项之和1-2%)1-2%)8.8.财财务务费费用用(计计息息基基数数不不超超过过前前五五项项之之和和30%30%，计计息息时间，多层不超过时间，多层不超过2424个月，高层不超过个月，高层不超过3636个月个月)二、利润二、利润 以平均成本利润率计算，计算利润基数以平均成本利润率计算，计算利润基数是成本是成本1-51-5项之和。项之和。公式公式:(1+2+3+4+5)(1+2+3+4+5)平均成本利润率平均成本利润率=利润利润 1.1.经济适用房利润率不超过经济适用房利润率不超过3%3%2.2.普通住宅商品房不超过普通住宅商品房不超过8%8%3.3.高高挡挡住住宅宅非非住住宅宅商商品品房房由由开开发发商商根根据据市场供求自主确定市场供求自主确定三、税金三、税金 税金主要指销售税金，主要是营业税、城税金主要指销售税金，主要是营业税、城市建设维护税和教育附加费，简称二税一费。市建设维护税和教育附加费，简称二税一费。计算公式：售价计算公式：售价税率税率 (5.5 (5.57.0%)7.0%)四、差价四、差价1.1.楼位差价楼位差价 2.2.楼楼层层、朝朝向向差差价价(整整幢幢楼楼差差价价代代数数和为零和为零)3.3.质质量量差差价价(优优良良工工程程不不超超过过建建安安工工程费用程费用1-1.5%)1-1.5%)商商品品房房价价格格=成成本本+利利润润+税税金金+楼楼位位差差价价+层层次次差差价价+朝朝向向差差价价+质质量量差差价价+政政府规费府规费 成本成本+利润利润+税金税金=基准价格基准价格(基价基价)五、扬州市商品房价格管理实施细则五、扬州市商品房价格管理实施细则第十条价格构成第十条价格构成 一、成本一、成本 土地征用土地征用(出让出让)及拆迁补偿费及拆迁补偿费 前期工程费前期工程费 房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费 附属公共配套设施费附属公共配套设施费 公共基础设施费公共基础设施费 管理费用管理费用 按开发企业不同的资质等级实行不同标准，以每平方米商品房建筑按开发企业不同的资质等级实行不同标准，以每平方米商品房建筑面积计算：一级资质企业面积计算：一级资质企业3535元；二级资质企业元；二级资质企业3030元；三级资质企业元；三级资质企业2525元；四元；四级资质企业级资质企业2020元。元。销售费用销售费用 以本款前五项之和为基数的以本款前五项之和为基数的1 1计算计算 财务费用财务费用 利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的3030，计息时间为：，计息时间为：七层及以下多层住宅不超过七层及以下多层住宅不超过1818个月，超过七层的高层住宅不超过个月，超过七层的高层住宅不超过3030个月。利个月。利率由价格主管部门根据银行同期贷款利息率综合测定。率由价格主管部门根据银行同期贷款利息率综合测定。二、利润二、利润 指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本实指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本实施细则成本构成中的施细则成本构成中的1-51-5项之和：项之和：经济适用房的利润率最高不得超过经济适用房的利润率最高不得超过3 3；普通住宅商品房的利润率最高不得超过普通住宅商品房的利润率最高不得超过8 8；高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。求自主确定。三、税金三、税金 按国家税法规定执行：按国家税法规定执行：四、商品住宅房差价四、商品住宅房差价 楼位、楼层、朝向差价：由房屋开发经营单位根据每期开发具楼位、楼层、朝向差价：由房屋开发经营单位根据每期开发具体情况先确定楼位差率，再确定楼层差率，后确定朝向差率。同一楼的体情况先确定楼位差率，再确定楼层差率，后确定朝向差率。同一楼的同一层次差率应相同；同一开发项目的楼位、朝向差价，整幢商品房楼同一层次差率应相同；同一开发项目的楼位、朝向差价，整幢商品房楼层差率增减的代数和应当等于零。商品住宅房楼位、楼层、朝向差价在层差率增减的代数和应当等于零。商品住宅房楼位、楼层、朝向差价在上报预售价格时一并报价格主管部门备案。上报预售价格时一并报价格主管部门备案。质量差价：由价格主管部门根据地方建筑工程质量监督部门确认质量差价：由价格主管部门根据地方建筑工程质量监督部门确认的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价的优良工程在最高不超过商品房建筑安装工程造价1.51.5幅度内确定。幅度内确定。下列费用不得计入住宅商品房价格：下列费用不得计入住宅商品房价格：开发小区开发小区(片片)内的营业性用房及设施建设费用，均按照内的营业性用房及设施建设费用，均按照“谁投资、谁投资、谁所有、谁受益谁所有、谁受益”的原则处理，不得变相通过收费形式无偿占用平调投的原则处理，不得变相通过收费形式无偿占用平调投资者的资金。资者的资金。按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项按规定不能计入成本的其他费用。列入住宅商品房价格的收费项目，按省级人民政府公布的项日执行；目，按省级人民政府公布的项日执行；第十一条第十一条商品房价格的计算商品房价格的计算 商品房价格的计算商品房价格的计算 成成本本=土土地地征征用用(出出让让)及及拆拆迁迁补补偿偿费费 +前前期期工工程程费费 +建建筑筑安安装装工工程程费费 +附附属属公公共共配配套套设设施施费费 +公公共共基基础础设设施施费费 +管管理理费费用用+财务费用财务费用+销售费用销售费用 基准价基准价=成本成本+利润利润+税金税金 商商品品房房价价格格=基基准准价价(1(1浮浮动动幅幅度度)+质质量量差差价价 楼楼位位差差价价层次差价层次差价 朝向差价朝向差价 商商品品房房到到户户结结算算价价格格 =商商品品房房价价格格 +规规定定的的政政府府代代收收费费用用 +公共设施专项维修资金公共设施专项维修资金+价格主管部门批准的其它代办费用价格主管部门批准的其它代办费用 商品房到户结算价格以外的收费一律不得收取。商品房到户结算价格以外的收费一律不得收取。第三节旧房地产成本法估价第三节旧房地产成本法估价 重新开发价格求取重新开发价格求取 建筑物折旧建筑物折旧 我国房屋折旧制度我国房屋折旧制度 折旧额计算折旧额计算 一、重新开发价格求取一、重新开发价格求取 重新开发土地价格求取重新开发土地价格求取 一一般般用用市市场场比比较较法法求求得得，或或用用成成本本法法求求得得。(以以基基准准日日时间时间)重新开发建筑物价格求取重新开发建筑物价格求取 1.1.重置价、重建价重置价、重建价 以以原原有有建建筑筑材材料料、建建筑筑技技术术与与工工艺艺、建建筑筑式式样样重重新新建建造与原建筑物完全相同新建筑物所需要价格，称重建价格。造与原建筑物完全相同新建筑物所需要价格，称重建价格。以以新新建建筑筑材材料料、建建筑筑技技术术与与工工艺艺，建建造造原原建建筑筑物物具具有有同等效用新建筑物所需要价格，称重置价格。同等效用新建筑物所需要价格，称重置价格。对于一般建筑物用重置价，对特殊建筑物用重建价。对于一般建筑物用重置价，对特殊建筑物用重建价。2.2.求取方法求取方法 净计法净计法 平方法平方法二、建筑物折旧二、建筑物折旧 折旧认识折旧认识 建筑物折旧也称为建筑物的损耗，建筑物使用价值建筑物折旧也称为建筑物的损耗，建筑物使用价值随时间而递减现象。一般将建筑物折旧分为物理上、功随时间而递减现象。一般将建筑物折旧分为物理上、功能上和经济上折旧。能上和经济上折旧。1.1.物理折旧物理折旧 使使用用磨磨损损，自自然然老老化化，自自然然灾灾害害。使使用用磨磨损损，自自然然老老化化可可根根据据耐耐用用年年限限、使使用用时时间间计计算算折折旧旧。自自然然灾灾害害可可用检查修复。用检查修复。2.2.功能折旧功能折旧 功功能能退退化化，技技术术进进步步导导致致同同用用途途房房地地产产效效用用增增加加，老房地产落伍。可以通过改造费用计算折旧。老房地产落伍。可以通过改造费用计算折旧。3.3.经济折旧经济折旧 指与经济发展不适用，尤其与环境不协调所致。指与经济发展不适用，尤其与环境不协调所致。三、我国房屋折旧制度三、我国房屋折旧制度 房屋建筑结构划分标准房屋建筑结构划分标准 建建设设部部、财财政政部部制制定定房房地地产产单单位位会会计计制制度度会会计计科科目目和和会会计报表计报表(93(93年年1 1月月1 1日执行日执行)。我国房屋折旧按四类七等划分：。我国房屋折旧按四类七等划分：1.1.钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构 全全部部或或承承重重部部分分为为钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构。房房屋屋内内外外装装修修良良好好，设设备比较齐全。备比较齐全。2.2.砖混结构一等砖混结构一等 部部分分钢钢筋筋混混凝凝土土，主主要要是是砖砖墙墙承承重重结结构构。外外墙墙部部分分砌砌砖砖、水水泥泥抹抹面面或或涂涂料料粉粉刷刷，并并设设有有阳阳台台，内内外外设设备备齐齐全全的的单单元元式式住住宅宅或或非住宅。非住宅。3.3.砖混结构二等砖混结构二等 部部分分钢钢筋筋混混凝凝土土，主主要要是是砖砖墙墙承承重重结结构构。外外墙墙清清水水墙墙，没没有有阳台，内外设备不齐全的非单元式住宅或非住宅。阳台，内外设备不齐全的非单元式住宅或非住宅。4.4.砖木结构一等砖木结构一等 材材料料上上等等、标标准准较较高高的的砖砖木木结结构构。这这类类房房屋屋一一般般是是外外部部有有装装修修处处理理，内内部部设设备备完完善善的的庭庭院院式式或或花花园园别别墅等高级房屋。墅等高级房屋。5.5.砖木结构二等砖木结构二等 结结构构正正规规，材材料料较较好好。这这类类房房屋屋一一般般是是外外部部没没有有装装修修处处理理，室室内内有有专专用用上上、下下水水等等设设备备的的普普通通砖砖木木结结构房屋。构房屋。6.6.砖木结构三等砖木结构三等 结结构构简简单单，材材料料较较差差。这这类类房房屋屋一一般般是是外外部部没没有有装装修修处处理理，室室内内没没有有专专用用上上、下下水水等等设设备备的的较较低低级级的的砖木结构房屋。砖木结构房屋。7.7.简易结构简易结构 简简易易楼楼、平平房房、木木板板房房、砖砖坯坯房房、土土草草房房、竹竹木木捆绑房等。捆绑房等。各类房屋的耐用年限及残值率各类房屋的耐用年限及残值率 1.1.房屋残值率房屋残值率(R)(R)房房屋屋达达到到使使用用年年限限，不不能能继继续续使使用用，经经拆拆除除后后的的旧旧料料价价值值减减去去清清理理费费用用即即为为残残余余价价值值，残余价值与房屋造价比率称房屋残值率。残余价值与房屋造价比率称房屋残值率。2.2.耐用年限耐用年限(N)(N)房屋计算拆旧时房屋使用年限。房屋计算拆旧时房屋使用年限。房房屋屋残残值值率率和和耐耐用用年年限限与与房房屋屋结结构构和和使使用用情情况况有有关关，根根据据房房屋屋结结构构和和使使用用情情况况查查表表得得到。见下表：到。见下表：房屋耐用年限和残值率房屋耐用年限和残值率类别等级类别等级 使用情况使用情况 耐用年限耐用年限(年年)残值率残值率(%)(%)钢筋混凝土钢筋混凝土 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房 非生产用房非生产用房 5050353560600 0砖混一等砖混一等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房 非生产用房非生产用房 4040303050502 2砖混二等砖混二等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房 非生产用房非生产用房 4040303050502 2砖木一等砖木一等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房非生产用房非生产用房 3030202040406 6砖木二等砖木二等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房非生产用房非生产用房 3030202040404 4砖木三等砖木三等 生产用房生产用房受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房非生产用房非生产用房 3030202040403 3简易结构简易结构 10100 0四、折旧额计算四、折旧额计算 直线折旧法直线折旧法(定额法定额法)假假定定建建筑筑物物耐耐用用年年限限内内每每年年折折旧旧额额相相等等，则则年折旧额年折旧额:D=C(1 D=C(1R)R)N N C C重置价重置价;N;N耐用年限耐用年限;R;R残值率。残值率。建筑物现值建筑物现值 P=C P=C n Dn D =C =C C(1 C(1R)nR)nN N n n已使用年限已使用年限;P;P建筑物现值。建筑物现值。该该方方法法特特点点：概概念念清清晰晰，简简便便易易行行，操操作作性性强。计算折旧与实际发生折旧不一定一致。强。计算折旧与实际发生折旧不一定一致。余额递减折旧法余额递减折旧法(定率法定率法)按按上上一一年年会会计计帐帐面面残残值值，依依据据固固定定折折旧旧率率来来计计算算建建筑建各年的折旧额。筑建各年的折旧额。建筑物各年的价格：建筑物各年的价格：P P1 1=C C d=C(1 d)=C C d=C(1 d)P P2 2=P=P1 1P P1 1 d=Pd=P1 1(1(1d)=C(1 d)d)=C(1 d)2 2 P P3 3=P=P2 2P P2 2 d=Pd=P2 2(1(1d)=C(1 d)d)=C(1 d)3 3 P Pn n=C(1 d)=C(1 d)n n 各年折旧额：各年折旧额：D D i i=P=Pi-1 i-1 d=C(1 d)d=C(1 d)i-1 i-1 d dn n年拆旧总额：年拆旧总额：C C P P n n =C(1=C(1(1(1d)d)n n)折旧率：折旧率：d=1 d=1R R1/N1/N R R残值率残值率;N;N耐用年限。耐用年限。该方法特点：该方法特点：计计算算比比较较复复杂杂，每每年年折折旧旧额额不不同同，前前期期折折旧旧额额度度大大，后后期期折折旧旧额额度度小小，折折旧旧速度快。速度快。成新折扣法成新折扣法 确确定定建建筑筑物物成成新新折折扣扣，直直接接求求取取建建筑筑物物现现值。值。建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价建筑物重置价成新率成新率 该方法特点：该方法特点：计计算算简简单单、迅迅速速，特特别别粗粗略略，适适用用于于对对大大量建筑物价值统计调查。量建筑物价值统计调查。实际观察法实际观察法 由由估估价价人人员员亲亲临临现现场场，直直接接观观察察建建筑筑物物的的实实际际损损耗耗程程度度或或根根据据建建筑筑物物结结构构、设设备备、装装修判定其综合成新修判定其综合成新 该方法特点：该方法特点：根根据据建建筑筑物物实实际际情情况况来来判判定定折折旧旧额额，可可把把握握建建筑筑物物的的状状态态，同同时时要要求求估估价价人人员员有有充充分分的技术知识与丰富的经验。的技术知识与丰富的经验。综合法综合法 估估价价人人员员同同时时采采用用几几种种折折旧旧方方法法确确定定建建筑筑物物折折旧旧额额。综综合合法法可可以以有有效效克克服服各各种种方方法法的的缺点，扬长避短。缺点，扬长避短。例例1.1.某某开开发发商商购购买买一一块块土土地地，价价格格8585万万元元/亩亩，规规划划容容积积率率2.02.0，用用途途住住宅宅，估估计计前前期期工工程程费费8080元元/m/m2 2，建建安安工工程程费费650650元元/m/m2 2，基基础础设设施施费费100100元元/m/m2 2，附附属属设设施施费费150150元元/m/m2 2，管管理理费费3030元元/m/m2 2，利利息息4545元元/m/m2 2，销销售售费费用用1515元元/m/m2 2，成成本本利利润润率率8%8%，税税率率5.6%5.6%，用用成成本本法法估估算算商品房基价商品房基价?解解:1.:1.求单位地价求单位地价850000/666.7=1274.9850000/666.7=1274.9元元/m/m2 2 2.2.求楼面地价求楼面地价1274.9/2.0=637.51274.9/2.0=637.5元元/m/m2 2 3.3.成本成本637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46637.5+80+650+150+100+30+45+15=1707.46元元/m/m2 2 4.4.利润利润(637.5+80+650+150+100)8%=129.4(637.5+80+650+150+100)8%=129.4 元元/m/m2 2 5.5.税金税金(1704.46+129.4)5.6%=102.7(1704.46+129.4)5.6%=102.7元元/m/m2 2 6.6.基价基价1704.46+129.4+102.71704.46+129.4+102.71939.561939.56元元/m/m2 2例例2.2.有有一一建建筑筑物物，建建筑筑总总面面积积500500平平方方米米，已已使使用用1010年年，重重置置价价600600元元/平平方方米米，耐耐用用年年限限4040年年，残残 值值 率率 5%5%。试试计计算算年年折折旧旧额额，折折旧旧总总额额，并并计计算其现值。算其现值。解解:C=500600=300000:C=500600=300000元，元，1.1.计算年折旧额计算年折旧额 D=(1 D=(1R)CR)CN N =300000(1 =300000(15%)5%)4040 =7350 =7350元元 2.2.计算计算n n年折旧额年折旧额 n D=735010=73500 n D=735010=73500元元 3.3.计算建筑物现值计算建筑物现值 P=C P=Cn Dn D =300000 =30000073500=22650073500=226500元元 解解:1.:1.折旧率折旧率d=1d=1R R1/N1/N1 10.020.021/401/40=0.0932=0.0932 2.2.年折旧额年折旧额D D i i=P=Pi-1 i-1 d=C(1 d)d=C(1 d)i-1 i-1 d d =300000(1 =300000(10.0932)0.0932)i i1 1 0.0932 0.0932 =279600.9068 =279600.9068i i1 1 D D1 1=27960=27960元元 D D2 2=25354=25354元元 D D3 3=22991=22991元元 D D4 4=20848=20848元元 D D5 5=18905=18905元元 D D6 6=17143=17143元元 D D7 7=15545=15545元元 D D8 8=14096=14096元元 D D9 9=12782=12782元元 D D1010=11591=11591元元 3.3.折旧总额折旧总额C(1C(1(1(1d)d)n n)=30000(1 =30000(1(1(10.0932)0.0932)1010)187219187219元元 4.4.现值现值P P n n=C(1 d)=C(1 d)n n =30000(1 =30000(10.0932)0.0932)1010 =112781 =112781元元例例3.3.估估价价对对象象房房地地产产为为政政府府办办公公楼楼，土土地地总总面面积积400m400m2 2，建建筑筑面面积积1200m1200m2 2，建建于于19731973年年5 5月月钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构。建建筑筑物物重重置置价价950950元元/m/m2 2，土土地地 市市 价价 20002000元元/m/m2 2，求求19941994年年5 5月该房地产市价。月该房地产市价。解解:1.:1.计算公式计算公式 房房地地产产价价格格土土地地价价格格建建筑筑物重置价建筑物折旧物重置价建筑物折旧 2.2.土地价格土地价格 2000400=800000 2000400=800000元元 3.3.建筑物重置价建筑物重置价 9501200=1140000 9501200=1140000元元 4.4.建筑物折旧建筑物折旧 11421 1142160=39.960=39.9万元万元 5.5.房地产价格房地产价格 80+114 80+11439.9=154.139.9=154.1万元万元 该该房房地地产产9494年年5 5月月市市价价154.1154.1万万元元思考题1.1.什么叫房地产什么叫房地产?2.2.房地产的特性是什么房地产的特性是什么?3.3.每套住宅应有哪几个基本空间构成每套住宅应有哪几个基本空间构成?4.4.房地产市场构成的三要素是什么房地产市场构成的三要素是什么?5.5.居住区由哪些要素构成居住区由哪些要素构成?第五章收益还原法第五章收益还原法 补充概念补充概念 基本原理基本原理 房地产纯收益求取房地产纯收益求取 还原利率确定还原利率确定 第一节补充概念第一节补充概念 一、资金时间价值及其衡量尺度一、资金时间价值及其衡量尺度 资金时间价值资金时间价值 1.1.概念概念 资金投入到生产或流通领域中，不断运动，资金投入到生产或流通领域中，不断运动，并随着时间推延不断增值，这部分增值额就并随着时间推延不断增值，这部分增值额就称资金时间价值。称资金时间价值。2.2.资金时间价值的表现形式资金时间价值的表现形式 投入生产或流通领域产生增值称利润或投入生产或流通领域产生增值称利润或盈利。盈利。通过银行借贷资金所付出或得到增值称通过银行借贷资金所付出或得到增值称利息。利息。资金时间价值的衡量尺度资金时间价值的衡量尺度 1.1.绝对尺度绝对尺度 利润、利息是资金时间价值的体现，故是衡量资金时间价利润、利息是资金时间价值的体现，故是衡量资金时间价值绝对尺度。值绝对尺度。2.2.相对尺度相对尺度 单位时间资金时间价值与原来资金额的比值称资金增值率。单位时间资金时间价值与原来资金额的比值称资金增值率。投资收益率投资收益率 单位时间利润与投资额的比值称投资收益率。单位时间利润与投资额的比值称投资收益率。利率利率 单位时间利息与本金的比值称利率。单位时间利息与本金的比值称利率。在技术经济学中，常把利息、利率概念推广，利息既可以在技术经济学中，常把利息、利率概念推广，利息既可以是借贷利息，也可以是投资活动的利润，这样可用计算利息的是借贷利息，也可以是投资活动的利润，这样可用计算利息的方法来表示计算资金时间价值的方法。方法来表示计算资金时间价值的方法。计算利息时间单位称计息周期，计息周期可是年、季、月、计算利息时间单位称计息周期，计息周期可是年、季、月、日日 资金时间价值计算方法资金时间价值计算方法 1.1.单利法单利法 单利法仅以本金为基数计算利息。单利法仅以本金为基数计算利息。设设:贷款额贷款额(本金本金)为为P P，贷款年利率，贷款年利率i i，贷款，贷款年限年限 n n，本利和用，本利和用F F表示，则计算单利公式表示，则计算单利公式:F=P(1+n i)F=P(1+n i)单利法虽然考虑资金时间价值，但是计算资单利法虽然考虑资金时间价值，但是计算资金时间价值不完善。金时间价值不完善。2.2.复利法复利法 复利法以本金与累计利息之和为基数计算利息，复利法以本金与累计利息之和为基数计算利息，即即“利上加利利上加利”。则计算公式。则计算公式:F=P(1+i)F=P(1+i)n n 复利法对资金占用数量、占用时间更加敏感，具复利法对资金占用数量、占用时间更加敏感，具有更大的约束力，更充分地反映资金时间价值。在技有更大的约束力，更充分地反映资金时间价值。在技术经济分析中，一般均采用复利法。术经济分析中，一般均采用复利法。本利和本利和:P+P i=P(1+i):P+P i=P(1+i)第一年年末第一年年末 P(1+i)+P(1+i)i=P(1+i)P(1+i)+P(1+i)i=P(1+i)2 2 第二年年末第二年年末 P(1+i)P(1+i)2 2+P(1+i)+P(1+i)2 2i=P(1+i)i=P(1+i)3 3 第三年年末第三年年末 P(1+i)P(1+i)n-1n-1+P(1+i)+P(1+i)n-1n-1i=P(1+i)i=P(1+i)n n 第第n n年年末年年末 定义本利和为终值定义本利和为终值F F，本金为现值，本金为现值P P，某人借贷本金某人借贷本金10001000元，年利率元，年利率6%6%，借款年限，借款年限4 4年。分别用单、复利计算第四年还款额。年。分别用单、复利计算第四年还款额。年年份份年初年初欠款欠款年末欠年末欠利息利息年末欠年末欠本利和本利和年初年初欠款欠款年末欠年末欠利息利息年末欠年末欠本利和本利和11000601060100060106021060601120106063.61123.6311206011801123.667.421191.02411806012401191.0271.461262.48第二节基本原理第二节基本原理收益与价格收益与价格收益还原法基本原理收益还原法基本原理一、收益与价格一、收益与价格 揭揭示示资资产产收收益益与与价价格格之之间间的的客客观观存存在在的的规规律律。首首先分析有价证券以及资本和利息之间的关系。先分析有价证券以及资本和利息之间的关系。有价证券收益与价格有价证券收益与价格 设设:债债券券面面值值c=100c=100元元，年年息息a=10a=10元元，利利息息率率10%10%。假假设设利利率率固固定定不不变变，计计算算下下列列各各种种情情况况下下，债债券券实实际际价格价格P P。1.1.无限年期无限年期 n(n(红利固定特殊股票红利固定特殊股票)货币资本与利息收入货币资本与利息收入 利息收入利息收入=货币资本货币资本利率，利率，货币资本货币资本=利息收入利息收入利率利率 货货币币所所有有者者实实际际失失去去货货币币使使用用权权，代代价价是是取取得得定定期期利利息息收收入入。对对所所有有者者来来说说取取得得利利息息收收入入现现值值之之和和应应该该等等于于货货币币资资本本。一一通通过过例例子子说说明明，可可用资产收益反映资产价格。用资产收益反映资产价格。对于一项持续收益资产，可用资金时间价值对于一项持续收益资产，可用资金时间价值或等值概念，将资产将来产生所有纯收益折算成或等值概念，将资产将来产生所有纯收益折算成现值，该现值即为资产价格。现值，该现值即为资产价格。二、收益还原基本原理二、收益还原基本原理 房房地地产产是是有有收收益益性性资资产产，如如出出租租、商商业业经经营营等等。由由于于房房地地产产使使用用寿寿命命长长，持持有有某某一一房房地地产产不不仅仅现现在在能能够够取取得得收收益益，而而且且未未来来若若干干年年可可持持续续取取得得一一定定收收益益，是是一一种种持续收益资产。持续收益资产。概念概念 具具有有一一定定使使用用年年限限房房地地产产，将将其其未未来来产产出出的的纯纯收收益益以适当还原利率折算成现值，现值即为房地产价格以适当还原利率折算成现值，现值即为房地产价格 理论公式理论公式 房地产未来各年纯收益房地产未来各年纯收益 房地产未来各年还原利率房地产未来各年还原利率 该公式有理论意义，评估无法应用。该公式有理论意义，评估无法应用。应用公式应用公式 假假设设纯纯收收益益每每年年不不变变，还还原原利利率率每每年年不不变变。则：则：1.1.无限年期无限年期 n n 2.2.有限年期有限年期nn 适用范围适用范围 适用于有收益性房地产估价。适用于有收益性房地产估价。第二节房地产纯收益求取第二节房地产纯收益求取纯收益计算公式纯收益计算公式总收益计算总收益计算总费用计算总费用计算一、纯收益计算公式一、纯收益计算公式 纯收益是应用房地产所获得总收益扣除总费用。纯收益是应用房地产所获得总收益扣除总费用。纯收益纯收益=总收益总费用总收益总费用 (年年)纯收益有：纯收益有：1.1.实际纯收益；实际纯收益；2.2.客观纯收益客观纯收益 还原法应该选用客观收益。还原法应该选用客观收益。要要区区分分客客观观与与实实际际收收益益，那那么么总总收收益益、总总费费用用则则一定要有衡量标准。一定要有衡量标准。综综合合分分析析房房地地产产过过去去、现现在在、未未来来情情况况，判判定定最最有效、正常使用状态下，稳定、安全、合理全部收益。有效、正常使用状态下，稳定、安全、合理全部收益。二、总收益计算二、总收益计算总收益总收益 由房地产、劳动、经营、资金等共由房地产、劳动、经营、资金等共同作用产生。同作用产生。标准总收益条件标准总收益条件 1.1.房地产处于最有效使用状态时产生收益。房地产处于最有效使用状态时产生收益。2.2.具具备备良良好好意意识识与与有有正正常常使使用用能能力力者者使使用产生收益。用产生收益。3.3.收益必须能够持续且有规则地产生。收益必须能够持续且有规则地产生。4.4.收益必须为安全确