上海9号线泗泾站轨道商业项目前期策划提案_65PPT82492.pptx

上海9号线泗泾站商业项目 前期策划提案 序Part1 Part1 项目背景分析项目背景分析Part2 Part2 项目属性分析项目属性分析Part3 Part3 项目市场定位项目市场定位Part4 Part4 项目业态配比项目业态配比Part5 Part5 项目产品研判项目产品研判Part6 Part6 项目案名与进度计划项目案名与进度计划Part1 项目背景分析项目背景分析上海商业地产发展趋势上海商业地产发展趋势泗泾区域房产与楼盘背景泗泾区域房产与楼盘背景项目区域交通背景项目区域交通背景泗泾区域商业形态与文化泗泾区域商业形态与文化背景分析上海商业房产飞速发展后的缓冲时期飞速发展后的缓冲时期04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区。从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求。背景分析上海商业房产商业地产发展郊区化商业地产发展郊区化商业供需商业供需,结构失衡结构失衡商业销售商业销售,经营两重天经营两重天背景分析泗泾区域房产市场别墅公寓居住区佘山高级佘山高级顶级别墅群顶级别墅群松江新城大学教育配套区松江区政府行政商业中心区松江出口工业区九亭七宝公寓主导区 泗泾区域市中心卫星城嘉松路沪松路泗陈路沪杭路莘转路 相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大松江各大板块定义图背景分析泗泾区域房产市场从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据来源易居中国）并且还有可能在上长。从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。价格洼地，潜力待爆价格洼地，潜力待爆本案山水四季丽茵别墅泗海怡家宽景99规划商业99泗泾站银湖别墅祥和润和苑金港花园华意贵都圣塔路斯佘山宝石别墅佘山东郡天安别墅月湖山庄高尔夫别墅中凯佘山别墅英郡雷丁保利十二橡树庄园松江钢材城上海国际礼品城砖材建材市场别 墅区索 菲特 大酒店大型住宅区泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区大型住宅区颐景园东紫园本商业项目3公里一辐射圈青拧9号线山水四季轨道交通9号线舍 山庄园大型住宅区西南名苑莘潮家具城新凯家园背景分析泗泾区域房产市场区域区域区域区域3 3公里楼盘分布图公里楼盘分布图公里楼盘分布图公里楼盘分布图项目总建筑面积项目总建筑面积宽景9916万平方米英郡雷丁20万平方米青柠9号线8万平方米月湖山庄5万平方米金港花园21.6万平方米高尔夫别墅8万平方米山水四季83万平方米 东紫园15万平方米颐景园11.8万平方米佘山庄园24万平方米泗海怡家15万平方米佘山东郡2万平方米祥和公寓16万平方米天安别墅11万平方米新凯家园70万平方米（1期30万平方米，近3500户）圣塔路斯25万平方米1期15万平方米西南名苑16万平方米华意贵都15万平方米保利十二橡树庄园18万平方米丽茵别墅21万平方米润和园20万平方米银湖别墅10万平方米云顶别墅28.3万平方米合计合计295.4295.4万平方米万平方米合计合计184.3184.3万平方米万平方米总建筑面积4797万平方米泗泾镇西南规划用地占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。区域别墅市场上万亩别墅用地推出。背景分析泗泾区域房产市场楼盘体量统计表楼盘体量统计表是一个被居住围合商业盆地是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业中枢是一个交通汇聚的商业中枢定义 最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区）是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业枢纽背景分析泗泾区域房产市场背景分析区域交通本案 沪青平 沪松公路 沪杭高速嘉松公路 泗陈公路 横港路 鼓浪路 9号地铁 泗宝路 本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公里。本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通”，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区域设有站点(沪松线等)。北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。大交通优势明显大交通优势明显商圈外延范围广商圈外延范围广背景分析商业，文化大类项具体业态档次位置辐射区域备注生活配套邮局，医院，银行，学校一般街铺本地/零售商业超市，百货、服装中低档1-2层本地/餐饮娱乐KTV，浴场，饭店，咖啡吧中低档2-3层，街铺本地消费主要针对流动客户电子设备手机，电脑，配件中低档1-2层本地主要是一些小专业店。美容饰品化装品，饰品中低档街铺本地几乎没有卖场类建材，家居，家电类无/本地无卖场，只有批发市场文化设施电影，书店，健身少/本地健身类，电影院几乎缺乏其他中介，彩票一般街铺本地位置差松江城市内的镇各自发展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性 非常明星，但商业氛围与人流却严重不足 背景分析商业，文化泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。商务氛围严重不足,商业人流比较散。零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人口。消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。江川路服装配饰市场相对比较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场比较缺乏，几乎很少有写字楼。商业模式空白点商业模式空白点步行街区商业档次偏低步行街区商业档次偏低 大型集中商业空白大型集中商业空白 尤其大卖场空白尤其大卖场空白业态上空白点业态上空白点中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白中高档（餐饮、服饰、娱乐）空白 休闲文化健身空白休闲文化健身空白 家电、家具、建材、服饰等卖场空白家电、家具、建材、服饰等卖场空白市场上空白点市场上空白点住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点别墅居住人群消费水平没有很好的释放别墅居住人群消费水平没有很好的释放背景分析商业，文化三个机会三个机会泗陈公路嘉松公路沪松公路莘砖公路佘山旅游风景区佘山森林公园本案青青旅游世界安方塔史量才故居马相伯故居佘山影视基地规划娱乐迪斯尼商圈内旅游分布图商圈内旅游分布图 商圈线背景分析商业，文化 泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴 佘山风景区,是上海最亮丽风景线旅游市场兴起 与发展 旅游集散中心形成 旅游市场的消费需求CRDCRD城市休闲中心各种娱乐迪斯尼设施建设背景分析商业，文化背景分析区域竞争楼盘名称业态组合均价产品形式主题卖点9号商业广场以“时尚消费”为主题，融合时尚购物广场、餐娱中心、家居、运动健身中心为一身17000元/平方米总建筑面积近4.5万平方米，分地上4层、地下1层。地铁旺铺LOMO玩库松江老城区首个家庭一站式休闲广场，集购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能于一体 20000元/平方米总建筑面积32000平方.一楼时尚生活区、二楼居家用品区、三楼休闲美食区、四楼娱乐天地区 LOMO玩库小户型产权旺铺九久商业广场九亭站集大卖场、酒店、公寓于一体的购物中心/在建佘山站商业集中商业、酒店公寓于一体的购物中心/概念规划周边项目状况周边项目状况2009本案本案2008200720069号商业广场号商业广场九久商业广场九久商业广场佘山站商业广场佘山站商业广场强销期背景分析区域竞争时间竞争与互动时间竞争与互动未来轨道未来轨道9 9号线商业地块不断推出，号线商业地块不断推出，产权商铺竞争越来越激烈产权商铺竞争越来越激烈现在大型商业同质化比较严重，现在大型商业同质化比较严重，招商招商,销售争夺资源加剧销售争夺资源加剧9 9号商业广场号商业广场,九久商业广场两端截流九久商业广场两端截流,中间佘山站商业同质化竞争中间佘山站商业同质化竞争Part2 项目属性分析项目属性分析项目城市节点属性项目城市节点属性项目地块属性项目地块属性项目项目SWOTSWOT属性属性项目属性定位方向项目属性定位方向项目属性城市节点松江新松江新城区城区九亭七九亭七宝区域宝区域泗泗泾泾随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一个区域独立体。个区域独立体。九亭，亲近市中心，享有市源优势九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可逐渐被客户认可。泗泾依靠自身发展，更为孤立。泗泾依靠自身发展，更为孤立。项目属性城市节点 新一轮的城市节点凸现新一轮的城市节点凸现佘山佘山九亭九亭松江新城松江新城莘庄莘庄 下一个城市重要节点下一个城市重要节点城市化进程不断外延，商圈郊城市化进程不断外延，商圈郊区化。城市化的进程，就是导致区化。城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁，他们伴随的了人口的不断外迁，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移往外迁移 。城市化的进程带来路网型的发城市化的进程带来路网型的发展。轨道交通人口不断导入，交展。轨道交通人口不断导入，交通更为便利。通更为便利。区域经济转型，区域地位不断区域经济转型，区域地位不断提高。提高。新的居住中心的诞生与扩大。新的居住中心的诞生与扩大。上海最具成长型复合上海最具成长型复合CLDCLD上海新城市商业中心上海新城市商业中心嘉松路沪松路9号线20062006200720072008200820092009201020102011201120122012生态别墅社区生态别墅社区低端公寓区（城外偏郊）低端公寓区（城外偏郊）轨道交通轨道交通 版块定位版块定位,城市化进程城市化进程 商圈商圈 置入置入(城市节点城市节点)住宅中心住宅中心商业核心商业核心交通核心（城市新中心）交通核心（城市新中心）3 3年周期年周期4-64-6年周期年周期200320032004200420052005项目属性城市节点 城市节点营造周期城市节点营造周期城市的重造城市的重造 中心的创建中心的创建抢占抢占城市节点，城市副中心城市节点，城市副中心项目属性城市节点以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾项目核心力，与松江、九亭形成区隔，借（9号线开通、公交枢纽站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群）扩张影响力。商业牌的打造，城市新中心的创建，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通9 9号线号线号线号线城市发展的主轴线城市发展的主轴线城市发展的主轴线城市发展的主轴线公交枢纽站公交枢纽站公交枢纽站公交枢纽站区域交通人流传导轴区域交通人流传导轴区域交通人流传导轴区域交通人流传导轴周边别墅群周边别墅群周边别墅群周边别墅群消费巨大潜力消费巨大潜力消费巨大潜力消费巨大潜力生态居住区生态居住区生态居住区生态居住区山水四季，银湖别墅等大型楼盘山水四季，银湖别墅等大型楼盘山水四季，银湖别墅等大型楼盘山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-53-5年开发年开发年开发年开发项目属性城市节点城市的发展主要节点复合人群聚集地旅游休闲集散购物中心S-S-项目优势项目优势 沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显 轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越 近佘山，紧临老镇及未来新镇中心 规模与体量具有积聚效应W-W-项目劣势项目劣势 项目商业氛围很差，商业中心不明显 大量居住中心尚未启动，人口缺乏 商业需求薄弱，消费中间层缺乏 区域的认知度比较差项目属性SWOT项目属性SWOTO-O-项目机会项目机会 轨道交通引入，板块开始预热 区域周边大型商业空白点 商业业态，形态升级带来商机 区域首个启动项目，价格空间大 区域人口开始大量导入T-T-项目威胁项目威胁 08年销售年，宏观政策调控可能性增大 新的商业项目推出，区域消费稀释 商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应项目属性SWOT商业形态升级商业形态升级,建立区域商业中心建立区域商业中心提高商业业态档次与购物环境提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心打造一站式休闲购物中心契合周边旅游休闲环境契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站打造本区域旅游中转站利用周边商业空白利用周边商业空白,强力填补并提升强力填补并提升利用轨道交通中心位置利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站和公交枢纽总站,打造商业集散中心打造商业集散中心抓住人口导入抓住人口导入,消费力提升消费力提升,进行业态升级进行业态升级,定位升级定位升级利有优势利有优势,抓住机会抓住机会 跳出泗泾板块看泗泾跳出泗泾板块看泗泾,并进行泗泾升级并进行泗泾升级,商圈升级商圈升级重新定义商圈重新定义商圈,挖掘板块潜力挖掘板块潜力,吸引客户吸引客户抢占城市次中心位置抢占城市次中心位置,建立项目核心建立项目核心项目差异化项目差异化,特色定位特色定位,区分其它竞争对手区分其它竞争对手引入大型主力店引入大型主力店,招商优势集中爆发招商优势集中爆发创意型产品规划创意型产品规划,提升项目商业价值提升项目商业价值先招商先招商,后销售后销售,营商为王营商为王统一经营统一经营,统一管理统一管理,统一服务统一服务规避劣势规避劣势,化解威胁化解威胁 项目属性盈利模式1.商业整体持有,主要进行物业租赁,代表商业物业有西郊百联,中环百联购物中心等.2.商业部分持有,部分出售.目前市场常有方式,代表商业物业有大拇指商业广场,景瑞生活广场等3.商业全部出售,力图”短.平.快”,在前几年比较采用,随着开发商注重商业物业经营,更.看重未来商业物业价值,越来越少.代表上海国际鞋城,五金机电城等.建议建议:采用第采用第2种模式种模式,持有持有20-30%.其余出售其余出售3种模式种模式项目属性定位方向区域升级泗泾板块属性泗泾板块属性 价格洼地，商业空白点价格洼地，商业空白点 城市节点城市节点,城市次中心城市次中心 成长复合成长复合CLDCLD概念升级 项目属性项目属性 交通枢纽交通枢纽 旅游文化旅游文化 商业地产商业地产 CLDCLD中心中心CRDCRD概念概念定位方向定位方向Part3 项目市场定位项目市场定位项目功能定位项目功能定位项目市场定位项目市场定位项目目标客户群定位项目目标客户群定位项目品牌塑造项目品牌塑造项目定位功能定位集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体 现代大型商业中心 满足泗泾周边区域新老城区的生活基本需求，满足泗泾周边区域尤其一些高收入人群休闲娱乐需求。是作为市区小白领过渡住居第一住所。是来旅游泗泾，佘山旅游集散中心人群 设有大型超市、或者主力店、主题性商场及社区生活购物设施 三大特色休闲主题:中高档餐饮,美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等 通过9号线快速到达市区,地铁上盖物业,小户型酒店式公寓广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动功能定位释义功能定位释义项目定位市场定位上海大型居住中心上海大型居住中心CLDCLD综合配套综合配套全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心轨道轨道9 9号线标杆之作号线标杆之作 本项目位于松江泗泾区域，是具有近佘山风景区，别墅环绕崛起区域，9号线中心位置。建筑总面积达6万平方米，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，真正满足真正满足“一站一站购物、一家休闲、一天逛街购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费新生活，的现代消费新生活，加上其位于9号线中心的优越位置，和对周边区域强劲的商业辐射力，该项目势必成为上海大型居住中心区域标志性标志性的综合商业购物休闲广场。市场定位诠释市场定位诠释标杆之作具有品牌集合式以大润发等大卖场，或者主力店为龙头知名品牌综合配套一流，方便一站购物、一家休闲、一天逛街。项目外延休闲文化艺术营造，广场文化，小品与雕塑枢纽核心旅游集散结合周边旅游资源,公交枢纽为中转总站，9号线中心,两端人流汇聚于此项目定位目标客户群定位 人口 老居住区 交房 楼盘 在建楼盘规划用地泗泾洞泾公寓别墅公寓别墅西南规划8.3平方公里的公寓居住区。近15万以上常住人口，3万以上流动人口。常住人口5万3.5万 约5万（建筑面积185万平方米约1.5万建筑面积185万平方米）/流动人口2万1万/2-3 内年常住人口/约6万（至少建筑面积200万平方米）约1万（至少建筑面积100万平方米）3年后未来人口 周边区域近上万亩别墅用地 近5万富豪。目标市场人口统计项目定位目标客户群定位有企业，住高级别墅亿万富翁有企业，住高级别墅亿万富翁自己做点生意的千万富翁自己做点生意的千万富翁靠收房租过日子的百万富翁靠收房租过日子的百万富翁企业中高层管理人员企业中高层管理人员辛苦上班的白领辛苦上班的白领当地本地人当地本地人底层打工的外来人员底层打工的外来人员中间层的扩大中间层的扩大目标客户趋势特征目标客户趋势特征目标客户消费特征目标客户消费特征项目定位目标客户群定位城市富人城市富人城市富人城市富人他们有钱他们有钱他们有需求，但非常强调品位格调他们有需求，但非常强调品位格调行事低调，并不喜欢抛头露面行事低调，并不喜欢抛头露面他们大都有企业他们大都有企业他们投资意识强他们投资意识强工人工人工人工人这里是一个驿站，生活比较节俭这里是一个驿站，生活比较节俭他们喜欢热闹的场所他们喜欢热闹的场所做点小生意和买卖做点小生意和买卖性价比是首选性价比是首选目标客户消费特征项目定位目标客户群定位外来高层白领外来高层白领外来高层白领外来高层白领文化高文化高/素质高素质高/品味高品味高是居住置业者，不是投资者是居住置业者，不是投资者生活方式，消费环境有一定的标准生活方式，消费环境有一定的标准他们喜欢群居，喜欢有人气的地方他们喜欢群居，喜欢有人气的地方有点积蓄很想投资有点积蓄很想投资中间阶层大量导入，消费需求增加与提升中间阶层大量导入，消费需求增加与提升 项目定位目标客户群定位周边周边3 3公里公里半径人群半径人群赵巷板块赵巷板块佘山板块佘山板块洞泾板块洞泾板块泗泾板块泗泾板块9 9号线沿线居民号线沿线居民核心客户群核心客户群辐射客户群辐射客户群边缘客户群边缘客户群主要集中在泗泾和近洞泾、佘山、赵巷新老客主要集中在泗泾和近洞泾、佘山、赵巷新老客户，有近户，有近12-2012-20万人群，主要是满足万人群，主要是满足“一站式一站式购物，一站式娱乐休闲购物，一站式娱乐休闲”生活配套需求。生活配套需求。沿沿9 9号线周边号线周边5 5公里以外的松公里以外的松江，九亭等区域的客户，主江，九亭等区域的客户，主要满足是其差异化消费和特要满足是其差异化消费和特色消费色消费上海城区以及外地区域客户上海城区以及外地区域客户进行旅游休闲的中枢站，以进行旅游休闲的中枢站，以及商务人士。及商务人士。目标客户区域定位目标客户区域定位项目定位品牌塑造 品牌塑造品牌塑造打造成为上海城市打造成为上海城市节点节点,城市商业中心，城市商业中心，现代化商业标杆现代化商业标杆打造成为上海最打造成为上海最具有潜力具有潜力CLDCLD中心中心的的CRDCRD集购物、娱乐餐饮，文集购物、娱乐餐饮，文化时尚特色项目，又是化时尚特色项目，又是旅游休闲中枢站旅游休闲中枢站产品特性产品特性 品牌品牌特性特性建立建立 文化特性文化特性 消费群体特性消费群体特性品牌特性品牌特性 以大卖场,主力店为龙头的中高档品牌为招商对象采用STREET MALL设计规划是基于街区，MALL为一体复合体，汇集MALL的聚集功能，同时又街区的导入功能。商业形态创新集各购物、娱乐、餐饮级休闲一体,通过设置大型百货店，文化广场，休闲餐饮一站式服务覆盖多层次的顾客在建筑形态上兼有长廊，广场，庭院特点佘山旅游文化，泗泾文化古镇为呼应,打造旅游文化项目独特广场文化(特色文化节,旅游节),与品牌文化相一致有品位的,有思想的,有实力的,有较高素质的,有一定地位的项目定位品牌塑造Part4 项目业态配比项目业态配比项目业态配比依据项目业态配比依据项目业态配比建议项目业态配比建议有大卖场业态配比有大卖场业态配比无大卖场业态配比无大卖场业态配比项目楼层配比建议项目楼层配比建议业态配比业态配比项目名称项目名称大宁国际大宁国际景瑞生活广场景瑞生活广场大拇指广场大拇指广场万达商业广场万达商业广场业态构成业态构成餐饮餐饮3030，服饰及，服饰及零售：零售：3535，家居家电家居家电5 5，大卖场大卖场2020，娱乐娱乐1010大卖场：大卖场：2020，家，家居大卖场居大卖场40%40%，餐饮娱乐：餐饮娱乐：3030，零售，零售1010大卖场大卖场3838，零售，零售11%,11%,餐饮餐饮2323，娱乐娱乐1818，其他，其他1010大卖场大卖场1111，餐饮，零售，餐饮，零售2727，娱乐教育，娱乐教育1515，家居卖场家居卖场1313主力店主力店大卖场（大润发大卖场（大润发2 2万平方米），万平方米），C&AC&A沃尔玛沃尔玛1.91.9万平方米，万平方米，百安居百安居3.63.6万平万平方米方米大卖场家乐福大卖场家乐福1.41.4万万沃尔马沃尔马2.82.8万，万，巴黎春天巴黎春天4.34.3万万主要商家主要商家味千拉面，屈臣士，味千拉面，屈臣士，ESES，豆捞坊等，豆捞坊等尚未经营尚未经营唐朝、许留山、美颂唐朝、许留山、美颂巴黎、屈臣士等巴黎、屈臣士等C&AC&A，pizzahotpizzahot，珠宝城，珠宝城，第一食品商店等第一食品商店等功能布局功能布局零售在零售在1-21-2层，餐层，餐饮饮1-31-3层，部层，部分在大卖场以分在大卖场以上的上的4-54-5层，层，大卖场大卖场2-32-3层，层，休闲娱乐在休闲娱乐在3 3层以上层以上地下停车，底层部地下停车，底层部分零售，地上分零售，地上一、二层为沃一、二层为沃尔马，三、四、尔马，三、四、五层为大型餐五层为大型餐饮、娱乐等设饮、娱乐等设施。施。地下为家乐福及停车地下为家乐福及停车场，场，1-21-2层为餐饮层为餐饮及零售，休闲娱及零售，休闲娱乐在乐在2 2层以上层以上地下为休闲购物街，一层地下为休闲购物街，一层为餐饮、零售，大卖场为餐饮、零售，大卖场在在2-42-4层，休闲娱乐在层，休闲娱乐在2 2层以上层以上同类项目业态配比图同类项目业态配比图项目名称项目名称大宁国际大宁国际景瑞生活广场景瑞生活广场绿洲中环中心绿洲中环中心大拇指广场大拇指广场万达商业广场万达商业广场整体租售情况整体租售情况写字楼写字楼整体出售整体出售酒店及商业酒店及商业只租不售只租不售可售部分为：可售部分为：1 1万平方米写万平方米写字楼，字楼，2 2万万平方米商铺，平方米商铺，占总量占总量2020左右左右住宅、住宅、LOFTLOFT写字写字楼及酒店式楼及酒店式公寓出售，公寓出售，占占3030，酒，酒店及甲级写店及甲级写字楼只租不字楼只租不售售酒店不售，商酒店不售，商业部分业部分8080出售出售商业只租不售，商业只租不售，写字楼整写字楼整体出售体出售商业租商业租售售情情况况单位面单位面积积50-100050-100050-20050-2001000010000元元-30000-30000元元/平方米平方米30-100030-1000租售价租售价格格12-1512-15元元/平平方米方米售价售价1700017000元元/平平方米方米1 1楼楼8-158-15元元/平平方米，售方米，售价价50000-50000-6000060000元元/平方米平方米底层底层2020元元/平平方米左右方米左右同类项目租售情况图 业态配比业态配比商业体量大，大卖场作为主力商业体量大，大卖场作为主力,聚集人流聚集人流,消化面积消化面积,盘活商业盘活商业.购物购物,聚集娱乐是必备聚集人气拉动消费重要设施聚集娱乐是必备聚集人气拉动消费重要设施,一般在一般在2 2层以上。层以上。部分商业项目引入主力店部分商业项目引入主力店,专业卖场专业卖场,增加关联消费增加关联消费.大部分持有大部分持有;只租不售，或者先经营后销售只租不售，或者先经营后销售,局部写字楼对外销售。局部写字楼对外销售。业态类型消费适应性竞争激烈度城市距离度 价值提升大卖场 强小低 高大型餐饮娱乐类 强小 高 中家居类 强小中高服饰、配件 强中高小家用电器类 强中中高运动休闲类 强小高中消费适应性（适应人群）：强，中，弱；竞争激烈度：大、中、小。城市距离度（对公共交通要求）：高，中，低。价值取向（本项目价值提升）：大、中、小业态配比业态配比 业态趋向业态趋向业态配比业态配比大卖场主力店次主力店餐饮美食休闲娱乐生活配套服饰精品酒店公寓其它合计7.00%5.00%9.00%7.00%12.00%37.00%14%9%100.00%39762840454439766816210168804482856800 业态配比建议业态配比建议 有大卖场有大卖场业态配比业态配比 业态配比建议业态配比建议 无大卖场无大卖场次主力店餐饮美食休闲娱乐生活配套服饰精品酒店公寓其它合计7.00%15.00%8.00%12.00%36.00%14.00%8.00%100.00%3976852045446816204487952454456800饰品类消费频率高吸引对象层面广租金承受能力高可要求展示面大大卖场关联业态消费 常用消费区域面积要求区域内比较缺乏一站式消费强有力引导人流带动2层特色主题消费1F2F3F业态配比业态配比 楼层分布原则楼层分布原则 业态配比业态配比大大卖场卖场无大无大卖场卖场业态业态分布分布业态业态分布分布地下一地下一层层大大卖场卖场2000020000平方米平方米,停停车库车库2000020000平平方米方米2000020000平方米停平方米停车库车库1 1层层2100021000大大卖场卖场入口入口40004000平方米平方米,KFC,KFC店店200200平平方米方米,精品生活区精品生活区(女性配女性配饰饰饰饰品品,生活配套生活配套,部分餐部分餐饮饮)家家电电主力店主力店30003000平方米平方米,KFCKFC汽汽车车旅旅馆馆600600平方米平方米餐餐饮饮一条街一条街40004000平方米平方米,其余其余精品生活区精品生活区(女性配女性配饰饰饰饰品品,生活配套生活配套,部分餐部分餐饮饮)2 2层层2100021000男女服男女服饰饰精品区精品区男女服男女服饰饰精品区精品区3 3层层68006800休休闲娱乐闲娱乐餐餐饮饮区区休休闲闲餐餐饮娱乐饮娱乐区区4 4层层及以及以上上80008000/楼层分布建议楼层分布建议 Part5 项目产品研判项目产品研判项目产权商铺价格研判项目产权商铺价格研判项目产权商铺面积研判项目产权商铺面积研判项目公寓式酒店研判项目公寓式酒店研判项目体量配比建议项目体量配比建议项目平面布局建议项目平面布局建议产品研判产权商铺价格泗泾区域目前一层平均租金泗泾区域目前一层平均租金2-32-3元元/平方米平方米,按照按照2.52.5元元/平方米取值平方米取值,8%,8%投资回报率测算投资回报率测算则则1 1楼平均价格为楼平均价格为 11406 11406元元/平方米平方米租金还原法租金还原法项项目目开开盘时间盘时间均价均价对应时对应时点中房点中房上海商上海商办办指数指数修正后修正后目前价格目前价格临临街位置街位置润润和苑和苑0606年年8 8月月3030日日1100011000元元/平方米平方米152015201220012200元元/平方米平方米街街铺铺,社区底商社区底商金港花园金港花园2 2期期0707年年4 4月月3 3日日1000010000元元/平方米平方米15861586106000106000元元/平方米平方米街街铺铺,社区底商社区底商九号商九号商业业广广场场0707年年9 9月月2525日日1700017000元元/平方米平方米168916891700017000元元/平方米平方米大型商大型商业业,推出推出1,21,2层层市场比较法市场比较法产品研判产权商铺价格比比较较系系数数主主题题定位定位(商圈商圈辐辐射射)交通条交通条件件地地块临块临街街属属性性等等综综合比合比较较润润和和苑苑底底商商1 11 11 11 1本本项项目目1 1层层1.51.51.31.31.21.21.341.34商铺商铺1层均价预估层均价预估 比比较较系数系数主主题题定位定位(商圈商圈辐辐射射)交通条件交通条件地地块临块临街属性等街属性等板板块块属性属性综综合比合比较较9 9号商号商业业广广场场1 1层层1 11 11 11 11 1本本项项目目1 1层层0.90.90.80.80.80.80.80.80.8250.825采用距离本项目楼盘最近润和苑临街底商铺作为参考依据采用距离本项目楼盘最近润和苑临街底商铺作为参考依据 本项目本项目1 1层大约均价为层大约均价为1634816348元元/平方米平方米 9 9号商业广场号商业广场(1(1层层)近近(23000(23000元元/平方米裸价平方米裸价)作为参考依据作为参考依据 本项目本项目1 1层价格层价格1892518925元元/平方米平方米 商铺商铺1 1层均价预估层均价预估 产品研判产权商铺价格取值为取值为 17500 17500 元元/平方米平方米则则本案各楼本案各楼1-31-3层均价预估层均价预估楼层价格楼层系数常用无大卖场价格中型大卖场(比无大卖场均价格升30%左右)有大卖场(比无大卖场均价格升40%左右)1F117500元/平方米23000元/平方米24000元/平方米2F0.610500元/平方米14000元/平方米14500元/平方米3F0.4-0.488500元/平方米9500元/平方米9500元/平方米总均价12566元/平方米16154平方米16709平方米产品研判产权商铺面积类项类项分分类类主力面主力面积积/主力主力总总价价典型个例建筑面典型个例建筑面积积产权产权商商铺项铺项目目9 9号商号商业业广广场场30-7030-70平方米平方米3030平方米平方米,50,50平方米平方米,60,60平方米平方米七浦七浦联联富商富商业业广广场场26-6026-60平方米平方米2626平方米平方米,40,40平方米平方米,75,75平方米平方米招商商招商商户户服装服装,服服饰类饰类客客户户20-3020-30平方米平方米2424平方米平方米小型餐小型餐应类应类商商户户50-10050-100平方米平方米7575平方米平方米投投资资客客户户主流投主流投资资客客30-5530-55万元万元此区此区间总间总价去划速度最快价去划速度最快,投投资资客客户户最最容易接受容易接受.项项目目开开间间进进深深柱网大小柱网大小主力主力总总价价9 9号商号商业业广广场场5 5米米6 6米左右米左右10*910*9米米5151万万七浦服装批七浦服装批发发市市场场2.32.3米左右米左右2.82.8米左右米左右8.3*98.3*9米米3838万万曹安国曹安国际际商城商城3.563.56米米2.82.8米米10.7*910.7*9米米3030万万杭州四季青市杭州四季青市场场3.53.5米米3 3米米10*910*9米米4242万万产权商铺开间进深统计表产权商铺开间进深统计表 不同类项对商铺面积不同类项对商铺面积(总价总价)要求统计表要求统计表面积依据产品研判产权商铺面积面积建议面积建议主力面积:50-100平方米（若单层销售控制在50左右、两层一起控制在100左右）.开间：4米以上进深：6-12米层高:5.5米，有利于经营户未来的空间分割，并作为招商的一个亮点建议建议:主力建筑面积主力建筑面积50平方米平方米.大部分的商铺均配套水、电、煤，搁油池等主要为销售减少抗性，可能在技术上增加难度，同时未来的业态无法控制，最终可能成为一个杂乱的美食城为主的综合商业体。但是，这是由盈利模式决定的。产品研判公寓式酒店 属性属性小小户户型公寓酒店型公寓酒店 90 90平方米平方米户户型住宅型住宅 产权产权4040年年7070年年客客户对户对象象投投资资客客,城市青年城市青年投投资资客客,小白小白领领,新婚夫新婚夫妇妇服服务务2424小小时时酒店服酒店服务务 小区物小区物业业管理管理主流面主流面积积45-6545-65平方米平方米80-9080-90平方米平方米产产品属性品属性小面小面积积,低低总总价价总总价一般价一般装修方式装修方式带带装修装修,不不带带装修装修一般不一般不带带装修装修户户型特点型特点复式复式,跃跃式式,平平层层平平层层居多居多经营经营方式方式直接出售直接出售,包租包租直接出售直接出售市市场场情景情景11快速去划本快速去划本项项目体量目体量2929号号线线直达市区直达市区,吸引市区青年吸引市区青年,单单身白身白领领等等33本区域市本区域市场场空白店空白店44小面小面积积低低总总价价,投投资资成本低成本低/价格抗性比价格抗性比较较(泗泗泾泾区域区域)4545平方米平方米为为例例,建建议单议单价价80008000元元/平方米平方米(不含装不含装修修)总总价价3636万万首付首付(50%)18(50%)18万万月月贷贷款款(10(10年期年期):1912):1912元元/月月9090平方米平方米为为例例,市市场单场单价价70007000元元/平方平方米米总总价价 63 63万元万元首付首付(30%)18.9(30%)18.9万万月月贷贷款款(20(20年期年期):2920):2920元元/月月类比依据类比依据产品研判公寓式酒店n单套主力面积控制在单套主力面积控制在5050平方米内平方米内,控制总价控制总价,有效快速去化有效快速去化.n建议层高建议层高5.55.5米米,”,”卖一层卖一层,得两层得两层”使用面积得到近使用面积得到近9090平方米平方米.n增加对大堂增加对大堂,公共部位装修公共部位装修,提高对项目大气和档次。提高对项目大气和档次。n 户内内部进行一般装修户内内部进行一般装修(楼梯楼梯,隔层等隔层等).).成本控制在成本控制在10001000元元/平方米以下平方米以下.n 引入一家高标准酒店服务公司进行管理引入一家高标准酒店服务公司进