[精选]XX花园营销执行方案10788.pptx

本方案在未来执行前严格保密。谨呈：河南高速房地产开发有限公司谨呈：河南高速房地产开发有限公司高速高速奥兰花园奥兰花园2009年度营销执行方案年度营销执行方案见证郑东新区生活荣耀见证郑东新区生活荣耀本方案在未来执行前严格保密。报告目的报告目的n 清晰目前楼市现状与动态n 项目全面分析n 项目定位与营销推广n 统一思路n 梳理工作本方案在未来执行前严格保密。报告提纲报告提纲一、一、0909年上半年楼市回顾年上半年楼市回顾 1、1-6月份郑州楼市分析 2、各地市场最新动态 3、分析总结二、奥兰花园营销目标二、奥兰花园营销目标 1、09年度总目标 2、一期开盘目标三、奥兰花园项目产品解读三、奥兰花园项目产品解读 1、项目产品配比 2、项目产品分析四、奥兰花园推售策略四、奥兰花园推售策略 1、推售原则 2、推售组合 3、推售产品分析五、奥兰花园形象定位五、奥兰花园形象定位 1、项目属性与形象定位 2、项目主题推广语六、奥兰花园营销总纲六、奥兰花园营销总纲 1、项目SWOT分析 2、策略总纲 3、营销总纲七、奥兰花园推广攻略七、奥兰花园推广攻略 1、活动攻略 2、媒体攻略 3、渠道攻略八、奥兰花园展示攻略八、奥兰花园展示攻略 1、导视系统展示攻略 2、售楼处展示攻略 3、看房通道展示攻略 4、样板间展示攻略九、奥兰花园服务攻略九、奥兰花园服务攻略十、奥兰花园客户攻略十、奥兰花园客户攻略 1、市场背景 2、攻略方式 3、客户营销系统十一、营销费用预算十一、营销费用预算以市场为导向以项目为基础提升项目竞争力提高产品附加值实现销量与价格本方案在未来执行前严格保密。第一部分第一部分09年上半年郑州楼市回顾年上半年郑州楼市回顾本方案在未来执行前严格保密。1、2009年上半年郑州房地产市场分析(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)郑州20072009年6月份商品房月度预售走势2009年上半年全市商品房新增面积258.01万平米，单月增幅已接近去年同期水平，房地产市场资金投入波动性差异较大，上半年整体市场入投入偏少，说明鉴于受金融危机影响与资金问题部分开发商对目前房地产市前景比较谨慎。楼楼 市市 回回 顾顾本方案在未来执行前严格保密。楼楼 市市 回回 顾顾2009年上半年全市商品房销量达到484.4万平米，其中单月倍销量增幅已超过去最好月度接近2007年楼市最好时期最高销量，其上半年总销量也超过07年同期56万平方米。去年市场存量房已基本肖化，迹象表明，市场信心在进一加强，房地产市场有望在下半年走出低谷。郑州20072009年6月份商品房月度销售走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。楼楼 市市 回回 顾顾2009年上半年全市商品房月度销售均价急剧攀升,单月最高均价达到历史最高水平，从年初到6月底平均价格上涨862元/，其上涨幅度超过16%。上半年刚性需求与投资上升带来的量价齐升，特别是价格的大幅增涨与目前与之前宽松货币政策和地方辅助政策起着重大作用。01000200030004000500060002007 3299 3431 3527 3829 4105 3949 3978 3900 4124 4153 4267 42982008 4440 4390 4768 4153 4236 4898 4316 4233 4597 4801 4366 45842009 4264 4475 4457 4751 5044 51261月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月郑州20072009年6月份商品房月度价格走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)本方案在未来执行前严格保密。(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)从上图表可明析:2009年上半年郑州楼市回暧迹象明显,房地产市场总体销售上量价有较大提升，三月份达到上半年销售的顶峰，因主要原因春节之前受经济大环境影响与房地产市整体不景气，压抑近一年的市场需求得到集中释放，加上3月份发展商对市场前景仍不看好，进行积极促销，三月出现近一年多来首次暴涨；进入四月份以来，因楼市有所好转，房产商取消部分优惠,且小幅提价,近三个月销量较为平稳，但市数据已给出明显信息，价格上涨销量减少，说明市场对目前房屋售价可心理接受，如果价格上涨过快，因为前车之鉴，消费者可能会回到之前的等待期。楼楼 市市 回回 顾顾本方案在未来执行前严格保密。2、2009年上半年郑东新区市场分析郑东新区20072009年6月份商品房月度预售走势楼楼 市市 回回 顾顾(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)2009年上半年郑东新区新房预售量整体逐步走高，1、2月份因受年前整体市场的低迷投放量增幅基数较小；进入3月份以来因受楼市小阳春的带动与积极影响，其投放量基数增幅明显加大，但因受限郑东新区土地资源紧缺，整体投放量较之前两年有下降趋势。本方案在未来执行前严格保密。楼楼 市市 回回 顾顾郑东新区20072009年6月份商品房月度销售走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)2009年上半年郑东新区商品房销量总体呈上升趋势，由第一季度的成倍增长转为第二季度的小幅下降，上半年共销售房屋面积85.51平方米，占全市总销量的17%，虽然区域销量在前半年增幅明显，但相对其他区域来说，市场份额不大。本方案在未来执行前严格保密。郑东新区20072009年6月份商品房月度价格走势(数据来源：郑州房地产网公布数据；数据统计：郑州同致行研究中心)楼楼 市市 回回 顾顾2009年上半年郑东新区商品房总体平均价格高于郑州市场整体价格，区域楼盘价格上下落差较大，有月度最高差额近千元/。因受楼市小阳春的影响，郑州新区商品房在销量与售价上有明显的提高。与前表统一来看，随着价格的提升，区域销售面积有所下降。本方案在未来执行前严格保密。楼楼 市市 回回 顾顾3、全国其他城市房产市场政策与动态 国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，已经恢复到1996 年的水 平，成为此次调整受惠最大的项目之一。据国家相关部门统计，2009年上半年全国70个大中城市房地产销售价格环比上0.8%接 近07年同期涨幅水平，房价上涨幅度引接近警戒线，与之前国家宏观调控策意图相违背，大大超过购房者消费能力与心理预期，引起多个中央部门注意，如果房价继续高速上涨必 将引起国家的新一轮的政策调控。杭州收紧二套房贷降温楼市。房地产市场在09年上半年内完美地走出上升曲线之后，开 始有一些令人不安的迹象出现。最先始于杭州，相继上海、北京、南京等城市二套房贷 政策的收紧正在蔓延。郑州加强房地产项目预售制度，自2009年7月1日起郑州市房地产项目预售证取得在之前 基础上增加关于物业管理内容，即预售证取得前必须有完善物业管理体系。本方案在未来执行前严格保密。分分 析析 总总 结结n 2009年上半年度，郑州楼市走出完美上升曲线，量价齐升，楼市回暖呈现；年上半年度，郑州楼市走出完美上升曲线，量价齐升，楼市回暖呈现；n 郑州加强房地产项目预售制度，近一步规范楼市销售体系；郑州加强房地产项目预售制度，近一步规范楼市销售体系；n 国家宏观政策调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从国家宏观政策调整，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至调低至 20%，下调，下调15个百分点，放宽开发商的投资底线，未来市场投放量将会大。个百分点，放宽开发商的投资底线，未来市场投放量将会大。n 09年上半年全国楼市房价急剧上涨，涨幅度引接近警戒线，超过购房者消费年上半年全国楼市房价急剧上涨，涨幅度引接近警戒线，超过购房者消费 能力与心理预期，与国家宏观楼市调控目的相背，将引起新一轮政策调控。能力与心理预期，与国家宏观楼市调控目的相背，将引起新一轮政策调控。n 杭州收紧二套房贷，降温楼市，北京、上海、南京等多个城市银行相继实杭州收紧二套房贷，降温楼市，北京、上海、南京等多个城市银行相继实 施，态势正在逐步蔓延。施，态势正在逐步蔓延。同致行观关同致行观关:面对错综复杂的楼市发展商必须保持冷静与理智思考，清醒认识到目前面对错综复杂的楼市发展商必须保持冷静与理智思考，清醒认识到目前楼市发生好转的各种因素，当以楼市发生好转的各种因素，当以“稳字当头稳字当头”，“温和上升温和上升”。切勿盲目跟风涨价必。切勿盲目跟风涨价必将引起中央部门关高度关注，继而出台新一轮政策调控与房贷政策，给刚刚复苏的楼将引起中央部门关高度关注，继而出台新一轮政策调控与房贷政策，给刚刚复苏的楼市发展留下隐患。市发展留下隐患。本方案在未来执行前严格保密。第二部分第二部分高速高速奥兰花园营销目标奥兰花园营销目标本方案在未来执行前严格保密。目目 标标 设设 定定品牌目标、企业目标品牌目标、企业目标利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并提升高速在房地产领域的郑州及全省影响力提升高速在房地产领域的郑州及全省影响力项目运作目标项目运作目标通过高速通过高速奥兰花园一期的成功营销，完善奥兰花园的整体奥兰花园一期的成功营销，完善奥兰花园的整体区域形象，为后期销售及高速地产发展奠定基础。区域形象，为后期销售及高速地产发展奠定基础。具体营销目标具体营销目标目标意味着目标意味着什么？什么？本方案在未来执行前严格保密。目目 标标 分分 解解价格目标速度目标品牌建立 与项目运作本方案在未来执行前严格保密。目目 标标 界界 定定价格目标价格目标意味着相对较高的价格价格目标价格目标超出区域市场平均水来品牌建立及项目运作品牌建立及项目运作意味着项目必须要高调营销与实景营销密不分 核心目标：核心目标：通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合实景营销，通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式，项目营销结合实景营销，建立高速建立高速奥兰花园项目整体封顶现房销售的市场影响力，为项目后期销售奠定基础。奥兰花园项目整体封顶现房销售的市场影响力，为项目后期销售奠定基础。本方案在未来执行前严格保密。7 7月月8 8月月9 9月月工程进度一定程度上限制营销节奏的安排，营销措施需根据实际情况制定工程进度一定程度上限制营销节奏的安排，营销措施需根据实际情况制定1010月月1111月月1212月月7.8项目签约仪式10.15样板区开放重重 大大 节节 点点10.1项目售楼中心及景观示范区开放11.1开盘8.2项目封顶仪式项目外展点开放12月内部客户选房10.1认筹营销节点营销节点工程节点工程节点本方案在未来执行前严格保密。第三部分第三部分奥兰花园项产品解读奥兰花园项产品解读本方案在未来执行前严格保密。项目产品解读项目产品解读观澜一号观澜一号项目整体规划共项目整体规划共1818栋栋建筑组成建筑组成,其中住宅其中住宅1616栋，栋，2 2栋多层，栋多层，1414栋中、栋中、高层；公寓高层；公寓1 1栋栋2626层，层，办公楼办公楼1 1栋栋2222层。层。123451267881410151611171813多层电梯房多层电梯房中高层中高层中高层中高层中高层中高层中高层中高层以多层、小高层、中高层、高层优化组合以多层、小高层、中高层、高层优化组合打造的精品高档楼盘。打造的精品高档楼盘。本方案在未来执行前严格保密。第四部分第四部分高速高速奥兰花园推售策略奥兰花园推售策略本方案在未来执行前严格保密。一期产品推售策略一期产品推售策略启动区域推售原则启动区域推售原则 产品高出周边项目600-1000元均价，推出的产品必须切合项目品质与形象；首批推售产品中必须有亮点户型，能 够代表项目的高档品质与高端形象；首批推售产品主力户型为市场畅销型；首批推售产品产品线必须丰富；相似产品分开推售，减轻压力；市场接受度高、销售期较短的产品先推 二期产品需预留价格提升空间；为保证一期产品销量，推销房源控制在 68万平米，套数在500套左右。256套套240套套100套套核心问题：核心问题：52005200元元/市场均价，应以什么样的产品入市给予支撑市场均价，应以什么样的产品入市给予支撑？通过对项目产品的的深入研究与周边楼盘成交情况分析，结合通过对项目产品的的深入研究与周边楼盘成交情况分析，结合我司操盘经验与对市场消费群体的认知，根据上述推售原则界我司操盘经验与对市场消费群体的认知，根据上述推售原则界定，定，同致行建议：项目一期推售房源为同致行建议：项目一期推售房源为1#1#、2#2#、6#6#楼。楼。本方案在未来执行前严格保密。第五部分第五部分高速高速奥兰花园营销定位奥兰花园营销定位本方案在未来执行前严格保密。项目买点整合项目买点整合1.郑州首个纯实景现房入市推售项目,河南高速，大型国企业、实力保证2.毗邻城市形象新大门亚洲最大客运火车站、地铁七里河站，出行畅通，交通便利3.纯正板楼，稀缺性产品设计，大开间客厅，大尺度空间，居住舒适4.贝尔高林国际知名景观设计团队，国际品质的园林生活社区5.44%社区绿化，下沉式中心景观，坡地组团园林，首层架空花园6.60米超宽楼间距，板式建筑结构，极尽奢华的大户型产品设计7.双层地下阳光车库，城市中罕有能达到1：1停车的大社区8.6000多平米艺术会所，室内标准游泳馆、篮球场等休闲运动9.酒店标准公共空间设计，双层层高精装修入户堂10.科技产品运用，室内新风系统，原装进口电梯本方案在未来执行前严格保密。项项 目目 案案 名名高速高速奥兰美域奥兰美域高速高速奥兰盛景奥兰盛景高速高速奥兰荣域奥兰荣域高速高速奥兰城邦奥兰城邦主推案名：备选案名：本方案在未来执行前严格保密。项目定位项目定位郑东新区郑东新区国际贵派国际贵派 生活城生活城价值价值所在所在随着地铁的开工、随着地铁的开工、新火车站的开建，新火车站的开建，郑东成为河南对外郑东成为河南对外新的门户与代言。新的门户与代言。精神精神标签标签生活方式的具体生活方式的具体指向，产品独特指向，产品独特卖点阐述卖点阐述规模规模成熟成熟项目是一个可以项目是一个可以居家生活的品质居家生活的品质大社区大社区本方案在未来执行前严格保密。推广主题推广主题贵贵-蕴喻着两层含义，第一是指奥兰花园提供给住户的将是一种尊贵的生活环境，另一层意思是蕴喻即将居住在这里的住户是与众不同的，有品位，是时代新贵。派派-给客户群一个响亮而又不凡的名字，他们追求体验生命的真实，爱家庭，爱事业，也爱自己，或随心所欲生活，或积极进取工作，一切为了美好的生活，他们是时代产生的新的流派。“贵派贵派”是什么是什么-贵贵派派本方案在未来执行前严格保密。主题推广语主题推广语一座城市，一种贵派生活！一座城市，一种贵派生活！一缕凝结于橡木桶深处美妙着的葡萄酒情怀一种弥散于私家花园里质朴着的高雅的气息一个城市过去与未来，精神与现实的高标寻找，那专属自己的不一样生活 相信不足以改变世界却能改变你对这座城市的看法本方案在未来执行前严格保密。第四部分第四部分高速高速奥兰花园营销总纲奥兰花园营销总纲本方案在未来执行前严格保密。项目项目SWOT分析分析项目项目SWOTSWOT分析分析优势优势-Strength-Strength劣势劣势-Weak-Weak1.郑州市场唯一纯现房销售,现房销售，体现开发商实力和企业责任感2.46万规模大盘，户型设计,市场稀缺3.河南高速,实力国企业、国内外一流合作团队打造4.区域前景较佳，地铁、郑东新客站5.产品规划设计具有较强的市场竞争力1.项目周边配套匮乏，居住氛围稍差2.项目周边人群整体素质和消费能力稍差3.项目位置召示性不强，不利于形象展示4.周边楼盘先于项目入市，抢占市场先机机会机会-Opportunity-Opportunity发挥优势发挥优势,抢占机会抢占机会利用机会利用机会,克服劣势克服劣势1.紧临郑东新区CBD发展规划，郑汴一体化，前景广阔2.2013年地铁1#线、郑东火车站的建设完成，为项目注入新划的活力3.东区物业价格的攀升使项目价格更具竞争力树立郑东新区高品质楼盘形象宣扬发展商品牌，树立品质大盘形象强调区域优越的前景规划，引领居住 强调东区未来前景,弱化现实差距 强打项目产品品质，挖掘潜在客户群体威胁威胁-Threaten-Threaten发挥优势发挥优势,转化威胁转化威胁减小劣势减小劣势,避免威胁避免威胁1.宏观政策不利，市场刚性需求放缓2.多个城中村改造同时启动，竞争白热化3.项目所处区域形象不高，市政及公共配套相对匮乏，客户认知度与认可度低 打通各种渠道通路，整合客户资源 强调发展商品牌优势，与对手形成差异 强调未来规划，展示未来前景强调规模，自成社区加强销售现场的包装提前积累客户，避免正面竞争完美展示与客户体验本方案在未来执行前严格保密。1 1、全面展示项目品质，树立高端品质盘形象。、全面展示项目品质，树立高端品质盘形象。2 2、突出项目全现房销售与河南高速国有企业实力与责任。、突出项目全现房销售与河南高速国有企业实力与责任。1 1、高举高速品牌，扩大推广范围，深度挖掘主流市场，充分、高举高速品牌，扩大推广范围，深度挖掘主流市场，充分利用高速大型国企业的影响力与资源；利用高速大型国企业的影响力与资源；2 2、深入全面挖掘市场潜在客户、深入全面挖掘市场潜在客户形象策略形象策略推广策略推广策略策略总纲策略总纲本方案在未来执行前严格保密。营销总纲营销总纲产品展示攻略产品展示攻略营销推广攻略营销推广攻略活动攻略媒体攻略（1）时间：2009年7月 内容：项目形象释放 项目签约仪式 项目封顶仪式（2）时间：2009年8月中下旬至 项目开盘前 内容：项目外展点开放，广告集中投放第一阶段：临时售楼部开放前、后（8月中下旬）策略：前期形象展示、铺垫第二阶段：售楼处开放前（10月1日前）策略：全面树立形象 发布项目信息第三阶段：认筹至开盘前（10月1日11月1日）策略：与活动营销相结合营销攻略营销攻略服务攻略服务攻略客户攻略客户攻略渠道攻略（3）时间：2009年9月中旬 内容：中原秋交（4）时间：2009年10月1日内容：景观示范区开放 项目一期认筹 中秋节活动（5）时间：2009年10月10日 内容：产品说明会 意向商家签约（6）时间：2009年11月1日 内容：一期首批开盘 （结合名人代言）（7）时间：2009年12月中下旬 内容：内部客户选房大客户渠道地市渠道高端会员渠道同致行客户渠道本方案在未来执行前严格保密。营销总纲营销总纲产品展示攻略产品展示攻略营销攻略营销攻略卖场氛围营造产品价值展示样板房示范园林服务路灯旗围墙导示看楼通道挖掘户型亮点及目标客户需求 示范层做工程样板，体现楼盘核心卖点品质功能分区明确，提供完善销售接待服务 风格园林核心区展示；植株、园艺等主入口、售楼处、大堂、样板房大堂经理或形象大使物管服务、内容展示公约营销推广攻略营销推广攻略在项目前东风东路、郑汴路沿线路段设置灯杆旗营造主卖场气氛地盘包装，树立项目形象，强化昭示性现场所有客户途经线路设置导示，力求昭示性强整洁、干净最重要，与工程施工隔离，体现楼盘品质售楼处服务攻略服务攻略客户攻略客户攻略模型媒体楼书3D片/电视片认筹物料2009年9月中下旬前完成VIP卡、认筹须知、认筹意向书等9月下旬完成2009年8月中下旬前完成2009年8月中旬前完成（小沙盘）2009年10月1日前完成（大沙盘）销售物料单张、折页、置业书、海报等8月下旬完成物料准备本方案在未来执行前严格保密。营销总纲营销总纲服务攻略服务攻略营销攻略营销攻略置置业业顾顾问问保保洁洁吧吧台台服服务务员员看看楼楼车车司司机机样样板板房房接接待待大大使使样样板板房房保保洁洁营销推广攻略营销推广攻略大大堂堂经经理理产品展示攻略产品展示攻略客户攻略客户攻略保保安安本方案在未来执行前严格保密。营销总纲营销总纲客户攻略客户攻略营销攻略营销攻略高速积分卡高速积分卡VIPVIP卡卡营销推广攻略营销推广攻略产品展示攻略产品展示攻略服务攻略服务攻略优先选房资格、享受特定优惠获得积分本人来访、认筹、成交可获赠积分兑换家私、家电、油票、购物券等介绍新客户来访、认筹、成交获赠积分高速公路相关优惠积分的使用本方案在未来执行前严格保密。营销营销节奏节奏工程工程节点节点推广推广策略策略8月1日项目全部封顶9月28日前售处完工;取得预售证10。1认筹，发行VIP卡8月中旬临时售楼处开放7月8日营销代理签约新闻发布会事件营销为引爆点，三位一体全面推广，树楼盘形象销售销售目标目标目标500张市场接触全面树立楼盘形象，维护新老客户；集中资源，三位一体全面推广，树立楼盘形象，快速增加上门客户。推广计划推广计划7月15日营销执行方案拟写与确定主流：大河报、软文、户外、短信等、车体辅助：电台、网络高速内部资源物料包装物料包装活动营销活动营销9月下旬中原秋交会营销总控图营销总控图7月8月9月10月11月12月项目工作筹备广告公司确定15日前样板房完工8月中旬临时售楼处开放10月1日售楼中心与景观示范区开放正式接待客户15日样板房开放完成项目在推广在媒体上首次亮相项目LOGO及VI体系设计,海报、折页、户型单张设计、模型、临时售楼处包装楼书、3D片、大模型、售楼中心包装、形象墙、VIP卡、认筹物料、地盘包装项目案名确定8月初进行封顶式市场导入，树立项目形象，全面蓄客户；同时，细分渠道蓄客全面展开。主流：户外大牌、车体、站牌辅助：报纸、电台、网络、短信秋交会、地盘包装调整、产品推荐会、看楼通道封顶活动包装10。18样板房开放10。1认筹活动售楼处周末活动活动场地包装、售楼处节日包装圣诞节活动元旦活动11。1开盘盛典11。1开盘，开盘认购180套内部客户签约正常销售80套园林景观进行达到基本可以参观条件认筹认筹开盘开盘进场进场28日产品说明会28日产品说明会本方案在未来执行前严格保密。第六部分第六部分高速高速奥兰花园推广攻略奥兰花园推广攻略本方案在未来执行前严格保密。推广渠道推广渠道【核心推广攻略】【核心推广攻略】活动攻略活动攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大大客客户户渠渠道道地地市市渠渠道道高高端端会会员员渠渠道道同同致致行行客客户户渠渠道道媒体攻略媒体攻略大大牌牌围围墙墙公公交交车车体体公公交交站站牌牌导导示示系系统统报报纸纸媒媒体体网网络络媒媒体体短短信信广广告告楼楼宇宇液液晶晶框框架架广广告告电电台台媒媒体体高高速速媒媒体体D DMM杂杂志志项项目目入入市市项项目目整整体体封封顶顶样样板板房房开开放放认认筹筹活活动动周周边边市市场场客客户户拓拓展展一一期期开开盘盘活活动动产产品品说说明明会会国国庆庆、中中秋秋活活动动售售楼楼中中心心开开放放周周末末售售楼楼处处活活动动中中原原秋秋交交会会圣圣诞诞节节活活动动元元旦旦活活动动本方案在未来执行前严格保密。媒体攻略媒体攻略大牌大牌/围墙围墙时间：时间：围墙2009年8月10日、大牌2009年8月15日上画目标客户群：目标客户群：全市客户+东区郊县市客户+南区郊县市客户形式：形式：在全市各重要关口覆盖项目户外广告位置：位置：（1）二七商圈）（2）高速入口广告牌（3）金水路、经三路、花园路、农业路、中州大道、未来路、郑汴路等（4）地市入郑主干道，如郑密路、航海路、机场高速入口等户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志大牌围墙大牌围墙网络广告网络广告本方案在未来执行前严格保密。户外广告媒体分布图户外广告媒体分布图本方案在未来执行前严格保密。媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年8月15日目的：目的：项目四围道路识别系统建立，树立项目形象，传播项目信息，抢占片区领导地位，让项目标识覆盖全城，使进入区域的人们满眼都是高速 奥兰花园，使奥兰花园成为区域的代言人。目标客户群：目标客户群：全市客户+郑东新区客户+南区郊县客户形式：形式：公交车体和公交候车亭广告画面，与户外大盘形成有效互补位置：位置：（1）项目周边目标客户群集中的重要交通通道，如郑汴路、东风东路、金水路、未来路、中原路、商务内环、商务外环、黄河路等；（2）郑州商业繁华地带，如二七商圈、花园路商圈、经三路商圈、郑汴路沿线专业市场、东西紫荆山商圈等。（3）市区其他交通主干道，如花园路、经三路、文化路、农业路等。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志公交车体公交车体候车亭候车亭网络广告网络广告公交车公交车/候车亭候车亭本方案在未来执行前严格保密。媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年8月15月目的：目的：配合项目四围道路识别系统建立，树立项目形象，传 播项目信息，引导车行、人行路线目标客户群：目标客户群：全市客户+郑东新区客户+东区郊县客户+南区郊县客户形式：形式：树立导示牌，最好安装灯光，以备晚上使用位置：位置：（1）东向：郑汴东路圃田高速入口附近郑汴东路圃田高速入口附近；（2）西向：郑汴东路郑汴东路七里河路口七里河路口；（3）北向：东风东路与东风东路与金水路口金水路口；（4）南向：东风东路郑汴东路口东风东路郑汴东路口。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志导示系统导示系统网络广告网络广告导视系统导视系统本方案在未来执行前严格保密。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志报纸广告报纸广告媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年8月19日，配合户外、公交车体、候车亭同时亮相；目标客户群：目标客户群：行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体形式：形式：硬广与软文结合的形式媒体：媒体：大河报为主，郑州晚报、东方今报为辅，河南日报、日报为补充。报版广告报版广告本方案在未来执行前严格保密。备注：同致行认为，综合权衡费用和频次的问题，大河报发布频次比例为备注：同致行认为，综合权衡费用和频次的问题，大河报发布频次比例为52%、费用比例为、费用比例为60%较为合适，部分广告可以夹报的形式出现。较为合适，部分广告可以夹报的形式出现。报纸费用整体预算报纸费用整体预算报纸媒体投放比例报纸媒体投放比例媒体媒体媒体媒体大河大河大河大河晚报晚报晚报晚报今报今报今报今报商报商报商报商报日报日报日报日报汇总汇总汇总汇总单价（万元）129.58.5810频次12333223费用14428.525.52420242频次比例52%13%13%13%9%100%费用比例60%12%11%10%8%100%备注：单价为媒体平均价；大河报做为主要报纸媒体持续投放，其它报纸媒体只在重大节点投放（如：认筹开盘等）本方案在未来执行前严格保密。媒体名称媒体名称发布日期发布日期星期星期形式形式诉求点诉求点费用（万元）费用（万元）大河报8.19周三硬广项目入市广告（形象广告）13.6晚报8.20周四硬广+软文项目入市广告+项目介绍及“先封顶，再销售”意义9.5今报8.20周四硬广+软文项目入市广告+项目介绍及“先封顶，再销售”意义8.5大河报8.26周三硬广+软文奥兰花园临时售楼处开放报道河南高速全面进军房地产13.68 8月月2222日（周日）售楼处开放日（周日）售楼处开放小计：小计：4545大河报9.2周三硬广+软文项目形象+项目建造小学正式招生（高速地产与社会责任）13.6大河报9.9周三硬广项目形象广告13.6大河报9.16周三硬广项目形象广告13.6大河报9.23周三硬广认筹信息13.6晚报9.23周四硬广认筹信息9.5今报9.23周四硬广认筹信息8.5商报9.23周四硬广认筹信息8日报9.27周一硬广认筹信息10大河报9.30周四硬广认筹信息13.610.110.1（周四）项目认筹（周四）项目认筹小计：小计：104104报广执行计划报广执行计划本方案在未来执行前严格保密。媒体名称媒体名称发布日期发布日期星期星期形式形式诉求点诉求点费用（万元）费用（万元）大河报10.8周四硬广项目卖点+认筹效果发布13.6大河报10.14周三硬广项目形象+卖点13.6大河报10.21周三硬广项目形象+卖点13.6大河报10.28周三硬广项目开盘信息13.6日报10.28周三硬广项目开盘信息10商报10.28周三硬广项目开盘信息8晚报10.28周三硬广项目开盘信息9.5今报10.28周一硬广+软文项目开盘信息8.5大河报11.4周二硬广+软文开盘信息项目开盘报道+卖点13.6小计：小计：104104总计283万元万元报广执行计划报广执行计划备注：备注：9月份、月份、10月份是项目开盘前最重要时期，承担着建立项目市场形月份是项目开盘前最重要时期，承担着建立项目市场形象与品牌、项目认筹、项目开盘等决定项目开盘成功与否的重要活动，因象与品牌、项目认筹、项目开盘等决定项目开盘成功与否的重要活动，因此在广告投放量上要超出一般时期投放。此在广告投放量上要超出一般时期投放。本方案在未来执行前严格保密。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志短信广告短信广告媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年9月上旬起，结合具体营销活动及重大活动节点前目标客户群：目标客户群：按类群划分的特定目标客户群形式：形式：自有意向客户群发、筛选高端客户短信群发，发布及时性信息媒体：媒体：分众无线及其他短信群发公司备注：备注：包括分众无线在内的较多短信群发公司已停业整顿，同时短信息过于泛滥会引起受众反感，因此媒体渠道需谨慎使用。短信广告短信广告本方案在未来执行前严格保密。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志楼宇液晶楼宇液晶媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年9月中旬起目标客户群：目标客户群：酒店、写字楼、娱乐场所、洗浴中心等高端消费场所聚集的窄众目标客户形式：形式：在大堂或电梯前室的楼宇液晶电视播放3D片剪辑等媒体：媒体：CBD内环、裕达国贸、金成国贸、未来大厦等为代表的写字楼楼宇液晶电视媒体大浪淘沙、碧海云天等为代表的洗浴行业楼宇液晶电视媒体裕达国贸、中州宾馆、兴亚建国饭店、大河锦江等为代表的高档酒店楼宇液晶电视媒体鼎红、东方王朝、格莱美等为代表的娱乐场所楼宇液晶电视媒体楼宇广告楼宇广告本方案在未来执行前严格保密。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志框架广告框架广告媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年9月中旬起目标客户群：目标客户群：酒店、写字楼、娱乐场所、洗浴中心等高端消费场所聚集的窄众目标客户形式：形式：分众传媒电梯间框架广告媒体：媒体：CBD商务内环、裕达国贸、金成国贸、未来大厦等为代表的写字楼框架广告；大浪淘沙、碧海云天等为代表的洗浴行业框架广告；裕达国贸、中州宾馆、兴亚建国饭店、大河锦江等为代表的高档酒店框架广告；鼎红、东方王朝、格莱美等为代表的娱乐场所。框架广告框架广告本方案在未来执行前严格保密。户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年9月中旬起目标客户群：目标客户群：全城客户，尤以有车一族、打车族及乘公车人群为主形式：形式：录制电台广播稿播放媒体：媒体：音乐频道、交通频道早中晚上下班时间段电台广告电台广告本方案在未来执行前严格保密。媒体攻略媒体攻略时间：时间：2009年9月中旬目标客户群：目标客户群：酒店、写字楼、娱乐场所、洗浴中心等高端目标客户群体形式：形式：硬广与软文相互结合的形式媒体：媒体：以目标、中原楼市为等DM杂志户外大牌户外大牌公交车体公交车体候车亭候车亭导示系统导示系统报纸广告报纸广告短信广告短信广告楼宇液晶楼宇液晶框架广告框架广告电台广播电台广播DMDM杂志杂志DMDM杂志广告杂志广告本方案在未来执行前严格保密。推广渠道推广渠道【核心推广攻略】【核心推广攻略】活动攻略活动攻略特殊渠道攻略特殊渠道攻略大大客客户户渠渠道道地地市市渠渠道道高高端端会会员员渠渠道道同同致致行行客客户户渠渠道道媒体攻略媒体攻略大大牌牌围围墙墙公公交交车车体体公公交交站站牌牌导导示示系系统统报报纸纸媒媒体体网网络络媒媒体体短短信信广广告告楼楼宇宇液液晶晶框框架架广广告告电电台台媒媒体体高高速速媒媒体体D DMM杂杂志志项项目目入入市市项项目目整整体体封封顶顶样样板板房房开开放放认认筹筹活活动动周周边边市市场场客客户户拓拓展展一一期期开开盘盘活活动动产产品品说说明明会会国国庆庆、中中秋秋活活动动售售楼楼中中心心开开放放周周末末售售楼楼处处活活动动中中原原秋秋交交会会圣圣诞诞节节活活动动元元旦旦活活动动本方案在未来执行前严格保密。活动节点安排活动节点安排7月8月9月10月11月10月1日一期认筹，发行VIP卡奥兰花园营销体验中心开放景观示范区开放11月1日开盘盛典8月17日临时售楼处开放8月大客户拓展月12月下中下旬内部客户选房10月18日样板间对外开放9月下旬中原秋交会活动攻略活动攻略9月大客户联谊月10月10日大商家签约仪式12月8月1日项目封顶仪式7月8日签约仪式10月24日项目产品说明会本方案在未来执行前严格保密。大客户拓展大客户拓展时间：时间：2009年8月中旬至9月中旬地点：地点：金水区、郑东新区大单位为重点进行大客户上门拜访人员：人员：项目置业顾问及项目组成员形式：形式：发动各方面力量联系拜访大客户目的：目的：通过该种积极走出去的策略，主动结识大客户，为7月大客户联谊活动积累人气，更为重要的是为日后销售寻找大单买主。活动攻略活动攻略客户客户拓展月拓展月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月本方案在未来执行前严格保密。封顶仪式封顶仪式时间：时间：2008年8月2日形式：形式：高速高速 奥兰花园项目封顶仪式奥兰花园项目封顶仪式目的：目的：借助项目封顶仪式的影响力，项目整体亮相，引起市场关注，”先封顶 后销售“推动项目社会反响。活动攻略活动攻略7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月仪式示意仪式示意楼体示意楼体示意本方案在未来执行前严格保密。大客户联谊大客户联谊时间：时间：2009年9月中旬至10月地点：地点：待定邀请人员：邀请人员：商会大客户、教育大客户、煤炭等大客户形式：形式：组织活动、馈赠礼品、介绍项目三者相结合的形式开展。目的：目的：维系老客户、挖掘新客户资源，促进大客户认卡，最大限度将大客户争取到本项目。活动攻略活动攻略7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月本方案在未来执行前严格保密。中原住交会中原住交会时间：时间：2009年9月中下旬形式：形式：项目参展的形式目的：目的：宣传项目，树立形象，拓展新客户，促进认卡。活动攻略活动攻略7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月本方案在未来执行前严格保密。产品说明会产品说明会时间：时间：2009年9月20日地点：地点：大河锦江邀请人群：邀请人群：项目各部门负责人、国内知名设计单位及专家、VIP客户、各大媒体形式：形式：项目各部门负责人就项目工程、产品、景观、物管等情况进行讲解，同时辅以文艺表演及用餐消费。目的：目的：将产品优良的品质通过专业人士的口径传播给意向客户，同时通过媒体的放大效果，传递给整个市场。增强项目高品质特质在信服力，鉴定现有客户的购买信心，吸引新客户的购买热情。活动攻略活动攻略7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月本方案在未来执行前严格保密。项目认筹项目认筹