20061120_土地一级开发的风险及控制@开发模式.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。土地一级开发的风险及土地一级开发的风险及控制控制世联研究模型2005.07.15本报告是严格保密的。关键字关键字：u一级开发、土地控制、风一级开发、土地控制、风险险 简介简介：此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险，并针对规划此模型给出了土地一级开发过程种可能出现的风险，并针对规划立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析，提出规避风险的立项、土地控制和资金安全的风险进行了分析，提出规避风险的建议。建议。2本报告是严格保密的。规划立项、土地控制和资金安全是项目过规划立项、土地控制和资金安全是项目过程中三大关键程中三大关键规划规划立项立项征地拆迁征地拆迁获得土地获得土地u能否纳入规划？u能否获得立项？能够以什么名义立项？u能否顺利征地拆迁？u能否获得土地？u能否获得、控制开发条件理想的土地？u能否在征地、受让土地的过程中保证资金安全？u规划通过和获得立项时开发的先决条件u以安全的资金策略获得并控制土地是开发的关键因素开发建设3本报告是严格保密的。规划立项阶段的风险规划立项阶段的风险环节风险思考规划规划无法通过u规划中包含什么样的内容能够有助于规划通过？u可否在规划中加入社会主义新农村的内容？u如何解决规划审批中验收基本农田调整的问题？立项无法获得立项u以什么样的名义申请立项？u能否与国家近期的重大政治（策）走向相结合，如：和谐社会建设、社会主义新农村建设；u可否争取在立项阶段即成为河南省社会主义新农村建设的重点工程？取“政治势”，在规划和立项环节，树立一面顺应政策的大旗！4本报告是严格保密的。控制土地方面的风险控制土地方面的风险环节风险思考征地拆迁征地阻力大u如何来协调平衡农民的利益，防止出现意外事件；u是否需要考虑为被征地农民的生活、生产、居住做出安排（如农民土地入股、根据德业基的优势兴办产业解决农民就业等）；u是自下而上地从德业基农民的角度入手解决，还是自上而下地要求荥阳市政府协助解决？获取征地指标无法获取足够指标或快速获得足够指标u在无法按照理想速度获得征地指标的情况下，对土地的控制力不足，应该采取什么样的应对思路？5本报告是严格保密的。控制土地方面的风险控制土地方面的风险环节风险思考开发过程中与政府策略相冲突u假设德业基只开发自己获取的6500亩，政府会不会有意见？会不会在开发一段时间后，要求德业基转向开发其他地块？u本项目开发过程会持续较长时间，政府如果换届对本项目有没有影响？u有无必要与地方政府的建设项目相结合，如：建设荥阳市会议中心、疗养院、养老院6本报告是严格保密的。控制土地的一些策略建议控制土地的一些策略建议策略说明如何在本项目中落实资源控制控制最好资源丁店水库高程182.8米范围内的土地为国有土地，取地条件成熟，可以快速围绕库岸取地，将水景资源最佳的地段取得；另外，甚至可以考虑取部分重要的库区水面，根据国土局说法，库区水面也可以出让。规划控制通过与规划设计单位的协调，强化德业基控制重大公共设施、市政道路附近土地的机会和能力与规划设计单位协商沟通，先手拿取市政路周边、主要公共设施等价值较高区域的土地。开发进程控制适当把控开发节奏，保证对土地的控制能力把控好投资与取地的节奏，注意投资和取地之间的平衡，尽量拿到投资所做熟区域的土地，“拿一块，做一块”，避免出现做熟了区域却拿不到地的情形利益捆绑与政府的责任与利益进行捆绑在土地一级开发过程中，与政府形成股份公司的开发主体架构，以投资和开发实力为筹码，与政府形成利益捆绑；树立对社会和地方负责的形象（如通过社会主义新农村建设等方式），强化与政府的双赢态势。与政府形成区域开发的联合管理组织架构与政府成立万山开发管理委员会，德业基控制日常管理事务成立万山开发管理委员会，市长任主任，不涉及理具体业务，德业基委派副主任，管理具体事务，如征地、土地出让、财务等等。7本报告是严格保密的。资金安全方面的风险资金安全方面的风险环节风险思考一级开发征地拆迁资金u如果在未获得指标保证的情况下进行征地，投入征地资金的安全性无法保证；二级开发土地增值收益资金回流u土地增值收益资金直接进入政府财政国土专项基金，如何与政府分成？u一级开发中，许多以前用过的模式已经无法运作，“股份公司”模式则有项目正在运作，但是尚无成功案例；8本报告是严格保密的。The End9